株式会社合人社計画研究所ってどうですか？ＮＯ６

[匿名さん]

株式会社合人社計画研究所についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：広島県広島市中区袋町4番31号　合人社広島袋町ビル
交通：http://www.gojin.co.jp/
間取：
面積：

物件URL：http://www.gojin.co.jp/
施工会社：なし
管理会社：合人社計画研究所

【管理組合・管理会社・理事会板へ移動しました。2013.8.24管理担当】

[3981: 匿名さん]

>>3980 匿名さん
>第三者管理方式について不勉強な方もたくさんいらっしゃるからです。

主語がないので、意味不明です。
「一般社団法人　日本マンション管理士会連合会」には、第三者管理方式について不勉強な人がいるということですか？

[3982: 匿名さん]

>>3981 匿名さん
いいえちがいます。
マンション管理士一般についてです。
ピンキリな印象を受けます。

[3983: 匿名さん]

管理会社が第三者管理方式の変更を強引に推し進めるときは理事長がぐるになっているケースが多い。そこで、有志五人くらい集めて「第三者管理方式検討委員会」なるものを設立して、1枚～３枚程度の短い批判的報告書を理論的にまとめあげて公表し、全管理組合員に配布するのが良いと思う。このやり方で阻止できるはず。理事長がしっかりしていれば、まず総会決議には持ち込まれないはずですけど。

[3984: マンション検討中さん]

>>3973 通りがかりさん
何よりも場所です。小規模でも都内千代田区近郊なら先ず管理会社は嫌がりません。

[3985: 匿名さん]

>>3973 通りがかりさん
小規模マンションがリプレイス先を探すなら、近隣のマンションに入っている管理会社がどこか探ってみるといいと思います。人手不足が深刻な業界なので、近隣のマンションの管理のついでにという感じで引き受けてくれるかもしれません。いくつかあたってみて評判の良いところを選ぶとか、大規模修繕が控えていることで釣るとか、理事会回数が少ないとか、会議はズームでOKとか、フロントにとってやりやすい環境が整備されていることを強調するのも良いかもしれません。

[3986: マンション検討中さん]

>>3978 匿名さん
回答ありがとうございます。以前県内のマンション管理組合連合会に相談に行ったところ、色々な資料を下さり、理事長に渡すよう言われました。その通りしたのですが、結局進んでしまっています。
他の方もおっしゃる通り、理事長がぐるなのでしょうね。ちらしを配布してみようと思います。ちなみに、このスレのアドレスを配布するのはよろしくないですよね？

[3987: 匿名さん]

>>3986 マンション検討中さん

次のようなリンクを20くらい挙げて、その中にここのスレのリンクを入れるくらいなら、大丈夫なのでは？合人社エンジニアリングについてのスレも忘れずに。ここのスレには主観的な意見もあるかもしれないので、個々人の判断に任せるとすればよいのではないでしょうか。

ー国土交通省『外部専門家決用ガイドライン』、過去の検討会、現在のワ―キンググループ資料のリンク

―有力新聞雑誌はいずれも有料記事ですが、日本経済新聞『マンション第三者管理に指針　修繕などで住民負担増防ぐ』　2023年7月24日　週間エコノミスト　マンションの第三者管理がはらむ利益相反めぐり国交省がWG　2023/09/05

―第三者管理方式の問題を指摘したマンション管理士たちのブログ
『管理者を変えたいなら全員の実印を用意しろ』など

ー第三者管理方式の問題を指摘したマンション管理士たちのYOUTUBE
『【話題】第三者管理はマンション管理の救世主か？』
『【戻れない】第三者管理方式、安易な移行は気を付けて！』など

ーマンション管理組合連合会の会長・副会長らがまとめた意見書・報告書
「マンションの新たな管理ルールに関する検討会」への全管連の意見書

―「外部の専門家を活用したマンション管理のパターン」議論に関して
（平成25年に書かれたものだが、志が正しい。）
『「マンションの新たな管理ルールに関する検討会」報告書案についての意見
「外部管理者総会監督型」批判と、「コミュニティ活動」に関して』など

そして、この映像インパクトは大きかった。
―NHKクローズアップ現代
2023年12月19日(火)
“老いるマンション” 維持費の高騰にどう備えるか”　とくに
「第三者管理の落とし穴」
https://www.nhk.or.jp/gendai/articles/4859/

[3988: 匿名さん]

あと、「第三者管理方式」のスレもここにあります。

[3989: マンション検討中さん]

マンション管理新聞社

マンション管理会社の団体の【マンション管理業協会】における「適正評価制度」によるランキング記事と、国の認定制度の認定件数

【マンション管理適正評価制度】

https://www.kanrikyo.or.jp/evaluation/

ココは、この業界団体の評価制度でさえ、参加ゼロ、国の認定制度も認定ゼロのようです

[3990: 3989]

>>3989 ココ＝G

[3991: 匿名さん]

＞＞3881の続き
※今年の締めは「政治とお金」
*国場幸之助/1973/1/10生まれ
「週刊文春」2023/10/26号
2023/9岸田内閣国土交通副大臣
国場組創業者一族
２０１７年分と１９年分の収支報告書で、計６２０万円分の記載漏れ
「週刊文春」2018/10/25号がOOトラブル報道
しかし岸田首相は人脈を評価
2022年2月には党総裁特別補佐官に任命
「世界平和統一家庭連合」（旧統一教会）との接点を確認

*山本計至
2011/04/10　統一地方選・衆院補選
岡山県議選/南区（定数：4）/5位.落選　山本計至/（元）衆院議員秘書/無所属/41歳
2011年に㈱合人社計画研究所に入社。
現在、SPC14社の取締役の他
合人社エンジニアリング（株）代表取締役--社保加入？
㈱合人社グループ／㈱合人社計画研究所取締役 経営企画本部長

(株)コクバ合人社ファシリティーズ/代表取締役会長
(株)国場組と業務提携
ハウズイング合人社沖縄(株)/代表取締役
(株)沖縄合人社/代表取締役
等々

[3992: 匿名さん]

>>3987
>>3988
>>3989
みなさま、情報ありがとうございます。色々なサイトを調べた結果、このスレが1番危機感を感じられたので、他のサイトにまぎらせてみようと思います。

[3993: 匿名さん]

>>3989 マンション検討中さん

Gは「監事廃止」に異様に固執するから、評価制度の項目でそれが丸見えになってしまうから、参加不可能なんですよ。（笑）

[3994: 匿名さん]

>>3992 匿名さん
有志をできるだけ集めてください。
単独で行動すると、管理会社のフロントと理事長（または内通者）が結託して事実無根の噂を流したり、村八分状態をつくろうとしますから、危険です。
これは体験談です。悪徳管理会社はここまでやるんだという信じられないくらい怖い経験をしました。

[3995: マンション掲示板さん]

>>3991 匿名さん

この人の経歴知りたかったんだよねぇ
政治絡みなんだぁ
情報感謝！

[3996: 匿名さん]

>>3991 匿名さん
中央政界との結びつき強化中なんですね。
独立系の代表として国交省の検討会やワーキンググループなどの委員に選ばれたいのかな？

[3997: 匿名さん]

>>3994 匿名さん

当マンションは住人同士の交流は全くないため、村も形成されておりません。村八分を恐れなくてすむため、心置きなくやっていこうと思います。
ちなみに興味本位ですが、どのような怖い体験をされたかうかがえますか？

[3998: 匿名さん]

>>3997 匿名さん
いずれ週刊誌で詳しく読めるかもしれません。

[3999: 匿名さん]

Gの第三者管理方式導入は、理事長が丸め込まれてお膳立てして総会決議に持ち込まないと不可能です。全国の理事長さん、内通者にならないように気を付けてください。

[4000: 匿名さん]

>>3992 匿名さん
現在進行中の国土交通省の第三者管理方式に関するワーキンググループの配布資料に
問題点がまとめられていますので、参考にしてください。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001713399.pdf

それにしても、そこで指摘されている第三者管理方式の問題点のほとんどにG社が関与しているように見えます。監事廃止の問題や管理組合に不利な契約内容や解約できないようにされた契約書や通帳・印鑑等の保管体制など、すべてここで区分所有者たちが取り上げてきた問題です。

頑張ってください。

[4001: 匿名さん]

合人社は世間の批判を素直に受け止めないと
会社の存続はないでしょう。

[4002: 匿名さん]

もうそろそろ社会制裁が必要なレベルでは？
クロ現がそのトップバッターみたいな感じですかね。

[4003: 匿名さん]

外部専門家の活用ガイドラインの改訂案の概要に関する意見募集について
（6000字以内）
令 和 ５ 年 1 2 月 2 7 日
国 土 交 通 省 住 宅 局
電子政府の総合窓口（ｅ－Ｇｏｖ）
https://public-comment.e-gov.go.jp/servlet/Public?CLASSNAME=PCMMSTDETA...
(右下から意見を入力できるボタンがあります。）

＊意見を書く前に読んでおくべき説明＊
https://public-comment.e-gov.go.jp/servlet/PcmFileDownload?seqNo=00002...

[4004: マンション掲示板さん]

>>4000 匿名さん

現場のやり取りにはしっかり実社名が飛び交っています。
これは、大変珍しい事で出席者達もココは近いうちに何か起こるだろうと思っています。

[4005: 4004]

>>4004
ココの社名しか出てこない状況らしく苦笑

[4006: eマンションさん]

>>4005 4004さん

議事概要に記載のA社はG社の間違いですかね？笑

[4007: 匿名さん]

>>4006 eマンションさん
ここの箇所もね。

④第三者管理者方式における、管理組合の財産の分別管理のあり方
第2回WGでいただいたご意見

「会員のネットワークを通じて、第三者管理者方式を採用しているケースを調査したところ、全て A 社だった。管理者業務と管理業務の契約が一体となっているとすれば、他者の介入を拒む形となる。契約書は別々にすべきだと考えている。」

合法的に管理組合を○○する方法をよく研究し尽くしていて驚く。

[4008: 匿名さん]

NHKは管理会社の実名を出して欲しかった。
全国の管理組合に向けた警告になったのに。

[4009: 評判気になるさん]

グレーでは実名は出せない
さらに追求した番組作ってもらえるようメールするとか
東京マガジンの噂の現場あたりも良さそう
文春砲あればなぁ
主婦層にESSEとかもいいか

[4010: 匿名さん]

>>4009 評判気になるさん
グレーでなく、ブラックだと思うが。

[4011: 匿名さん]

当事者の方は、物証を投稿してもらえませんか。第三者管理の議案書、管理規約、管理会社の説明資料の画像とか。

[4012: 匿名さん]

>>4011 匿名さん
あなたは誰でしょう？どこの所属ですか？

[4013: 匿名さん]

>>4011 匿名さん
個人情報の問題があるから、ここで頼むよりNPO団体に問い合わせたほうが良いのでは？

[4014: 匿名さん]

難しい管理会社だね。

[4015: 匿名さん]

>>4011 匿名さん
管理会社の区分所有者用の説明資料というのは、
ひとつは日経の広告で　あの第三者管理の図式イラストに少年風の”監事”の絵が描いてあるものだったけど、別の説明資料（まとめ方がとても稚拙で、頭の悪い大学生のレポートみたいな印象）には、はっきりと、「合人社の第三者管理は監事廃止です」と、はっきり書いてあった。こんな簡単な説明資料だけ渡されて、総会決議で理事会廃止と第三者管理方式変更に賛成票を入れてしまった区分所有者たちは、決議以前にもう少し自分たちで調べるとか、マン管センターとか管理組合連合会とか管理士連合とか相談してみればよかったのにと悔やまれる。自分が最初に相談した専門家たちからは、「どんな形でもいいから理事会は残さなくてはだめ」とか、「一度理事会を廃止してしまったら、再び設置するのは困難になる」とか、その他いろいろ適切なアドバイスをもらえた。

前者は日経でよく見かける広告、後者は合人社に直接連絡すればタダでもらえるのでは？

[4016: 通りがかりさん]

重要事項説明会で初めて管理契約書を目にする方々も多いと思いますができるだけ早めに資料請求する事が大事です
資料がなんだかんだいわれて見せてもらえないならせめて担当に質問すればある程度把握できる
総会できる場所がなさそうな物件はズーム等でやるのか確認するだけでも違和感がわく

[4017: 匿名さん]

今思えば、総会前に手渡された説明資料には、ここの第三者管理方式に関わる決定的なデメリット部分については、何一つ説明されていなかった。
社会常識から見ても、説明資料と呼べるレベルの内容ではなかった。
担当のフロントは『外部専門家活用ガイドライン』の存在すら知らなかった。

[4018: 評判気になるさん]

総会をネットでやるところも増えていますし第三者管理でも外部に監査依頼している所はいいと思います
管理会社が管理者になりしかも監事がいない物件は
絶対ダメです

[4019: 匿名さん]

来年こそはこことの縁が切れますように。

[4020: eマンションさん]

>>4011 匿名さん
これらは既にマスコミ入手済みです。
第三者管理の規約は全て内容がおなじだそうです。

[4021: 4020]

>>4013 匿名さん
既に全てマスコミ入手済みです。

[4022: 匿名さん]

>>4018 評判気になるさん
自分も管理会社を絶対に管理者にするべきではないと思う。
とりわけ法の抜け道を研究しているような管理会社は危険きわまりない。

[4023: 評判気になるさん]

早く悪事が日の元に晒されて欲しい
ガイドラインが出たら少しはマシにならんか淡い期待してるんだが

[4024: 匿名さん]

Gの第三者管理方式に変更した管理組合では、管理者業務と管理業務の契約が一体化されていたのですか？その契約はいつ区分所有者にあきらかにされましたか？

[4025: 匿名さん]

>>4022
G社の第三者管理方式は、第三者管理者方式ではなく正しくは、理事会・監事なしの第三者理事長（第三者代表者）方式であり、管理組合にとっての危険性は第三者管理者方式よりも遥かに高いものと考えている。
管理会社を管理組合の代表者にすることの危険性は、仮に理事会を存続した上で理事長に就ける場合であっても解任し易さの程度以外は大きく変わらず、管理会社を当該マンションの所有権を有さない賃貸オーナーにするようなものと言える。
区分所有法に規定される管理者は区分所有者の代理人なので、管理組合を代表しての契約はできず、代理契約を行うことになり、自己契約・双方代理に当たる利益相反取引を行う場合は区分所有者の事前承認がないと民法第108条の規定により無権代理となるが、代表者に就けば代理人ではなくなり同条の適用対象外とも考えられる。
区分所有法の「管理者」と標準管理規約の「管理者＝理事長（＝代表者）」の性格の相違については、ガイドライン策定WGの検討論点にも挙げられているが、議論が深堀されておらず、「管理者＝理事長」の発想に留まっているように見えるのは残念である。
管理会社を絶対に就けるべきではないのは、少なくとも法的には総会決議及び管理規約に基づき区分所有者の意向に従って管理を実施する代理人としての「管理者」ではなく、自身の意向に基づく管理を行い得る「代表者」であると考えている。
ここで、管理会社を用いる第三者管理を仮に想定してみると、実際に管理会社を就けることができるポジションは、「管理者」以外にはないと考えられる。代表者である理事長は論外として、理事会の平理事であっても、管理会社は管理委託を受託する利害関係者であり理事会の議決権を授与することも、理事会運営に係わるアドバイザー的役割を期待することも適切ではなく、当然ながら監視機関である監事も不適切である。
そして、管理会社を管理者にする管理体制では、利益相反取引等に対する監視体制を強化するだけでなく、区分所有者の1人が実際に管理組合の代表者であることが重要と考えられる。
区分所有法では区分所有者の代理人としての「管理者」は規定されているが、「代表者」の規定はなく代表権は区分所有者が総有するイメージであり、標準管理規約「別添1」の「外部管理者総会監督型」も同様である。これでは監視体制を統括する者がおらず、監視体制が機能しない懸念があり、何より管理者の委任契約を締結する際の管理組合側のカウンターパートが存在しないことになる。
一方、標準管理規約「別添1」では、区分所有者の代表者が第三者管理者を監視する管理体制として、「外部管理者理事会監督型」が図示されている。
これは、区分所有者が理事長に就く理事会が、理事会の外に置く第三者管理者を監視するもので、この体制でもよいかもしれないが、この理事会は業務執行機関というより監視機関として図示されており、監視機関としての性格を明確にするためには理事会は監事会とし、理事長は代表監事とする方が望ましいと思える。
もちろん、第三者管理者体制においても管理規約策定などの管理体制の根幹に係わる事項は区分所有者自ら行うべきであるが、管理規約の規定しだいで監事会で行うことは可能である。
なお、一般的な自己居住用マンションにおいて、実際に第三者管理を必要とする状況はそもそも考え難く、仮に理事会による管理が行き届いていないような状況であっても、その対策を講じるなら第三者管理よりは外部専門家をオブザーバーにして管理の適正化を図ることが適切と考えられる。
したがって管理会社を管理者にして第三者管理を実施する必要性は実際にはほとんどないと考えられるし、自ら管理規約の策定もできないような管理組合が、第三者管理を検討すること自体、危険である。

[4026: 匿名さん]

>>4025 匿名さん
「第三者管理方式について」スレの論客がこのスレに遠征中。
あなたの理論構築における最大の落とし穴は、あなた御自身がG社管理のマンションに住んだことがないということ。だから、この管理会社の怖さがよく理解できていません。

＞自ら管理規約の策定もできないような管理組合が、第三者管理を検討すること自体、危険である。
”第三者管理を検討する”のではなく、正しくは”検討させられる”わけです。
もちろん、第三者管理を総会決議まで持ってゆくには、理事長や内通者の協力なしに不可能です。
G社に対して批判的な組合員や第三者管理の導入に反対する組合員がいると、あらゆる手段を使います。実際に、自分は怖くなって警察にも相談に行きました。

＞実際に第三者管理を必要とする状況はそもそも考え難く、
Gのフロントがマンション内部の人間関係をあらしまくるのです。何でもないトラブルでも大げさに取り上げてわざと対立を大きくします。そうなると、理事のなり手がいなくなります。熱心にマンション管理について勉強したいと思う人もいなくなります。そういう状態を人工的に作り上げておいて、第三者管理をゴリ押しするのです。うちのマンションは管理不全を起こしたマンションでもなく、財政も健全なマンションであるにもかかわらずです。

このスレで同様の経験をされた方たちの書き込みを読んで、自分が経験したことは、担当のフロント個人の問題ではなく、全国で起きているのだと確信しました。

あなたは頭も良くマンション管理の専門家の一人なのでしょう。しかし、
あなたのレベルのマンション管理の専門知識を持つ区分所有者はほとんどいないでしょう。

ですから、外部専門家を適切に活用することは重要ですが、それと同時に管理組合員のスキルアップや理事会機能強化をいかに可能にするかという課題も重要だと思います。われわれは高い税金を払っているわけですから、マンション管理の分野で管理組合の利益を守るために、もっと充実した行政サービス（例　東京都豊島区レベルの無料の専門家派遣など）、訴訟のサポートなども提供されるべきだと思います。

すでに現在のワーキンググループで発表された実態調査があきらかにしたようにコストの問題は大きいです。監視体制を万全化するにはコストがかかり、管理組合に損害賠償訴訟などできるカネなどないことを知っている管理会社は管理組合に対して不誠実であり続けることでしょう。利益相反の問題だけでなく、管理会社を管理者に就任させてはいけない理由はここにもあります。

監事は実際に独りの専門家であるよりも、評議会のようなかたちで区分所有者数名に専門家を交えるほうが実際によく機能するのではないかと思います。

G社管理のマンションに引っ越してみてください。
多くのことが実体験として学べると思います。

[4027: 評判気になるさん]

最初からこの管理会社が管理者の新築マンションが増えていてその場合選択する余地無しなんです
理事会も外部監査もありません総会のみです
抽選くぐりぬけいよいよ契約というときに重要事項説明会の資料でそれを知ることになる
はたしてそこで契約せずにいられるか
担当はメリットしかいいません
実態がわからないまま契約した方々が多いと思います

[4028: 口コミ知りたいさん]

>>4027 評判気になるさん
この場合、ヤバさに気づいても売り抜けるしか方法が無い。
実際に売り抜けた方は少なくない。

一方、ココの第三者管理から逃げられたマンションは驚くべき少なさです。

[4029: 匿名さん]

>>4027 評判気になるさん

NHKクローズアップ現代を見てゾッとした視聴者が全国にたくさんいると思われます。4027さんもせっかく手に入れたマンションが評判の悪い管理会社の管理だと知って悩んでおられる様子がよくわかります。
おそらく次の3つのオプションがあるように思います。

オプション１．管理会社を「説明義務違反」で訴える。しかし、「無効または取り消し、または解除の請求」まで行きつけるかどうか、または「損害賠償で終わるのか」やってみなければわからないので、弁護士に相談してみてください。まずは、弁護士保険に相談して、この案件が保険対象になるか聞いてみてください。保険対象になるのであれば、保険加入するかどうか決め、お住まいの都道府県で開業している専門弁護士を探します。（個人的考えですが、法正義のために戦ってあげるのに、なぜ訴訟費用を自己負担しなければならないのかわかりません。）
この場合、マンション管理士の資格を持つ弁護士が良いと思います。弁護士さんはコミュニケーション能力の高い人とそうでない人に極端に分かれる気がするので、話をしてみて気が合う人が好いと思います。
以下のサイトに「説明義務違反」をめぐる訴訟についての情報がよくまとめられているので、参考にしてください。https://column.greatsign.com/category/agreement/article/767

オプションその２　購入されたマンションを終の棲家とせずに、今すぐでなくとも高値で売れるうちに売り住み替えるのも良いのではないですか。10年以内にまともな管理会社が管理する新築マンションに引っ越せば、さまざまな技術進歩の恩恵を受けて、エネルギーコストも低い快適なマンションライフが過ごせると思います。

オプションその３　有志とともに「理事会設立」をめざします。クロ現のマンション評論家やその他の専門家の記事で読みましたが、デベロッパー系の新築マンションですでにそういう区分所有者らの動きがあったそうです。もちろん大変な労力ですが、専門家の指示を仰ぎながら進めれば、不可能ではありません。管理会社は協力的でないどころか妨害しようとするでしょうが、管理費や修繕積立金の高額値上げがある時期にすぐに行動を起こせば他の区分所有者も同調してくれる可能性が高いでしょう。
その際には、クローズアップ現代に連絡して、カメラを回すことをどうぞお忘れなく。マンション管理の「第三者管理方式」と利益相反の問題は情報もしくは知識として、社会全体で共有されるべきだと思います。

[4030: 名無しさん]

>>4029 匿名さん
「クロ現のマンション評論家やその他の専門家の記事で読みましたが、デベロッパー系の新築マンションですでにそういう区分所有者らの動きがあったそうです。」

情報、本当に助かります。
ありがとうございます。

もし、よろしければ上記のURLを是非教えて頂けないでしょうか？