株式会社合人社計画研究所ってどうですか？ＮＯ６

[匿名さん]

株式会社合人社計画研究所についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：広島県広島市中区袋町4番31号　合人社広島袋町ビル
交通：http://www.gojin.co.jp/
間取：
面積：

物件URL：http://www.gojin.co.jp/
施工会社：なし
管理会社：合人社計画研究所

【管理組合・管理会社・理事会板へ移動しました。2013.8.24管理担当】

[3521: 匿名さん]

>>3520 匿名さん
>>G社が集金代行会社の振替サービスを利用している場合は、通帳に記帳自体がされていない可能性があります。

でも、Gの場合、会社概要に
https://www.gojin.co.jp/company/

合人社FGL株式会社…管理組合向けのリース・割賦・レンタル・収納代行業務（みずほフィナンシャルグループ・芙蓉総合リース（株）と業務提携）

とある。業務提携とあってもどのような内容の業務提携なのかわからない。

[3522: 匿名さん]

日本は欧米と比較して利益相反に非常に甘いと言われているが、
第三者管理方式の問題でその”甘さ”が恥ずかしいくらい浮き彫りになったね

[3523: 匿名さん]

合人社FGLもネット情報少ないけど
正社員ゼロ？
平均年収250万？
https://en-hyouban.com/company/10085255621/

[3524: 匿名さん]

3521 匿名さん
>>3380 にある図ではG社FGLはみずほ系だけでなく他の銀行系集金代行会社とも提携しているようですが、提携といっても単にG社を代理？してG社FGLが集金代行会社と組合員口座からの管理費等の徴収業務を契約しているだけでしょう。
集金代行会社は多くの管理組合が利用していると思われますが、管理組合法人であればどうかわかりませんが非法人の管理組合は直接契約できないので管理会社経由での契約となります。また集金代行会社は多数の金融機関と連携する必要があるため、G社FGLが自ら集金代行業務を実施したくても不可能であると思われます。
G社は組合員口座からの引出しだけでなく、組合口座からの引出しにも利用している可能性があります。

[3525: 匿名さん]

>>3524 匿名さん
なるほど。
出来るところは、マンション管理組合を法人化するといいですね。
資産を守るための方策が増えるというメリットがあります。

[3526: 匿名さん]

>>3520 匿名さん
ここの管理会社に任せているマンションの監事はプロの会計士の資格を持つ人がいいかもしれないね。管理委託費がいくら安くても”監視コスト”が異常にかかるのが問題だ。

[3527: 匿名さん]

>>3520 匿名さん
総勘定元帳は仕訳帳と同じものですから、通帳元帳を見れば、通帳の入出金が日付・金額・相手先・明細（〇〇修繕工事）などまで書かれています。
　通帳元帳の期末残高が残高証明の金額と一致します。
　組合の監事になれば、監査の時すべて見ることが出来るので、監事になる事が早道でしょう。
　監事にお願いして、過去の監査資料を見せてもらう方法もあります。

　但し、これで発覚するような不正は、ほとんどありません。
　不正の手口管理会社の場合
　　　業者に支払った費用から管理組合に内緒でキックバックを受ける。
　　　　　不審に思ったら、管理組合が直接、新たな業者を探すしかありません。
　　　水道料金を、徴収した金額よりも少なく収入に記帳する。
　　　今は、ほとんどの管理会社が管理ソフトを使っているので不可能ですが、
　　　ソフトの決算書を管理組合提出用に転記する場合は可能です。（1）
　　　　　不審に思ったら、管理員さんが持っている水道料金一覧表の合計額と、
　　　　　水道料金収入が一致するか調べます。
　　　フロントが、管理事務所で集金した管理費等をネコババする。
　　　　　管理会社によっては、隠蔽する事もあります。
　　　今年度の剰余金・修繕積立金の期首残高が、昨年度の期末残高よりも少ない。
　　　　　ありえないと思わるかもしれませんが、（1）の作業を
　　　　　フロントがやっている管理会社ではあり得ます。

[3528: 匿名さん]

>>3527 匿名さん
総勘定元帳なるものの通帳の残高証明との整合性を確認しても、それがG社作成の資料である以上、G社が決算報告資料として銀行発行の取引証明ではなく、自社作成の取引明細を提出する理由は分からない。
取引明細も残高証明とは整合しているであろうし、また、G社は関係会社による高額な監理費を上乗せした不要不急の工事の実施、関係会社経由の高額な保険、リース等の契約、さらには契約自由の原則をたてに自社に一方的に有利な条項、特約を盛り込んだ管理委託契約のリテラシーの低い管理組合への押し付けなど、合法的に組合財産を収奪する手法を多々、研究開発しており、不正会計といったリスクの高いことを行うためとは考えにくい。もちろん、契約自由の原則といっても、特約で適正化法の規制を回避することはできないが。
G社が決算報告資料を既製の管理ソフト?を使用して作成しており、入力データも何らかの方法で銀行から入手しており、取引明細もその管理ソフトのアウトプットであって、かつG社には自ら取引明細のようなアウトプットを作成するITスキルはないのであれば、単に銀行で取引証明を発行するかわりにしているだけということもあるかもしれない。
なお、フロントの不正については、他の管理会社では時折発覚し国交省の監督処分を受けているが、G社では組合通帳の本社保管のように、フロントが組合財産に直接アクセスすることが困難な社内システムを構築していることが、G社ではフロントの不正が発覚していない理由の一つと想像している。

[3529: 匿名さん]

>>3528 匿名さん
つまり、フロント単位の不正ではなく、G社では会社ぐるみの不正が働いているわけですね。

[3530: 匿名さん]

G社のマンション管理士は、区分所有法第14条を無視し、1階住民がエレベーターを使わないなどから、専有面積が一般階の2倍以上あるにもかかわらず、使用頻度を考慮して一般階と同じ負担金額にする総会議案に承認している。
信じられないが本当の話だ。
おまけに、管理費等の金額が管理規約で定められているにもかかわらず、その規約違反の議案を通すためには特別決議が必要であるにもかかわらず、普通決議で無理やり可決に持ち込もうとした。
全て、G社のマンション管理士の承認の下で行われた不法行為だ。
G社みたいな悪徳管理会社でなければできない技だ。
そのG社のマンション管理士は地域のマンション管理士会の役員もしている。
マンション管理士だからと言って、むやみに信用するとひどい目に合う。
マンション管理士の地位も大きな転換期なのかもしれない。

[3531: 匿名さん]

>>3530 匿名さん
管理会社勤務で管理会社の利益増大のために働いているマンション管理士と
管理組合のために尽力してくれるマンション管理士は区別したほうがいいのではないですか？後者は管理会社のリプレイスや不正があるときには大きな力になってくれます。

[3532: 匿名さん]

>>3531 匿名さん
G社のマンション管理士が役員を務めているマンション管理士会は、管理組合のために尽力すると声明していますよ。
＞後者は管理会社のリプレイスや不正があるときには大きな力になってくれます。
どちらの力になってくれるかは一目瞭然ですよ。

[3533: 匿名さん]

>>3532 匿名さん
当然、G社の利益優先だろうな。
そのために、マンション管理士会の役員になっているからね。

[3534: 匿名さん]

>>3533 匿名さん
3530ですが、誤解されたみたいなので
書き足しておくと、後者はもちろんG社に所属しないマンション管理士さんのことです。G社所属のマンション管理士がG社からのリプレイスに協力してくれるわけありません。G社所属のマンション管理士のフロントは最低最悪でした。良心の呵責なしに平気でうそばかりつく人間でしたね。

[3535: 匿名さん]

>>3531 匿名さん
>>3530 は実際の話かどうか疑わしいところがある。
まず、その議案は誰が提案したのか、利益を受ける1階の区分所有者か、1階の区分所有者が議決権の多寡から総会では可決されそうもない提案をするだろうか、管理会社のG社か、G社にそのような提案をするメリットがあるのか。さらに議案の承認をしたというG社マンション管理士は、どのような立場で承認したのか、G社が議案を提案する前に、区分所有法、管理規約との適合性を確認したという意味なのか。
法的な適合性については、区分所有法第29条によれば、区分所有者の管理に要する経費の分担割合は共用部分の持分（専有部分面積割合）によらず、規約で別段の定めができるので、規約に定めれば管理費等の分担割合の変更は可能ではある。管理費等の金額の変更は、管理規約に記載されていても本文ではなく、別表であるなら判例から普通決議で可能だが、この事案では本文記載の分担割合の変更が必要なので管理規約変更の特別決議は必要となる。
ともかく本レスはG社非難というよりマンション管理士非難に重点が置かれたもののように見える。
とはいえ、G社のような管理会社に対抗するため安易にマンション管理士に頼るのもどうだろうか。確かに管理会社のために尽力してくれるマンション管理士も存在するだろうが、管理組合を相手にするマンション管理士はビジネスとして成立しにくいのが現状ではないだろうか。
管理組合が相当のリテラシーを有していなければ、管理組合のために真に尽力してくれるマンション管理士か否かの判断は困難と考えられ、組合員が自らのリテラシー向上を図ることが先決と思える。

[3536: 匿名さん]

上記修正（下から４行目）

管理会社のために尽力してくれる　→　管理組合のために尽力してくれる

[3537: 3530]

>>3535 匿名さん
的確な指摘をいただき、ありがとうございます。
G社管理下で起こっている実際の話です。
私自身も信じられない体験談です。
このマンションの状況説明を補足しておきます。
1階部分は店舗で、2階以上はワンルームマンションとなっている複合型投資型マンションです。
1階店舗部分の床面積は約40㎡、2階以上のワンルーム部分は約20㎡です。
総戸数は店舗部分2戸含めて約80戸あります。
共用部分の負担については、規約で別段の定めはありますが、内容は区分所有法とほぼ同じです。
「1階の店舗部分の管理費等の金額を2階以上のワンルームと同じ金額にする」という荒唐無稽な議案の提案者は1階店舗の所有者です。
理事会は理事が3名と監事1名で構成されています。
当然、規約違反の提案ですから、まっとうな理事会では鼻から拒否されます。
A役員が存在していた時にはこの議案は理事会で否決され、この議案については、以後、理事会では勘案しないとされていたのですが、A役員の転居に伴い、いつのまにか理事会での決議事項が破られ、G社フロントが仲介役で、規約違反の話が理事会で復活していたのです。
残念なことに、理事長を含め他の役員は、管理規約等のマンションに関する専門的な知識は皆無です。
個人的な憶測ですが、理事長はG社の内通者であり、フロントに指示されるがままに動いているようです。
私の立場ですが、A理事が転居する1年前にこのマンションのワンルーム部分のオーナーとなりました。
理事会には興味があり、当初から役員立候補しており、当面はオブザーバーとして迎えてもらえました。
A理事退任に伴う役員改選により、紆余曲折を経て1年前に理事となりました。
1年間の役員経験で、様々な不可解な出来事に遭遇し、ただ驚いているのが現状です。
G社管理下で悩む全ての方に問題共有をしてもらえれば何かの役に立つのではないかと思い、投稿した次第です。

[3538: 3530]

1階店舗所有者ですが、入居当初から「1階の店舗部分の管理費等の金額を2階以上のワンルームと同じ金額にしてほしい」を言い訳に、管理費等の滞納を続けています。
管理費等の滞納は、どこのマンションでも見られる光景で珍しくもないのですが、G社の理事会での報告が「管理費額に不満有を理由に納付拒否」とだけ明記され、店舗所有者の要求が【規約違反】であることには触れていません。
【規約違反】の要求は不法行為で検討の余地もありませんから、G社の担当者がどこまで【規約違反】の要求について店舗所有者に説明したのか、疑問が残ります。
【規約違反】の要求に検討の余地があるかのようなG社による義務違反者への対応は
総会前のG社の担当者の暗躍により、総会議案として理事会で可決されることになったのです。
総会前の理事会は総会議案を審議する会でもあり、重要な会議なのですが、コロナ禍を理由に、理事会会議を設けずに担当者が議案書を持ち回り、承認サインを記入する形で行われました。
その中の一議案として【規約違反】の要求である「1階の店舗部分の管理費等の金額を2階以上のワンルームと同じ金額にしてほしい」の議案が盛り込まれていたのです。
理事3名による議決結果、信じられないことに賛成2反対1で総会議案として上程されることになったのです。
他の理事の方に対しては、店舗所有者の要求は【規約違反】なので、これを認めると、このマンションにおける秩序が崩壊しますよと何度も説明をしたのですが、事の重大さを理解してもらえないままの結果となりました。
【規約違反】の案件を総会で議案化し、議決を取るという前代未聞の通常総会が開催されたのです。
幸いに、管理費等の金額は管理規約に別表として記載され、その金額を変更することは管理規約の変更となり、【特別決議】が必要です。
そのことをG社担当者は知らなかったようです。
＜続く＞

[3539: 匿名さん]

>>3538 3530さん
>>3538 3530さん
購入する時に管理費や積立修繕金等の負担についての説明を受けて承諾（署名押印）して購入したので納得しているかどうかがポイントになってしまうのではないでしょうか。説明不足であれば訴訟したほうがいいと思います。
似たようなケースで過去に訴訟になったことがあるようです。
相談されるのであれば、弁護士とマンション管理士のW資格所有者ですかね。
管理費の倍率が焦点になるのでしょうが、店舗所有者と一般居住者の区分所有者の管理費を同額にしろという主張は荒唐無稽です。（区分所有法第３０条３項が法的根拠。）
ご参考までに。うちのマンションも理事長経験者に内通者います。
http://mansyon-kanri.com/archives/110

区分所有法第３０条３項の規定「規約は、専有部分もしくは共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設につき、これらの形状、面積、位置関係、使用目的、及び利用状況並びに区分所有者が支払った対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない」

[3540: 匿名さん]

購入時には、管理規約や細則、管理費等について
承諾してサインをすることになっているので、あとから
いろいろ言っても意味ないよ。

[3541: 匿名さん]

>>3539 匿名さん
つまり、店舗購入者は購入時に管理費等の説明を受けてなければ管理費等の支払い義務は免れるということかな。
そしてその責任は仲介した不動産業者にあって、管理組合は不動産業者に支払いを求めて裁判を起こすということなの。
よく理解できないコメントだね。

[3542: 3530]

荒唐無稽な規約違反の議案が通常総会に第2号議案として上程されました。
その時の議案書の切り抜き記事を紹介します。
明らかに、1階店舗所有者への利益誘導が記事内容から伺われます。
2号議案の記事素案はG社担当者によるものであり、第2号議案が規約違反であることには一言も触れていないばかりか、第2語議案の可決を応援しているような文面です。
2年前に理事会で否決された規約違反の要求が、誰かの陰謀で再び姿を現し、総会直前理事会での審議を通過し、通常総会にまで議案として上程され、普通決議で可決されようとしていたのです。
仮に、第2号議案が可決されると、第2，第3の1階店舗所有者が現れ、難癖をつけては管理費等の値下げを要求してくるでしょう。
一方で、良識ある住民からは、規約違反の要求を受け入れたことによる損害賠償請求を起こされるでしょう。
所謂、管理組合全体の秩序の崩壊です。
その責任は現理事会に問われます。
私も含め、ボランティア同然で参加している役員連中ですから、責任の所在を問われると、行き着く先は管理組合と理事会の崩壊となります。
管理組合運営組織の理事会が崩壊すれば、理事会に代わる管理運営が必要となります。
次の展開として、G社が得意とする第三者管理が登場してくるのは目に見えています。
＜続く＞

[3543: 匿名さん]

>>3541 匿名さん
違います。
管理費の支払い義務は当然あります。法的義務を知っている不動産業者が説明を怠ったとは考えにくいです。店舗購入者は承諾（署名押印）したうえで購入していると仮定します。

[3544: 匿名さん]

>>3542 3530さん
＞2年前に理事会で否決された規約違反の要求が、誰かの陰謀で再び姿を現し、総会直前理事会での審議を通過し、通常総会にまで議案として上程され、普通決議で可決されようとしていたのです。

普通決議で可決されても、それは絶対に無効なはずです。
訴訟すれば勝訴するでしょう。勝訴すれば、訴訟費用は負担しなくて済みます。
しかし、それを管理組合の崩壊と決めつけるのはおかしいと思います。
法的問題を法的に解決して何が悪いのですか。
理事たちと対立したくなければ、責任の所在をすべて管理会社のみに押し付けるのが最善です。そうすれば、責任逃れしたい理事たちの賛同も得られるのではないですか。今回の件をリプレイスへの第一歩とすることもできるのではないかと思います。
管理会社が第三者管理を提案してきても
もうすでに管理会社の第三者管理を批判する記事などがあるので
それを管理組合員に配布すれば否決されますよ。

[3545: 匿名さん]

弁護士 篠原みち子先生のマンション管理お役立ちコーナー｜一般社団法人 マンション管理業協会
https://www.kanrikyo.or.jp/oyakudachi/vol05_2312.html

相談事例① ： 管理費等の改定は、普通決議、特別決議どちらで行うべきでしょうか？

規約の本文に、「管理費等の額は別表第○の通りとする」のように記載され、別表が規約の一部とみなされるような場合には、管理費等の改定は規約の変更に該当し総会の特別決議が必要です。

一方、規約の本文に「管理費等の額は別に定める」のように記載され、規約の中に金額の記載がない場合は、別に定めた管理費等の額自体は規約の一部とみなされませんので、規約に別段の定めがなければ、普通決議で改定が可能です。


【参考】
判例
○神戸地裁　平成14年11月5日　平１４（レ）９０号　判決
　<要旨>
　管理費等の額を変更するには規約改正の手続として特別決議が必要であるから、特別決議を経ていない本件決議は無効である旨主張したものの、総会において管理費及び修繕積立金の額を決定することは規約の変更に当たらず、特別決議を要しないものと解するのが相当であり、請求を認容した原判決は相当であるとして、控訴を棄却した事例

[3546: 匿名さん]

>>3545 匿名さん
このスレは本当に勉強になるなあ。
ありがとうございます。
3530さん、管理規約の内容はどうなっていますか。

[3547: 3530]

>>3544 匿名さん
ご意見ありがとうございます。
＞普通決議で可決されても、それは絶対に無効なはずです。
第2号議案は、最初から普通決議は無効ですから、開票結果、特別決議である条件が満たされず、否決される結果となりました。
仮に、普通決議で可決されれば、第2議案が無効であることが判明するまでは有効として扱われます。
私がその場にいなければ、普通決議として可決されていましたし、他の誰もその無効について後の追及はなかったと思います。
＞管理組合の崩壊と決めつけるのはおかしいと思います。
理事役員がいない管理組合は、第三者管理による管理運営に頼る以外は管理組合の崩壊といって過言ではないと思います。
G社担当者は第2号議案を普通決議で可決に持ち込もうとしましたが、私が頑として反対し、管理規約の変更は特別決議であることを管理規約の条文をもって説明し、普通決議だと信じて疑わないG社担当者とは長時間の議論となりました。
彼には管理規約の条文を理解するだけの能力がなかったみたいです。
第2号議案は普通決議だとの誤った先入観で第2号議案の可決に挑んでいたG社担当者は、私からの反論に出鼻をくじかれたのです。
他の総会の出席者は理事2名だけであり、G社担当を含め合計4名での通常総会でした。
これではらちが明かないと思い、後日、二人で地方整備局へ行って判断を仰ぐということでその場をしのぎました。
この通常総会での言い争いのポイントは、総会を支援する立場の管理会社にとって、デメリットしかないこの規約違反の第2号議案を、単なる総会支援の立場から、総会の進行妨害にまでに及ぶ行動をとってまで、この規約違反の第2号議案を可決する必要があったのか、そこにすべてが集約されていると思います。
G社担当者は、総会の支援ではなく、総会を仕切ることに違和感を抱かないようになっていたのです。
＜続く＞

[3548: マンション掲示板さん]

>>3547 3530さん
81戸のマンションで総会出席者が理事以外あなた一人とは…既に手遅れですよ。

G社に乗っ取られるのは時間の問題、早く引っ越した方がいいですよ。

[3549: デベにお勤めさん]

>>3548 マンション掲示板さん
＞理事以外あなた一人とは…既に手遅れですよ
投資型マンションなんてほとんどがそうですよ。
知らないの？

[3550: 匿名さん]

投資型マンションの場合、共用部分を管理する「マンション管理業者」と、賃貸人の区分所有者から委託され専有部分の管理を行う「賃貸住宅管理業者」は、同じ業者が多いのですか？

Ｇ社は、「マンション管理業者」だけでなく「賃貸住宅管理業者」の登録をしている。
（「宅地建物取引業者」の免許も受けている。）

業者総括検索
https://etsuran2.mlit.go.jp/TAKKEN/sokatsuKensaku.do

[3551: 匿名さん]

>>3549 デベにお勤めさん
頭大丈夫か？

[3552: 匿名さん]

>>3547 3530
＞開票結果、特別決議である条件が満たされず、

法制審の中間試案、第１の１(2)ア④、の区分所有法改正が行われれば、条件が満たされるかもしれない。（欠席者（議決権行使書や委任状を出さない区分所有者）を決議の母数から除外する）

パブコメで意見がなければ、そうなるでしょう。

区分所有法制の改正に関する中間試案に関する意見募集
https://public-comment.e-gov.go.jp/servlet/Public?CLASSNAME=PCMMSTDETA...

受付締切日時 2023年9月3日 23時59分


〇区分所有法制の改正に関する中間試案の補足説明

第１ 区分所有建物の管理の円滑化を図る方策
１ 集会の決議の円滑化

(2) 出席者の多数決による決議を可能とする仕組み
ア 集会の決議の成立

　集会の決議の成立に関する規律を次のように改めることについて、引き続き検討する。
　次の各号に掲げる集会の議事は、出席した区分所有者及びその議決権の一定の多数で決する。

① 普通決議
② 共用部分の変更決議
③ 復旧決議
④ 規約の設定・変更・廃止の決議
⑤ 管理組合法人の設立・解散の決議
⑥ 義務違反者に対する専有部分の使用禁止請求・区分所有権等の競売請求の決議及び専有部分の引渡し等の請求の決議

１ 提案の趣旨等

　現行法では、集会の議事につき、基本的に全ての区分所有者及び議決権を母数とする多数決（絶対多数決）が必要とされているが、普通決議に限って、規約に別段の定めをすることによってこれを緩和することができ、その緩和には特に制限がない（区分所有法第３９条第１項）。

これを踏まえ、マンション標準管理規約においては、普通決議につき、議決権総数の半数以上を有する組合員の出席を求めた上で、総会の議事は出席組合員の議決権の過半数で決する旨の定めが設けられている（マンション標準管理規約〔単棟型〕第４７条第１項及び第２項）。

　これに対し、規約にその旨の定めがない区分所有建物では普通決議においても絶対多数決が必要である。また、特別決議や建替え決議については必ず絶対多数決を得る必要がある。

　そのため、区分所有建物の管理に無関心であるなどにより、集会に出席せず議決権も行使しない区分所有者（以下「欠席者」ということがある。）は、反対者と同様に扱われるため、決議に必要な賛成を得ることができず、円滑な管理が阻害されるおそれがある。

２ 対象となる決議

(3) 規約の設定・変更・廃止の決議（試案第１の１(2)ア④）

　規約は、区分所有建物の管理の基本的なルールを定めるものであり、その設定、変更又は廃止（区分所有法第３１条）は、区分所有建物の管理において重要であるため、その円滑化を図る必要性が高いものと考えられる。

　そこで、試案第１の１(2)ア④では、規約の設定・変更・廃止の決議を、出席者の多数決による決議を可能とする仕組みの対象とすることを提案している。

　これに対しては、規約は区分所有者の団体の基本的規範であり、区分所有者は規約に拘束されることになるため、その設定等につき、欠席者を決議の母数から除外することについては慎重であるべきとの指摘がある。

[3553: 匿名さん]

>>3552 匿名さん
規約に関しては慎重にすべきだと思う。
特に第三者管理などの局面においては、区分所有者の総意が無視された、管理者本位の規約変更となり、区分所有者は単なる管理費等を貢ぐだけの働きアリとなり、やがては蟻地獄の犠牲となる。
この蟻地獄から抜け出せるような施策が今後の課題であり、蟻地獄マンションを輩出させない為の規制が必要となってくると思う。

[3554: 3530]

通常総会後の2号議案の取り扱いについてG社の方から一方的な通知がきました。
その通知内容を添付①します。
普通決議か特別決議かで揉めることは、それほど重要でもない。
法律や規約で結論が定められているからです。
今回の騒動で注視すべきは、定められた法律に従わず、詐欺師のような手口で誤った判断へと導くその手法です。
G社から第2号議案の結果について送付があった。
添付①の第2号議案判断の回答は以下の通り書かれていた。
【管理費等の金額が、別表に記載されている場合は、普通決議である】
と、あたかも地方整備局が判断を下したかのような文面がある。
この文面に対して腑に落ちない私は地方整備局に問い合わせたところ、
地方整備局では判断は下せないと断りをされた上で、判断資料となる参考文献を紹介していただいた。（添付②）
この資料は3545匿名さんに紹介していただいた資料でもある。
「管理費等の額は別表第〇の通りとする。」と規約に明文化され、別表が規約の一部となっています。
地方整備局の方も、規約内容表現を知らない立場で回答するには添付②の文献が相応しいだろうとの配慮があったものと思います。
添付①の回答に見られるような回答はしていない筈です。
地方整備局の権威を利用したG社の詐欺師的テクニックの一つだと言えます。
注目すべきは地方整備局の回答の右横に、マンション管理士でもあるG社責任者の承認印が据わっているところです。
まず第一に、共用部の負担割合において専有面積を無視し、使用頻度を勘案した第2号議案が規約違反であって、議案として取り上げられていることに対して何の疑問も抱かなかったのでしょうか。
第2は、この規約違反の第2号議案が特別決議を要する【規約の変更】に当たり、普通決議で押し通そうとする部下の誤りに気付いていないか、知っていて（悪意）第2号議案を押し通そうとしたのかどちらかだと思います。
担当者単位の悪意なのか、部署単位の悪意なのか、会社単位の悪意なのか今後が注目です。
ちなみに、この時の総会議事録は半年後の現在も発行されていません。
＜続く＞

[3555: 匿名さん]

>>3554 3530さん
管理業協会の解決制度は利用されましたか？
https://www.kanrikyo.or.jp/complaint/settlement.html

[3556: 匿名さん]

合人社の社員さんも大変ですね。
一生懸命仕事しているんだろうが。

[3557: 匿名さん]

>>3556 匿名さん
わははは

[3558: 匿名さん]

株式会社合人社計画研究所の口コミ
社員、管理職の魅力
2020年頃
40代後半 男性 契約社員 マンション管理・ビル管理

【気になること・改善した方がいい点】
フロントの大半を占めている中途入社の特別社員と呼ばれる契約社員は、人事権を所長に握られていて、正社員にはまずなれないと思ってよい。

[3559: 匿名さん]

所長が人事権をもっているのなら、所長に気にいられれば
簡単に社員になれるんじゃないの。

[3560: 匿名さん]

所長にも人事権というか、推薦はできるんじゃないかな。
それで社員に登用されたのもいるからね。

[3561: 匿名さん]

株式会社合人社計画研究所の口コミ
社員、管理職の魅力
2019年頃
40代前半 男性 契約社員 マンション管理・ビル管理

【気になること・改善した方がいい点】
休みはほとんどなく、プレッシャーも多いので退職率が半端ない。新卒で採用してもほとんど残らない。正社員を雇ってもすぐに止めるので最近は契約社員ばかり。それも中高年の契約社員を多数取っては新人教育せずにすぐやめてしまうのくり返しとなっている。

[3562: 匿名さん]

>>3561 匿名さん
そのような状況では管理業務主任者の事務所毎の設置義務「委託を受けた管理組合数（居住用専有部分が5戸以下のものは除く）を30で除した以上（1未満の端数切り上げ）の成年かつ専任の管理業務主任者を設置」（適正化法56条、同省令61条）が遵守されているか疑わしいですね。

[3563: 匿名さん]

同人社

[3564: 匿名さん]

管理業務主任者は管理会社の社員でなくても
いいことに
なっているけどね。

[3565: 3530]

第2号議案の経緯を時系列で少し振り返って整理してみましょう。
1、専有面積による管理費等負担割合を無視した某区分所有者が現れ、管理組合に対して規約違反内容の要求をしてきた。
2、2020年12月第29期第1回理事会では規約違反内容の要求を、理事会では議案として取り扱わないと議決された。同時にC理事（私）のオブザーバー参加を認めた。（資料1）
3、第29期通常総会が、＜役員が整わない＞のを理由に、半年遅れて開催された。（資料2）
それにしては、役員補充に関する理事会が一度も開催されていないし、オブザーバーでもある私に何の相談もなかった。
そのことから、遅延理由が全くのでたらめでもあることが証明される。
何か別の理由があったと思われる。
4、第29期通常総会に某区分所有者が出席し、某区分所有者の激高と罵声で総会進行を混乱させ、警察出動までの事態となった。その件については第29期議事録には一言も記載がなかった。
5、理事長から役員補充の件で、私に役員参加の依頼があった。役員欠員を、その時初めて知らされた。その際、＜自主管理についてどう思うか＞との相談があり、私なりに意見を述べた。
6、理事会が開かれ、臨時総会の議案の提案がなされた。開催理由のメイン内容はG社の固定委託業務費の値上げと同時に、管理組合の管理費等の値上げ議案だった。どうして、2か月前の半年遅れの第29期通常総会でそれらを議案にしなかったのか、臨時総会の開催理由が解せなかった。この臨時総会でC理事（私）が役員に任命された。この役員任命もどうして第29期通常総会でなされなかったのか、解せなかった。何か都合の悪いことでもあったのかと勘ぐってしまう。前回の通常総会であれだけ会場を混乱させた某区分所有者は何故か不参加だった。
7、臨時総会後に理事会が開催され、何故かG社担当者の上司も同席していた。彼はマンション管理士の資格者でもあった。理事会議案として取り扱わない事になっている規約違反内容の要求をしてくる某区分所有者への法的措置について議論がなされた。＜第2号議案の違法性＞について担当者とともに上司も認識していることにもなる。（資料3）
私以外の理事からの発言で、某区分所有者から脅迫的な行為があったことを知った。（資料4）
8、理事長から私に、理事の立場として某区分所有者に会ってほしいと執拗に迫られたが、会わなければならない理由がなく、断り続けていた。第29期通常総会での某区分所有者の常軌を逸した行動から、彼の人間性を疑っていたのも理由の一つだった。言いたいことがあれば通常総会の場で聞くということで断った。
9、役員間確認だといって、G社担当者が自宅まで押し寄せ、2年前、議案化しないとなっていた第2号議案が、これまでの経緯を180度ひっくり返した形で議案化され、承認のサインを迫られた。当然のことながら拒否したが、多数決で第30期通常総会の第2号議案として認められた。狐に包まれたような釈然としない気持ちだった。
10、第30期通常総会が開催され、第2号議案が普通決議として可決されようとしたが、第2号議案は規約の変更に該当し、特別決議として扱った結果、参加議決権数不足で否決された。その結果に対し、G者担当者は総会妨害とも思える態度で否決結果を認めず、総会進行を妨害した。どうしてこれほどまでに、規約違反内容要求の第2号議案の否決に管理会社の立場から反対するのか、私は理解に苦しんだ。何故か、あれほど私に会いたがっていた某区分所有者は不参加だった。
それと、新たに大きな問題が生じた。第2号議案は参加議決権数不足で幸いにも否決とはなったが、参加議決権数45票の中での否決数はたったの3票だった。投資型マンション管理組合としては大きな課題が残った。
11、第30期通常総会議事録案が送られてきた。その内容は驚いたことに、規約違反内容要求の第2号議案が普通決議で可決されたことになっていた。この第2号議案可決について、管理会社の立場からの執拗な執念を感じ、その理由を探ってみることにした。（資料5）

以上が第2号議案騒動に対する現在までの経緯です。
とりあえず、3530の実体験に基づくG社による不可解な違法行為の実態を資料を添えて公開しました。一連の暴露記事からG社のやり口が把握してもらえれば幸いです。
一連の記事をどう受け止めるか、ご自身の判断にお任せします。
長文にも拘らず、経験未熟な私の体験談に最後までお付き合い下さり、ありがとうございます。

資料リンク先
資料1　https://acrobat.adobe.com/link/track?uri=urn:aaid:scds:US:05e21023-261...
資料2　https://acrobat.adobe.com/link/track?uri=urn:aaid:scds:US:37ddacd2-cfe...
資料3　https://acrobat.adobe.com/link/track?uri=urn:aaid:scds:US:b57b2050-4e8...
資料4　https://acrobat.adobe.com/link/track?uri=urn:aaid:scds:US:a5783174-cfb...
資料5　https://acrobat.adobe.com/link/track?uri=urn:aaid:scds:US:943bf6bd-f7c...

[3566: 匿名さん]

>>3564 匿名さん
＞管理会社の社員でなくてもいい
の意味がわからないが、管理業務主任者が不足する場合は、登録済の管理業務主任者資格を有する個人事業主と一時的に契約すればよいといったことなのか。
適正化法の設置要求が「当該事務所で業務に従事する専任の管理業務主任者」であることに注意すべきである。そのような個人事業主が存在するとしても、その個人事業主は契約した場合、管理業務主任者登録簿の管理業者に係る登載事項の変更届出が必要になるし、まして、名義貸しのようなことはできない。管理業務主任者の増員が必要になった場合（例えば管理組合数が30から31になる等）に、期限の2週間でそのような個人事業者が都合よく見つかるとは考えにくい。
あるいは、契約社員は社員ではないが、契約社員も管理業務主任者資格を取得するので不足は起きないという意味なのか。
契約社員といっても雇用形態は様々だろうが、派遣であったり、有期の場合、一般的にも汎用性のない資格を取得するモチベーションは持ちにくいだろうし、>>3561 の記載のように退職率が半端ないような職場の資格であればなおさらで、休みもほとんどなければ試験準備もできないと思える。
管理組合数が増えていると主張するG社が管理業務主任者を確保するのは、かなり大変であると想像するが、G社には秘策でもあるのだろうか。

[3567: 匿名さん]

>>3566 匿名さん
退職金制度もないような管理会社が有能な社員を確保するのは不可能でしょう。
フロントには工事報酬目当てに仕事させ、管理会社の下請けに工事をやらせてその中間マージンで莫大な利益をあげるという単純なビジネスモデルです。リプレイスを妨げるために理事長経験の内通者と協力して、管理会社を批判する区分所有者についておかしな噂を立てたり、特別ファイルを作ってその組合員について情報収集します。また、内通者は批判的な区分所有者を営業所に”連行する”ために協力します。
ここの管理会社と内通者のおかげで、本来ならば総会で論じられなければならない議題が理事会内部のみで論じられ、また総会決議で議決されなければならない事項も理事会内部で決められてしまっています。おかげで、理事会が管理会社に乗っ取られてゆく様子を間近に観察することが出来ました。

>>管理組合数が増えていると主張するG社が管理業務主任者を確保するのは、かなり大変であると想像するが、G社には秘策でもあるのだろうか。

思うに管理業務主任者資格など誰でも取得できます。マンション管理士試験は難易度が高いと言えますが、資格所有者が全て優秀かと言えば、全くそんなことはありません。

[3568: 匿名さん]

>>3567 匿名さん
G社が区分所有者を実際に連行しているのであれば、何の権限でそれが可能になり、その目的は何だろうか。無理やり連れ出せば当然、拉致に当たるであろうし。
G社の業務に疑問のある区分所有者であれば、連行されるまでもなくむしろ積極的に事務所に乗り込み、適正化法79条の管理業者の業務及び財産状況に係る書類の閲覧を要求してみるのもよいかもしれない。業務状況といっても同省令に規定されるものは受託契約件数、受託組合数等でそれほど役に立たないかもしれないし、同法に規定する閲覧対象者は「その業務に係る関係者」なので、G社は該当しないと主張し閲覧を拒否するかもしれない。
それでも乗り込むことにより、法令を遵守するような実施環境で業務が行われているかなど雰囲気的にも掴めるかもしれない。

[3569: 匿名さん]

>>3568 匿名さん
マンション管理室で会えばいいのにわざわざ出向くのにはやはり批判者を黙らせるという目的があると思いますね。拉致などという言葉は使っていません。表向きは話し合いで内通者が同行するのですが、こういう薄気味悪いやり方は異常です。他の理事や区分所有者にはもちろん秘密です。
このスレで以前読んだ内容のほとんどが真実でうちのマンションでも実践されているのには驚いています。
あなたの指図は自分には必要ありません。

[3570: 匿名さん]

>>3569 匿名さん
その区分所有者は、理事長経験のある内通者がG社事務所訪問を誘っても、ふつうは警戒して拒否するのではないだろうか。その区分所有者が、理事長経験者とは親しい関係にあれば別かもしれないが。それともその特別ファイルとやらには、区分所有者を恫喝できる情報でも記されているのだろうか。そのようなことはふつうはありそうもないように思える。
そもそも一区分所有者に見える3569さんは、理事長経験者が内通者であることや、他の?理事や区分所有者には秘密で行われたG社の活動を、どういう立場で知ることができたのだろうか。
>>3568 の後半は、別に3569さんに指図したつもりはなく、法令遵守を標榜するG社であれば、区分所有者が事務所を業務調査に訪れても何かされるようなことはないでしょうという意味で記載したものです。訪問拒否される可能性は十分ありますが。