株式会社合人社計画研究所ってどうですか？ＮＯ６

[匿名さん]

株式会社合人社計画研究所についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：広島県広島市中区袋町4番31号　合人社広島袋町ビル
交通：http://www.gojin.co.jp/
間取：
面積：

物件URL：http://www.gojin.co.jp/
施工会社：なし
管理会社：合人社計画研究所

【管理組合・管理会社・理事会板へ移動しました。2013.8.24管理担当】

[3481: 匿名さん]

>>3479 匿名さん
＞投資用マンションの区分所有者（個人投資家）の多数派は、コストアップにつながる監事の新たな費用負担を望まないと思う。
それは大きな誤解です。
投資用マンションは投資が目的ですから、投資対象として価値のないマンションになることだけは避けたい。
彼らが恐れているのは、歯止めが利かない管理費等の値上げであり、それを未然に防げる管理システムを模索している。

[3482: 匿名さん]

>>3481 匿名さん
最初から第三者管理の投資用マンションもグローバルスタンダードに適応しないと
せっかくの外国人の投資家が逃げてしまうかもしれない。
欧米では、管理費の値上げは管理会社の説明義務、それから区分所有者による総会決議が当たり前だけど、（日本語と英語のオンライン開催が必要）それが管理会社変更のきっかけになりかねない。理事会なしの総会監視型の場合、意見まとめ役の監事は絶対不可欠だが、大規模になればなるほど、監事は区分所有者代表でなく、専門家しか考えられないね。その専門家を行政監視のもとに置くような管理システムが必要だと思う。

[3483: 匿名さん]

>>3482 匿名さん
どちらかというと、第三者の位置に管理会社とは縁のない専門家を配置し、行政監視の下で組合運営をしていけばいいのじゃないかな。

[3484: 匿名さん]

>>3479 匿名さん

区分所有法に非法人管理組合の第三者管理時の監事設置を義務化することなく設置時の権限・義務を規定するのみでは、G社のような法的効力のない標準管理規約、ガイドラインの規定を端から無視した管理を行う管理会社が設置するとは考えられず、現状の問題への実効性のある対応にはならない。

[3485: 匿名さん]

>>3482 匿名さん
第三者管理と聞いただけで外国人投資家は逃げると思うよ。
鼻から投資対象外だからね。
誰もババ抜きには加わりたくないからね。

[3486: 匿名さん]

投資型マンションにおいて、第三者管理マンションを引き当てたらババだとあきらめるしかないね。
早く、自分のババを間抜けな奴が引いてくれるのを待つしかない。

[3487: 匿名さん]

管理会社による第三者管理ありきで悪意ある議論が進められているが、そのそも、管理会社による第三者管理なんてありえない話。
絶対に阻止しないと、長期利用どころか、短期管理不全マンションが勃発することになる。

[3488: 匿名さん]

>>3484 匿名さん
理事会廃止と監事廃止の第三者管理方式に固執するのはここのG社だけで、
あとはそのやり方をマネたと思われるA社がある。
情報収集している記者も数人いるみたいだから、
そのうちどこかの記事になるかもしれないね。
監事廃止についても自社ホームページや雑誌広告には明記されていても
理事会や管理組合に配布するプレゼン用資料にははっきりと
監事廃止が明記されている。この配布資料も客観的証拠として重要だ。
ここまであからさまな管理会社中心の利益誘導が行われれば
いずれ社会的制裁があって当然だ。

また、投資型マンションとファミリー型マンションの第三者管理については
根本的な相違があるはずで、前者の場合は老朽化するはるか以前に
購入マンションを売却しなければ投資にならない。
後者については終の棲家とする人たちが急激に増えている。
法的にもそれらは区別されるべきだが、ややこしい問題だと思う。
投資型マンションを購入して、数十年のあいだファミリーで暮らす計画の人たちも
多くいるからだ。

[3489: 匿名さん]

>>3488 匿名さん
投資型マンションの行き着く先は単身高齢者の終の棲家だ。
それ以外に方法がない。

[3490: 匿名さん]

マンションの新たな管理ルールに関する検討会
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000...

第３回検討会（平成24年3月16日開催）　配布資料
https://www.mlit.go.jp/common/000205579.pdf

[資料４]
問題の所在と議論の必要なマンションの範囲について
ヒアリング・事務局調べ

〇リゾートマンション

・　区分所有者が常に居住している訳でなく（オフシーズンは遠隔地に居住していることが多い。）、別荘や投資の目的のために所有していることから、通常のファミリータイプの居住用マンションとは性格が異なる（管理の不正や財政破綻の処理については、司法から会社清算的対応がとられている。）。

〇投資用マンション

・　資産運用したい個人にマンションを販売（購入者はキャッシュか貸付けとセットで購入）し、区分所有者に代わって資産運用代行業者等が、賃貸の仲介と家賃回収・ローン返済、物的管理、売却仲介等を一体的に行うビジネス。

・　売買仲介や金融、賃貸仲介、管理その他資産運用代行等の業者が一体的に組んで銀行利回り等より高い資産運用を実現しようとするビジネスモデルで、管理業者の管理費も利益を出す仕組みの中に組み込まれている。区分所有者は居住することは無く、全て賃貸化されている。

・　投資者（購入者）は、利潤が得られるよう管理費を抑えつつ、売却しても資産価値が大きく低下しないよう適正な管理を行っているか監督する。

［補足］個人投資家は、賃貸者からの家賃収入（購入時に借入をした場合は一定程度返済に回る）と税金還付で、銀行等に預けるより高い利回り等で資産運用されることを条件に購入。

　一方、個人投資家は、資金が必要になれば、売却して投資の回収を早めることもあるため、資産価値が下がらないよう適正な管理を行うことも要求。


⇒　以上のマンションの管理については区分所有者が居住していることを基本的な前提とした通常のマンションと同列に論じるべきではないのではないか（区分所有者というより個人投資家の側面もある議論。）。

⇒　本検討会で議論する主要な対象は、区分所有者が所有・居住していることを元々の前提にしているマンションとすべきではないか。

[3491: 匿名さん]

ビッグモーターに関するニュースが毎日報道されているが、その内容を聞いていると、次は合人社だなとつくづく思わされる。

[3492: 匿名さん]

>>3490 匿名さん

監事設置の義務化のポイントは二つ。
すなわち、
ー（悪徳）マンション管理業者による通帳と印鑑の同時保管を不可能にするため
　監事を設置しないと、マンション管理業者による通帳と印鑑の同時保管の禁止が
　無化してしまう。
ーマンション管理業者に対する監事による監視の強化　これも重要だが、監事が
　内通者であった場合、これも無化してしまう。
　（例えば、うちのマンションの会合は「管理会社を批判してはいけない！」という
　理事長の開会宣言（？）で始まり、でたらめやっている管理会社を批判しようと
　すると発言が妨害される。こんな理事長が監事のポストに就いてしまったら、
　監視機能などもつはずがない。）←標準管理規約改正案のカスハラ防止策は悪用
　されかねない危険性を持つ。

　そこで、妙案がある。現行の二つのマンション管理の評価制度を比較すると、両制度とも「監事の設置」を重要チェックポイントとしているが、国交省の管理計画認定制度のほうが不利である。管理業協会のマンション管理適正評価制度のほうがメリットが多い。老朽化マンションが抱える大問題のひとつとして管理組合保険が高額化するという問題があるが、すでに「マンション管理適正評価制度」の評価結果を損害保険ジャパンが契約引受のリスク評価に利用するという好例があるし、今後さらに保険業界で広まってゆくものと予想する。

　国民の税金を使って策定された国交省の管理計画認定制度を救う方策を考えてあげてみた。区分所有法において「監事の義務」を法制化すれば、地方自治体や管理組合NPOとともに第三者管理方式の監事を行政の監視下に置く正当化理由が生じる。監事がマンション管理士など専門家でも管理組合員でも構わない。隠された不祥事があれば、上記の組織に通報することができる。国交省の管理計画認定制度にとって、「監事の義務」法制化は起死回生につながると確信する。

[3493: 匿名さん]

第９回会議（令和５年６月８日開催）
議事録
https://www.moj.go.jp/content/001400689.pdf
14 of 25（13ページ）

結論から言うと、難しいのかなと。

一つは、まず区分所有法の３条の構造で、基本的に必ずしも管理者というのを義務付けていないということと、

それからもう一つは、・・・基本的には第三者管理に限らず、・・・標準管理規約などによると理事、それから監事を定めるということになっていると。

[3494: 匿名さん]

>>3493 匿名さん
申し訳ありません。もう少し論理的に説明する能力を身につけてから
ここに書き込んでもらえますか

[3495: 匿名さん]

>>3492 匿名さん
監事云々よりも、管理会社による第三者管理は絶対にだめですね。
その基本ルールは守らないといけない。

[3496: 匿名さん]

２００１年の適正化法施行通達で「マンション管理業者が管理者等に選任された場合」が認められているから致し方ない。

マンションの管理の適正化の推進に関する法律の施行について（不動産業課長通達）
https://www.mlit.go.jp/common/000116788.pdf

ロ）マンション管理業者が管理者等に選任された場合においても法第７６条の規定は適用され、規則第８７条第６項第２号に定める保管口座及び同項第３号に定める収納・保管口座においては管理組合又はその管理者等を名義人とすることとされているが、管理組合が法人化されていない場合は管理業者名義としても差し支えないものとすること。

　ただし、本法の趣旨にかんがみれば、管理業者等が管理組合の管理者であり、管理組合が法人化している場合は管理組合名義、法人化されておらず管理業者以外の者も管理者に選任されている場合は当該者の名義とすることが望ましいこと。

[3497: 匿名さん]

>>3492 匿名さん
G社が第三者管理時の監事廃止に固執する理由を保管口座の通帳・印鑑の同時保管禁止の無効化と捉えるのは、G社の目的を矮小化するものに思える。同時保管禁止の無効化は、 >>3380 にあるように集金代行会社の口座振替サービスの保管口座設定により既に達成されているかもしれない。
適正化法施行規則の同時保管禁止は、組合財産の毀損防止を目的とする財産の分別管理の一環であるが、組合財産の毀損といっても管理会社による盗取を想定しているわけではなく、管理会社の破綻時に、組合財産が管理会社の口座で管理されていると、組合財産が管理会社の債務として差押えられ、結果として毀損することを想定したものである。
過去レスのG社からのリプレース実施報告を見ると、G社はリプレース時に財産の移動が分かる通帳は返却しないが、会計報告で存在するとした財産は返却するようなので、G社の分別管理遵守には疑問があるが、監事が適正に会計監査を実施しているのであれば、不正経理等は行われていないということであろう。
管理会社にとって、通帳・印鑑の同時保管禁止の無効化の主な利点は、管理組合へ印鑑を取りに行くことなく預金が引き下ろせることによる業務効率化であり、分別管理違反まで考えるならば財産の一時的流用も考えられるが、G社にとって第三者管理時の同時保管禁止の無効化は必ずしも監事を廃止しなくても達成できることであり、これを監事廃止の目的にしているわけではないと思える。
標準管理規約に規定される監事の職務は、管理組合の業務の執行及び財産状況の監査であり、監事廃止の第一の目的は監査機能の無効化にあると考えるべきである。
もっとも、G社の第三者管理を採用するような管理組合の場合、監事の監査機能はそもそも機能していないと想像されるので、そのような監事であれば、あってもなくても大差ないように思えるが、G社が第三者管理を進めるにつれその本性が顕わになり管理組合がリプレースを検討するに至ったような場合、監事の存在・不存在はリプレースの容易さに大きく影響すると考えられる。G社はそのような場合も考えて監事を廃止しておきたいのであろう。

[3498: 匿名さん]

>>3496 匿名さん
国が定めているなら、これから管理会社による第三者管理物件で勃発が予想されるであろう管理トラブルにおいては国が何らかの責任を負わなければならない。
三つ子でもわかるトラブル予想を、国の政令の下で、規制することを禁じたことになる。

[3499: 匿名さん]

国は禁じ手を政令の名の下で使っている。
国の責任は大きい。

[3500: 匿名さん]

>>3498 匿名さん
管理会社を管理者等に選任できると国が定めているというのは誤解だが、適正な対応を定めていない不作為とはいえるかもしれない。
区分所有法に管理者の適格性に係る規定はないため、管理会社が管理者に選任された場合、同法上、当然に有効となる。また、同法の制定当時は、管理会社のような業務態様が認識されていたわけでもない。そして2001年の適正化法の施行当時には、リゾートマンション、投資用マンション等では既に管理会社が管理者になる例は存在した。適正化法施行時の件の通達は、管理会社の管理者を国が認めたというより、管理会社の管理者選任は法的には当然に可能なので、選任されている場合の適正化法の適用について記載しているだけともいえる。
ただし、国は管理会社が管理者に選任された場合の、利益相反、組合財産保全に係る課題を同法施行時から認識しているはずなので、有効な対応がとられていないのは不作為かもしれない。

[3501: 匿名さん]

>>3497 匿名さん
>>同時保管禁止の無効化は、 >>3380 にあるように集金代行会社の口座振替サービスの保管口座設定により既に達成されているかもしれない。

それが真実であるならば、マンションの管理の適正化の推進に関する法律の規定に違反する行為であるかどうかについて、国土交通省の地方整備局は調べあげて監督処分にすべき。業務停止処分30日間なんて甘すぎる。3年くらいが妥当では？血税を吸わせてあげてるのだから、もっとマジメに仕事して欲しい。
（以下引用）
１．マンションの管理の適正化の推進に関する法律の規定に違反する行為に対する監督処分
（１）マンション管理業者が、マンションの管理の適正化の推進に関する法律の規定に違反する行為（以下「本法違反行為」という ）を 。 した場合には、法第８１条本文の規定による指示処分、又は法第８２条第２号の規定による業務停止処分をすることとする。この場合において、監督処分内容については、別表に定めるところによることを基本とし、必要に応じ （２）の規定による 、 加重又は（３）の規定による軽減をして定めることとする。
（２）本法違反行為が、以下に掲げる事由のいずれかに該当する場合には、別表において指示処分、又は１５日以内の業務停止処分とすべき違反行為にあっては３０日の業務停止処分に、３０日以上の業務停止処分をすべき違反行為にあってはその業務停止期間を２分の３を乗じて得た日数に加重することができる。
① 当該本法違反行為の態様が、詐欺的である等、悪質である場合
② 故意により、虚偽の書面の記載又は説明をした場合
③ 当該本法違反行為による違反状態が長期にわたっている場合
④ 当該本法違反行為が及ぼす社会的影響が大きい場合
① 支払一任代行方式以外の方式により修繕積立金等金銭を管理する場合において、法第７６条並びに規則第８７条第４項の規定に違反して、当該修繕積立金等金銭を管理するための管理組合等を名義人とする預貯金帳及び当該預貯金通帳に係る印鑑を同時に保管したとき。
https://www.mlit.go.jp/pubcom/06/pubcomt132/01.pdf
（以上引用）
第三者管理で監事廃止すれば、こんなことが（法理論的に）”合法的正当化”できちゃうわけだね。
管理会社が理事会と監事廃止したら、（区分所有者には事後報告で）あんなこともこんなこともできちゃうと、いろいろ想像できる。系列に保険会社持っているところなんかはもっといろんなことができちゃって最高に楽しいだろうねｗ

[3502: 匿名さん]

>>3501 匿名さん
引用されている資料は2009年の省令改正前のものなので新しいものを貼り付けておきます。
省令改正により分別管理は規制強化され、支払一任代行方式等にかえてイ、ロ、ハの方法が導入されています。
分別管理違反の処分の基準は業務停止30日ですが、これまでの実際の処分は管理会社従業員による組合財産の着服等が合わせて発覚しないと、分別管理違反だけでは指示処分どまりです。
https://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000010875.pdf

[3503: 匿名さん]

>>3502 匿名さん
フロントによる着服の発見方法を教えてください。

[3504: 匿名さん]

3502はG関係者だから3503の質問に答えない。

[3505: 匿名さん]

　少なくとも、毎月、月次収支報告書と収納口座と保管口座の記帳された預金通帳を全部、確認すべきではないかな。管理会社から報告を受けた理事長は、他の役員だけでなく、役員以外の区分所有者とも情報共有して。その上で、横領されたのなら、仕方がないといえるでしょう。


管理組合の皆様へ｜一般社団法人 マンション管理業協会
https://www.kanrikyo.or.jp/hosho/kumiai.html

また、管理会社は、管理費等の収納状況、管理組合会計の収支状況について、毎月管理組合に報告しなければなりません。

　管理組合の皆様も、管理費等の収納状況、管理組合会計の収支状況、管理費の残額、修繕積立金の移し換えについて確認するよう心がけて下さい。

[3506: 匿名さん]

>>3505 匿名さん
G社は管理組合の預金通帳を本社の保管室で厳重に管理し、管理組合には記帳された内容を公開していない。従業員による着服防止対策にはなるだろうが、本当の目的は預金の移動を管理組合に知られないようにするためと推察される。とはいえ一時的に移されているだけで横領されるわけではないだろう。

[3507: 匿名さん]

>>3506 匿名さん
つまり、理事長でも通帳の記載内容は確認できないわけですか。

[3508: 匿名さん]

>>3507 匿名さん
G社は組合口座に係る決算報告資料として預金残高証明書、預金入出力取引明細を提出する。
預金残高証明書は銀行発行のものなので発行時点においては当該通帳にその残高が存在するのは確実であるが、一方、預金入出力取引明細は、銀行発行の取引証明ではなくG社が作成したものである。G社作成の取引明細であっても、実際の組合財産の入出力の動きを反映したものであろうし、監事が各取引に質問したとしても対応できる準備はされていると考えられる。その取引の値付け自体をG社が行っているものもあるが、ともかくG社も横領といった発覚のリスクが高いわかりやすいことはしないであろう。しかしG社作成の取引明細では、当該通帳における組合財産の動きであるかどうかはわからない。
仮に理事長が通帳の記載の閲覧を要求したとしても、G社が提出するのは実際の通帳のコピーではなく、G社作成の取引明細と思われる。

[3509: 匿名さん]

>>3508 匿名さん
横領を暴くというのは、理事長や理事には到底不可能で、
優秀な税理士や会計士を雇ってもムリで、東京検察が乗り出してくれないと
どうしようもないというように聞こえてしまいます。
マスコミが大きく動いてくれればって感じですかね。

[3510: 匿名さん]

>>3508 匿名さん
この会社を何十年も調べているという人物を知っているけど、
なかなか尻尾を捕まえることが出来ないってぼやいていたのは
こういうことなんだね
うちのマンションの場合は、二重修理三重修理がすごく多い
元社員に聞きたいけど、工事報酬はいくら以上の修繕工事からもらえるのか
教えてくれないかな
自分の推測では十万円以上の修繕工事ではないかな
なぜかというと無理やり十万以上に持っていったような修繕工事などが
多発しているんだよね

[3511: 匿名さん]

会計報告の1丁目1番地である通帳記帳報告を、月次報告書みたいに義務化させることはできないのかな。

[3512: 匿名さん]

通帳記帳報告？
何それ。

[3513: 匿名さん]

月次報告書とともに、その報告書内容の裏付けともなる収入口座と保管口座の出入金記録を同時に公開することですよ。
簡単なことです。
理解できたかな？

[3514: 匿名さん]

>>3512 匿名さん
ポイントはG社が作成したものでなく、実際の組合財産の入出力が記録されている通帳を見せろということです。

[3515: 匿名さん]

1128 匿名さん
本年秋頃、管理業者が管理者となる場合を含めた外部専門家の活用のあり方に関する検討が開始される。

検討会とりまとめについて、広く意見募集が行われる。


住宅：今後のマンション政策のあり方に関する検討会-国土交通省
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000...

検討会とりまとめ（令和５年８月１０日）

　２０２２年１０月より検討会を開催し、これまで９回の議論を重ねてきました。
　検討会ではマンション巡る現状を把握し、課題の洗い出しを行った上で、今般、現時点で考えられる政策の方向性をマンション政策全般の大綱としてとりまとめました。
　とりまとめに示された施策の方向性にもとづき、今後、施策の具体化に向けた検討を進めていきます。

○今後のマンション政策のあり方に関する検討会　とりまとめ（本文）
○今後のマンション政策のあり方に関する検討会　とりまとめ（概要）
○今後のマンション政策のあり方に関する検討会　参考資料


今後の取組方針

とりわけ「今後の施策の方向性」に示した事項のうち、検討方針を明らかにした次の事項については、本年秋頃を目途に、検討会の下にワーキンググループを設置し、施策の具体化に向けた検討を開始する。

・　管理計画認定制度の認定基準の見直しに関する検討
・　マンション標準管理規約の見直しに関する検討
・　管理業者が管理者となる場合を含めた外部専門家の活用のあり方に関する検討

とりまとめの周知について

本検討会のとりまとめについては、国土交通省のホームページで公開するとともに、できるだけ多くの関係者（区分所有者、居住者、管理組合、管理業者や修繕工事会社、設計コンサルタント会社の従業員、マンション管理士などの関係専門家、地方公共団体等の職員など）の関心を呼び起こす視点から、広く意見募集を行うこととし、得られた意見を踏まえて、今後のマンション政策の更なる検討に活用することとする。

[3516: 匿名さん]

ここの別のスレですが、とても参考になります。

スレタイ　管理者が通帳を見せないのですが
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/134527/

毎月の通帳記録の情報開示も区分所有者の権利として、改正案に盛り込むべきだと思います。今までは監事設置が重要だと思ってきたけど、
3508のおかげで、それだけでは悪徳管理会社と戦うことができないと
わかりました。eマンションは勉強になる情報量がすごいと思います。

[3517: 匿名さん]

民法414条の規定を有効化するために、管理組合の法人化はアリだと思う。
414条は法人化されていない管理組合には適用されない。
しかし、管理組合が法人化されていなくとも、区分所有者の通帳記録の情報開示請求の権利と管理会社の開示義務は明文化されるべきと考える。

上記スレからの引用

（組合員の組合の業務及び財産状況に関する検査）第673条　各組合員は、組合の業務を執行する権利を有しないときであっても、その業務及び組合財産の状況を検査することができる。

管理組合の組合員は、民法第673条を権利根拠規定として、管理者（理事長）、及び、取引銀行に対して、通帳記録の開示を請求できると解される。
まずは、管理者（理事長）に開示請求、開示しないときは、銀行に直接、開示請求する。
銀行に請求するときは、４１４条も合わせ技で、使う。

（履行の強制）第414条　債務者が任意に債務の履行をしないときは、債権者は、その強制履行を裁判所に請求することができる。ただし、債務の性質がこれを許さないときは、この限りでない。２　債務の性質が強制履行を許さない場合において、その債務が作為を目的とするときは、債権者は、債務者の費用で第三者にこれをさせることを裁判所に請求することができる。ただし、法律行為を目的とする債務については、裁判をもって債務者の意思表示に代えることができる。

[3518: 匿名さん]

>>3516 匿名さん
そうですよね。
通帳開示は区分マンション管理事務における基本義務にすべきです。
この基本義務が実現されると、不正も少なくなる。
通帳開示を義務化していない現行法は、管理会社による不正会計を促進している。

[3519: 匿名さん]

>>3517 匿名さん
>民法414条は法人化されていない管理組合には適用されない。

？？？

[3520: 匿名さん]

>>3518 匿名さん
G社が集金代行会社の振替サービスを利用している場合は、通帳に記帳自体がされていない可能性があります。というよりG社が組合に知られずに組合口座の預金を移動させているなら、振替サービスを利用するしかないでしょう。
理事長が口座の印鑑を所持しているなら、手数料は必要ですが当該銀行に口座の入出力取引証明を請求し記帳内容を確認することも考えられます。

[3521: 匿名さん]

>>3520 匿名さん
>>G社が集金代行会社の振替サービスを利用している場合は、通帳に記帳自体がされていない可能性があります。

でも、Gの場合、会社概要に
https://www.gojin.co.jp/company/

合人社FGL株式会社…管理組合向けのリース・割賦・レンタル・収納代行業務（みずほフィナンシャルグループ・芙蓉総合リース（株）と業務提携）

とある。業務提携とあってもどのような内容の業務提携なのかわからない。

[3522: 匿名さん]

日本は欧米と比較して利益相反に非常に甘いと言われているが、
第三者管理方式の問題でその”甘さ”が恥ずかしいくらい浮き彫りになったね

[3523: 匿名さん]

合人社FGLもネット情報少ないけど
正社員ゼロ？
平均年収250万？
https://en-hyouban.com/company/10085255621/

[3524: 匿名さん]

3521 匿名さん
>>3380 にある図ではG社FGLはみずほ系だけでなく他の銀行系集金代行会社とも提携しているようですが、提携といっても単にG社を代理？してG社FGLが集金代行会社と組合員口座からの管理費等の徴収業務を契約しているだけでしょう。
集金代行会社は多くの管理組合が利用していると思われますが、管理組合法人であればどうかわかりませんが非法人の管理組合は直接契約できないので管理会社経由での契約となります。また集金代行会社は多数の金融機関と連携する必要があるため、G社FGLが自ら集金代行業務を実施したくても不可能であると思われます。
G社は組合員口座からの引出しだけでなく、組合口座からの引出しにも利用している可能性があります。

[3525: 匿名さん]

>>3524 匿名さん
なるほど。
出来るところは、マンション管理組合を法人化するといいですね。
資産を守るための方策が増えるというメリットがあります。

[3526: 匿名さん]

>>3520 匿名さん
ここの管理会社に任せているマンションの監事はプロの会計士の資格を持つ人がいいかもしれないね。管理委託費がいくら安くても”監視コスト”が異常にかかるのが問題だ。

[3527: 匿名さん]

>>3520 匿名さん
総勘定元帳は仕訳帳と同じものですから、通帳元帳を見れば、通帳の入出金が日付・金額・相手先・明細（〇〇修繕工事）などまで書かれています。
　通帳元帳の期末残高が残高証明の金額と一致します。
　組合の監事になれば、監査の時すべて見ることが出来るので、監事になる事が早道でしょう。
　監事にお願いして、過去の監査資料を見せてもらう方法もあります。

　但し、これで発覚するような不正は、ほとんどありません。
　不正の手口管理会社の場合
　　　業者に支払った費用から管理組合に内緒でキックバックを受ける。
　　　　　不審に思ったら、管理組合が直接、新たな業者を探すしかありません。
　　　水道料金を、徴収した金額よりも少なく収入に記帳する。
　　　今は、ほとんどの管理会社が管理ソフトを使っているので不可能ですが、
　　　ソフトの決算書を管理組合提出用に転記する場合は可能です。（1）
　　　　　不審に思ったら、管理員さんが持っている水道料金一覧表の合計額と、
　　　　　水道料金収入が一致するか調べます。
　　　フロントが、管理事務所で集金した管理費等をネコババする。
　　　　　管理会社によっては、隠蔽する事もあります。
　　　今年度の剰余金・修繕積立金の期首残高が、昨年度の期末残高よりも少ない。
　　　　　ありえないと思わるかもしれませんが、（1）の作業を
　　　　　フロントがやっている管理会社ではあり得ます。

[3528: 匿名さん]

>>3527 匿名さん
総勘定元帳なるものの通帳の残高証明との整合性を確認しても、それがG社作成の資料である以上、G社が決算報告資料として銀行発行の取引証明ではなく、自社作成の取引明細を提出する理由は分からない。
取引明細も残高証明とは整合しているであろうし、また、G社は関係会社による高額な監理費を上乗せした不要不急の工事の実施、関係会社経由の高額な保険、リース等の契約、さらには契約自由の原則をたてに自社に一方的に有利な条項、特約を盛り込んだ管理委託契約のリテラシーの低い管理組合への押し付けなど、合法的に組合財産を収奪する手法を多々、研究開発しており、不正会計といったリスクの高いことを行うためとは考えにくい。もちろん、契約自由の原則といっても、特約で適正化法の規制を回避することはできないが。
G社が決算報告資料を既製の管理ソフト?を使用して作成しており、入力データも何らかの方法で銀行から入手しており、取引明細もその管理ソフトのアウトプットであって、かつG社には自ら取引明細のようなアウトプットを作成するITスキルはないのであれば、単に銀行で取引証明を発行するかわりにしているだけということもあるかもしれない。
なお、フロントの不正については、他の管理会社では時折発覚し国交省の監督処分を受けているが、G社では組合通帳の本社保管のように、フロントが組合財産に直接アクセスすることが困難な社内システムを構築していることが、G社ではフロントの不正が発覚していない理由の一つと想像している。

[3529: 匿名さん]

>>3528 匿名さん
つまり、フロント単位の不正ではなく、G社では会社ぐるみの不正が働いているわけですね。

[3530: 匿名さん]

G社のマンション管理士は、区分所有法第14条を無視し、1階住民がエレベーターを使わないなどから、専有面積が一般階の2倍以上あるにもかかわらず、使用頻度を考慮して一般階と同じ負担金額にする総会議案に承認している。
信じられないが本当の話だ。
おまけに、管理費等の金額が管理規約で定められているにもかかわらず、その規約違反の議案を通すためには特別決議が必要であるにもかかわらず、普通決議で無理やり可決に持ち込もうとした。
全て、G社のマンション管理士の承認の下で行われた不法行為だ。
G社みたいな悪徳管理会社でなければできない技だ。
そのG社のマンション管理士は地域のマンション管理士会の役員もしている。
マンション管理士だからと言って、むやみに信用するとひどい目に合う。
マンション管理士の地位も大きな転換期なのかもしれない。