株式会社合人社計画研究所ってどうですか？ＮＯ６

[匿名さん]

株式会社合人社計画研究所についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：広島県広島市中区袋町4番31号　合人社広島袋町ビル
交通：http://www.gojin.co.jp/
間取：
面積：

物件URL：http://www.gojin.co.jp/
施工会社：なし
管理会社：合人社計画研究所

【管理組合・管理会社・理事会板へ移動しました。2013.8.24管理担当】

[3433: 匿名さん]

他はどうか知らないけど、うちのマンションの担当者は対応がいつも雑で最悪。
いつも横柄な態度。正直もう絡みたくない。何も期待しない。
清掃業者の方はとても仕事が丁寧で気さくな方が多いです。

[3434: 名無しさん]

>>3433 匿名さん
管理組合の物品が失くなるのでカメラ仕掛けたらフロントだった

[3435: 3434]

>>3434 名無しさん

珍しい事ではないです。
他のマンションでも多発していたので。

[3436: 匿名さん]

>>3433 匿名さん
うちも全く同じです
同じ人ではないでしょうけどねｗ
ここのフロントは工事報酬がもらえる仕事以外はどうでもいいんですよ

[3437: 3434]

>>3434 名無しさん
覚えあるよねぇ、覚えてるよねぇ

[3438: 匿名さん]

>>3434 名無しさん
どんな物品が消えるのですか？
参考までに教えていただけますか？
うちも厳しくチェックします。

[3439: 3434]

>>3438 匿名さん
組合の工事履歴ファイルや大切な資料
↑これは他のマンションでの出来事
ここの理事長は営業所に乗り込んだ。

①買い置きしてあった電球が見当たらずフロントが新しいのを買ったんだけどもちろん購入先はしっかりと管理会社の関係先。これも管理会社の利益となるので決まった利益を上げる為、会社からのプレッシャー回避の手段。
②ヘルメットなどの備品。
こんな事が続いたので他のマンションに聞いたら
「あいつらには気を付けろ、組合倉庫、管理室の鍵を渡すな、もしくは鍵を新しくしろ」と忠告された。
この相談先のマンションは既に管理会社変更済み。
実行したら、管理会社は怒り狂ってたけど盗難等信用できないと突っぱねたら黙ってしまった。

その時は既に新しい管理会社が決まっていた。

持っていかれた資料も急いで取り戻した。

無駄な工事をさせないなど色々な攻防で気の休まる時がなかった。

[3440: 通りがかりさん]

ビッグモーター事件が知られたのもtiktokでタイヤに穴開ける画像が流れたのがキッカケ
これから明らかにされる

[3441: 匿名さん]

マンションの組合員が批判的なことを言っているのが、
内通者を通じてGのフロントの耳に入ると
営業所への呼び出しをくらう。
すると、そのあとその組合員は批判をやめて
すっかりおとなしくなる。
何があったのかわからないけど、不気味すぎる。
だいたい組合員は違法なことをしたわけでもないし、
フロントのどうしようもないいい加減さを指摘して批判しただけだ。

[3442: 匿名さん]

>>3441 匿名さん
あの営業所に区分所有者を呼び出すの？
区分所有者達には聞かれたくない事、見られたくない事満載なあの営業所に！？
この話は初めて聞いた。
区分所有者自ら乗り込んだパターンは知ってるけど。
この話は本当ですか？
呼び出されて営業所にワザワザ行く区分所有者なんている？
区分所有者が管理会社を雇っているのに、解せない。

[3443: 匿名さん]

>>3442 匿名さん
実話です。
ここでこの話を書くのは他にも同じ経験をした管理組合があるかどうか知りたいからです。
そのマンション組合員は複数回の理事長経験者だから
わざわざ呼び出されて営業所へ出向くということにも慣れているのかもしれません。
それにしても、なぜマンションの管理室で話し合わないのか
自分も非常に不思議に思います。
わざわざ営業所に呼び出すのは、管理会社が理事会や管理組合より上位にあることを示すためなのか？
そのあと、そのいつもうるさい人が急におとなしくなってしまったことが本当に不思議です。何があったのか本人でなければ分からないが、常識では考えられない不気味なことばかりありますよ。リプレイス派だった人たちが次々に呼び出されて急に批判をやめておとなしくなったりするのは、どう考えても奇妙だと思います。

[3444: マンコミュファンさん]

>>3443 匿名さん
エッー！
貴重なお話ありがとうございます。
驚きです。
なにやってんの!管理会社
そのマンションも異常です。
営業所で買収？
何が行われてるんだ？

[3445: 匿名さん]

>>3444 マンコミュファンさん
内通者たちも馬鹿だよね
管理会社の言いなりになれば、結局資産の損失を招いて
大損をするのは自分たちなのに

[3446: 匿名さん]

>>3444 マンコミュファンさん
うちのマンションのその内通者には奇妙な権力志向があります。
（実際の実務能力や思考能力は一般人よりずっと下）
管理会社のフロントにそれを見抜かれ、利用されているのだと思います。
内通者が管理会社のフロントもしくは上司に報告し、
他の組合員に広まらないうちに批判の芽を
摘み取る作戦だと思います。ですから、多くの不祥事について、
ほとんどの組合員は何も知らされていないのです。
もしこういうやり方が他所でも行われているのであれば、
誘いに応じて営業所へ赴き、会話をすべて盗聴器で録音しておいてください。
その呼び出された元理事長の方は会話はすべて盗聴器で録音してあるそうです。
管理会社は組合員を甘く見て見くびるべきではありませんね。

[3447: 匿名さん]

>>3446 匿名さん
それが分かっていて何もできないあなたはお目出度い人ですね。

[3448: 匿名さん]

>>3447 匿名さん
うちはもう引っ越すことに決めたので、あとはもうどうなろうとかまわないんです。
悪徳管理会社や悪徳元理事長とかとやりあってもうこれ以上時間を潰すのはうんざりです。

[3449: 匿名さん]

>>3448 匿名さん
引越し先も同じだと思うよ。

[3450: 匿名さん]

>>3449 匿名さん
戸建てなので違うはずです。

[3451: マンコミュファンさん]

>>3450 匿名さん
貴重な体験談、本当にありがとうございます。
大変、参考になりました。
こういう状態になってしまうんですね。
恐ろしい管理会社です。

[3452: 口コミ知りたいさん]

>>3451 マンコミュファンさん

大切なマンション資産を守る為、情報弱者にならないようにしましょう!

[3453: 匿名さん]

合人社による第三者管理の犠牲になっているマンションを紹介したい。
マンション名はメゾンドルー清水町といって、四国の松山にある。
概要は添付書類か、自分でぐぐってほしい。
数日前の情報だから現在は変更しているかもしれない。
スモッカの紹介欄には自主管理と記載されている。
合人社による第三者管理であるとこには間違いない。
どうして、自主管理などとうその記載をするのか？
二番目はマンションマーケットに記載されている概要だ。
管理会社がアイリス管理センターとされている。
合人社ではない。
管理の丸投げは禁止されているはずだ。
賃貸物件欄を見ると、仲介業者がかなり縮小されている。
合人社の意向か。
第三者管理によって、このマンションをどうするのか。
今後に注視したい。
四国という島国の第三者管理マンションは、もはや管理会社のおもちゃにすぎないのか。

[3454: 検討板ユーザーさん]

>>3453 匿名さん
掲載情報がちがうなら掲載している会社に言うべきですよ。

[3455: 匿名さん]

>>3454 検討板ユーザーさん
何か困ることでもあるの？

[3456: 匿名さん]

例の香川県マンション管理士会でスパイ活動している、合人社四国ブロック統括責任者
玉里裕邦氏が統括している地域のマンションですね。
気の毒に。

[3457: 検討板ユーザーさん]

>>3455 匿名さん
間違いを指摘しただけ。なにか不都合でもあるの？

[3458: 匿名さん]

>>3453 匿名さん
その情報が古いのでは...？

登録取消 2016年
平成28年
7月8日 有限会社アイリス管理センター

登録番号:
(3)第082003号 愛媛県松山市道後喜多町8-8
平成26年4月、管理会社の代表取締役(愛媛県マンション管理士会の元代表)が受託していた管理組合の普通預金等払戻請求書を偽造、800万円を詐取した。

管理組合の監査で判明、有印私文書偽造、同行使、詐欺罪で愛媛県警松山東署が逮捕、平成28年1月28日裁判で、2年8月の懲役刑が確定。(法第47条第8号違反）

[3459: 匿名さん]

>>3457 検討板ユーザーさん
掲載情報がちがうなら掲載している会社に言うべきですよ。

[3460: 検討板ユーザーさん]

>>3459 匿名さん
何も無いのに絡んだのか。
さすがGの社員！

[3461: 匿名さん]

>>3453 匿名さん
「第三者管理」って書くと
イコール「管理不全マンション」と思われるのを避けるために
建前上だけ自主管理としておくのでは？

[3462: 匿名さん]

>>3461 匿名さん
ご想像にお任せします。
（愛媛県マンション管理士会の元代表）という肩書が香川県マンション管理士会の役員の玉里氏とダブってくる。
彼は四国ブロック統括責任者だからね。

[3463: 匿名さん]

　マンション管理士として多くの講演会で講師をしながら管理会社を経営していた男が、 受託していた管理組合の預金払戻請求書を偽造し、800万円を詐取、有印私文書偽造、 同行使、詐欺罪で愛媛県警松山東署に逮捕され、 平成28年1月28日、裁判で2年8ケ月の懲役刑が確定した。

国交省がこの男が経営していた管理会社「有限会社アイリス管理センター」の登録取消処分を決めたのは、 経営者が刑務所に服役して半年経ってからの平成28年7月8日だった。
開いた口がふさがらない。

[3464: 匿名さん]

その後釜がG社なのも深い意味があるんじゃないかな。
第三者管理に持っていたのも予定通りだと思うよ。
筋書きをつくったのはG社。

[3465: 匿名さん]

>>3460 検討板ユーザーさん
何も無いのに絡んだのか。
さすがGの社員！

[3466: 匿名さん]

>>3465 匿名さん
病気持ちだったんですね。お大事に！

[3467: 匿名さん]

どっちが病気なのか。

[3468: 匿名さん]

>>3458 匿名さん
有限会社アイリス管理センターは国交省の管理業者登録簿に登録番号第82003号で現在も登録されている。また、2015年に法人登録された松山市の企業として存続しているようである。国交省の管理業者処分リストには記載の事例は見当たらないようであり、本事例のソースを示してほしい。疑わしいWebサイトにはそれらしい記載もあるようであるが。

[3469: 匿名さん]

>>3468 匿名さん
国交省から取消処分があったそうです。
現在登録されているということは、5年間の猶予期間が過ぎたからかな。

[3470: 匿名さん]

>>3469 匿名さん
国交省の管理業者検索システムでは同社が検索されるが、詳細情報を見ると登録有効期間はH29年9月19日までとなっていた。現在も登録されているというのは当方の誤解だった。

[3471: 匿名さん]

日本経済新聞「マンション第三者管理に指針　修繕などで住民負担増防ぐ」
2023年7月24日 [有料会員限定]の記事だけど、
合人社の第三者管理については全く無視されていた。
日経新聞にたくさん広告費払って、合人社の第三者管理のPR記事を掲載してるのにまるで無視されて、かわいそすぎるｗ

しかし、国交省は甘いなあ。
第三者管理の監事設置は標準管理規約でなく、
区分所有法にによる法的義務付けが必要。
監事設置のコストは地方自治体が支援すべき。

[3472: 匿名さん]

第三者管理をしなければならないマンションは大変だね。
自分たちでマンション管理はしていくべきなんだが。
無責任な住民が多いということだろうな。

[3473: 匿名さん]

パブコメで意見が無ければ、監事を義務化することはできないと思う。しかし、そもそも管理者の選任が義務ではなく「できる」だから、監事の選任も「できる」が現実的ではないだろうか。


https://public-comment.e-gov.go.jp/servlet/Public?CLASSNAME=PCMMSTDETA...
区分所有法制の改正に関する中間試案に関する意見募集

受付締切日時 2023年9月3日 23時59分

https://public-comment.e-gov.go.jp/servlet/PcmFileDownload?seqNo=00002...
区分所有法制の改正に関する中間試案の補足説明
令和５年７月 法務省民事局参事官室

本部会では、今後、本試案に対して寄せられた意見を踏まえ、要綱案の取りまとめに向けて、引き続き審議を行うことが予定されている。


第１ 区分所有建物の管理の円滑化を図る方策
９ 第三者を管理者とする場合の監事の選任

法人化していない区分所有者の団体において、区分所有者以外の第三者を管理者として選任する場合には、監事を選任しなければならないものとするとの規律を設けることについては、慎重に検討する。

（補足説明）

１ 区分所有法においては、規約又は集会の決議により管理者を選任することができるとされているが（区分所有法第２５条第１項）、管理者に特に資格要件はなく、区分所有者の中から管理者を選任することも、第三者を管理者として選任することも可能である。

近時、マンション管理業者が管理者として選任される場合において、その業者が管理者として自らとの間でマンション管理委託契約や大規模修繕工事請負契約を締結するなど、利益相反行為をする事例があるとの指摘がある。

そこで、法人化していない区分所有者の団体において、区分所有者以外の第三者を管理者として選任する場合には、管理組合法人に関する区分所有法第５０条と同様に、監事を選任しなければならないものとすべきとの提案がある。

もっとも、これに対しては、民法上、自己契約・双方代理や利益相反行為は無権代理行為とみなされ（民法第１０８条）、これらの行為に当たる契約を管理者が行ったとしても、区分所有者の団体にその効果が帰属しないため、これらの行為を防ぐために区分所有法に規律を設けることについては慎重な検討が必要であるとの指摘が考えられる。

また、区分所有法上、管理者が区分所有者であるか第三者であるかを問わず、管理者は、区分所有者に対して善管注意義務を負い（区分所有法第２８条において準用する民法第６４４条）、その義務に違反して区分所有者に損害を与えたときは損害賠償責任を負うこととされているのであり（民法第４１５条、第７０９条）、第三者が管理者となる場合に限って特別の規律を設ける根拠や必要性が必ずしも明らかでないとの指摘がある。

なお、マンションについては、国土交通省において、管理会社が管理者となる形の第三者管理に関する課題につきマンション政策の観点から検討が進められている。

以上を踏まえ、試案第１の９では、法人化していない区分所有者の団体において、区分所有者以外の第三者を管理者として選任する場合には、監事を選任しなければならないものとするとの規律を設けることについては、慎重に検討することとしている。

２ その他、・・・

[3474: 匿名さん]

G社グループは現在、人事採用関係で苦労していますが
2023/10からは、インボイス制度導入・ステマ規制も始まります

我がCTM管理組合には
有効な「管理委託契約書」はあるのか、これから調査予定
過去９年間で印紙税の計上は２回のみ（2021/7予備費*2015/6公租公課印紙）
又「重要事項説明書」の内容には、おかしな事項が多々あるので修正が必要
中でも特に問題なのは、「領収書」の代わりに「支払証明書」でのごまかし
広島国税局や東京国税局等でOKか、確認してください

[3475: 匿名さん]

重要事項の説明は、おかしなことがあるといっても
総会で承認されたんでしょう。

[3476: 匿名さん]

>>3473 匿名さん
区分所有法第3条において区分所有者の団体（管理組合）以外の規約、集会、管理者の設置は、指摘のように義務ではないが、これはこれらの設置が区分所有者の意思決定を図る手段として規定されているためである。区分所有者が2人のみのような場合は、区分所有法に依らずとも一般法の民法に従って合意すればよく、義務規定とすることは不合理である。
監事義務化の提案は、区分所有者以外の第三者が管理者に選任された場合に限り設置を義務化するものなので、管理者の設置が「できる」規定であることとは主旨が異なり、義務化の規定は衡平を欠くものとはいえない。また、監事の選任が「できる」規定で規定されても、提案の目的に対して実効性を欠くものと考えられる。
なお、補足説明の記載に、「管理者が自己契約・双方代理を行ったとしても無権代理とみなされ管理組合にはその効果が帰属しない」旨の記載があるが、これは管理会社の管理者が、自社と管理委託契約、自社の関係会社と工事請負契約を締結している現実を無視したものである。
民法第108条には、本人（管理組合）があらかじめ許諾した行為については無権代理ではないとの規定があるので、管理規約の規定か集会決議のいずれかで「あらかじめの許諾」を担保しているのであろうが、管理組合法人に対する区分所有法第51条の規定「管理組合法人と理事との利益が相反する事項については、監事が管理組合法人を代表する。」に倣い、利益相反に当たる契約についてはそもそも監事が管理組合を代表して契約する規定とすべきである。

[3477: マンション検討中さん]

管理組合の役員には理事と監事がいるが、監事の力というか
影響力は殆どない。

[3478: 匿名さん]

>>3477 マンション検討中さん
それが第三者管理で外部専門家に委託した場合、
監事による監視が重要化する。
第三者管理における監事の役割については
「外部専門家活用ガイドライン」を読んでから意見を言って欲しい。

[3479: 匿名さん]

　監事の選任が義務でも、「できる」でも、管理組合法人の監事と同等の職務権限を区分所有法に明文化しなければ、管理者の業務監査が十分にできないと思う。細かいところは、国土交通省がガイドラインで定めればよい。

ただ、区分所有法は、投資用マンション、リゾートマンションや、人が住まない区分所有建物等も対象だから、それらへの影響があるでしょう。例えば、投資用マンションの区分所有者（個人投資家）の多数派は、コストアップにつながる監事の新たな費用負担を望まないと思う。ボランティアで監事を引き受ける個人投資家の区分所有者はほとんどいないと思う。

よって、監事の選任を義務ではなく「できる」と区分所有法に明文化するのが現実的ではないだろうか。管理組合法人の監事についての第５０条、第５１条を準用するとして。

また、「できる」なら、普通の理事会方式にも影響しないから、第三者管理者方式に限定しなくても良いと思う。

　法制審の第８回、第９回の議事録で委員さんたちの意見が参考になるかもしれない。

法務省：法制審議会－区分所有法制部会
https://www.moj.go.jp/shingi1/housei02_003007_00004

第８回会議（令和５年５月１２日開催）
議事録
https://www.moj.go.jp/content/001400688.pdf

第９回会議（令和５年６月８日開催）
議事録
https://www.moj.go.jp/content/001400689.pdf

[3480: 匿名さん]

>>3479 匿名さん
「義務化」と表現しておいてあえて罰則を明記しないか（「誠実義務」違反についての記述がまさにこれ）
「できる」ではない表現、例えば「強く推奨される」という表現にしないと、
国土交通省の「外部専門家ガイドライン」の監事の監視役割強化についての記述とのあいだに大きな不整合性が生じるのも非常にまずいことであるし、国土交通省と管理業協会の両方のマンション管理の評価制度では”監事設置”がすでに重視されているわけで、「できる」という個々のマンションの主観的選択にゆだねる表現にしてしまうと、両評価制度の客観的基準を切り崩してしまうことにもなる。「できる」という表現だけは避けるべきである。

[3481: 匿名さん]

>>3479 匿名さん
＞投資用マンションの区分所有者（個人投資家）の多数派は、コストアップにつながる監事の新たな費用負担を望まないと思う。
それは大きな誤解です。
投資用マンションは投資が目的ですから、投資対象として価値のないマンションになることだけは避けたい。
彼らが恐れているのは、歯止めが利かない管理費等の値上げであり、それを未然に防げる管理システムを模索している。

[3482: 匿名さん]

>>3481 匿名さん
最初から第三者管理の投資用マンションもグローバルスタンダードに適応しないと
せっかくの外国人の投資家が逃げてしまうかもしれない。
欧米では、管理費の値上げは管理会社の説明義務、それから区分所有者による総会決議が当たり前だけど、（日本語と英語のオンライン開催が必要）それが管理会社変更のきっかけになりかねない。理事会なしの総会監視型の場合、意見まとめ役の監事は絶対不可欠だが、大規模になればなるほど、監事は区分所有者代表でなく、専門家しか考えられないね。その専門家を行政監視のもとに置くような管理システムが必要だと思う。

[3483: 匿名さん]

>>3482 匿名さん
どちらかというと、第三者の位置に管理会社とは縁のない専門家を配置し、行政監視の下で組合運営をしていけばいいのじゃないかな。

[3484: 匿名さん]

>>3479 匿名さん

区分所有法に非法人管理組合の第三者管理時の監事設置を義務化することなく設置時の権限・義務を規定するのみでは、G社のような法的効力のない標準管理規約、ガイドラインの規定を端から無視した管理を行う管理会社が設置するとは考えられず、現状の問題への実効性のある対応にはならない。

[3485: 匿名さん]

>>3482 匿名さん
第三者管理と聞いただけで外国人投資家は逃げると思うよ。
鼻から投資対象外だからね。
誰もババ抜きには加わりたくないからね。

[3486: 匿名さん]

投資型マンションにおいて、第三者管理マンションを引き当てたらババだとあきらめるしかないね。
早く、自分のババを間抜けな奴が引いてくれるのを待つしかない。

[3487: 匿名さん]

管理会社による第三者管理ありきで悪意ある議論が進められているが、そのそも、管理会社による第三者管理なんてありえない話。
絶対に阻止しないと、長期利用どころか、短期管理不全マンションが勃発することになる。

[3488: 匿名さん]

>>3484 匿名さん
理事会廃止と監事廃止の第三者管理方式に固執するのはここのG社だけで、
あとはそのやり方をマネたと思われるA社がある。
情報収集している記者も数人いるみたいだから、
そのうちどこかの記事になるかもしれないね。
監事廃止についても自社ホームページや雑誌広告には明記されていても
理事会や管理組合に配布するプレゼン用資料にははっきりと
監事廃止が明記されている。この配布資料も客観的証拠として重要だ。
ここまであからさまな管理会社中心の利益誘導が行われれば
いずれ社会的制裁があって当然だ。

また、投資型マンションとファミリー型マンションの第三者管理については
根本的な相違があるはずで、前者の場合は老朽化するはるか以前に
購入マンションを売却しなければ投資にならない。
後者については終の棲家とする人たちが急激に増えている。
法的にもそれらは区別されるべきだが、ややこしい問題だと思う。
投資型マンションを購入して、数十年のあいだファミリーで暮らす計画の人たちも
多くいるからだ。

[3489: 匿名さん]

>>3488 匿名さん
投資型マンションの行き着く先は単身高齢者の終の棲家だ。
それ以外に方法がない。

[3490: 匿名さん]

マンションの新たな管理ルールに関する検討会
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000...

第３回検討会（平成24年3月16日開催）　配布資料
https://www.mlit.go.jp/common/000205579.pdf

[資料４]
問題の所在と議論の必要なマンションの範囲について
ヒアリング・事務局調べ

〇リゾートマンション

・　区分所有者が常に居住している訳でなく（オフシーズンは遠隔地に居住していることが多い。）、別荘や投資の目的のために所有していることから、通常のファミリータイプの居住用マンションとは性格が異なる（管理の不正や財政破綻の処理については、司法から会社清算的対応がとられている。）。

〇投資用マンション

・　資産運用したい個人にマンションを販売（購入者はキャッシュか貸付けとセットで購入）し、区分所有者に代わって資産運用代行業者等が、賃貸の仲介と家賃回収・ローン返済、物的管理、売却仲介等を一体的に行うビジネス。

・　売買仲介や金融、賃貸仲介、管理その他資産運用代行等の業者が一体的に組んで銀行利回り等より高い資産運用を実現しようとするビジネスモデルで、管理業者の管理費も利益を出す仕組みの中に組み込まれている。区分所有者は居住することは無く、全て賃貸化されている。

・　投資者（購入者）は、利潤が得られるよう管理費を抑えつつ、売却しても資産価値が大きく低下しないよう適正な管理を行っているか監督する。

［補足］個人投資家は、賃貸者からの家賃収入（購入時に借入をした場合は一定程度返済に回る）と税金還付で、銀行等に預けるより高い利回り等で資産運用されることを条件に購入。

　一方、個人投資家は、資金が必要になれば、売却して投資の回収を早めることもあるため、資産価値が下がらないよう適正な管理を行うことも要求。


⇒　以上のマンションの管理については区分所有者が居住していることを基本的な前提とした通常のマンションと同列に論じるべきではないのではないか（区分所有者というより個人投資家の側面もある議論。）。

⇒　本検討会で議論する主要な対象は、区分所有者が所有・居住していることを元々の前提にしているマンションとすべきではないか。

[3491: 匿名さん]

ビッグモーターに関するニュースが毎日報道されているが、その内容を聞いていると、次は合人社だなとつくづく思わされる。

[3492: 匿名さん]

>>3490 匿名さん

監事設置の義務化のポイントは二つ。
すなわち、
ー（悪徳）マンション管理業者による通帳と印鑑の同時保管を不可能にするため
　監事を設置しないと、マンション管理業者による通帳と印鑑の同時保管の禁止が
　無化してしまう。
ーマンション管理業者に対する監事による監視の強化　これも重要だが、監事が
　内通者であった場合、これも無化してしまう。
　（例えば、うちのマンションの会合は「管理会社を批判してはいけない！」という
　理事長の開会宣言（？）で始まり、でたらめやっている管理会社を批判しようと
　すると発言が妨害される。こんな理事長が監事のポストに就いてしまったら、
　監視機能などもつはずがない。）←標準管理規約改正案のカスハラ防止策は悪用
　されかねない危険性を持つ。

　そこで、妙案がある。現行の二つのマンション管理の評価制度を比較すると、両制度とも「監事の設置」を重要チェックポイントとしているが、国交省の管理計画認定制度のほうが不利である。管理業協会のマンション管理適正評価制度のほうがメリットが多い。老朽化マンションが抱える大問題のひとつとして管理組合保険が高額化するという問題があるが、すでに「マンション管理適正評価制度」の評価結果を損害保険ジャパンが契約引受のリスク評価に利用するという好例があるし、今後さらに保険業界で広まってゆくものと予想する。

　国民の税金を使って策定された国交省の管理計画認定制度を救う方策を考えてあげてみた。区分所有法において「監事の義務」を法制化すれば、地方自治体や管理組合NPOとともに第三者管理方式の監事を行政の監視下に置く正当化理由が生じる。監事がマンション管理士など専門家でも管理組合員でも構わない。隠された不祥事があれば、上記の組織に通報することができる。国交省の管理計画認定制度にとって、「監事の義務」法制化は起死回生につながると確信する。

[3493: 匿名さん]

第９回会議（令和５年６月８日開催）
議事録
https://www.moj.go.jp/content/001400689.pdf
14 of 25（13ページ）

結論から言うと、難しいのかなと。

一つは、まず区分所有法の３条の構造で、基本的に必ずしも管理者というのを義務付けていないということと、

それからもう一つは、・・・基本的には第三者管理に限らず、・・・標準管理規約などによると理事、それから監事を定めるということになっていると。

[3494: 匿名さん]

>>3493 匿名さん
申し訳ありません。もう少し論理的に説明する能力を身につけてから
ここに書き込んでもらえますか

[3495: 匿名さん]

>>3492 匿名さん
監事云々よりも、管理会社による第三者管理は絶対にだめですね。
その基本ルールは守らないといけない。

[3496: 匿名さん]

２００１年の適正化法施行通達で「マンション管理業者が管理者等に選任された場合」が認められているから致し方ない。

マンションの管理の適正化の推進に関する法律の施行について（不動産業課長通達）
https://www.mlit.go.jp/common/000116788.pdf

ロ）マンション管理業者が管理者等に選任された場合においても法第７６条の規定は適用され、規則第８７条第６項第２号に定める保管口座及び同項第３号に定める収納・保管口座においては管理組合又はその管理者等を名義人とすることとされているが、管理組合が法人化されていない場合は管理業者名義としても差し支えないものとすること。

　ただし、本法の趣旨にかんがみれば、管理業者等が管理組合の管理者であり、管理組合が法人化している場合は管理組合名義、法人化されておらず管理業者以外の者も管理者に選任されている場合は当該者の名義とすることが望ましいこと。

[3497: 匿名さん]

>>3492 匿名さん
G社が第三者管理時の監事廃止に固執する理由を保管口座の通帳・印鑑の同時保管禁止の無効化と捉えるのは、G社の目的を矮小化するものに思える。同時保管禁止の無効化は、 >>3380 にあるように集金代行会社の口座振替サービスの保管口座設定により既に達成されているかもしれない。
適正化法施行規則の同時保管禁止は、組合財産の毀損防止を目的とする財産の分別管理の一環であるが、組合財産の毀損といっても管理会社による盗取を想定しているわけではなく、管理会社の破綻時に、組合財産が管理会社の口座で管理されていると、組合財産が管理会社の債務として差押えられ、結果として毀損することを想定したものである。
過去レスのG社からのリプレース実施報告を見ると、G社はリプレース時に財産の移動が分かる通帳は返却しないが、会計報告で存在するとした財産は返却するようなので、G社の分別管理遵守には疑問があるが、監事が適正に会計監査を実施しているのであれば、不正経理等は行われていないということであろう。
管理会社にとって、通帳・印鑑の同時保管禁止の無効化の主な利点は、管理組合へ印鑑を取りに行くことなく預金が引き下ろせることによる業務効率化であり、分別管理違反まで考えるならば財産の一時的流用も考えられるが、G社にとって第三者管理時の同時保管禁止の無効化は必ずしも監事を廃止しなくても達成できることであり、これを監事廃止の目的にしているわけではないと思える。
標準管理規約に規定される監事の職務は、管理組合の業務の執行及び財産状況の監査であり、監事廃止の第一の目的は監査機能の無効化にあると考えるべきである。
もっとも、G社の第三者管理を採用するような管理組合の場合、監事の監査機能はそもそも機能していないと想像されるので、そのような監事であれば、あってもなくても大差ないように思えるが、G社が第三者管理を進めるにつれその本性が顕わになり管理組合がリプレースを検討するに至ったような場合、監事の存在・不存在はリプレースの容易さに大きく影響すると考えられる。G社はそのような場合も考えて監事を廃止しておきたいのであろう。

[3498: 匿名さん]

>>3496 匿名さん
国が定めているなら、これから管理会社による第三者管理物件で勃発が予想されるであろう管理トラブルにおいては国が何らかの責任を負わなければならない。
三つ子でもわかるトラブル予想を、国の政令の下で、規制することを禁じたことになる。

[3499: 匿名さん]

国は禁じ手を政令の名の下で使っている。
国の責任は大きい。

[3500: 匿名さん]

>>3498 匿名さん
管理会社を管理者等に選任できると国が定めているというのは誤解だが、適正な対応を定めていない不作為とはいえるかもしれない。
区分所有法に管理者の適格性に係る規定はないため、管理会社が管理者に選任された場合、同法上、当然に有効となる。また、同法の制定当時は、管理会社のような業務態様が認識されていたわけでもない。そして2001年の適正化法の施行当時には、リゾートマンション、投資用マンション等では既に管理会社が管理者になる例は存在した。適正化法施行時の件の通達は、管理会社の管理者を国が認めたというより、管理会社の管理者選任は法的には当然に可能なので、選任されている場合の適正化法の適用について記載しているだけともいえる。
ただし、国は管理会社が管理者に選任された場合の、利益相反、組合財産保全に係る課題を同法施行時から認識しているはずなので、有効な対応がとられていないのは不作為かもしれない。

[3501: 匿名さん]

>>3497 匿名さん
>>同時保管禁止の無効化は、 >>3380 にあるように集金代行会社の口座振替サービスの保管口座設定により既に達成されているかもしれない。

それが真実であるならば、マンションの管理の適正化の推進に関する法律の規定に違反する行為であるかどうかについて、国土交通省の地方整備局は調べあげて監督処分にすべき。業務停止処分30日間なんて甘すぎる。3年くらいが妥当では？血税を吸わせてあげてるのだから、もっとマジメに仕事して欲しい。
（以下引用）
１．マンションの管理の適正化の推進に関する法律の規定に違反する行為に対する監督処分
（１）マンション管理業者が、マンションの管理の適正化の推進に関する法律の規定に違反する行為（以下「本法違反行為」という ）を 。 した場合には、法第８１条本文の規定による指示処分、又は法第８２条第２号の規定による業務停止処分をすることとする。この場合において、監督処分内容については、別表に定めるところによることを基本とし、必要に応じ （２）の規定による 、 加重又は（３）の規定による軽減をして定めることとする。
（２）本法違反行為が、以下に掲げる事由のいずれかに該当する場合には、別表において指示処分、又は１５日以内の業務停止処分とすべき違反行為にあっては３０日の業務停止処分に、３０日以上の業務停止処分をすべき違反行為にあってはその業務停止期間を２分の３を乗じて得た日数に加重することができる。
① 当該本法違反行為の態様が、詐欺的である等、悪質である場合
② 故意により、虚偽の書面の記載又は説明をした場合
③ 当該本法違反行為による違反状態が長期にわたっている場合
④ 当該本法違反行為が及ぼす社会的影響が大きい場合
① 支払一任代行方式以外の方式により修繕積立金等金銭を管理する場合において、法第７６条並びに規則第８７条第４項の規定に違反して、当該修繕積立金等金銭を管理するための管理組合等を名義人とする預貯金帳及び当該預貯金通帳に係る印鑑を同時に保管したとき。
https://www.mlit.go.jp/pubcom/06/pubcomt132/01.pdf
（以上引用）
第三者管理で監事廃止すれば、こんなことが（法理論的に）”合法的正当化”できちゃうわけだね。
管理会社が理事会と監事廃止したら、（区分所有者には事後報告で）あんなこともこんなこともできちゃうと、いろいろ想像できる。系列に保険会社持っているところなんかはもっといろんなことができちゃって最高に楽しいだろうねｗ

[3502: 匿名さん]

>>3501 匿名さん
引用されている資料は2009年の省令改正前のものなので新しいものを貼り付けておきます。
省令改正により分別管理は規制強化され、支払一任代行方式等にかえてイ、ロ、ハの方法が導入されています。
分別管理違反の処分の基準は業務停止30日ですが、これまでの実際の処分は管理会社従業員による組合財産の着服等が合わせて発覚しないと、分別管理違反だけでは指示処分どまりです。
https://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000010875.pdf

[3503: 匿名さん]

>>3502 匿名さん
フロントによる着服の発見方法を教えてください。

[3504: 匿名さん]

3502はG関係者だから3503の質問に答えない。

[3505: 匿名さん]

　少なくとも、毎月、月次収支報告書と収納口座と保管口座の記帳された預金通帳を全部、確認すべきではないかな。管理会社から報告を受けた理事長は、他の役員だけでなく、役員以外の区分所有者とも情報共有して。その上で、横領されたのなら、仕方がないといえるでしょう。


管理組合の皆様へ｜一般社団法人 マンション管理業協会
https://www.kanrikyo.or.jp/hosho/kumiai.html

また、管理会社は、管理費等の収納状況、管理組合会計の収支状況について、毎月管理組合に報告しなければなりません。

　管理組合の皆様も、管理費等の収納状況、管理組合会計の収支状況、管理費の残額、修繕積立金の移し換えについて確認するよう心がけて下さい。

[3506: 匿名さん]

>>3505 匿名さん
G社は管理組合の預金通帳を本社の保管室で厳重に管理し、管理組合には記帳された内容を公開していない。従業員による着服防止対策にはなるだろうが、本当の目的は預金の移動を管理組合に知られないようにするためと推察される。とはいえ一時的に移されているだけで横領されるわけではないだろう。

[3507: 匿名さん]

>>3506 匿名さん
つまり、理事長でも通帳の記載内容は確認できないわけですか。

[3508: 匿名さん]

>>3507 匿名さん
G社は組合口座に係る決算報告資料として預金残高証明書、預金入出力取引明細を提出する。
預金残高証明書は銀行発行のものなので発行時点においては当該通帳にその残高が存在するのは確実であるが、一方、預金入出力取引明細は、銀行発行の取引証明ではなくG社が作成したものである。G社作成の取引明細であっても、実際の組合財産の入出力の動きを反映したものであろうし、監事が各取引に質問したとしても対応できる準備はされていると考えられる。その取引の値付け自体をG社が行っているものもあるが、ともかくG社も横領といった発覚のリスクが高いわかりやすいことはしないであろう。しかしG社作成の取引明細では、当該通帳における組合財産の動きであるかどうかはわからない。
仮に理事長が通帳の記載の閲覧を要求したとしても、G社が提出するのは実際の通帳のコピーではなく、G社作成の取引明細と思われる。

[3509: 匿名さん]

>>3508 匿名さん
横領を暴くというのは、理事長や理事には到底不可能で、
優秀な税理士や会計士を雇ってもムリで、東京検察が乗り出してくれないと
どうしようもないというように聞こえてしまいます。
マスコミが大きく動いてくれればって感じですかね。

[3510: 匿名さん]

>>3508 匿名さん
この会社を何十年も調べているという人物を知っているけど、
なかなか尻尾を捕まえることが出来ないってぼやいていたのは
こういうことなんだね
うちのマンションの場合は、二重修理三重修理がすごく多い
元社員に聞きたいけど、工事報酬はいくら以上の修繕工事からもらえるのか
教えてくれないかな
自分の推測では十万円以上の修繕工事ではないかな
なぜかというと無理やり十万以上に持っていったような修繕工事などが
多発しているんだよね

[3511: 匿名さん]

会計報告の1丁目1番地である通帳記帳報告を、月次報告書みたいに義務化させることはできないのかな。

[3512: 匿名さん]

通帳記帳報告？
何それ。

[3513: 匿名さん]

月次報告書とともに、その報告書内容の裏付けともなる収入口座と保管口座の出入金記録を同時に公開することですよ。
簡単なことです。
理解できたかな？

[3514: 匿名さん]

>>3512 匿名さん
ポイントはG社が作成したものでなく、実際の組合財産の入出力が記録されている通帳を見せろということです。

[3515: 匿名さん]

1128 匿名さん
本年秋頃、管理業者が管理者となる場合を含めた外部専門家の活用のあり方に関する検討が開始される。

検討会とりまとめについて、広く意見募集が行われる。


住宅：今後のマンション政策のあり方に関する検討会-国土交通省
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000...

検討会とりまとめ（令和５年８月１０日）

　２０２２年１０月より検討会を開催し、これまで９回の議論を重ねてきました。
　検討会ではマンション巡る現状を把握し、課題の洗い出しを行った上で、今般、現時点で考えられる政策の方向性をマンション政策全般の大綱としてとりまとめました。
　とりまとめに示された施策の方向性にもとづき、今後、施策の具体化に向けた検討を進めていきます。

○今後のマンション政策のあり方に関する検討会　とりまとめ（本文）
○今後のマンション政策のあり方に関する検討会　とりまとめ（概要）
○今後のマンション政策のあり方に関する検討会　参考資料


今後の取組方針

とりわけ「今後の施策の方向性」に示した事項のうち、検討方針を明らかにした次の事項については、本年秋頃を目途に、検討会の下にワーキンググループを設置し、施策の具体化に向けた検討を開始する。

・　管理計画認定制度の認定基準の見直しに関する検討
・　マンション標準管理規約の見直しに関する検討
・　管理業者が管理者となる場合を含めた外部専門家の活用のあり方に関する検討

とりまとめの周知について

本検討会のとりまとめについては、国土交通省のホームページで公開するとともに、できるだけ多くの関係者（区分所有者、居住者、管理組合、管理業者や修繕工事会社、設計コンサルタント会社の従業員、マンション管理士などの関係専門家、地方公共団体等の職員など）の関心を呼び起こす視点から、広く意見募集を行うこととし、得られた意見を踏まえて、今後のマンション政策の更なる検討に活用することとする。

[3516: 匿名さん]

ここの別のスレですが、とても参考になります。

スレタイ　管理者が通帳を見せないのですが
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/134527/

毎月の通帳記録の情報開示も区分所有者の権利として、改正案に盛り込むべきだと思います。今までは監事設置が重要だと思ってきたけど、
3508のおかげで、それだけでは悪徳管理会社と戦うことができないと
わかりました。eマンションは勉強になる情報量がすごいと思います。

[3517: 匿名さん]

民法414条の規定を有効化するために、管理組合の法人化はアリだと思う。
414条は法人化されていない管理組合には適用されない。
しかし、管理組合が法人化されていなくとも、区分所有者の通帳記録の情報開示請求の権利と管理会社の開示義務は明文化されるべきと考える。

上記スレからの引用

（組合員の組合の業務及び財産状況に関する検査）第673条　各組合員は、組合の業務を執行する権利を有しないときであっても、その業務及び組合財産の状況を検査することができる。

管理組合の組合員は、民法第673条を権利根拠規定として、管理者（理事長）、及び、取引銀行に対して、通帳記録の開示を請求できると解される。
まずは、管理者（理事長）に開示請求、開示しないときは、銀行に直接、開示請求する。
銀行に請求するときは、４１４条も合わせ技で、使う。

（履行の強制）第414条　債務者が任意に債務の履行をしないときは、債権者は、その強制履行を裁判所に請求することができる。ただし、債務の性質がこれを許さないときは、この限りでない。２　債務の性質が強制履行を許さない場合において、その債務が作為を目的とするときは、債権者は、債務者の費用で第三者にこれをさせることを裁判所に請求することができる。ただし、法律行為を目的とする債務については、裁判をもって債務者の意思表示に代えることができる。

[3518: 匿名さん]

>>3516 匿名さん
そうですよね。
通帳開示は区分マンション管理事務における基本義務にすべきです。
この基本義務が実現されると、不正も少なくなる。
通帳開示を義務化していない現行法は、管理会社による不正会計を促進している。

[3519: 匿名さん]

>>3517 匿名さん
>民法414条は法人化されていない管理組合には適用されない。

？？？

[3520: 匿名さん]

>>3518 匿名さん
G社が集金代行会社の振替サービスを利用している場合は、通帳に記帳自体がされていない可能性があります。というよりG社が組合に知られずに組合口座の預金を移動させているなら、振替サービスを利用するしかないでしょう。
理事長が口座の印鑑を所持しているなら、手数料は必要ですが当該銀行に口座の入出力取引証明を請求し記帳内容を確認することも考えられます。

[3521: 匿名さん]

>>3520 匿名さん
>>G社が集金代行会社の振替サービスを利用している場合は、通帳に記帳自体がされていない可能性があります。

でも、Gの場合、会社概要に
https://www.gojin.co.jp/company/

合人社FGL株式会社…管理組合向けのリース・割賦・レンタル・収納代行業務（みずほフィナンシャルグループ・芙蓉総合リース（株）と業務提携）

とある。業務提携とあってもどのような内容の業務提携なのかわからない。

[3522: 匿名さん]

日本は欧米と比較して利益相反に非常に甘いと言われているが、
第三者管理方式の問題でその”甘さ”が恥ずかしいくらい浮き彫りになったね

[3523: 匿名さん]

合人社FGLもネット情報少ないけど
正社員ゼロ？
平均年収250万？
https://en-hyouban.com/company/10085255621/

[3524: 匿名さん]

3521 匿名さん
>>3380 にある図ではG社FGLはみずほ系だけでなく他の銀行系集金代行会社とも提携しているようですが、提携といっても単にG社を代理？してG社FGLが集金代行会社と組合員口座からの管理費等の徴収業務を契約しているだけでしょう。
集金代行会社は多くの管理組合が利用していると思われますが、管理組合法人であればどうかわかりませんが非法人の管理組合は直接契約できないので管理会社経由での契約となります。また集金代行会社は多数の金融機関と連携する必要があるため、G社FGLが自ら集金代行業務を実施したくても不可能であると思われます。
G社は組合員口座からの引出しだけでなく、組合口座からの引出しにも利用している可能性があります。

[3525: 匿名さん]

>>3524 匿名さん
なるほど。
出来るところは、マンション管理組合を法人化するといいですね。
資産を守るための方策が増えるというメリットがあります。

[3526: 匿名さん]

>>3520 匿名さん
ここの管理会社に任せているマンションの監事はプロの会計士の資格を持つ人がいいかもしれないね。管理委託費がいくら安くても”監視コスト”が異常にかかるのが問題だ。

[3527: 匿名さん]

>>3520 匿名さん
総勘定元帳は仕訳帳と同じものですから、通帳元帳を見れば、通帳の入出金が日付・金額・相手先・明細（〇〇修繕工事）などまで書かれています。
　通帳元帳の期末残高が残高証明の金額と一致します。
　組合の監事になれば、監査の時すべて見ることが出来るので、監事になる事が早道でしょう。
　監事にお願いして、過去の監査資料を見せてもらう方法もあります。

　但し、これで発覚するような不正は、ほとんどありません。
　不正の手口管理会社の場合
　　　業者に支払った費用から管理組合に内緒でキックバックを受ける。
　　　　　不審に思ったら、管理組合が直接、新たな業者を探すしかありません。
　　　水道料金を、徴収した金額よりも少なく収入に記帳する。
　　　今は、ほとんどの管理会社が管理ソフトを使っているので不可能ですが、
　　　ソフトの決算書を管理組合提出用に転記する場合は可能です。（1）
　　　　　不審に思ったら、管理員さんが持っている水道料金一覧表の合計額と、
　　　　　水道料金収入が一致するか調べます。
　　　フロントが、管理事務所で集金した管理費等をネコババする。
　　　　　管理会社によっては、隠蔽する事もあります。
　　　今年度の剰余金・修繕積立金の期首残高が、昨年度の期末残高よりも少ない。
　　　　　ありえないと思わるかもしれませんが、（1）の作業を
　　　　　フロントがやっている管理会社ではあり得ます。

[3528: 匿名さん]

>>3527 匿名さん
総勘定元帳なるものの通帳の残高証明との整合性を確認しても、それがG社作成の資料である以上、G社が決算報告資料として銀行発行の取引証明ではなく、自社作成の取引明細を提出する理由は分からない。
取引明細も残高証明とは整合しているであろうし、また、G社は関係会社による高額な監理費を上乗せした不要不急の工事の実施、関係会社経由の高額な保険、リース等の契約、さらには契約自由の原則をたてに自社に一方的に有利な条項、特約を盛り込んだ管理委託契約のリテラシーの低い管理組合への押し付けなど、合法的に組合財産を収奪する手法を多々、研究開発しており、不正会計といったリスクの高いことを行うためとは考えにくい。もちろん、契約自由の原則といっても、特約で適正化法の規制を回避することはできないが。
G社が決算報告資料を既製の管理ソフト?を使用して作成しており、入力データも何らかの方法で銀行から入手しており、取引明細もその管理ソフトのアウトプットであって、かつG社には自ら取引明細のようなアウトプットを作成するITスキルはないのであれば、単に銀行で取引証明を発行するかわりにしているだけということもあるかもしれない。
なお、フロントの不正については、他の管理会社では時折発覚し国交省の監督処分を受けているが、G社では組合通帳の本社保管のように、フロントが組合財産に直接アクセスすることが困難な社内システムを構築していることが、G社ではフロントの不正が発覚していない理由の一つと想像している。

[3529: 匿名さん]

>>3528 匿名さん
つまり、フロント単位の不正ではなく、G社では会社ぐるみの不正が働いているわけですね。

[3530: 匿名さん]

G社のマンション管理士は、区分所有法第14条を無視し、1階住民がエレベーターを使わないなどから、専有面積が一般階の2倍以上あるにもかかわらず、使用頻度を考慮して一般階と同じ負担金額にする総会議案に承認している。
信じられないが本当の話だ。
おまけに、管理費等の金額が管理規約で定められているにもかかわらず、その規約違反の議案を通すためには特別決議が必要であるにもかかわらず、普通決議で無理やり可決に持ち込もうとした。
全て、G社のマンション管理士の承認の下で行われた不法行為だ。
G社みたいな悪徳管理会社でなければできない技だ。
そのG社のマンション管理士は地域のマンション管理士会の役員もしている。
マンション管理士だからと言って、むやみに信用するとひどい目に合う。
マンション管理士の地位も大きな転換期なのかもしれない。

[3531: 匿名さん]

>>3530 匿名さん
管理会社勤務で管理会社の利益増大のために働いているマンション管理士と
管理組合のために尽力してくれるマンション管理士は区別したほうがいいのではないですか？後者は管理会社のリプレイスや不正があるときには大きな力になってくれます。

[3532: 匿名さん]

>>3531 匿名さん
G社のマンション管理士が役員を務めているマンション管理士会は、管理組合のために尽力すると声明していますよ。
＞後者は管理会社のリプレイスや不正があるときには大きな力になってくれます。
どちらの力になってくれるかは一目瞭然ですよ。