株式会社合人社計画研究所ってどうですか？ＮＯ６

[匿名さん]

株式会社合人社計画研究所についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：広島県広島市中区袋町4番31号　合人社広島袋町ビル
交通：http://www.gojin.co.jp/
間取：
面積：

物件URL：http://www.gojin.co.jp/
施工会社：なし
管理会社：合人社計画研究所

【管理組合・管理会社・理事会板へ移動しました。2013.8.24管理担当】

[2521: 匿名さん]

>>2520さん
そうですよね、マンション管理をしていく中で、本当にマンションの
ことを思って理事をやるんであれば、マンション管理士の資格ぐらいは
もっていて欲しいですね。そういう気構えは大切です。

[2522: 匿名さん]

合人社のフロントの皆さんは殆どの方は一生懸命
仕事をされていますよ。
ただ、少し会社の方針がマンションの思惑と違う
のはあるかもしれませんが。

[2523: ご近所さん]

フロントマンが土日や夜間、理事会の会議にリアル出席する必要はない。在宅勤務のリモートワークで十分可能。
よって、理事会がない管理会社の第三者管理は不要。

[2524: 匿名さん]

>>2522 匿名さん
＞合人社のフロントの皆さんは殆どの方は一生懸命
仕事をされていますよ。

一生懸命、しつこく、強引にあの手この手で第三者管理を導入しようとしてくる
うちは限界マンションではないので、
超迷惑なんですけど

[2525: 匿名さん]

>>2522 匿名さん

「会社の方針がマンションの思惑と違う」
合の方針って積立金を食い尽くす事だよねぇ笑
マンションの思惑？これは意味分からん笑

[2526: 匿名]

>>2505 ですが、誤解されないように追記しておくと、「そのとおりで」としたのは、>>2502 匿名さんの文末の？に対してであって、文中の？については、第三者管理になっていなければ、Gはエンジの代理人であっても、管理組合の代理人ではないので、そもそも双方代理にはあたらないし、「通常は理事会決議でOKなもの」というのも、管理規約に予めそのように規定されていての話であって、管理規約に管理会社が代理する契約の場合は総会決議が必要と規定することはできるが、一般にはエンジを通すことと総会決議の必要性には直接の関係はないと思われます。
話をGの自己契約・双方代理の無権代理回避策に戻すと、明示的かつ継続的に管理組合の許諾を示せる管理規約への規定に触れることなく、総会決議のみをいうのは不思議な気がする。新築時から第三者管理の場合はともかく、第三者管理導入の際には管理規約変更が必要であったはずで、導入を認めるような区分所有者であれば、さらに自己契約・双方代理の許諾が規定されても気にしないか内容を理解しないかのいずれかであるように思うのだが。

[2527: 買い替え検討中さん]

>>2526さん
管理会社に対する管理組合の不信感からきているんだね。
信用されていない管理会社もそうだけど、管理組合にも問題山積だな。

[2528: 匿名さん]

>>2526 匿名さん
>>一般にはエンジを通すことと総会決議の必要性には直接の関係はないと思われます。
いや、エンジがG社のグループ企業である以上、G社が第三者管理の管理者に就任した場合、民法１０８条を法的根拠とする自己契約の禁止に抵触するかどうかは、限りなくグレーなのではないかという気がします。

>>第三者管理導入の際には管理規約変更が必要であったはずで、導入を認めるような区分所有者であれば、さらに自己契約・双方代理の許諾が規定されても気にしないか内容を理解しないかのいずれかであるように思うのだが。

なぜ民法１０８条で自己契約が禁止されているのかよく考えましょう。
自己契約者のやりたい放題が可能になってしまうからではありませんか？
巨額の損失が出てからでは遅いのです。管理会社を管理者とする第三者管理の導入を
だれにも勧めたくない理由はそこです。最高裁で白黒決着付けてもらうのが一番良いとは思いますが。。。

[2529: 匿名]

>>2528 匿名さん
記載した内容がうまく伝わっていないようですが、最初の記載はGが第三者管理を実施していない場合の話をしているのであって、Ｇが管理者としてエンジと契約すれば、管理組合が事前承諾していない場合、それを自己契約とは呼ばないが当然、双方代理の無権代理（行為そのものが禁止されているわけではないが、有効な代理行為でないので契約は無効）に抵触します。
次の記載については、管理会社を管理者とする第三者管理を勧めるようなことは一言もいっておらず、管理会社のやりたい放題を可能にする管理方式であることは同意するが、自己契約・双方代理の管理組合による事前承諾をクリアすれば、区分所有法上は現行法を改正しない限り最高裁の白黒決着を待つまでもなく成立する管理方式です。その事前承諾方法について、Gさんかどうかは不明だが、総会決議しかないかのようなレスもみられるので、「いや、Gさんにとってもっとよい方法があるでしょう。第三者管理方式導入を認めてくれる区分所有者であれば、管理規約への事前承諾規定も認めてくれるのではないですか。なぜ、云わないのですか。すでにそのような管理規約になっているのではないですか。」と尋ねているものです。

[2530: 匿名さん]

>>2529 匿名さん
>>自己契約・双方代理の管理組合による事前承諾をクリアすれば、区分所有法上は現行法を改正しない限り最高裁の白黒決着を待つまでもなく成立する管理方式です。

もしそんなに簡単なものであるなら、検討会であれだけ意義は出されなかったでしょうし、今もなお第三者管理を躊躇するマンション管理会社が多い事実と矛盾します。
あなたがおっしゃっている事前承諾とは、第三者管理委託契約のことですよね？
もしそうならばそれこそ管理会社のやり放題にGOサインをだしているようなものです。いくらGの第三者管理でも大規模修繕を爽快決議なしでやることは不可能です。
Gがやろうとしていることはあらゆる監視を廃止してしまうことに思えます。
だから理事長、理事会、監事すべて廃止の第三者管理を押し付けてくるわけです。
これは国土交通省の意図するところとは真逆です。

2529の論点が自分にはややわかりにくいのですが、自分が言いたいのは、管理委託契約書の事前承諾だけでは不十分だということです。総会決議がなければ、民法でいうところの事前承諾にはなりえないと考えます。

[2531: 職人さん]

管理組合が認めれば、利益相反してもいいっていうんだけど、そんなの認める管理組合なんか、ほとんどないですよ、普通は。

[2532: 匿名さん]

>>2531 職人さん
問題はそこなんですよ。
区分所有者の管理組合運営に対する意識が薄い。
議決権行使書も、内容をよく理解せずに煩わしさからか、すべてに賛成票に投票する。
委任状が多いのもその裏付けともいえる。
その意識の薄さに付け込んだ管理会社側による議決権行使書改竄行為も日常茶飯事となる。
つまり、常識では考えられない議案が賛成多数として議決される。

[2533: 匿名]

>>2529 匿名さん
事前承諾は、記載のとおりＧが管理組合の代理人として行う自己契約・双方代理に係る代理権の管理規約条文による事前承諾のことで、第三者管理を新たに導入する場合、当然、管理規約の変更が必要になるので、合わせて「管理会社が管理者の場合、管理者は自社または自社が代理する他社との契約を締結できる」といった規定がなされれば、管理規約は区分所有者の意思決定に基づき制定されるものなので、たとえその規定がＧの誘導によるものであったとしても、区分所有者はＧに自己契約・双方代理を行う代理権を授与したことになります。
この代理権の承諾と個別案件に対する総会決議の必要性は別の話で、 >>2473 に記載したとおり、管理者には、本来、個別案件に対する決定権はなく、区分所有者の代理人として区分所有者の意思決定に従って契約等を行う存在であり、区分所有者の意思決定機関は理事会がなければ総会決議のみなので、個別案件の実施には本来、すべて総会決議が必要ということになります。これでは現実的でないので、区分所有法第26条は、管理者に管理規約に定めた行為を実施する権利を認めており、区分所有法第18条との絡みもあって、さすがに大規模修繕までは無理でしょうが、規模等の要件を特定した工事等の契約が管理規約に定めた行為として規定されていれば、管理者はこれに類する案件を自身の意思決定に基づき契約できることになります。ただし、その契約が自己契約・双方代理に該当する場合は、予め代理権の事前承諾がないと無効な契約となります。（総会決議案件については、Gは、決議にともなう代理権授与を主張できると考えられる。）
このように、個別案件に対する総会決議の必要性は、管理規約の規定しだいということになります。

管理会社を管理者とする第三者管理の法的成立性については、検討会での異議とか管理業界の動向、国交省の意図とは、本来、何の関係もないことをまず理解ください。
検討会というのは標準管理規約に第三者管理導入を認めた検討会のことだと思いますが、標準管理規約自体、国交省の指導文書程度のものであり、法令に基づくものでなければその規定内容になんの法的効力もありません。標準管理規約に導入された第三者管理方式の一つに、「外部管理者総会監督型」がありますが、この方式は外部専門家を管理者とするとともに理事会を廃するもので、区分所有者から監事を選任する、外部監査を義務付ける等の付帯条件はありますが、基本的な法的フレームは管理会社を管理者とする第三者管理と同じものです。国交省は管理会社を外部専門家には該当しないとしていると考えられるので、管理会社が管理者に就くことは国交省の意図するところではないと思われますが、それでもこの方式が提示されること自体、法的フレームとしては成立することを示しているもので、実際、区分所有法に規定される管理組合の組織構成は、管理組合が法人でなければ、管理者と区分所有者のみで、理事会の規定はなく管理者に第三者又は法人が就くことを不適とする規定もありません。（管理組合法人の場合、理事及び監事が規定されるが、管理者の規定はない。）
区分所有法は古い法律で、管理会社が管理者に就くことを想定したものではないと考えられ、管理会社はそもそも区分所有法の規制対象でもありません。つまり、区分所有法には管理会社を管理者とする第三者管理を阻止するようなフレームはもともと存在しないということです。

[2534: 匿名]

上レスに補足しておくと、Gの第三者管理の下での総会議決は、区分所有法第34条に基づき総会招集権は管理者にある一方、議案をチェックする理事会は存在しない状況で行われるので、区分所有者は議案を否決し、同条に基づき1/5以上の区分所有者で代案の議決を請求することも一応はできるものの、Gの議案を通しやすいGに有利な状況での総会議決になります。ネット情報では、Gは管理規約に、区分所有者の総会議案請求をさらに制約する条項を盛り込んでいるとされています。
別件で、以前のレスの繰り返しになりますが「通常は理事会決議でOKなもの」というのは、区分所有法第26条に基づき、管理者である理事長が、理事会決議により当該議案を決定できると管理規約に規定しているからこそ理事会決議でOKとなるわけです。

[2535: 匿名さん]

>>2534さん
もっと書き込みの整理をして欲しいですね。
読むには長すぎます。

[2536: 匿名さん]

>>2534 匿名さん
2530ですが、長くとも無矛盾であり、論旨が一貫していればわかりやすいです。
この第三者管理の導入自体多くの矛盾を抱えているので、
単純化して論じることは難しいです。
いくつかの質問がありますが、仕事で大変忙しいので週末にまた投稿します。

[2537: 匿名さん]

管理者に人数制限はないので、Gが第三者管理者になっても、組合員の中から管理者を選出すればいいのです。
そして、
1.　総会議案書は組合員から選出された管理者が承認しなければならない。
2.　第三者管理者は、総会で承認された事業計画及び予算に基づき業務を遂行しなければならない。
こう、規定すれば良いのです。

[2538: 匿名さん]

Gが第三者？
あほらし。
当事者でしょ。

[2539: 匿名さん]

利益相反関係当事者管理方式と命名してほしいな。

[2540: 匿名さん]

管理者は一人で十分だよ。
管理会社が管理者はだめだけどね。