株式会社合人社計画研究所ってどうですか？ＮＯ６

[匿名さん]

株式会社合人社計画研究所についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：広島県広島市中区袋町4番31号　合人社広島袋町ビル
交通：http://www.gojin.co.jp/
間取：
面積：

物件URL：http://www.gojin.co.jp/
施工会社：なし
管理会社：合人社計画研究所

【管理組合・管理会社・理事会板へ移動しました。2013.8.24管理担当】

[2501: ご近所さん]

代理人（管理会社）による自己契約、双方代理、ほかの利益相反行為は、契約の当事者である本人（区分所有者）の総会決議で「許諾」や「追認」が可決されれば有効でしょう。

改正民法（２０２０年施行）

（自己契約及び双方代理等）
第百八条　同一の法律行為について、相手方の代理人として、又は当事者双方の代理人としてした行為は、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。
２　前項本文に規定するもののほか、代理人と本人との利益が相反する行為については、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

（無権代理）
第百十三条　代理権を有しない者が他人の代理人としてした契約は、本人がその追認をしなければ、本人に対してその効力を生じない。
２　追認又はその拒絶は、相手方に対してしなければ、その相手方に対抗することができない。ただし、相手方がその事実を知ったときは、この限りでない。

[2502: 匿名さん]

>>2501 ご近所さん
ならば、通常は理事会決議でOKなものも、
ここの管理会社の場合は合人社エンジニアリングを通すから、
自己契約の禁止に抵触しないためには、
いちいち総会決議をしなければいけないということになりませんか？
この会社がすすめている第三者管理についても
民法108条が改正されない限り
いちいち総会決議を取らなければならないのではないですか？
管理委託契約の締結のみを上記の”本人があらかじめ許諾した行為”とみなすには
あまりに無理がありませんか？第三者管理契約さえあれば、
管理会社はどんな無茶苦茶やってもOKということになってしまいませんか？
”本人があらかじめ許諾した行為”とは、たとえ第三者管理でも
ひとつひとつの修繕契約に関して（どんなに少額であろうと）
総会決議が必要であるという法解釈のほうが正しくありませんか？

[2503: 購入経験者さん]

理事会、総会でもGに都合が悪いことは削除される。訂正を求めると審査が通らない、他の理事は承認しているなどと脅される。

[2504: ご近所さん]

管理会社（代理人）による自社や関連会社への発注が利益相反行為なら、区分所有者（本人）の許諾や追認がなければ無効でしょう。マンション管理業協会の調査では、「原則総会決議のうえ実施」と。（↓の②）

マンション管理業協会に相談するのが良いと思います。

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001577672.pdf
１．管理会社による第三者管理
（３）利益相反についての取組み

①第三者管理業務委託契約書に利益相反管理方針を明示
②自社や関連会社への発注取引の際、原則総会決議のうえ実施
③一定金額以上は相見積りの取得
④区分所有者からWEBアプリを介して意見を収集

[2505: 匿名]

>>2502 匿名さん
そのとおりで、自己契約・双方代理の禁止（正確には無効であるが）を回避して、Gが第三者管理を実施するには、管理規約に管理組合が許諾する行為として規定する以外、法解釈上はないと考えられる。

[2506: 匿名さん]

>>2504 ご近所さん
①についても、第三者管理業務委託契約書に利益相反管理方針を明示されていても、すべてを管理会社に丸投げしたら、あっという間に修繕積立金は枯渇するはずです。
③一定金額以上は相見積りの取得は②に絡んでくるのでしょうが、
管理組合のお金は一円でも管理組合のものだと思います。
どう考えても材料費100円の修繕で5万円も取られていました。
こういうのも重なればすごい金額になります。こういうのを防ぐ手段が必要です。
それには理事や理事会は絶対に廃止してはいけないはずです。
④についても理事や理事会が廃止されたら、議題として取り上げるか取り上げないかの判断が管理会社になるわけなので、管理会社にとって不利益になる議題は絶対に無視されるはずです。
ゆえに、これらはいずれも利益相反の解決策にはならないはずです。

[2507: 匿名さん]

諸悪の根源は管理組合における理事会の役割が機能していないことにある。
やはり役員は報酬制として、努力すれば報われるように自発的に機能出来るような組織にしないといけない。
役員をボランティアでやるから理事会が機能しなくなり、管理会社による第三者管理なんてアホな制度がまかり通る世の中を生み出している。
ボランティアで役員をやる方は、何らかの形でその報酬を得ることを考えている。
そこから諸悪が生まれてくる。

[2508: 匿名さん]

>>2507 匿名さん
報酬は悪くないと思いますが、さらなる安全を考えるなら長くとも３年程度理事の入れ替えは必要です。
報酬貰いつつ更にお金を欲しがる人はいますから。

[2509: 購入経験者さん]

>>2508 匿名さん
管理組合が支払える報酬なんてたかが知れているし、
自分はそんなお年玉みたいな金額の報酬なんかいらないと思う。
管理会社から金銭もらっている人はうちの理事にもいる。
こういう人たちは発言が矛盾だらけだからわかりやすい。
自分の資産が危険さらされているのがわからないボケなんだけど、
東京都豊島区みたいに区がマンション管理士や弁護士を理事会や総会に派遣する無料支援制度を各地方自治体が積極的にやるべき。
区分所有者はシロウトで、相手の管理会社はボッタクリのプロ
それに対抗するには、管理組合側の見方になってくれる専門家に頼るしかないと思う。

[2510: 匿名さん]

>>2509 購入経験者さん
一番問題なのはあなたみたいな輩だ。
理事の入れ替えは必要だが輪番制はやめたほうがいい。
＞管理組合が支払える報酬なんてたかが知れているし、
しっかりした理事会運営ができれば、そのことによる経費節約は報酬の何十倍にもなる。
勿論、専門家の意見も聞く姿勢は必要だ。
役員の能力次第では管理会社は不要になる。

[2511: 匿名さん]

>>2510 匿名さん
何がどう問題かを具体的にして欲しいです。>>2509さんの書いていることも一理ありますよ。

経費節約が報酬の何十倍にもなるという点についてよくわかりませんでした。報酬を支払う分経費という点ではは増えますけど？

[2512: 匿名さん]

>>2511 匿名さん
つまり、
＞区分所有者はシロウトで、相手の管理会社はボッタクリのプロ
この発言は単なる思い付きだったのか。
ボッタクリがどうして起こるのか、そこまで考える余裕はないみたいだね。
区分所有者も努力次第ではシロウトから抜け出せる。
その為には努力は必要。
楽して抜け出そうとしてもそれは無理。
つまり、あなたみたいな輩だ。
あなたみたいな輩が何人いようがボッタクリは止められない。

[2513: 匿名さん]

>>2512 匿名さん
あなたの方こそ具体的に言えない時点で思いつきの発言でしょ。

>ボッタクリがどうして起こるのか、そこまで考える余裕はないみたいだね。
これも思いつきですか？そうでないならどうしてぼったくりが起こるか書いて下さいね。なんのつもりか知りませんが、意味不明な発言は控えたほうが宜しいかと。

注意喚起のためなら各問題に対して具体策を出すかしないと何の意味もありません。考えろと投げ出すのでは結局問題を解決することはできませんよ。

[2514: 匿名さん]

>>2513 匿名さん
ピーチクパーチク外野席でさえずることしか脳のない人間に何を教えても無駄。
所詮はでくの坊。

[2515: 匿名さん]

>>2514 匿名さん
外野席でさえずっていると選手に聞こえることがありますがあなたのように場外で吠えても誰にも届きません。
賢くなりましょうね。

[2516: 匿名さん]

君は選手にはなれない人間だね。
自分が情けなくないのかい。

[2517: 匿名さん]

>>2516 匿名さん
今日も球場に入れなくて憂さ晴らしに場外で吠えているんですね。

いい加減逃げ回らず質問に答えてくださいよ。選手なんでしょ？ヒーローインタビューされて観客に噛みつくとかどこまでバカなんですか？

[2518: 匿名さん]

>>2517 匿名さん
がんばれ！

[2519: eマンションさん]

>>2512 匿名さん
こいつアホなの？Gの社員か？

[2520: 購入経験者さん]

2509だけど、今日は映画を観に行って一日中外出して、
今このスレ見たら、場外乱闘みたいなのが起きていて驚きました。（笑）

2510＝2512なんだろうけど、
他の投稿者に対して”輩”などという失礼な呼び方をするのはやめるべきです。
それから、あなたは自分が書いたことの10％も正しく理解できておらず、
勝手に誤解して、見当はずれの批判をしています。
シロウトである理事や管理組合員ののスキルアップのためにも外部から
マンション管理士などの専門家を派遣してもらって
管理会社のやっていることを総チェックしてもらうことは重要です。
こちらもとても学びが多いです。

いまだに年功序列にしがみついて、元理事長だったというだけで
上から目線で威張っているような人は、周りから嫌われますから
ご注意ください。

また、そんなに自信がおありなら、マンション管理士の試験にチャレンジされたらいかがでしょうか。
うちのマンションは、ほとんどの理事が定年退職前なんです。
限られた時間内に、できる限りのことをやっています。

”輩”という言葉を再び他の投稿者に対して使用したら、
即刻削除依頼を出させていただきます。

[2521: 匿名さん]

>>2520さん
そうですよね、マンション管理をしていく中で、本当にマンションの
ことを思って理事をやるんであれば、マンション管理士の資格ぐらいは
もっていて欲しいですね。そういう気構えは大切です。

[2522: 匿名さん]

合人社のフロントの皆さんは殆どの方は一生懸命
仕事をされていますよ。
ただ、少し会社の方針がマンションの思惑と違う
のはあるかもしれませんが。

[2523: ご近所さん]

フロントマンが土日や夜間、理事会の会議にリアル出席する必要はない。在宅勤務のリモートワークで十分可能。
よって、理事会がない管理会社の第三者管理は不要。

[2524: 匿名さん]

>>2522 匿名さん
＞合人社のフロントの皆さんは殆どの方は一生懸命
仕事をされていますよ。

一生懸命、しつこく、強引にあの手この手で第三者管理を導入しようとしてくる
うちは限界マンションではないので、
超迷惑なんですけど

[2525: 匿名さん]

>>2522 匿名さん

「会社の方針がマンションの思惑と違う」
合の方針って積立金を食い尽くす事だよねぇ笑
マンションの思惑？これは意味分からん笑

[2526: 匿名]

>>2505 ですが、誤解されないように追記しておくと、「そのとおりで」としたのは、>>2502 匿名さんの文末の？に対してであって、文中の？については、第三者管理になっていなければ、Gはエンジの代理人であっても、管理組合の代理人ではないので、そもそも双方代理にはあたらないし、「通常は理事会決議でOKなもの」というのも、管理規約に予めそのように規定されていての話であって、管理規約に管理会社が代理する契約の場合は総会決議が必要と規定することはできるが、一般にはエンジを通すことと総会決議の必要性には直接の関係はないと思われます。
話をGの自己契約・双方代理の無権代理回避策に戻すと、明示的かつ継続的に管理組合の許諾を示せる管理規約への規定に触れることなく、総会決議のみをいうのは不思議な気がする。新築時から第三者管理の場合はともかく、第三者管理導入の際には管理規約変更が必要であったはずで、導入を認めるような区分所有者であれば、さらに自己契約・双方代理の許諾が規定されても気にしないか内容を理解しないかのいずれかであるように思うのだが。

[2527: 買い替え検討中さん]

>>2526さん
管理会社に対する管理組合の不信感からきているんだね。
信用されていない管理会社もそうだけど、管理組合にも問題山積だな。

[2528: 匿名さん]

>>2526 匿名さん
>>一般にはエンジを通すことと総会決議の必要性には直接の関係はないと思われます。
いや、エンジがG社のグループ企業である以上、G社が第三者管理の管理者に就任した場合、民法１０８条を法的根拠とする自己契約の禁止に抵触するかどうかは、限りなくグレーなのではないかという気がします。

>>第三者管理導入の際には管理規約変更が必要であったはずで、導入を認めるような区分所有者であれば、さらに自己契約・双方代理の許諾が規定されても気にしないか内容を理解しないかのいずれかであるように思うのだが。

なぜ民法１０８条で自己契約が禁止されているのかよく考えましょう。
自己契約者のやりたい放題が可能になってしまうからではありませんか？
巨額の損失が出てからでは遅いのです。管理会社を管理者とする第三者管理の導入を
だれにも勧めたくない理由はそこです。最高裁で白黒決着付けてもらうのが一番良いとは思いますが。。。

[2529: 匿名]

>>2528 匿名さん
記載した内容がうまく伝わっていないようですが、最初の記載はGが第三者管理を実施していない場合の話をしているのであって、Ｇが管理者としてエンジと契約すれば、管理組合が事前承諾していない場合、それを自己契約とは呼ばないが当然、双方代理の無権代理（行為そのものが禁止されているわけではないが、有効な代理行為でないので契約は無効）に抵触します。
次の記載については、管理会社を管理者とする第三者管理を勧めるようなことは一言もいっておらず、管理会社のやりたい放題を可能にする管理方式であることは同意するが、自己契約・双方代理の管理組合による事前承諾をクリアすれば、区分所有法上は現行法を改正しない限り最高裁の白黒決着を待つまでもなく成立する管理方式です。その事前承諾方法について、Gさんかどうかは不明だが、総会決議しかないかのようなレスもみられるので、「いや、Gさんにとってもっとよい方法があるでしょう。第三者管理方式導入を認めてくれる区分所有者であれば、管理規約への事前承諾規定も認めてくれるのではないですか。なぜ、云わないのですか。すでにそのような管理規約になっているのではないですか。」と尋ねているものです。

[2530: 匿名さん]

>>2529 匿名さん
>>自己契約・双方代理の管理組合による事前承諾をクリアすれば、区分所有法上は現行法を改正しない限り最高裁の白黒決着を待つまでもなく成立する管理方式です。

もしそんなに簡単なものであるなら、検討会であれだけ意義は出されなかったでしょうし、今もなお第三者管理を躊躇するマンション管理会社が多い事実と矛盾します。
あなたがおっしゃっている事前承諾とは、第三者管理委託契約のことですよね？
もしそうならばそれこそ管理会社のやり放題にGOサインをだしているようなものです。いくらGの第三者管理でも大規模修繕を爽快決議なしでやることは不可能です。
Gがやろうとしていることはあらゆる監視を廃止してしまうことに思えます。
だから理事長、理事会、監事すべて廃止の第三者管理を押し付けてくるわけです。
これは国土交通省の意図するところとは真逆です。

2529の論点が自分にはややわかりにくいのですが、自分が言いたいのは、管理委託契約書の事前承諾だけでは不十分だということです。総会決議がなければ、民法でいうところの事前承諾にはなりえないと考えます。

[2531: 職人さん]

管理組合が認めれば、利益相反してもいいっていうんだけど、そんなの認める管理組合なんか、ほとんどないですよ、普通は。

[2532: 匿名さん]

>>2531 職人さん
問題はそこなんですよ。
区分所有者の管理組合運営に対する意識が薄い。
議決権行使書も、内容をよく理解せずに煩わしさからか、すべてに賛成票に投票する。
委任状が多いのもその裏付けともいえる。
その意識の薄さに付け込んだ管理会社側による議決権行使書改竄行為も日常茶飯事となる。
つまり、常識では考えられない議案が賛成多数として議決される。

[2533: 匿名]

>>2529 匿名さん
事前承諾は、記載のとおりＧが管理組合の代理人として行う自己契約・双方代理に係る代理権の管理規約条文による事前承諾のことで、第三者管理を新たに導入する場合、当然、管理規約の変更が必要になるので、合わせて「管理会社が管理者の場合、管理者は自社または自社が代理する他社との契約を締結できる」といった規定がなされれば、管理規約は区分所有者の意思決定に基づき制定されるものなので、たとえその規定がＧの誘導によるものであったとしても、区分所有者はＧに自己契約・双方代理を行う代理権を授与したことになります。
この代理権の承諾と個別案件に対する総会決議の必要性は別の話で、 >>2473 に記載したとおり、管理者には、本来、個別案件に対する決定権はなく、区分所有者の代理人として区分所有者の意思決定に従って契約等を行う存在であり、区分所有者の意思決定機関は理事会がなければ総会決議のみなので、個別案件の実施には本来、すべて総会決議が必要ということになります。これでは現実的でないので、区分所有法第26条は、管理者に管理規約に定めた行為を実施する権利を認めており、区分所有法第18条との絡みもあって、さすがに大規模修繕までは無理でしょうが、規模等の要件を特定した工事等の契約が管理規約に定めた行為として規定されていれば、管理者はこれに類する案件を自身の意思決定に基づき契約できることになります。ただし、その契約が自己契約・双方代理に該当する場合は、予め代理権の事前承諾がないと無効な契約となります。（総会決議案件については、Gは、決議にともなう代理権授与を主張できると考えられる。）
このように、個別案件に対する総会決議の必要性は、管理規約の規定しだいということになります。

管理会社を管理者とする第三者管理の法的成立性については、検討会での異議とか管理業界の動向、国交省の意図とは、本来、何の関係もないことをまず理解ください。
検討会というのは標準管理規約に第三者管理導入を認めた検討会のことだと思いますが、標準管理規約自体、国交省の指導文書程度のものであり、法令に基づくものでなければその規定内容になんの法的効力もありません。標準管理規約に導入された第三者管理方式の一つに、「外部管理者総会監督型」がありますが、この方式は外部専門家を管理者とするとともに理事会を廃するもので、区分所有者から監事を選任する、外部監査を義務付ける等の付帯条件はありますが、基本的な法的フレームは管理会社を管理者とする第三者管理と同じものです。国交省は管理会社を外部専門家には該当しないとしていると考えられるので、管理会社が管理者に就くことは国交省の意図するところではないと思われますが、それでもこの方式が提示されること自体、法的フレームとしては成立することを示しているもので、実際、区分所有法に規定される管理組合の組織構成は、管理組合が法人でなければ、管理者と区分所有者のみで、理事会の規定はなく管理者に第三者又は法人が就くことを不適とする規定もありません。（管理組合法人の場合、理事及び監事が規定されるが、管理者の規定はない。）
区分所有法は古い法律で、管理会社が管理者に就くことを想定したものではないと考えられ、管理会社はそもそも区分所有法の規制対象でもありません。つまり、区分所有法には管理会社を管理者とする第三者管理を阻止するようなフレームはもともと存在しないということです。

[2534: 匿名]

上レスに補足しておくと、Gの第三者管理の下での総会議決は、区分所有法第34条に基づき総会招集権は管理者にある一方、議案をチェックする理事会は存在しない状況で行われるので、区分所有者は議案を否決し、同条に基づき1/5以上の区分所有者で代案の議決を請求することも一応はできるものの、Gの議案を通しやすいGに有利な状況での総会議決になります。ネット情報では、Gは管理規約に、区分所有者の総会議案請求をさらに制約する条項を盛り込んでいるとされています。
別件で、以前のレスの繰り返しになりますが「通常は理事会決議でOKなもの」というのは、区分所有法第26条に基づき、管理者である理事長が、理事会決議により当該議案を決定できると管理規約に規定しているからこそ理事会決議でOKとなるわけです。

[2535: 匿名さん]

>>2534さん
もっと書き込みの整理をして欲しいですね。
読むには長すぎます。

[2536: 匿名さん]

>>2534 匿名さん
2530ですが、長くとも無矛盾であり、論旨が一貫していればわかりやすいです。
この第三者管理の導入自体多くの矛盾を抱えているので、
単純化して論じることは難しいです。
いくつかの質問がありますが、仕事で大変忙しいので週末にまた投稿します。

[2537: 匿名さん]

管理者に人数制限はないので、Gが第三者管理者になっても、組合員の中から管理者を選出すればいいのです。
そして、
1.　総会議案書は組合員から選出された管理者が承認しなければならない。
2.　第三者管理者は、総会で承認された事業計画及び予算に基づき業務を遂行しなければならない。
こう、規定すれば良いのです。

[2538: 匿名さん]

Gが第三者？
あほらし。
当事者でしょ。

[2539: 匿名さん]

利益相反関係当事者管理方式と命名してほしいな。

[2540: 匿名さん]

管理者は一人で十分だよ。
管理会社が管理者はだめだけどね。

[2541: 匿名さん]

>>2539 匿名さん
たしかにな。

[2542: 匿名]

>>2536
何かを一貫した論旨のもとに主張するため投稿したわけではなく、もともとは法令解釈等に自身の理解と異なるレスが見受けられるため、ほのめかし程度に投稿したつもりであったのが、気に障られたらしく次々と返されるので、次第に長文になったというのが実際のところです。このような解説的な文章を投稿するのは、本意ではなく質問をカバーするものか分かりませんが、一個人が理解している内容としてお読みください。

まず、管理組合の根拠法である区分所有法の成り立ちから述べると、この法律はマンションだけを対象とするものではなく、「一棟の建物であっても、その内部が構造的に区分され独立して使用できる建物であれば、全体を所有するのではなく、その区分のみを所有することも考えられるよね。ただし、そのような建物では必然的に共用される部分が生じるので、共用部分の修繕等が必要になっても誰が費用を負担するか等もめるよね。共用部分を管理不全にしないためには、区分のみを所有する所有者（区分所有者）を規制する法整備が必要だよね。」という考えのもとに制定されており、規制対象は区分所有者で管理会社は端から蚊帳の外の法律です。
区分所有法では、まず区分所有者に共用部分の管理を目的とする団体（管理組合）の設立と全員加入（第3条）を義務付け、管理に要する費用分担については、共用部分に対する区分所有者毎の持分割合の算出方法（第14条）を規定し、持分割合に応じた費用分担（第19条）を定めています。管理の実施システムについては、同法の規定に基づき管理組合運営に必要な事項を定める管理規約（第30条）、多数決原則の下に区分所有者の意思を決定する総会（第34条）、区分所有者の意思決定の下に代理人として契約等の法律行為を行う管理者（第26条）を規定しています。
ただし、管理者は単なる代理人ではなく、総会招集権（第34条）、「規約に定めた行為」の実施権（第26条）を有するため、潜在的には区分所有者の意思決定を自身の意向にそって誘導できる代理人です。
なお、理事長は、管理規約に通常、「区分所有法に定める管理者」と規定されますが、区分所有者の代理人というよりは管理組合の運営者という認識が一般的かと思います。しかし、理事長にそのような役割が務まるのは、管理規約に「管理規約に定めた行為」として規定されているからです。もっとも、区分所有者によっては、管理組合の運営は管理会社がするものと誤認し、管理会社は契約の範囲で運営を支援する存在と認識していないむきもあるようですが。
管理者に話をもどすと、第三者管理方式導入以前の標準管理規約では管理者を区分所有者に限定していましたが、区分所有法には管理者の適格性に係る規定はもともとありません。（法令に規定されていないので、この限定や利益相反取引防止条項、理事会設置等を管理規約に規定できるわけですが、諸法令の規定に反すること、例えば管理者へ区分所有者の意思決定に依らない決定権を付与をすることはもちろんできません。）
ここで管理者の代理権と民法第108条の規定との関係にふれると、民法第108条は、代理人には自己契約・双方代理にあたる代理行為はできないとする規定ではなく、代理人に選任されているというだけでは、代理人には本人（ここでは区分所有者）から利益相反にあたるような代理行為を行う代理権まで授与されていないとみなすので、自己契約・双方代理を行うのであれば代理人は事前に本人の承諾が必要というものです。自己契約・双方代理という行為自体ができないのであれば、実際にその行為を行うＧの第三者管理は法的に成立しないことになります。民間企業同士であればそもそも、利害が相反する取引先を代理人に選任すること自体考えられず、双方代理ならば代理人との関係を本人が知らず後日発覚という場合はあっても自己契約はあり得ませんが、管理組合と管理会社の間では、あり得ないようなことも起きるということです。
ここで、総会決議を経た契約先や契約内容が具体的に定まった契約を管理者が締結する場合は、たとえその契約先が管理者自身や管理者の直接の利害関係者で、管理者からすれば自己契約・双方代理に相当する代理行為であり、かつ管理者の提出議案の誘導によるものであっても、本人（区分所有者）が総会で契約先と契約内容を確認の上、決定したことなので民法第108条にはもともと抵触しません。
一方、管理者が、管理規約に「管理規約に定めた行為」として規定されている契約の締結を代理する場合、規定されている契約は通常は、契約の仕様のみで契約先は代理人に任せるというものなので、本人の事前承諾がなければ民法第108条に抵触することになります。しかし、Gの第三者管理を認めるような管理規約であるなら、そもそもGの誘導の下に策定されたものであるのは明らかであり、「管理規約に定めた行為」として自己契約・双方代理の代理行為が規定されていると想像されます。さらに想像すると、「管理規約に定めた行為」として規定されている契約であっても、契約先が指定されている可能性もあります。
管理規約は区分所有者の意思決定を体現するものなので、原始規約はともかく、改正の必要があったとしても管理会社にはその策定に一切、関わらせず区分所有者自ら策定することがあるべき姿と考えます。

[2543: 匿名さん]

>>2542 匿名さん
ほー

[2544: 匿名さん]

>>2533 匿名さん
>国交省は管理会社を外部専門家には該当しないとしていると考えられるので、管理会社が管理者に就くことは国交省の意図するところではないと思われますが、

この一文の根拠となっている事実は何ですか？
ちょっと驚きました。
誹謗中傷する意図はありません。
ガイドラインが法的効力がないことも、言わずもがなの常識だと思います。

[2545: 匿名さん]

マンション管理適正化法は、主にファミリー向け分譲マンションを想定していると思われるが、施行の際の通達で「マンション管理業者が管理者等に選任された場合」は、管理会社による管理者を示唆しているのでは？

それとも、投資用マンション（１Ｒ等）やリゾートマンションを想定しているのだろうか？

・マンションの管理の適正化の推進に関する法律の施行について（不動産業課長通達）
平成１３年７月３１日
https://www.mlit.go.jp/common/000116787.pdf

１ 管理者等の定義（法第２条第４号）

(2)マンション管理業者が管理組合から委託を受けて管理受託契約を締結するにあたっては、マンション管理業者が管理組合との関係では、通常、外部の第三者として管理受託契約を締結することを想定しているものであるが、マンション管理業者が管理者等に選任された場合においても本法が適用されることとなる。
　この場合において、～

[2546: 匿名さん]

>>2545 匿名さん
いやマンション管理士か、マンション管理会社でしょ
マンション管理会社の場合、どこも理事会廃止を前提としているから
おそろしいよ　やり放題に移行するために監視機能をゼロにしたいからんね

[2547: 匿名]

>>2544 匿名さん
第三者管理導入以前の標準管理規約では、管理会社は確かに外部専門家とされていましたが、第三者管理導入の管理規約では同時に利益相反取引防止条項(第37条の2)が導入されています。国交省も管理会社が管理者等に就くことは同条項と齟齬を生じることは認識しているはずで、標準管理規約のコメント（第33条及び第34条関係）に、管理組合が支援を受けることが有用な専門的知識を有する者の例として管理会社は挙げられていません。

>>2545 匿名さん
管理会社の管理者を指しているのは明らかですが、国交省の第三者管理導入に係る検討資料を見る限り、国交省の管理会社を管理者とする第三者管理に対する立場は、「管理会社が管理者になることは法的には可能だが、利益相反、組合財産の保全などに課題がある」というもので、通達は法的に可能なので選任された場合の適正化法の適用を述べているだけで、積極的に推進しているわけではないと考えられます。国交省が第三者管理を推進する目的は、マンションの高経年化に伴う管理不全対策にあって、管理会社を管理者にすることではないので、今後これらの課題に対応する新たなスキームが提示される可能性はあります。

[2548: 匿名さん]

>>2547 匿名さん
>国交省が第三者管理を推進する目的は、マンションの高経年化に伴う管理不全対策にあって、管理会社を管理者にすることではないので、今後これらの課題に対応する新たなスキームが提示される可能性はあります。

天下り団体を信用しすぎｗ
結局法的枠組みが整備されていない中で　GOサイン出した国交省が悪い
区分所有法改正とか、管理会社の理事長就任を法的に禁止するとかしないと
とんでもないことになる
ガイドラインにも書いてあるように
監視体制強化は必須
理事会は形だけでも残しておくと、何かあった時に便利

[2549: 匿名さん]

現在進行中の検討会で第三者管理に関する新たなこと（有識者等の意見）といえば、「管理所有」が気になります。

共用部分の管理所有者は，損害保険契約の締結や，修繕のための請負契約の締結，固定資産税の納税等について，代理人としてではなく本人として行うことができる。

よって、代理人の行為が対象の民法第百七条（代理権の濫用）、第百八条（自己契約及び双方代理等）等が適用されないのではないだろうか？


今後のマンション政策のあり方に関する検討会 - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000...

■第2回（令和4年11月21日）
○議事要旨

・ 第三者管理に関連してだが、たとえば、管理会社が共用部分を「管理所有」して管理する、第三者管理を超えた完全な管理者方式を採用すれば、定期修繕について集会の決議を不要とすることも可能である。管理者が専門家として工事内容と費用を決定した上で区分所有者に費用を請求するという管理方式のもとで、～

■第3回（令和4年12月23日）
・資料2　第２回検討会追加意見

～管理者が共用部分を所有することで、修繕について総会決議を経ずに管理者のみで決められるようになると考える。

[2550: 評判気になるさん]

10年程前に合人社に勤めてたけど、ロクでもない会社だったからここを検討している人は気をつけた方がいいよ。管理費はたしかに安かったけど、すべての工事を合人社エンジニアリングを通すことで、下請けの見積に利益３０％とか平気で載せたものを組合に出すぞ。
それと総会の議決権行使書はたしかに保存してなかった。特にレスポンスの悪い投資マンションとか外部所有者の多いマンションなんかはただの通常総会ですら定数集まらなくて適当に数字水増しして、「適法に成立する」状態にもっていくこともあった。
自分の知る限りさすがに臨時総会が開かれるような大きい工事とかはそんなことしてなかったけど。
１０年以上前の話だから今は真っ当な会社になっていればいいのだけど。