株式会社合人社計画研究所ってどうですか？ＮＯ６

[匿名さん]

株式会社合人社計画研究所についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：広島県広島市中区袋町4番31号　合人社広島袋町ビル
交通：http://www.gojin.co.jp/
間取：
面積：

物件URL：http://www.gojin.co.jp/
施工会社：なし
管理会社：合人社計画研究所

【管理組合・管理会社・理事会板へ移動しました。2013.8.24管理担当】

[4031: 匿名さん]

今、能登地方や日本海側全域に地震や津波の大災害が発生しているが、
自然災害の国である日本では、災害時におけるマンション管理体制のあり方を重視しないわけにはいかないだろう。国土交通省は「Ｅマンション地区防災計画」案など出しているが、実際にこうした大規模な地震災害が発生した時に、マンション外部の管理者は住民に対して何も迅速な対応はできないだろう。

大地震など災害発生時の住民の安全を第一に考えれば、マンションに居住中の区分所有者である理事長と理事会が果たす大きな役割は大きいはずだ。管理会社の「管理者」や「理事長」はマンション内部にはおらず、外部で連絡が取れないか、（平常時ですら連絡をよこさないわけだから　笑）迅速な責任ある対応はまず無理であろうと思われる。

「理事会廃止」に安易に乗ってしまった管理組合は災害発生時に理事会廃止を後悔することになるかもしれない。防災責任者一人で背負いきれる任務ではない。
もちろん理事会が存続している管理組合も災害なければ時の対策について十分な話し合いがなければ意味がないが、「Ｅマンション地区防災計画」案を推進しようとしている国土交通省が、外部の管理者や理事長をかかげる「第三者管理方式」を法的整備が不十分なまま、（または、法体系の整合性が不十分なまま）単純に容認することは政策矛盾ではないだろうか。

[4032: 匿名さん]

>>4030 名無しさん

ー2022.09.07
# 週刊現代
『相談を受けた弁護士も絶句…駅近なのになかなか売れないタワマンの「異常な実態
非常識すぎる管理規約の中身』　ｂｙ　榊 淳司　（住宅ジャーナリスト）
https://gendai.media/articles/-/99483

ーワンルームマンション第三者管理者方式をやめる方法
https://manshion.runkodaira.com/how-to-quit-thirdparty-management/

などなど
頑張ってください。クロ現に連絡するのを忘れずに。

[4033: 匿名さん]

今年は輝かしいリプレイスの年になりますように！

[4034: 匿名さん]

>>4026 匿名さん
>>4025の記載内容に対する直接的なコメントというより、G社管理の問題点の指摘を中心とした投稿であるように見受けられます。確かに、G社の存在なしには、現在のガイドラインＷＧが開催されることはおそらくなかったでしょうから、管理会社による第三者管理問題の中心にあるのはG社かもしれません。
>>4025を投稿した主旨について補足しておきます。
>>4026さんが、>>4022さんかどうかは分かりませんが、「管理会社を絶対に管理者にするべきではない」が、「管理会社による第三者管理を禁止すべき」と実質的に同義であることを認識の上で、その主張をされているということであれば、現在策定中のガイドライン、さらに国の規制がそのような方向に進むことは考え難いとしても、一般的な自己居住用マンションの管理組合にとっては有益な主張であると考えます。
現在、ガイドライン改訂案概要が提示され、パブコメが実施されていますが、その管理会社対応の第三者管理体制は、「外部管理者総会監督型」をベースにしたものです。
本改訂案は、監事の設置が義務化されているものの、管理組合の代表者としては規定されていないなどの問題があると考えていますが、重要な点は「外部管理者総会監督型」がベースなので、管理会社は少なくとも形式的には管理者以外には就くことができないものとなっていることです。
第三者管理スレには、G関係者かどうかは分かりませんが、この改定案概要に不満を示しているように見えるレスが散見され、>>4022もそのようなレスの一環である可能性があると考えたこと、およびG社の主張する第三者管理者方式である第三者理事長（第三者代表者）方式が、第三者管理者方式と同一視されているなら、両者が全くの別物であることを注意喚起しておく必要があると考えて>>4025を投稿したものです。
管理規約を自ら策定できるなどの管理組合に一定の資質があることが前提ですが、管理会社が管理者である場合は、管理組合は監事等の監視機関を通じて管理会社をコントロールすることも可能と考えられますが、管理会社が理事長（代表者）の場合は、逆に管理会社に管理組合がコントロールされている状態と言えます。

[4035: 匿名さん]

>>4034 匿名さん
＞管理会社が管理者である場合は、管理組合は監事等の監視機関を通じて管理会社をコントロールすることも可能と考えられますが、管理会社が理事長（代表者）の場合は、逆に管理会社に管理組合がコントロールされている状態と言えます。

しかし、合人社のどの資料を読んでみても、管理会社（すなわち合人社）が管理者になると書かれていて、理事長になるとはどこにも書かれていません。第三者理事長方式という表現も初耳です。
https://special.nikkeibp.co.jp/atclh/ONB/23/gojin0731/

あなたの主張は、その図のように監事を設置さえすれば、たとえ合人社のような管理会社であっても、「管理会社が管理者である場合は、管理組合は監事等の監視機関を通じて管理会社をコントロールすることも可能と考えられます」（あなた御自身の主張）という御意見には驚かざるを得ません。トンネル会社を巧妙に使う同社に対して、監事さえ設置すれば、管理組合が管理会社をコントロールできるなど甘すぎる考えです。

[4036: 匿名さん]

今年のクロ現の続編に期待。

[4038: 匿名さん]

>>4035 匿名さん
＞合人社のどの資料を読んでみても、管理会社（すなわち合人社）が管理者になると書かれていて、理事長になるとはどこにも書かれていません
もちろん、合人社が自身の説明用資料に理事長になると記載することなどありえません。しかし、合人社の第三者管理を採用している管理組合の管理規約には理事長と記載されているとされます。

＞監事を設置さえすれば、たとえ合人社のような管理会社であっても、「管理会社が管理者である場合は、管理組合は監事等の監視機関を通じて管理会社をコントロールすることも可能と考えられます」（あなた御自身の主張）という御意見には驚かざるを得ません
合人社のような管理会社をコントロールできるとはどこにも記載していませんし、管理規約を自ら策定できるような資質のある管理組合を前提とした記載であり、そのような管理組合が合人社の第三者管理を採用することは考えられず、合人社を管理会社にすること自体ないでしょう。
監事による管理会社のコントロールについては、ガイドライン改訂案がそのような考え方に基づくものと考えています。

[4039: 匿名さん]

>>4038 匿名さん

平成29年の「外部専門家活用ガイドライン」は監事設置は義務ではありませんでしたが、改訂版の争点の一つとして、設置を義務化すべしという声が上がっているのは知っています。これもG社含む一部の管理会社が監事廃止を管理組合に強要するという社会常識からかけ離れた信じがたいやり方に対して批判の声があがったためと聞いています。
うちのマンションでは、強引に第三者管理へ変更させられそうになったのですが、この管理会社にリプレイスしてからずっと問題続きであったため、説明資料は配布されたものの、総会決議では全員反対でした。ですから、管理規約の内容は全く知りませんでした。管理会社の社長が理事長に就任すると説明資料にはなく、管理規約に書かれているのですよね？そうであるならば、これは説明義務違反に相当しないのでしょうか？

うちのマンションでは現在ひそかに再リプレイス進行中ですが、きちんと調査せずに安い管理委託費のトリックについて十分把握してなかった当時の理事会メンバーを恨んでも始まりません。”管理規約を自ら策定できるような資質のある管理組合”ならば、ここの管理会社を選ぶことはおそらくまずないでしょう。
ここの管理会社との実際の関わりからつくづく思い知ったことですが、監視強化のために、非常にキャリアの長い団体組織の幹部クラスのマンション管理士を顧問として迎えたにもかかわらず、問題解決には全く至りませんでした。最大の障壁はここのトンネル会社と内通者です。（ここの内通者を必ず作るというやり方についてはすでに複数の専門家から伺っていました。）
ですから、この管理会社はリプレイスしない限り、管理組合主体の管理は不可能であるということです。有能な顧問付きの理事会方式でもコントロールしきれないわけですから、第三者管理方式に変更してしまったら、ただ監事を設置するだけではさらにコントロールしきれないと思います。管理会社を管理者や理事長に据える方式においては、区分所有者自身が理事会方式のときよりも監視の役割を最大強化せねばならず、仮にそうであるならば、ここのキャッチフレーズにあるような”楽になれる”とは真逆の状況が生じるのではないかと考えます。
リプレイスに失敗したり、ここの第三者管理方式に変更されるようなことがあったら、さっさと現在のマンションを売却する予定です。他の居住者も同意見の方々が数名いらっしゃいます。

[4040: 匿名さん]

>>4039 匿名さん
＞強引に第三者管理へ変更させられそうになったのですが、この管理会社にリプレイスしてからずっと問題続きであったため、説明資料は配布されたものの、総会決議では全員反対でした。ですから、管理規約の内容は全く知りませんでした
G社管理であればありそうな話ですが、この記載で疑問なのは、第三者管理採用決議の際に、管理規約変更決議は行われなかったということですか。
第三者管理採用は管理体制の変更なので、本来、管理規約の変更と一体で行う必要があります。
ここで管理規約変更議案を総会に提出するのは管理会社ではなく理事会であり、さらに提出の際は区分所有法第35条5項に基づき議案を説明する要領を区分所有者に通知する必要があり、G社の説明資料では議案要領にはなりません。
このような手続きを踏まずに第三者管理採用決議が行われたとすれば、説明義務違反云々よりも前に当時の理事会は本来業務を行っていないことになり、問われるのは、理事会役員の善管注意義務違反ということになります。
G社第三者管理の管理規約については、見たわけではないので実際の記載は分かりませんが、本スレの>>1978、>>2736を見ると、G社社長が理事長（代表者）の立場で管理組合の契約をしているのは確かなようです。
ブログ（https://schoolformkk.com/kanri-shuzen_column/2992/）には、「管理規約には管理会社名を明記したうえで「管理会社が管理者を務める」とあります」とあるので、管理規約には「G社社長を理事長とする」と規定されていない可能性もありますが、逆にこれでは管理規約に規定することなく区分所有法に定める管理者の権限以上の振舞いをしていることになりより大きな問題です。

[4041: 匿名さん]

>>4040 匿名さん
「総会決議では全員反対でした」と書きました。第三者管理採用決議の際に全員反対でため、否決されたため、管理規約変更決議は行われませんでした。論理的な流れではないでしょうか？

＞このような手続きを踏まずに第三者管理採用決議が行われたとすれば、説明義務違反云々よりも前に当時の理事会は本来業務を行っていないことになり、問われるのは、理事会役員の善管注意義務違反ということになります。

それは面白いご指摘ですね。しかし、管理規約を入手してから、ファクトを土台にして御自分の理論や反論を構築していただきたいものです。

[4042: 評判気になるさん]

自分が昨年見た管理契約書では管理会社が管理者で理事会が無いため理事長は存在しません
理事会方式　と　管理者方式　とに分けて説明しています
会計は監査が無いため単なる報告です
素人の自分でさえつっこみどころ満載でした
契約する前に十分検討する事です
これに限らず手付金振込前に重要事項の各資料貰わなきゃダメだとつくづく思いました

[4043: マンション検討中さん]

>>4042 評判気になるさん

ツッコミどころとは、例えばどんなのがありますか？
言える範囲で聞きたいです！

[4044: 匿名さん]

>>4041 匿名さん
第三管理採用決議を実施する前に、管理規約変更の議案要領は通知されていませんでしたか。
議案要領が通知されていれば、採決されていなくても変更内容は分かると思いますが。

（誤記訂正）>>2736　→　>>2737

[4045: 匿名さん]

>>4042 評判気になるさん

管理契約書というのは、投資型マンションですか？

[4046: 評判気になるさん]

最初から管理会社が指定されており承諾しなければならない
管理会社が管理者となり設備のメンテナンスから損害保険まで色んな管理に関わる契約ができる
管理者は使用細則の制定や変更又は廃止ができる
事業や会計は報告であり監査する必要がない
管理会社が管理者となる第三者管理方式を変えるには総会で3/4の賛成票が必要だが管理者が総会にかけるわけがなく組合員が議題にするには1/5の印鑑証明付署名が必要

これだけでも契約する気にはなりませんでした
いくらなんでも性善説信用しすぎというか
監視、検証の目が無いのは怖いです
専門的知識ある方々なら資料みたらもっと疑問点気づくのではないかと思います

[4047: 評判気になるさん]

投資として買う人ばかりでは無いと担当は言ってましたが広さや戸数考えると分譲賃貸向け、買い換え前提物件だったのかもしれません
自分は実需として検討していました

[4048: 匿名さん]

>>4046 評判気になるさん

管理会社が契約できる、というのは総会決議なしにですか？

もしそうなら、管理会社は、区分所有者の代理人である「管理者」ではなく、規約の特別な定めに基づく「管理所有者」かもしれない。

〇建物の区分所有等に関する法律
（管理所有）
第二十七条　管理者は、規約に特別の定めがあるときは、共用部分を所有することができる。
２　第六条第二項及び第二十条の規定は、前項の場合に準用する。

[4049: 匿名さん]

>>4044 匿名さん
いいえ、全然。内容に乏しい簡単な説明資料のみです。

今ふと面白いことを思い出したのですが、「管理規約変更の議案要領」の内容は内通者だけが知っていました。フロントからは全く通知されていません。自分は「第三者管理方式への変更は否決される見込みが高いから、管理規約変更について論じる必要はない」と、その内通者に言ったことを覚えています。コロナ禍の最中だったので、すべてメールでやり取りしていたので、記録として残っています。

[4050: 匿名さん]

>>4046 評判気になるさん
＞管理会社が管理者となる第三者管理方式を変えるには総会で3/4の賛成票が必要だが

第三者管理方式の管理者の解約に必要な賛成票の数も『外部専門家活用ガイドライン』に盛り込むべきだと思う。どく

[4051: 匿名さん]

続き　管理者の解約は1/2の賛成票が妥当だと思う。ドイツとフランスがそうだ。
GOOGLEで調べてみて。