株式会社合人社計画研究所ってどうですか？ＮＯ６

[匿名さん]

株式会社合人社計画研究所についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：広島県広島市中区袋町4番31号　合人社広島袋町ビル
交通：http://www.gojin.co.jp/
間取：
面積：

物件URL：http://www.gojin.co.jp/
施工会社：なし
管理会社：合人社計画研究所

【管理組合・管理会社・理事会板へ移動しました。2013.8.24管理担当】

[3533: 匿名さん]

>>3532 匿名さん
当然、G社の利益優先だろうな。
そのために、マンション管理士会の役員になっているからね。

[3534: 匿名さん]

>>3533 匿名さん
3530ですが、誤解されたみたいなので
書き足しておくと、後者はもちろんG社に所属しないマンション管理士さんのことです。G社所属のマンション管理士がG社からのリプレイスに協力してくれるわけありません。G社所属のマンション管理士のフロントは最低最悪でした。良心の呵責なしに平気でうそばかりつく人間でしたね。

[3535: 匿名さん]

>>3531 匿名さん
>>3530 は実際の話かどうか疑わしいところがある。
まず、その議案は誰が提案したのか、利益を受ける1階の区分所有者か、1階の区分所有者が議決権の多寡から総会では可決されそうもない提案をするだろうか、管理会社のG社か、G社にそのような提案をするメリットがあるのか。さらに議案の承認をしたというG社マンション管理士は、どのような立場で承認したのか、G社が議案を提案する前に、区分所有法、管理規約との適合性を確認したという意味なのか。
法的な適合性については、区分所有法第29条によれば、区分所有者の管理に要する経費の分担割合は共用部分の持分（専有部分面積割合）によらず、規約で別段の定めができるので、規約に定めれば管理費等の分担割合の変更は可能ではある。管理費等の金額の変更は、管理規約に記載されていても本文ではなく、別表であるなら判例から普通決議で可能だが、この事案では本文記載の分担割合の変更が必要なので管理規約変更の特別決議は必要となる。
ともかく本レスはG社非難というよりマンション管理士非難に重点が置かれたもののように見える。
とはいえ、G社のような管理会社に対抗するため安易にマンション管理士に頼るのもどうだろうか。確かに管理会社のために尽力してくれるマンション管理士も存在するだろうが、管理組合を相手にするマンション管理士はビジネスとして成立しにくいのが現状ではないだろうか。
管理組合が相当のリテラシーを有していなければ、管理組合のために真に尽力してくれるマンション管理士か否かの判断は困難と考えられ、組合員が自らのリテラシー向上を図ることが先決と思える。

[3536: 匿名さん]

上記修正（下から４行目）

管理会社のために尽力してくれる　→　管理組合のために尽力してくれる

[3537: 3530]

>>3535 匿名さん
的確な指摘をいただき、ありがとうございます。
G社管理下で起こっている実際の話です。
私自身も信じられない体験談です。
このマンションの状況説明を補足しておきます。
1階部分は店舗で、2階以上はワンルームマンションとなっている複合型投資型マンションです。
1階店舗部分の床面積は約40㎡、2階以上のワンルーム部分は約20㎡です。
総戸数は店舗部分2戸含めて約80戸あります。
共用部分の負担については、規約で別段の定めはありますが、内容は区分所有法とほぼ同じです。
「1階の店舗部分の管理費等の金額を2階以上のワンルームと同じ金額にする」という荒唐無稽な議案の提案者は1階店舗の所有者です。
理事会は理事が3名と監事1名で構成されています。
当然、規約違反の提案ですから、まっとうな理事会では鼻から拒否されます。
A役員が存在していた時にはこの議案は理事会で否決され、この議案については、以後、理事会では勘案しないとされていたのですが、A役員の転居に伴い、いつのまにか理事会での決議事項が破られ、G社フロントが仲介役で、規約違反の話が理事会で復活していたのです。
残念なことに、理事長を含め他の役員は、管理規約等のマンションに関する専門的な知識は皆無です。
個人的な憶測ですが、理事長はG社の内通者であり、フロントに指示されるがままに動いているようです。
私の立場ですが、A理事が転居する1年前にこのマンションのワンルーム部分のオーナーとなりました。
理事会には興味があり、当初から役員立候補しており、当面はオブザーバーとして迎えてもらえました。
A理事退任に伴う役員改選により、紆余曲折を経て1年前に理事となりました。
1年間の役員経験で、様々な不可解な出来事に遭遇し、ただ驚いているのが現状です。
G社管理下で悩む全ての方に問題共有をしてもらえれば何かの役に立つのではないかと思い、投稿した次第です。

[3538: 3530]

1階店舗所有者ですが、入居当初から「1階の店舗部分の管理費等の金額を2階以上のワンルームと同じ金額にしてほしい」を言い訳に、管理費等の滞納を続けています。
管理費等の滞納は、どこのマンションでも見られる光景で珍しくもないのですが、G社の理事会での報告が「管理費額に不満有を理由に納付拒否」とだけ明記され、店舗所有者の要求が【規約違反】であることには触れていません。
【規約違反】の要求は不法行為で検討の余地もありませんから、G社の担当者がどこまで【規約違反】の要求について店舗所有者に説明したのか、疑問が残ります。
【規約違反】の要求に検討の余地があるかのようなG社による義務違反者への対応は
総会前のG社の担当者の暗躍により、総会議案として理事会で可決されることになったのです。
総会前の理事会は総会議案を審議する会でもあり、重要な会議なのですが、コロナ禍を理由に、理事会会議を設けずに担当者が議案書を持ち回り、承認サインを記入する形で行われました。
その中の一議案として【規約違反】の要求である「1階の店舗部分の管理費等の金額を2階以上のワンルームと同じ金額にしてほしい」の議案が盛り込まれていたのです。
理事3名による議決結果、信じられないことに賛成2反対1で総会議案として上程されることになったのです。
他の理事の方に対しては、店舗所有者の要求は【規約違反】なので、これを認めると、このマンションにおける秩序が崩壊しますよと何度も説明をしたのですが、事の重大さを理解してもらえないままの結果となりました。
【規約違反】の案件を総会で議案化し、議決を取るという前代未聞の通常総会が開催されたのです。
幸いに、管理費等の金額は管理規約に別表として記載され、その金額を変更することは管理規約の変更となり、【特別決議】が必要です。
そのことをG社担当者は知らなかったようです。
＜続く＞

[3539: 匿名さん]

>>3538 3530さん
>>3538 3530さん
購入する時に管理費や積立修繕金等の負担についての説明を受けて承諾（署名押印）して購入したので納得しているかどうかがポイントになってしまうのではないでしょうか。説明不足であれば訴訟したほうがいいと思います。
似たようなケースで過去に訴訟になったことがあるようです。
相談されるのであれば、弁護士とマンション管理士のW資格所有者ですかね。
管理費の倍率が焦点になるのでしょうが、店舗所有者と一般居住者の区分所有者の管理費を同額にしろという主張は荒唐無稽です。（区分所有法第３０条３項が法的根拠。）
ご参考までに。うちのマンションも理事長経験者に内通者います。
http://mansyon-kanri.com/archives/110

区分所有法第３０条３項の規定「規約は、専有部分もしくは共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設につき、これらの形状、面積、位置関係、使用目的、及び利用状況並びに区分所有者が支払った対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない」

[3540: 匿名さん]

購入時には、管理規約や細則、管理費等について
承諾してサインをすることになっているので、あとから
いろいろ言っても意味ないよ。

[3541: 匿名さん]

>>3539 匿名さん
つまり、店舗購入者は購入時に管理費等の説明を受けてなければ管理費等の支払い義務は免れるということかな。
そしてその責任は仲介した不動産業者にあって、管理組合は不動産業者に支払いを求めて裁判を起こすということなの。
よく理解できないコメントだね。

[3542: 3530]

荒唐無稽な規約違反の議案が通常総会に第2号議案として上程されました。
その時の議案書の切り抜き記事を紹介します。
明らかに、1階店舗所有者への利益誘導が記事内容から伺われます。
2号議案の記事素案はG社担当者によるものであり、第2号議案が規約違反であることには一言も触れていないばかりか、第2語議案の可決を応援しているような文面です。
2年前に理事会で否決された規約違反の要求が、誰かの陰謀で再び姿を現し、総会直前理事会での審議を通過し、通常総会にまで議案として上程され、普通決議で可決されようとしていたのです。
仮に、第2号議案が可決されると、第2，第3の1階店舗所有者が現れ、難癖をつけては管理費等の値下げを要求してくるでしょう。
一方で、良識ある住民からは、規約違反の要求を受け入れたことによる損害賠償請求を起こされるでしょう。
所謂、管理組合全体の秩序の崩壊です。
その責任は現理事会に問われます。
私も含め、ボランティア同然で参加している役員連中ですから、責任の所在を問われると、行き着く先は管理組合と理事会の崩壊となります。
管理組合運営組織の理事会が崩壊すれば、理事会に代わる管理運営が必要となります。
次の展開として、G社が得意とする第三者管理が登場してくるのは目に見えています。
＜続く＞

[3543: 匿名さん]

>>3541 匿名さん
違います。
管理費の支払い義務は当然あります。法的義務を知っている不動産業者が説明を怠ったとは考えにくいです。店舗購入者は承諾（署名押印）したうえで購入していると仮定します。

[3544: 匿名さん]

>>3542 3530さん
＞2年前に理事会で否決された規約違反の要求が、誰かの陰謀で再び姿を現し、総会直前理事会での審議を通過し、通常総会にまで議案として上程され、普通決議で可決されようとしていたのです。

普通決議で可決されても、それは絶対に無効なはずです。
訴訟すれば勝訴するでしょう。勝訴すれば、訴訟費用は負担しなくて済みます。
しかし、それを管理組合の崩壊と決めつけるのはおかしいと思います。
法的問題を法的に解決して何が悪いのですか。
理事たちと対立したくなければ、責任の所在をすべて管理会社のみに押し付けるのが最善です。そうすれば、責任逃れしたい理事たちの賛同も得られるのではないですか。今回の件をリプレイスへの第一歩とすることもできるのではないかと思います。
管理会社が第三者管理を提案してきても
もうすでに管理会社の第三者管理を批判する記事などがあるので
それを管理組合員に配布すれば否決されますよ。

[3545: 匿名さん]

弁護士 篠原みち子先生のマンション管理お役立ちコーナー｜一般社団法人 マンション管理業協会
https://www.kanrikyo.or.jp/oyakudachi/vol05_2312.html

相談事例① ： 管理費等の改定は、普通決議、特別決議どちらで行うべきでしょうか？

規約の本文に、「管理費等の額は別表第○の通りとする」のように記載され、別表が規約の一部とみなされるような場合には、管理費等の改定は規約の変更に該当し総会の特別決議が必要です。

一方、規約の本文に「管理費等の額は別に定める」のように記載され、規約の中に金額の記載がない場合は、別に定めた管理費等の額自体は規約の一部とみなされませんので、規約に別段の定めがなければ、普通決議で改定が可能です。


【参考】
判例
○神戸地裁　平成14年11月5日　平１４（レ）９０号　判決
　<要旨>
　管理費等の額を変更するには規約改正の手続として特別決議が必要であるから、特別決議を経ていない本件決議は無効である旨主張したものの、総会において管理費及び修繕積立金の額を決定することは規約の変更に当たらず、特別決議を要しないものと解するのが相当であり、請求を認容した原判決は相当であるとして、控訴を棄却した事例

[3546: 匿名さん]

>>3545 匿名さん
このスレは本当に勉強になるなあ。
ありがとうございます。
3530さん、管理規約の内容はどうなっていますか。

[3547: 3530]

>>3544 匿名さん
ご意見ありがとうございます。
＞普通決議で可決されても、それは絶対に無効なはずです。
第2号議案は、最初から普通決議は無効ですから、開票結果、特別決議である条件が満たされず、否決される結果となりました。
仮に、普通決議で可決されれば、第2議案が無効であることが判明するまでは有効として扱われます。
私がその場にいなければ、普通決議として可決されていましたし、他の誰もその無効について後の追及はなかったと思います。
＞管理組合の崩壊と決めつけるのはおかしいと思います。
理事役員がいない管理組合は、第三者管理による管理運営に頼る以外は管理組合の崩壊といって過言ではないと思います。
G社担当者は第2号議案を普通決議で可決に持ち込もうとしましたが、私が頑として反対し、管理規約の変更は特別決議であることを管理規約の条文をもって説明し、普通決議だと信じて疑わないG社担当者とは長時間の議論となりました。
彼には管理規約の条文を理解するだけの能力がなかったみたいです。
第2号議案は普通決議だとの誤った先入観で第2号議案の可決に挑んでいたG社担当者は、私からの反論に出鼻をくじかれたのです。
他の総会の出席者は理事2名だけであり、G社担当を含め合計4名での通常総会でした。
これではらちが明かないと思い、後日、二人で地方整備局へ行って判断を仰ぐということでその場をしのぎました。
この通常総会での言い争いのポイントは、総会を支援する立場の管理会社にとって、デメリットしかないこの規約違反の第2号議案を、単なる総会支援の立場から、総会の進行妨害にまでに及ぶ行動をとってまで、この規約違反の第2号議案を可決する必要があったのか、そこにすべてが集約されていると思います。
G社担当者は、総会の支援ではなく、総会を仕切ることに違和感を抱かないようになっていたのです。
＜続く＞

[3548: マンション掲示板さん]

>>3547 3530さん
81戸のマンションで総会出席者が理事以外あなた一人とは…既に手遅れですよ。

G社に乗っ取られるのは時間の問題、早く引っ越した方がいいですよ。

[3549: デベにお勤めさん]

>>3548 マンション掲示板さん
＞理事以外あなた一人とは…既に手遅れですよ
投資型マンションなんてほとんどがそうですよ。
知らないの？

[3550: 匿名さん]

投資型マンションの場合、共用部分を管理する「マンション管理業者」と、賃貸人の区分所有者から委託され専有部分の管理を行う「賃貸住宅管理業者」は、同じ業者が多いのですか？

Ｇ社は、「マンション管理業者」だけでなく「賃貸住宅管理業者」の登録をしている。
（「宅地建物取引業者」の免許も受けている。）

業者総括検索
https://etsuran2.mlit.go.jp/TAKKEN/sokatsuKensaku.do

[3551: 匿名さん]

>>3549 デベにお勤めさん
頭大丈夫か？

[3552: 匿名さん]

>>3547 3530
＞開票結果、特別決議である条件が満たされず、

法制審の中間試案、第１の１(2)ア④、の区分所有法改正が行われれば、条件が満たされるかもしれない。（欠席者（議決権行使書や委任状を出さない区分所有者）を決議の母数から除外する）

パブコメで意見がなければ、そうなるでしょう。

区分所有法制の改正に関する中間試案に関する意見募集
https://public-comment.e-gov.go.jp/servlet/Public?CLASSNAME=PCMMSTDETA...

受付締切日時 2023年9月3日 23時59分


〇区分所有法制の改正に関する中間試案の補足説明

第１ 区分所有建物の管理の円滑化を図る方策
１ 集会の決議の円滑化

(2) 出席者の多数決による決議を可能とする仕組み
ア 集会の決議の成立

　集会の決議の成立に関する規律を次のように改めることについて、引き続き検討する。
　次の各号に掲げる集会の議事は、出席した区分所有者及びその議決権の一定の多数で決する。

① 普通決議
② 共用部分の変更決議
③ 復旧決議
④ 規約の設定・変更・廃止の決議
⑤ 管理組合法人の設立・解散の決議
⑥ 義務違反者に対する専有部分の使用禁止請求・区分所有権等の競売請求の決議及び専有部分の引渡し等の請求の決議

１ 提案の趣旨等

　現行法では、集会の議事につき、基本的に全ての区分所有者及び議決権を母数とする多数決（絶対多数決）が必要とされているが、普通決議に限って、規約に別段の定めをすることによってこれを緩和することができ、その緩和には特に制限がない（区分所有法第３９条第１項）。

これを踏まえ、マンション標準管理規約においては、普通決議につき、議決権総数の半数以上を有する組合員の出席を求めた上で、総会の議事は出席組合員の議決権の過半数で決する旨の定めが設けられている（マンション標準管理規約〔単棟型〕第４７条第１項及び第２項）。

　これに対し、規約にその旨の定めがない区分所有建物では普通決議においても絶対多数決が必要である。また、特別決議や建替え決議については必ず絶対多数決を得る必要がある。

　そのため、区分所有建物の管理に無関心であるなどにより、集会に出席せず議決権も行使しない区分所有者（以下「欠席者」ということがある。）は、反対者と同様に扱われるため、決議に必要な賛成を得ることができず、円滑な管理が阻害されるおそれがある。

２ 対象となる決議

(3) 規約の設定・変更・廃止の決議（試案第１の１(2)ア④）

　規約は、区分所有建物の管理の基本的なルールを定めるものであり、その設定、変更又は廃止（区分所有法第３１条）は、区分所有建物の管理において重要であるため、その円滑化を図る必要性が高いものと考えられる。

　そこで、試案第１の１(2)ア④では、規約の設定・変更・廃止の決議を、出席者の多数決による決議を可能とする仕組みの対象とすることを提案している。

　これに対しては、規約は区分所有者の団体の基本的規範であり、区分所有者は規約に拘束されることになるため、その設定等につき、欠席者を決議の母数から除外することについては慎重であるべきとの指摘がある。