土留めブロック塀の撤去、および新設について

[悩める親父]

こんにちは。不動産に関して困った問題が発生しつつあり、ご教授いただければ幸いです。

隣家（北側）の所有者が代わり、マンション建築の計画が立ちました。その建築を請け負う業者から、境界線上に立つブロック塀の撤去、そして新しい土留めブロックの建設を申し渡されました。土地は、第一種低層住居で、建築面積６０、容積１５０の地域です。

このブロック塀再建築に伴い、発生しうる問題を教授いただければ幸いです。

（これまでの経緯）
　もともと、隣家（邸宅戸建て、私の家の北側）は約２Ｍの盛り土が施されており、それに合わせるため、最近建築した私の家も約１Ｍの盛り土をしました。高低差は、約１Ｍあります。ところが、隣家の土地の所有者が変わり、マンションの建設となり工事が始まりました。現在は、隣家は盛土を全て除去してしまい更地となり、私の家だけが約１Ｍの盛り土をした状況になっています。

そこで、マンション建設業者は費用持ちで、境界線上にあるブロック塀を撤去し、隣家側の敷地内（現在のブロック塀の位置に隣接）に新たにブロック塀を作り、約１．８ｍの目隠し塀を設置したいと申し渡してきました。

（疑問点）
・つまりは、ブロック塀はブロック幅の半分のスペース分、隣家側に移動することになるわけです。となると、これまでの境界線上にあったブロック塀半分のスペースに隙間ができるわけですが、これが私の家に与える影響（建物が傾くなど）はあり得るのでしょうか？

・また、一時的とはいえ、ブロック塀再建築で土留ブロック塀がない時期が生まれます。その間に、土が流出してしまったら建物に影響はあるのでしょうか？雨に流れやすい土質のようで、大雨になると道路側に流れ出すのをよく見ます。

・計画の１．８Ｍの目隠しは、あまりにも高く我が家側には閉塞感が生じますので、低くしてもらうよう要求しますが、どの程度の高さの要求が常識レベルなのでしょうか？


可能であれば、現状維持を主張したいのですが、素人では分かりません。ご教授いただければ幸いです。

[1: 匿名さん]

>計画の１．８Ｍの目隠しは、あまりにも高く我が家側には閉塞感が生じますので、低くしてもらうよう要求しますが、どの程度の高さの要求が常識レベルなのでしょうか？

マンションは2Mの盛り土を撤去して1.8Mの塀をつくるなら主さんからみたら0.8Mの塀ではないんですか？
それなら閉塞感はないと思いますよ。

工事をする際に主さんの敷地から土が流出しないようにする事と、塀をずらした分土が足りなくなると思うので主さんが土代を払うと言う条件で塀を作った後にレベルをあわせてもらえばいいのでは？
自分で土を入れても押さえるのが難しいからプロにやってもらえればラッキーですよね。
工事自体、主さんに迷惑をかける事だしこの状況だと工事中に主さんの敷地内に職人が入る事になるだろうから嫌とは言わないと思いますよ。

工事としては塀の撤去をした後、主さんの家の土を若干どけさせてもらうんじゃないかな？その土は主さんの庭に置いて貰って塀ができた後に充填してもらえばいいですね。
若干ガラが入るとは思いますがガラは出来るだけ下に埋めるよう言えばいいです。

家から塀までが近いなら現状維持がいいでしょうね。
当方、素人なので間違えた情報かもしれません。

[2: 悩める親父]

匿名さん、説明不足で申し訳ありません。

＞マンションは2Mの盛り土を撤去して1.8Mの塀をつくるなら主さんからみたら0.8Mの塀ではないんですか？
＞それなら閉塞感はないと思いますよ。

目隠しは、ブロック塀の上に作られます。土留を無くした隣家だと、高さ約２．８ｍ。私の家の地面の高さからは約１．８ｍとなります。

＞工事としては塀の撤去をした後、主さんの家の土を若干どけさせてもらうんじゃないかな？その土は主さんの庭に置いて貰っ＞て塀ができた後に充填してもらえばいいですね。
＞若干ガラが入るとは思いますがガラは出来るだけ下に埋めるよう言えばいいです。

素人考えだと、充填した土が固まって安定するまでの期間が不安になってしまうのです。

＞家から塀までが近いなら現状維持がいいでしょうね。

そうなんです。狭小住宅ゆえ（隣家は大邸宅だったため、土地は約３百坪）、間は５０ｃｍしかありません。なので、そんなに大きな目隠しをたてられると、通れなくなる恐れ大なんですよ。

どうもありがとうございました。

[3: 匿名さん]

境界線上に立つブロック塀って何？

境界線のどちらかにブロック塀はあるものだろ。

[4: 悩める親父]

匿名さん

＞境界線上に立つブロック塀って何？

境界線の上に立っているブロック塀。
つまり、ブロックの幅の真ん中が境界線になっているわけです。

[5: 匿名さん]

>主さん

50cmはきついですね。
ではブロックを壊すのは拒否して目隠しを塀の内側に設置するように交渉してはどうでしょう。

塀は主さんにも半分所有権があるので主張出来ますよね。
その際、目隠しの設置をブロック塀の側面に固定したいと言うと思いますが、風などでブロックが壊れたり倒れると困るなどの理由をつけて拒否してください。

そうすれば隣は塀の内側に目隠しフェンスを設置すると思うので、境界線から１０ｃｍぐらい内側に目隠しフェンスがくるはずです。

ちょっとだけど通行には差し障りがなくなると思います。

でも本当は主さんが思っている閉塞感や通行の不便さを直接話すのがいいんでしょうけどね。
いい方法が見つかるといいですね。

[6: 匿名さん]

土留めというより擁壁に近いものとなってくると思いますが、
擁壁は高い敷地の方が所有することが多いです。
将来、隣が擁壁が邪魔だから解体したいと申し出てきたとき
ウチが傾くから嫌だといっても、それはあなたのほうで解決してくださいと
言われる可能性があるからです。
また、賃貸マンションでなく分譲マンションの場合、擁壁にヒビが入って不安でも
マンションの住民による総会で擁壁修復が承認されないと修復してもらえません。
なのでできればあなたの土地に土留めを無償で造ってもらったほうがいいと思います。

目隠しですが、マンションの１階の方があなたの家から見下ろされるからとかいう理由
だと思いますが、マンションの上階からはあなたの家が見下ろせます。
また、目隠し以外でも落下防止という視点も含め
高さを検討したほうがいいと思います。

50cmしか空間がないと、通れないだけでなく、メンテナンスのために足場を立てようとしても
スペースがないのでマンションの敷地に立てさせてもらうしかないですね。

[7: 匿名さん]

相手の立場で「も」考えてみては？

>間は５０ｃｍしかありません。なので、そんなに大きな目隠しをたてられると、通れなくなる恐れ大なんですよ。
最近建てられたのでしたら、隣地がいずれ変化することを覚悟し、
メンテナンス時も、隣地を当てにしての建物の配置はされていませんよね？

隣地をお借りすることなく建てたと思うので、
メンテナンス時は大丈夫ですよね？


新たな塀はマンションの敷地内に建てられるので、スレ主宅は広くなる。
それでも通れなくなるのは、何故？

実際には空中・上空ですが、
今までは隣地敷地へ侵入していた、ということになります。

逆の立場だったらいかがですか？

マンション業者でなく、個人であっても、
売買を機会に、境界をハッキリさせたいと思うのが一般的だと思われます。

目隠しとブロック塀の高さ・割合、
素材の確認、
（安い品だと劣化が早く、錆びなど見た目も汚い。定期的に修繕で工事が入るのも煩わしい。）
工事の方法を確認し、
工事中の土留めや、完成時の隙間埋めを（マンション負担で…）お願いするのが良いのでは？

[8: 匿名さん]

確かに今回の件で主さんがブロックを壊さないと主張出来るように、後々壊したいと思っても隣との合意がないと出来ないという事になりますね。

それなら土どめの擁壁を無償で作ってもらう方がいいでしょうね。でもマンション側の新しい塀の上に作るフェンスは閉塞感があるというのは言ってもいいと思います。
がんばってください！

[9: 悩める親父]

皆さん、回答ありがとうございます。

説明が足らず、申し訳ありません。

既に境界は確定しています。現在のブロック塀の真ん中となります。

▽現在のブロック塀を壊さず、隣接した新しいブロック塀を作ってもらえるように要望する、というのは常識の範囲でしょうか？

▽現在のブロック塀を壊した時、すぐに新しいものが出来るわけもなく、建築の間、雨でも降れば土が結構流れ出る恐れがあるのです。また、繰り返しになりますが、マンション建築業者の計画では、実質、ブロック塀を隣家側にずらすわけですから、そのすらした分の空白がゆるくなる印象もありますが、現在の工法でクリアできるのでしょうか？

[10: 匿名さん]

>9さん
いえ、みなさん境界が確定している事は把握した上でのアドバイスをしていますよ。

境界線上にある塀は隣家との共有物なんですよ。
だから補修や撤去には双方の合意が必要です。
また、塀には土留めの役割は果たせないので隣家との高低差がある場合は、本来段の高い方が擁壁を設置し隣に土が流れないようにしないといけません。

ただ今回の場合は隣が盛り土を撤去して主さんの土地が低い側から高い側に立場が変わることになります。
だからこの機会に主さんの土地に土留めの擁壁を設置してもらわないと、今後塀をやり直す場合に主さんの負担で擁壁を設置せざる負えないという事になるかもしれないのです。

今の塀を壊さず塀の内側に塀を設置はたぶんしないと思います。境界が決まっていても内側に塀を設置して、その後主さんが境界線上の塀を勝手に撤去した場合、民民境界になるのでマンション側からしたらめんどくさいでしょう。

なので、最善策はマンション側の負担で主さんの土地に土留めの擁壁を設置し、その後塀をつくる。
目隠しは主さんに閉塞感を与えすぎないように考慮してもらう。
こんな感じでしょうか。

[11: 匿名さん]

>現在のブロック塀を壊さず、隣接した新しいブロック塀を作ってもらえるように要望する、
>というのは常識の範囲でしょうか？
非常識な要求ではないと思いますよ。ただし、将来その古いブロック塀が解体されることは
なくなると思いますし、あなたが解体したいと言っても同意を得ることは難しいと思います。

土が流れてしまうことを心配されてますが、そこまで心配しなくていいと思いますよ。
相手はプロなんですから。

[12: 匿名さん]

7です、再び失礼します。

・境界を跨いでの塀はトラブルの元になるので、
　安く建てたい・少しでも広く見せたい建売以外では、避けられるのが現在の流れです。

そのような意味で、曖昧な状況を残さずに、
塀の所有者を含め境界をハッキリさせる、ということです。


・現在の塀を残した場合、将来の維持管理はどうされますか？

他の方も言われていますが、共有塀であるならば、
今後は、マンションの複数の区分所有者を相手（実際は管理組合ですが）に交渉をすることになります。

マンションを販売する業者としては、受け入れ難いのでは？と素人でも思いますが…


・スレ主さんの土地は盛り土をされているとのこと。

どのような方法で盛り土や基礎を造られているか、把握されていますか？
盛り土を依頼した業者、HMや工務店に相談されてはいかがですか？

例えば、盛り土や地盤の関係で、
杭が打たれていたり、地盤改良が行われている可能性はありませんか？

状況は様々なので、ここで大丈夫とも問題有り、とも誰も言えないと思いますよ…


そして…
境界から50cmに建物があるスレ主さんのお宅は、
マンション建設地に対して、窓はありませんか？

もし窓があった場合、境界まで1mを切っているのでスレ主さん側が目隠しを設置する義務があります。

以前は敷地の広い個人宅であったので、指摘されずに済んでいたのかもしれませんが…
裁判まで進んでしまった場合は、判例によると、曇りガラスやカーテンではNOとのことです。

逆に今度はマンション側も1mを満たさなくなり、目隠しの設置をすることも考えられます。

[13: 匿名さん]

7です。
>>10
>マンション側の負担で主さんの土地に土留めの擁壁を設置し、
境界から、スレ主さんの建物までは50cmしかないので、
スレ主さんの土地に擁壁を造る場合、底板が収まらない可能性はありませんか？


本来は、スレ主さん宅を建てる際に、
スレ主さんの敷地内に、スレ主さんの負担で擁壁を設け、
それから建物の建設を行うべき案件だったのでしょうね。

そうすれば、隣接地の工事で不安になることも、
最初から境界と建物間のスペースも考えて設計すれば、
領空侵犯することもなく、自己完結できたのですがね…

[14: 匿名さん]

今更、そんなこと言っても始まらないのでは？

[15: 匿名さん]

>>14
その認識が頭の片隅にでもあれば、
今回全て相手側負担で行われることについて、
ラッキーくらいの気持ちで臨めるのではないかと。

自分の土地に塀を建てずに済むことで、
敷地は広く使えますし、将来のメンテナンスも相手任せで負担せずに済みますから。

あとは、トラブルなく工事が進むように、
スレ主がご自宅の状況を把握し、最善と思われる方法、弱い箇所の洗い出しをし、
工事中や万が一の時の対応について、相手方に確認するだけで済むのでは？

[16: 匿名さん]

今時、隣地境界線上にブロック塀が共有になってるような古い住宅地で（事実かどうか知らないが。それも境界画定で確認しているのか？）わざわざ隣地所有者がやりかえて隣地敷地内に境界塀とフェンスを建ててくれると言ってくれてるのに。やれ困ったことがあるだの、クレーマーか？そんな共有ブロック塀を後生大事にしてて強度的にも美観的にも意味ないだろう。高さ云々とかもちょっと非常識。隣地の申し出を聞く限り極めて常識の範囲内の話。

[17: 匿名さん]

普通の住宅地なら、その新設の隣地側の境界塀とフェンスが出来た後にでも、あなたはあなたで塀とフェンスを自分の敷地の内側に作るものなんだよ。やれ５０cmしか間がないとか、あくまであなたの都合だよ。

[18: 匿名さん]

共有のブロック塀の現状維持を主張しても、隣地の盛土の除去をやめさせることはできません。
しかし、現状変更は、隣地の都合だからということでの提案を受けているということだと思います。
ブロック塀を隣地側に作ってもらえるなら、提案を受け入れた上で、工事に伴うリスク、たとえば、隙間がないように工事してもらうとか（これは当たり前だと思いますけど）、工事中に生じる問題の確認を取るとか、すればいいんじゃないですか。
現状維持の主張というのは、ちょっと都合が良すぎる気がします。

[19: 匿名さん]

>>9
＞現在のブロック塀を壊さず、隣接した新しいブロック塀を作ってもらえるように要望する
さすがにこれは常識はずれだと思います。
ついこの間までスレ主さんは逆の立場だった事を思い出してください。
敷地内に塀を建てるつもりはありました？

＞現在のブロック塀を壊した時、すぐに新しいものが出来るわけもなく、建築の間、雨でも降れば土が結構流れ出る恐れがあるのです。
これはさすがに隣の業者も気を使うと思うけど、心配なら直接聞いた方がいいと思いますよ。
相手も面倒な事は嫌でしょうから。

[20: 悩める親父]

＞ただ今回の場合は隣が盛り土を撤去して主さんの土地が低い側から高い側に立場が変わることになります。
＞だからこの機会に主さんの土地に土留めの擁壁を設置してもらわないと、今後塀をやり直す場合に主さんの負担で擁壁を設置＞せざる負えないという事になるかもしれないのです。

なるほどー、この発想はありませんでした。

ありがとうございました。