グリーンコート レジデンス 契約者専用

[入居済みさん]

合わせてアイリスタの利用をお勧めしています。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175985/

所在地：東京都小平市喜平町2-1081-2（地番）
交通： 中央線 「国分寺」駅 バス8分 「警察学校」バス停から 徒歩5分
西武多摩湖線 「一橋学園」駅 徒歩11分
西武新宿線 「花小金井」駅バス12分 「警察学校」バス停から 徒歩5分
間取：3LDK～4LDK
面積：65.05平米～90.08平米
売主：伊藤忠都市開発
売主・販売代理：大和地所レジデンス株式会社（旧：日本綜合地所株式会社 ）
販売代理：伊藤忠ハウジング
物件URL：http://feel360.jp/index.html
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

住民板の利用ルールについて：
http://www.e-mansion.co.jp/rule.html

【物件情報を追加しました 2013.8.23　管理担当】

[221: 住民さんＥ]

理事会が怠け者でなくてやる気があるのなら、今後の管理方針に関する要望書への説明会を実施すべきだと思います。

それと、たとえ書面のやり取りであっても、あからさまなる要望書の答えになっていない回答など、誠意に欠ける対応はお控えいただくようにお願いしたい。仮に管理会社が作成した回答案であっても責任は理事会にあります。
マンション内でのやり取りといえども、最低限の社会人としての自覚とマナーを持っていただきたい。

[222: マンション住民さん]

とかく大所帯のマンションは、「世帯数で割ったら一軒あたりの負担は大したことはないから、その位の出費ならいいんじゃないの？」と考えがちで、支出もアバウトになりがちですが、それぞれの案件を良く検討して、少しでも納得できないものは見直しを掛けるようにしないと、無駄使いがかさんでいくことになります。逆に、管理会社さんにとってはどんどん利益が入ることになります。理事会（住民）がしっかりと判断していくことが必要です。

それと、住民がバカにされるようにならないことです。どうせ、どんなことでもテキトーに通っちゃうから、大丈夫だろう、ってなるのは避けた方がいいです。不具合対応については、この様な観点からもきちんとした対応が必要です。

[223: 住民さんＢ]

実際に下記のような事が発生しているようです。
ちなみに、ｘｘｘはここの今の管理会社さんではありません。

ｘｘｘになっちゃったのね。
残念でした。
クイモノにされないうちに早く別のところに変えた方がいいよ。
理事長はすでにｘｘｘに買収されてると考えたほうがいいから、
糾弾すると逆に爪弾きにされちゃうかもよ。
気を付けてね。

[224: 住民さんＣ]

６月の理事会の議事録が掲載されましたね。
さっそく、議事録を読みましたがビックリです。
シャッターゲートにからんで100万円もの前払い金を業者から要求されていますよ。
こんな理不尽な要求をされるなんて、今年の理事会は完全に舐められていますよ。
業者に前払い金なんかを払わなければならない理由は全く無いですし、仮に業者に前払い金を渡してしまったら、さらに業者にいいようにやられちゃいますよ。たとえば、50万円しか掛かっていないのに、100万円掛かったという様にされちゃいますよ。

どうして、今年の理事さんは売主や業者に対して言うべきことを言えないのでしょうか？
こんなことだと今がチャンスとばかりに、もっと無理難題を押し付けられちゃいますよ。

管理会社は理事会に対して総会に掛けるようにと、住民に負担させようとする有り得ないアドバイスをしています。
売主の子会社の管理会社の場合、不具合が発生した時に住民にとっては不利になる（当然、売主側の立場で対応するしかない）と言われています。まさにその通りの事が起きています。
理事会がしっかりしてくれないと、住民にとっては大きな損害です。もう少し頑張ってください。

[225: 住民主婦さん]

私も議事録を見ました。
情けなくなりました。
今年の理事さんたちにはこのマンションの事を想う気持ちはないのですか？
全てにおいて管理会社さんのいいように進められていますよね。
理事をやられるのが嫌なのであれば、辞任されて有志の方に支援を仰いだらいかがですか？

[226: マンション住民さん]

今年の理事はいったい何をやっているのですか。
ナブコの要求なんて、商取引的には不当な要求ですよ。
不当な要求をする前にこのマンションにあった仕様の製品を納入しなさいという話です。
それが出来なのであれば、部品交換やメンテナンスで対応する事は当然ですし、仮に他メーカーに切り替えられても仕方のない事です。それが出来ないように前金を要求するなんてとんでもない事です。
社会人であればこのような事は常識でしょ。
ナブコからこの様な要求があったその場でノーと言うべき話ですよ。

よく言われていますが、デベの子会社の管理会社はやはり問題がありますね。
ナブコの不当な要求の片棒を担ぐような助言をしていますね。
ただ、これも管理会社というよりは管理会社に全面依存をしている理事会の問題でしょうけど。
それでも、今回の対応を見ると危険水域に入ってきたと思われます。
このまま放置していたら、どんどんエスカレートして行きますよ。

今年の理事は、去年の理事の時には要求されなかった事をなぜ今頃要求されているのか、胸に手を当てて良く考えて下さい。
すべてあなた達の日頃の活動が招いた結果です。
責任をもって対応して下さい。

[227: マンション住民さん]

議事録見ました。つっこみどころはここで上げると、きりがないのでやめますが、
このまま放置しておくと、いろいろ間違った方向に進みかねないと思います。

やはり一度管理組合の運営について、理事会と関心のあるひととの打ち合わせの場が必要かと思います。

項目は

・次期管理会社選定
・大規模修繕計画の体制
・不具合／改修状況（シャッター、メーターBOX、ゴミ捨て場、はと対策など）
・理事会運営のあり方

要望書への詳細説明を求める形が良いような気がしてます。（理事会も個々に回答するよりも楽なはず）

ただ、このストーリーでいくには、6月の要望書の数が2通と少ないのが気になるとこではあります。

[228: 住民さんＡ]

ナブコの要求は消費者の選択の自由を意図的に制限するものであり、自分も不当であると考えている。
少なくとも、前払い金を支払わなければならない理由はない。
理事さん達が自信がないのであれば、消費者センターなどの公共機関に話を持ち込むことをお薦めする。

[229: マンション住民さん]

228さん

確かにその通りだと思いますので、要望書で理事会に伝えたほうが良いかと思います。

[230: 住民さんＡ]

子会社の管理会社は、やはり駄目ですね。私たち住民にとって、メリット無いですね。

シャッターゲートは何度も修理をやっています。ここのマンションに合ってない物を取り付けていたわけですから、
他の会社に変えられても文句は言えないところなのに、100万前金を払うように管理会社が理事会にアドバイスするなんて、
有り得ないですよ。住民を食い物にするような管理会社はいりません。
管理会社を変える時期かもしれませんね。

完全に舐められてる。

[231: 住民さんＡ]

228ですが、229さんも要望書の提出をお願いします。

[232: 住民さんＥ]

管理会社の問題は確かにありますが、一番の問題点は丸投げで全面的に管理会社に依存している理事会だと思いますよ。
特に今年は見積もりにしても全て管理会社に丸投げしているので、管理会社に都合のいいような見積もりを提示されていますよね。早く現状を認識して欲しいです。

前にも出ていましたが、「輪番制でしか理事を選ばない」、「議事録を住民に配布しない」ということで、管理会社のシナリオ通りに、丸抱えしやすい骨抜きの理事会になってしまっていることも事実でしょう。
マンション管理に無関心な住民が理事になれば必然的に管理会社に丸投げになってしまいます。
2割でも3割でもマンション管理に関心を持った住民が現れるように情報発信などを工夫していくことも必要です。情報を発信すれば、一定の意識を持った住民は理事会の活動から学んだり、逆に疑問を持つようになります。その様な意識を持った人とそうでない人では、理事になった時に活動内容が全然違ってきます。

とにかく、『負の連鎖を断ち切る』これ以外に方法は無いでしょう。

[233: 住民さんＡ]

理事会の議事録とか理事会だよりを住民に配布することは、マンション管理においては絶対必要な事です。
理事会の議事録とか理事会だよりを発行するためには、理事会は、それ相応の活動の実行や情報提供の仕方や表現の仕方を意識するようになります。住民も理事会の活動内容が目に入るようになれば、自然に少しずつでも理事会活動に関心を持つようになります。

どこのマンションでも最初は大部分の住民は理事活動には関わりたくないと思っていますので、ＷＥＢなどに掲載された議事録を見に行くことを推奨しても、ほとんど継続的に見に行くことはありません。
それでも、理事会からの配布物が来れば、大部分の人は一通り目を通します。目を通していくうちに、関心や疑問を持つようになる住民が必ず出てきます。そうすれば自然にどうあるべきかをご自分で考えるようになります。
この様な住民の方が少しずつでも増えていくことによって、理事会活動に対する意識が高まり、自立した活動を行うようになっていくのです。
ここの住民は、この様なあるべき循環を断ち切られた状態であることに早く気づくべきです。

理事会の議事録とか理事会だよりを住民に配布しないことで、だんだんと管理会社に都合が良い、住民視点では無い管理会社視点の理事会になってしまうことが、今まさにこのマンションで証明されていると思います。
この様に考えると、今年の理事会は問題点が多々あるものの、全てが今年の理事会の責任だけであるとは言えない部分もあると思います。管理会社の言われるままに、議事録などの配布を行ってこなかった過去の理事会の責任も大きいと思います。
やり方を変えるしかないと思います。

[234: 住民さんＥ]

233さんが書かれている通りで、全てが今年の理事会の責任であるとは一概には言えないと思います。
それはそれとして、シャッターゲートの前払い金の話と改修の見積もりなどについては管理会社に丸投げしないで自分たちでちゃんと行う様に皆さんで声を上げていかないと、今年度にとんでもない無駄遣いをすることに成りかねないです。

ちゃんとした意識を持った住民の方でだけでも、こまめに議事録をチェックして、問題点について改善する様に要望書を提出し、理事会が間違った方向へ誘導されないようにしていきましょう。

[235: 住民さんＡ]

要望書を提出するのは、理事の方を非難するためではありません。
提出する側も、受け取る側も、自分たちのマンションを良い方向に持っていくためだと認識して欲しいと思います。

要望書を受け取った時に、「面倒だな。また自分たちを非難してる。自分が理事になった時はちゃんと出来るのか？」と
提出する人も「今回の理事は駄目だ、駄目だ」では、住民は分断されて管理会社にとっては都合が良くなるだけだと、私は思います。

ですから、理事会と住民が気持ちを合わせて頑張っていきましょう！！

[236: マンション住民さん]

ナブコの要求は、場合によっては独禁法に抵触するのでは？
絶対に消費者センターに相談をしたほうがいいと思います。

[237: 住民さんＥ]

235さんの言われるとおりです。
管理会社は住民を分断することと、特定の住民を手なずける事には長けていますので、住民側が一致協力することが住民のためのマンションにするためには不可欠だと思います。

[238: マンション住民さん]

ナブコの件は理事会の動きが悪いようでしたら、個人で消費者センターに相談をしたほうがいいと思います。
絶対にこの様な不当な要求に対応しては駄目です。

[239: 住民さんＡ]

235さん、237さんのおっしゃる通りなのですが、要望事項に対する回答が信じられないくらいの管理会社視点であったり、要望内容対して回答になっていないなど、その先の会話や協議が成立しないというのが実態です。
住民同士の協議が進まないように、管理会社が理事会をうまく誘導しているのかも知れません。
それくらい、管理会社にとって都合の悪い事に対しては判を押したような回答が続いています。

初めて理事を経験する住民が多いとはいえ、住民がなぜあそこまで管理会社視点になれるのかも疑問です。
管理会社への丸投げが続いているのが実態だとしても、住民（理事）だけの問題だとは思えないです。

住民が一致協力することが出来るようにする良い案は有りませんか？

[240: 住民さんＡ]

独占禁止法上の考え方として下記の通り、公取委のＨＰに記載されています。
シャッターゲートの件はまさに下記に該当すると思いませんか？
消費者センターではなく、公取委に話を持て行っても良さそうです。

独占禁止法上の考え方

（1）事業者が，取引の相手方に対し，ある商品又は役務（主たる商品等）の供給に併せて他の商品又は役務（従たる商品等）を自己又は自己の指定する事業者から購入させる行為は，主たる商品等の市場における有力な事業者が行い，従たる商品等の市場における自由な競争を減殺するおそれがある場合には，不公正な取引方法（一般指定第10項〔抱き合わせ販売等〕）に該当し，独占禁止法上問題となるおそれがある（同法第19条）。


公正取引委員会では、独占禁止法及び下請法に関する相談・届出・申告を受け付けております。

また，電話，来庁等による一般的な相談のほか，公正取引委員会が所管する法律（独占禁止法及び下請法）について，事業者や事業者団体が行おうとする具体的な行為が，前記法律の規定に照らして問題がないかどうかの相談に応じ，書面により回答する「事業者等の活動に係る事前相談制度」を設けています。

[241: 住民さんＡ]

ここのマンションは、こんなにゴタゴタしていて恥ずかしいですね。

マンションを売りに出して買い替えを検討する人も、将来出てくると思いますが、今のままでは売れないのではないでしょうか？マンションを買う人は理事会がしっかりしているか見ると思います。
また、管理費や修繕積立金の額も調べると思います。

ネットでなんでも検索できる時代ですから・・・・・。

[242: 住民さんＡ]

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

[243: マンション住民さん]

シャッターゲート問題のポイントをまとめると以下のとおりです。
①当マンションに対して、明らかに満足出来ていない仕様のシャッターゲートを採用した売主
　（特定の部品が1年程度の耐久性しかない）
②仕様不足対策のみならず、消費者の選択の自由を意図的に制限する様な要求を管理組合に突きつけた業者
　（しかも、理事会が変更になって、当初の合意から半年以上後に追加要求している）
③業者の要求を管理組合に受け入れさせるように（総会に掛けるように）助言している管理会社

まずは消費者センターに相談するのが良いと思います。消費者センターのアドバイスに応じて公正取引委員会に話を持っていくのが良いと思います。
理事会が責任を待って対応すべきですが、理事会が動かない場合は、消費者センターへの相談はここの住民であれば誰でも問題はないと思います。
その場合には、過去の議事録を確証として使うことが出来ます。

[244: 入居済みさん]

不特定多数の人が見る掲示板にあまり内部の詳細を書くのはいかがなものかと思います。
協議したいことがあればアイリスタでお願いしたいです。

[245: 住民さんＥ]

私もいろいろな面で管理会社に、理事会がうまく誘導されているように思います。
私の推測では、マンション管理の根本的な部分にはなるべくフォーカスさせずに、住民生活に直結する案件にプライオリティを置くように仕向けている様に思っています。そうすれば、管理会社が常にマンション管理の枠組みにおいて、このマンションでの主導権を握ることが出来ますので。
既に理事も入居以来のべで約６０名になりますが、その中でビジネス・コストチェックの感覚がない方ばかりというのは普通では有り得ないと思います。

管理会社に完全に抱え込まれていて自立できていない理事会とどう一致団結するか？非常に大きな課題ですね。
今のままでは、要望書が要望書として全く機能しないですからね。
結局は、有志が立ち上がって負の連鎖を断ち切るしかないのでしょうかね？そうなると今度は妨害工作にどう立ち向かうかということが課題になります。なるべく多くの有志が立ち上がるしかないでしょうね。

[246: 住民さんＡ]

アイリスタは見ていないと言う人は結構いるみたいですよ。
どうしたらいいでしょうね？

２４５さんがしっかりした方だというのはわかるのですが、プライオリティなどの意味がわかりません。住民の誰でもがわかるように書いて頂ければあり難いです。自分が年配だからかもしれませんが。

[247: 住民さんＥ]

246さん、以下の説明でご理解いただけますでしょうか？（NO.1）

このマンションにおいては、下記の2つ（3つ）の大きな課題があると考えております。
１．将来的に売れるマンションとして生き残るための施策の検討
①将来的に当マンションが目指すべき姿の検討
②費用の適正化（管理費、修繕積立金など）
２．理事会運営のあり方（管理会社から自立した、住民の利益を第一に考えた活動の実現。住民のマンション管理に対する関心／意識の向上）

これらの検討は、住民にとっての有益でありこそすれ、不利益なることは有り得ません。
理事会が対応できないのであれば、専門委員会を設置して有志を募って検討を行うことも出来ます。

一方で、管理会社としては住民（理事）のマンション管理に対する関心や目的意識が低くて、理事会の活動を丸投げにしてくれれば、管理会社の都合のいいように誘導できます。自社の売上（利益）にとっては願ったり叶ったりです。
例えば、足元の管理費の適正化や将来的な利益の源泉である修繕積立金の適正化には着手させないように誘導する。各種見積もりは全部管理会社が主導で行い、管理会社に都合の良い見積もりを提示し、契約も管理会社経由で行い、十分なる手数料を得るなど。（逆に、住民は無駄なお金を支払うことになります。）

これはあくまで一般的な話ですが、管理会社にとって都合の良い理事会になるように、都合の悪い住民を排除（妨害行為も含む）したり、そのために特定の住民（理事）を抱え込んだりということが少なからず行われているみたいです。

重要な事は、理事会は管理会社にべったり頼らずに、自立した「住民の利益を第一に考えた活動」を行なわなければならないということです。（利益という面では、住民と管理会社は大部分で相反する関係ですので）

[248: 住民さんＥ]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[249: 住民さんＡ]

利益の利害関係が対立する相手に丸投げしたら、ぼったくられるに決まってるじゃん。

[250: マンション住民さん]

ナブコの件は私も要望書を出します。

そろそろ理事会に、最近出ている要望書への説明会をしてもらうように、
働きかけませんか？

[251: 住民さんＡ]

250さん
最近出ている要望書への説明会をしてもらうように働きかける事に賛成です。

[252: 住民さんＡ]

２４７さん

詳しく説明をしてくださりありがとうございました。
とても解りやすく納得しました。
２４７さん、これからもよろしくお願いします。
このままでは本当に大変なことになりますね。
ゴーストマンションになっては、老後が不安です。
今も若くはありませんが、今のうちに何とかしたいですね。

[253: 住民さんＥ]

252さんみたいな方が一名でも二名でも増えて行けば、このマンションの負の連鎖を断ち切ることが出来ると思います。
まずは、要望書のご提出から始めていただければと思います。よろしくお願いします。

[254: 住民さんＡ]

売主の子会社でない管理会社は不具合発生時の対応がいいですよ。
ノウハウを持った人が住民の立場になって対応してくれますよ。
間違っても、業者の不当な要求を住民に押し付けるような提案をすることなんて無いですよ。

[255: 住民さんＡ]

住民の方は不動産業界の実態をよく理解した方がいいですよ。
不動産関連の会社と付き合うコツはまずは疑ってみることです。
売主や管理会社が最初に設定した“長期修繕計画”は彼らの“長期利益計画”であると言われていますが、まさにその通りだと思います。

最近では、Ｓ不動産が中古住宅の販売の件で叩かれていましたが、これなんか典型的な消費者の利益無視で、基本的な体質と言うか商売のやり方はは似たり寄ったりです。
基本的にはお金を出してしもらえば後は知らない。自分達の利益のことだけで消費者側の利益のことは考えていません。

それでも今までは、消費者側にとっては唯一かつ最大の利益である資産価値が存在しました。
したがって、多少ぼったくられ様が搾取されようが、自分たちの財産として残る物があったのです。

今後は何度も言われています通り、不動産の資産価値は大幅に下がるし、それどころか審査価値0化の危機すらあります。
マンションの場合は、ぼったくられればぼったくられるほど資産価値0化のリスクが高まります。何故なら、ぼったくられるという事はそれだけ住民がしっかりとしていないという事になりますので。
ぼったくられるだけぼったくられた挙句、資産価値0になってという事はだけは何としても避けたいと思いませんか？

[256: マンション住民さん]

説明会だと理事会だけに負担がかかるイメージがあるので、
名称は意見交換会のほうが良いような気がしてきました。

[257: マンション住民さん]

今の管理会社は不具合対応は全く当てになりませんが、未熟な理事会をサポートして、何とかマンション管理を回しているという点では評価をしてあげないといけないのでは？
勘違いしないで下さいね。今のままでいいと言っているのではありませんよ。
こちらの理事会が管理会社に擦り寄って、管理会社に全面的に依存している、管理会社なりにサポートしているというのが実態だと思います。
いろいろと言われていますように鶏が先か？卵が先か？という事は有りますが、一番の問題はこちら側だと思います。
今迄の様な事だったら、どこの管理会社であっても状況は大きくは変わっていないのでは？

[258: 住民さんＡ]

ここのマンション管理の仕組みは、住民になるべくマンション管理への関心を持たせないようにして、管理会社に丸投げさせるようにさせるという点では非常に巧妙に考えられていますね。もっとも、理論的にごく当たり前の常識的な事で、それに全面的に乗っかったら当然駄目だよねというレベルの話です。管理会社の誘導のテクニックが優れているのか？ それとも・・・

このままで行くと、今年の理事会以上に管理会社に丸投げする理事会が出て来る危険性も十分に有ります。
管理会社目線での理事会活動を住民目線での理事会活動に変えない限りは状況が良くなる事はないでしょう。結果として、管理会社の利益に貢献しようとする理事会になってしまいます。当のご本人たちは決してそれを意識している訳ではないと思いますが、そのように仕向けられてしまうのです。まあ、管理会社に丸投げしてしまえば、必然的にそうなってしまいます。不具合対応とは違い、この点については相手が売主の子会社の管理会社でなくても同じことです。

人は自分の行動を正当化しようとする傾向がありますので、この負の連鎖プログラムに載せられてしまった理事経験者が過半数に迫ると状況を変えられなくなるリスクが発生します。
取り返しのつかない事にならない様に、早めに手を打ったほうが良いです。

まあ、住民の生活に関わる重要事項について集中的に決めてしまって、後は丸抱えにされても大きな影響が無いようにして置くというのも一つの考え方かもしれません。それでも、大規模修繕だけはいいようにやられないように専門委員会を設置することが必須だと思います。

[259: 住民さんＡ]

257さんは
「未熟な理事会をサポートして、何とかマンション管理を回しているという点では評価をしてあげないといけないのでは？」とおっしゃっていますけど、理解できません。管理会社にはボランティアで管理をしてもらっているのではありませんし。
ただ、おっしゃっているように、理事会側が全面的に依存しているのは事実でしょうね。
住民がしっかりしないと、管理会社を変えても舐められるというのはあるでしょう。

[260: 住民さんＥ]

このスレを見ていてつくづく感じるのは、本来であれば要望書を提出した時にこの様な具体的な意見の交換が行われるべきだという事です。
前にも意見されていましたが、要望事項に対する回答が信じられないくらいの管理会社視点であり、全く回答になっていないので、それ以上のやり取りが成立しない（意図的に成立させないようにされている？）という異常な状態だと感じています。

256さんのご提案の通り、意見交換会を行なうべきだと思います。
このマンションの将来に不安・疑問を感じられている方々で働きかけをしませんか。
住民の生活に関わる重要事項についての協議の第一歩を踏み出すという意味でも、住民にとって非常に有意義だと思います。

[261: 住民さんＡ]

259さんのご意見の通りだと思います。
住民がしっかりしないと、管理会社を変えても根本は同じことだと思います。
例えば、管理会社の変更時に（または変更しないでも）、修繕計画の適正化は出来ますが、実行局面で管理会社の言いなり（改修時期、見積もりの丸投げなど）になってしまったら何の意味もありません。

要望書が要望書としてちゃんと機能していない。早くも形骸化しつつあります。これがこのマンションの大きな問題点の一つです。アイリスタ云々というご意見も出ていましたが、260さんのご意見の通り、本来は要望書を提出したら具体的な意見交換が行なわれる様になるべきだと思います。住民全体の利益に関する事であればなおさらです。

でも考えてみれば、この様になってしまうのも当たり前と言えば当たり前。住民全体にとって利益になる要望は、管理会社にとっては売上や利益が減ること。双方の利害は完全に相反するものです。管理会社に完全に抱え込まれていて自立できていない理事会であれば、この様になっても不思議ではありません。
もともと、理事会活動に手間を取られたくないという住民も多いですから。自分たちが何もしなくても済むような管理会社のアドバイスにはすぐ飛びついて、いいように誘導されちゃうのでしょう。
もっと住民の利益のことを考えて活動してほしいです。

[262: 住民さんＥ]

マンション管理の問題点のおさらいです。ここがどうあるべきかを今一度良く考えてみましょう！
《以下は、あるマンション管理支援事務所のＨＰから引用》

■問題点：言い値で決まる高い管理費
毎月支払っている管理費は誰が積算しているのでしょうか？
前述の通り管理会社は分譲会社からの一社指定で決まるので、委託費を含む管理費は、管理会社が自由に決めることができます。
管理会社が、まず自社の利益を確保した上で、管理費を積算します。競争の結果算出された適正価格ではないので、言い値で決まる委託費は割高なのです。
また支出の中身を十分検証をしていませんので、無駄や過剰な契約内容が含むこともみられます。

■問題点：マンション分譲業者とのなれあい
アフター補修や販売契約上の諸問題等で、マンション分譲会社と管理組合がトラブルになることがあります。その時に管理会社が分譲会社と組合の間に入って調整役を務めます。
管理会社は、グループ会社または取引業者であるマンション分譲会社の機嫌を損ねぬよう、管理組合・区分所有者の要望に対し逃げ腰の対応をしたり、分譲会社や施工会社の肩を持ったり、顧客であるマンション組合側の利益を守ると言う役割を十分に果たしません。
どっちがお客さんなんだよっと言いたくなりますが、管理会社は、定期的に新しい仕事をくれるお得意先の分譲会社の顔色を伺いながら仕事をしているのが実情です。

■問題点：修繕工事は「おいしい」商売
修繕工事を管理会社主導で進めていませんか？
表面上は競争性をつくろっても、結局は仲の良い協力工事業者に仕事を順番に回す、談合体質から抜けられません。良心的な金額で修繕をしてくれるのであれば良いのですが、現実はむしろその逆。過分な利益を乗せ、相場に比べて割高な見積を提出してきます。
マンションの懐具合を知っている管理会社は、その資産状況をみて工事見積を提示します。その結果、工事費用が高くついたり、必要以上の修繕工事を行なわれてしまったり、貴重な修繕積立金を使いすぎることになります。そもそも資金計画の基になる長期修繕計画も管理会社が作成しているのですから、いかようにでも操作が可能です。

[263: マンション住民さん]

262さん。とても参考になる情報のご提供ありがとうございます。
当たり前と言えば当たり前ですが、全ての問題点がそのままこのマンションに当てはまりますね。
ここだけが例外という事は有りえないですよね。
ここが今のままではダメなことが良くわかります。あらためて思いました。

不具合などが発生した時に問題があるのは、売主の子会社の管理会社だけかと思っていましたが、売主と関係が深い、頻繁に新築マンションの管理の仕事をもらっている管理会社も要注意なのですね。言われてみれば当たり前ですが、これは見逃しがちですね。

[264: 住民さんＡ]

262さんの書かれたことを読んでから議事録を見ると、一段と不安になりますね。
LED電球化についてもゴミ置き場についても自転車置き場についても全て完全な管理会社主導ですよね。
管理会社のいいように見積もりを提示されていますよね。
どうしてここまで自覚がないのでしょうか？

[265: マンション住民さん]

みなさん、意見交換会開催の要望書を提出されましたか？

[266: 住民さんＡ]

やはり情報共有が全ての基本ですよね。これなくして、うまくいくはずがありません。
‘アイリスタに議事録を掲載しているから見てください’って通知しても、無関心な住民が見るわけ無いですよ。

（１）管理組合の広報活動とは、

管理組合の管理に理解と関心を高める手段としては、広報活動は欠かせない管理組合の業務です。それは広報が「情報の提供」という本質を持っているからです。つまり、マンションの情報・管理組合のの活動内容を直接住民に正しく伝える手段が広報活動です。

（２）管理組合と広報活動

「組合員がマンションの管理に無関心で困る」と嘆く理事会役員、「理事会は何をやっているかわからない」と不満をを抱いている一般組合員・・という話がよくあるのは事実です。

管理組合活動が活発に行なわれない原因のひとつは、居住者の無関心があげられます。組合員にとって最も重要であるはずの総会も、白紙委任状が多く、実際の出席者が少ないというマンションが少なくないにも現実です。また、理事会が一生懸命に頑張っていても、その活動が組合員・居住者に伝わっていないために、理解が不足し、不信感、無関心につながっている場合があります。

これらの問題を解決していくためには、「マンションに関する問題や現状」、「管理組合・理事会の活動」を、組合員・居住者にきめ細かく伝えて、情報を共有し、関心を高めていくことが大切です。その具体的な活動が管理組合の広報活動です。

[267: 住民さんＡ]

一人でも多く意見交換会開催等の要望書を提出しましょう!
また、親しい住民がいる方は拡散しましょう!!

[268: マンション住民さん]

意見交換会の要望書だしました。

ネットで見ていたら小平市のHPに「分譲マンション管理アドバイザー制度」というのがあるようですが、
こういうのに相談すると役にたつのでしょうか。

少なくとも独自に動くよりも、トラブルになる危険性が低いかと思うので、
利用してみるのもありのような気がしました。

[269: 住民さんＡ]

私は来週半ばに提出する予定です。

管理会社の言いなりではなく、268さんの様に知恵とアイデアを出して行動しようとされる事が重要なのだと思います。

[270: 住民さんＥ]

252さんにも意見交換会の要望書の提出にご協力頂ければ助かります。