グリーンコート レジデンス 契約者専用

[入居済みさん]

合わせてアイリスタの利用をお勧めしています。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175985/

所在地：東京都小平市喜平町2-1081-2（地番）
交通： 中央線 「国分寺」駅 バス8分 「警察学校」バス停から 徒歩5分
西武多摩湖線 「一橋学園」駅 徒歩11分
西武新宿線 「花小金井」駅バス12分 「警察学校」バス停から 徒歩5分
間取：3LDK～4LDK
面積：65.05平米～90.08平米
売主：伊藤忠都市開発
売主・販売代理：大和地所レジデンス株式会社（旧：日本綜合地所株式会社 ）
販売代理：伊藤忠ハウジング
物件URL：http://feel360.jp/index.html
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

住民板の利用ルールについて：
http://www.e-mansion.co.jp/rule.html

【物件情報を追加しました 2013.8.23　管理担当】

[181: 住民さんＡ]

私も180さんのお考えと全く同じです。

ここにも180さんのようなしっかりとした考え方の方がいらっしゃることがわかってうれしく思います。
でもこれって、プロジェクトマネージメントの基本中の基本なんですよね。
ちゃとした会社でそれなりの仕事をしていたら常識範囲の話なんですが、今までは全く実践できていないですからね。
特に今年はそれのはるか以前の問題という感じですね。
ほんと議事録を見ていると不安になります。
言いたいことは山ほどありますが、ここでは止めておきます。

180さんと一緒に改革が出来たらと思います。

[182: マンション住民さん]

180さん、181さん
何とかしたいですね。
まずは管理組合への働きかけをしていきましょうよ。

[183: マンション住民さん]

180です

とりあえず、今年理事会が、前期の理事会からの引きつぎ事項も含めて、「何を」、「いつまでに」、「どのように」やっていこうとしているのか、みんなに開示をして欲しい旨の要望書を出してみるつもりです。

一人だと黙殺される可能性もあるので、同じような考えの人は要望書と言う形で、
提出してもらえるとすこしは物事が進む方向になるような気がします。

[184: マンション住民さん]

183さん了解しました。
議事録を読めば読むほどですね・・・
他人任せな事ばかりで主体的に何かをしようというのは無い。
前期の理事会からの引きつぎ事項も3ヶ月経って、やっと、遠足気分でみんなで見学しましょうというような感じ。

共用のメータＢＯＸの不具合対応も、相手の提案通り管理組合が一部費用の負担をしそうな感じです。
この件について、相手とちゃんと交渉したという形跡も無し。
明らかに相手責の不具合対応に貴重な管理組合のお金を使われたら、たまったもんじゃあ無いですよ。
こんなことをしていたら相手になめられて、これからもいろいろと吹っ掛けられる様になりますよ。

183さん、一緒に頑張って行きましょう。

[185: 住民さんＡ]

管理費／修繕計画の見直しを検討する専門委員会を立ち上げて対応すれば良いと思います。
『将来的にこのマンションが目指すべき姿を検討する委員会』と『管理費／修繕計画の見直しを検討する委員会』の両輪で行くのが良いでしょう。
前者は、少し時間を掛けてじっくりと検討する。
後者は、前者を実現するための費用確保と住民の将来的な負担を減らすために、管理費は来年度からの適用、修繕積立金は値上げが予定されている６年目からの適用を目指せば良いと思います。
ただし、管理費（場合によっては管理会社）の見直しにおいては、修繕計画の見直しにどの程度協力するかについても重要な判断ポイントの一つとすれば良いでしょう。管理会社のプレゼンにはこの内容を必ず盛り込んでもらうようにすることです。
伊藤忠さんについては、管理費と修繕計画の見直しを同時に行ってもらい、他社の管理費の見積もりとも比較して、先々もお付き合いすべきかを判断すれば良いと思います。

言うまでも無く、後者については早急に行動を開始することが必要です。

183さんが書かれている通りで、この件（管理費と修繕計画の見直し）についても一人だと黙殺される可能性が多分にありますので、同じような考えの人は要望書と言う形で、提出してもらえるとすこしは物事が進む方向になると思います。

[186: マンション住民さん]

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

[187: マンション住民さん]

169(164)が本当の住民で、本心から改善したいと思うのだったら、要望書を出してみたら！？

[188: 住民でない人さん]

このマンションは立地条件や将来的に必要となる維持費を考えると、今のままだと資産価値0　～　ゴーストマンションへの道をたどる危険性が高いだろう。
この状況を打開できる住民が出てこないと非常に厳しいだろうな。
このスレに書かれていることを見る限りは、可能性が無くはないであろう。
これらの住民に実行力があればの話ではあるが。

[189: マンション住民さん]

183さん
「何を」、「いつまでに」、「どのように」やっていこうとしているのかを理事会活動を開始した早い時点で、みんなに開示するということは非常に重要だと思います。
今年に限らずこの事をルールとして定着すべきだと思います。
今のままだと、何をすれば良いかも良くわかっていない、モグラ叩きだけしかできず、結果としてほとんんど成果を出せない状況が続いてしまいますからね。モグラ叩きさえ十分に出来ない可能性もあります。

昨年の理事会も方針めいたものを活動の最後に総会で説明していましたけど、あれを早い段階でやらないと駄目ですね。
そして、最後に総会で成果報告すべきだと思います。
ちなみにあれは、理事会全体として完全に共有されたものでは無かったと思います。理事会全体として完全に共有されていれば、もっと具体的な提案が行われるはずです。総会に比較的近い時期に、あの発表していた理事の人がまとめた内容だという感想です。半年も前ではないでしょう。
まあ、このようなチャレンジがあったことは評価すべきだとは思います。

[190: マンション住民さん]

183さん、189さんに同意です。
例えば、「何を」、「いつまでに」、「どのように」やっていこうとしているのかを4月末までに住民に提示することを義務づける。総会での1年間の活動報告と最低3カ月ごとの進捗報告を義務付ける。
そうすれば、何をすべきかを真剣に考えるようになると思うし、活動に対する責任感も持つようになるのでは？
少なくとも今年のようなことにはならないと思います。

しかし、情けない。不具合の対応にデベの言いなりの金を払うバカが何処にいるんだ！？
問題が終わりさえすれば何でもいい。自分たちの手間が掛からなければそれがいいという感じだね。
不動産関連の会社だから最初は吹っかけてくるに決まってるじゃん。
どんだけあまちゃんなんだろうか？
もう少し自覚を持ってほしいものです。

[191: 住民さんＡ]

今年の理事会の問題点は根本的な意識・姿勢の問題だと思います。
残念ながら、典型的な丸投げ／おんぶに抱っこ／伝言ボーイ型になっています。

何名かの方が指摘されております、総会の決定事項への対応問題、不具合に対する費用負担の問題などいろいろありますが、私が一番着目したのはシャッターゲート問題についての売主からの回答への対応です。
『前理事長の投げ掛けに対して、売主から回答があったので、前理事長に報告した』との旨の記述のみです。
主体は我にあらずというのがありありと出ています。
前理事長が個人的に売主に働きかけた訳ではなく、前理事会として行った事に対して、今年の理事会としてどう対応するのかという視点が皆無です。前理事長は既に退任されているわけですので、本件も主体は今年の理事会であり、前理事長への報告は参考にすぎないはずです。売主の回答内容を踏まえた上で、今後どのように対応すべきかを過去の経緯も含めて前理事長にも相談するというのなら有りです。

この件に限ったことではないですが、議事録の書き方にも問題があります。
売主からの回答の要約、それに対して今年の理事会としてどう判断して、どう対応するのかということを最低でも記載するべきでしょう。当然、回答内容を判断して集約するという事がありますが、その場合は集約すると判断した理由を明確に残さないと議事録としては意味を成しません。回答が来たから前理事長に報告した、以上終わりは有りえません。
皆さんも部下がこのような議事録を書いたら承認など出来ないでしょ？部下に対する教育と指導力を疑われてしまいますから。

何らかの改善をしてくれるといいのですが。

[192: 住民さんＥ]

「何を」、「いつまでに」、「どのように」やっていこうとしているのかの初期目標・活動計画の全住民への提示とその進捗・活動状況を報告することを必須にするべきです。ここのマンションの場合、これを必須化しないと埒が明かないでしょう。ルール化、定型化しないと、きっと同じことの繰り返しになりますよ。
『脱アンダーグラウンドな理事会活動』の実現なしに、全体的な活動レベルの向上は望めません。

180さんが言われるように、小グループを作ってグループリーダーを置き自立的な活動を行う事は、活動効率と対応スピードの向上とともに、理事会活動に対する責任感を持たせて活動レベルを向上させる事に対しても非常に有効です。

この2つを合わせて行えば、より有効です。

[193: マンション住民さん]

それにしても、いいかげんな対応をしてくれたものですね。
もしかして、今年の理事はユーモア溢れる人が多くて、ギャグ狙いでやったりして。
でも、笑いが止まらないのは売主ですよ。
‘不具合の対応の費用負担を管理組合に吹っかけたら、こっちの言い値でお金を出してくれたよ。原価分はほとんど吸収出来ちゃたよ。ちょろい、ちょろい。’という感じではないでしょうか。

一番の問題点は、売主の提案に対して何ら交渉もせずに、相手に言われたままの内容で了承してしまった事です。
今年の理事会にはこの様な失態を繰り返さない様に、これからはしっかりとして欲しいですね。
年間5000万円以上のお金を取り扱うビジネスの責任者であることの自覚を持って頂くことを望みます。
売主や管理会社としっかりと向き合って、徹底的に交渉を行った上で結論を出して下さい。

[194: マンション住民さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[195: 住民さんＢ]

不具合に対する費用負担の問題って、共用メーターボックスの不具合の事ですよね。
売主は駄目もとで管理組合の負担を求めたのだと思います。これは初歩的な提示の仕方ですよ。
売主は不具合対応の話を性能向上の話へと論点を置き換えているみたいけど、このような論点の置換えも一般的な手法です。
不具合対応の話なのだから、管理組合は‘不具合対応に対して管理組合に負担を求めるのは筋違いである’ことを第一に意思表示すべきですよ。
その様に意思表示した上で売主と交渉開始です。

[196: マンション住民さん]

１９５さん：ご相談ですが、
今からでも、伊藤忠が支払うように持っていけるのではないですか？
今年の理事だけで、不具合の修理の支払いを決めてもいいの？

[197: 住民さんＢ]

196さん
既に支払いの契約を済ませていたら厳しいと思います。
通常の不具合（故障）であれば現状復帰ですので、この程度の金額であれば問題ないと思いますが、売主責の不具合（当然あるべき性能が確保できていない）ですので。

[198: 住民さんＡ]

１９７さんが言われるとおり、今からではもう間に合わないかもしれません。
それでも、今後のことを考えて理事会には売主と費用負担について交渉させたほうが良いのではないでしょうか。

[199: 住民さんＥ [男性 50代]]

理事会が機能していないのなら、臨時の理事会を召集して頂く等の措置は出来ないのでしょうか？やはり住民生活の今後に係わる事ですから、機能していない（と思われる）理事会に任せるよりも有志連合でも募って動いたほうがいいように感じます。

[200: マンション住民さん]

共用メーターボックスの不具合は、排水能力が足りずにオバーフローして共用メーターボックスに浸水したものです。
このあたりでは想定外の豪雨なんて記録されていないですから、明らかに売主責の排水能力が不足しているという不具合です。
どうして売主責の不具合対応の費用を１／３程度もこっちが負担しなければならないのか理解に苦しみます。
ここでちゃんとけじめをつけておかないと、また同じ様な事を繰り返してしまうと思います。
他の方はどうお考えですか？　
理事の方はどうお考えなのですか？

[201: 住民さんＡ]

199さん、標準管理規約では以下の通り規定されています。
ここは329戸ですので、66戸以上の組合員の同意により臨時総会の開催が可能になります。

まず、問題意識をもたれている住民の方が要望書／意見書を提出されることから始めるのがいいと思います。
管理費の問題、修繕計画（積立金）の問題、将来的にこのマンションが目指すべき姿の検討など早急に取り組むべき課題が山積みです。とにかくスタートを切らないとお話になりません。
183さんが書かれている通り、一人だと黙殺される可能性もありますので、これを期に多くの方が意識を高めていだき、声を上げることが必要です。実際に一人だけだとクレーマー扱いして排除しようとする外圧が掛かるというケースが少なからずあるみたいです。

住民が動かないことで一番損するのは誰ですか？一番得するのは誰ですか？
ご自分のために良く考えていただければと思います。

（組合員の総会招集権）
第４４条組合員が組合員総数の５分の１以上及び第４６条第１項に定める
議決権総数の５分の１以上に当たる組合員の同意を得て、会議の目的を示
して総会の招集を請求した場合には、理事長は、２週間以内にその請求が
あった日から４週間以内の日（会議の目的が建替え決議であるときは、２
か月と２週間以内の日）を会日とする臨時総会の招集の通知を発しなけれ
ばならない。

[202: マンション住民さん]

話は簡単です、専門委員会を立ち上げて有志で対応すればいいのです。
専門委員会の立上げは理事会の決定だけで可能です。
不具合対応の話は別ですけど。

[203: 住民さんＡ]

この機会に有志で下記の様なモデルケースを構築することが理想です。
①将来動向を踏まえて取り組むべき課題を明確にする。【将来に向けたあるべき目標設定】
②活動目標（「何を」、「いつまでに」、「どのように」やっていこうとしているのか）を住民に提示し、定期的な進捗報告を行う。【目標管理と情報公開／情報共有】
③上記の活動目標に対して、各テーマを検討する小グループを作ってグループリーダーを置き、自立的な活動を行い活動効率と対応スピードの向上を実現するとともに、理事会活動に対する責任感と活動レベルを向上させる。【自立した効率的かつ責任感の高い活動の実現】

今年の理事会は完全に管理会社に牛耳られて、操り人形と化しているとの印象です。
199さんが言われる通り、今年に理事には早々に退いていただき、有志で建て直しを図るのが一番ですが、
それはかなりハードルが高いので、有志が来年の理事に立候補して対応するのが現実的ではないでしょうか。

その場合、理事への立候補に対する妨害工作にも要注意です。
本来は目的意識をもった立候補者は住民としては歓迎すべきですが、一人だとクレーマー扱いして排除される危険性があります（常套手段の様です）ので、複数の志ある有志の立候補が必要だと思います。

[204: マンション住民さん]

202さん。その通りなのですが、それって意欲も能力も高い理事会であればそうするのですよ。
これらの話は管理会社にとっては有り難くない阻止したい事ですので、管理会社に丸投げ、おんぶに抱っこの管理組合の場合はなかなかそのような動きは出来ないんですよ。いいように言いくるめられてしまいます。そもそも自分たちがなるべく苦労したくないのが基本ですので、一般的に自分たちが行動をしなくて済むような管理会社の助言は神の声という感じになってしまうのです。そして、より一層管理尾会社に抱え込まれて行くという住民にとっては負のスパイラルに入っていくのです。

[205: 住民さんＢ]

180さん、199さん
管理費（次期管理会社）の件についての今年の先行きが見えてきました。
私が予測する展望は以下の通りです。
・管理会社がおまけ程度の改善提案を理事会に行う。
・管理組合はそれを管理会社と交渉して実現したものであるとして公表する。
　ただし、今年に限っては自ら主体的に行動しなければならないという意識はほとんど無いみたいですので、
　伊藤忠さんが改善してくれました！というような他人任せ的な公表内容になるかもしれません。

「大規模修繕の今後方針検討」についてはノータッチだと思います。

志が高い有志の方が声を上げていかないと、本当にやばい危機的な状況だと思います。
有志で声を上げていきましょう。

[206: 元管理会社社員]

前にも言ったけど、管理会社にとっちゃー丸投げしてくれる管理組合が一番有り難いわけよ、格好の餌食なわけよ。
何人かの意識が高そうな住民がいるみたいだけど、ここにも書かれている通り結束して動かないと、妨害工作にやられちぇうよ。管理会社はこのような工作には長けているわけよ。
ここの書き込みを読むと、今年の理事会は完全に抱えこまれている見たいだから、理事への立候補者に対してクレーマー扱いなどによる妨害工作が行われることを想定しておいたほうがいいよ。
理事への立候補者に対する妨害工作が行われるようだったら、ここは救いがたい危機的な状況だというわけだ。
その場合は、理事の解任の請求をすべきよ。

10年後には新築マンションの市場は今の半分になっているとの予測もあるのよ。デベやその系列の管理会社はそれを見込んで大規模修繕金の取り込みに躍起になっているよ。
将来的にそれらの金を取り込むためには、管理組合に出来るだけ多くの金を持たせておかなければならないわけよ。
お分かりだと思うが、今は管理組合にどれだけ金をたくさん持たせるかの工作をする時だということよ。
最近の新築マンションは一部の良心的な物件を除いて多かれすくなかれ、最初からそのように計画されているわけよ。
口が悪い言い方をすると、“バカに出来るだけ金を持たせて、あとで頂戴しよう”というわけよ。
だから～今はバカになっちゃダメだというわけよ。賢くなって自立しないと後悔することになりまっせ。

[207: 住民主婦さん]

199さんに同意です。
私も機能していない（と思われる）理事会に任せるよりも有志連合でも募って動いたほうがいいと思います。
でも、ここの住民が今の事態をどの程度理解できているか不安です。
理事会活動に無関心な住民が多そうですし、今年の理事さんたちと似たり寄ったりの人も沢山いそうです。自分たちが理事をやる時に厳しくなるのは嫌だと考える住民も少なくないのでは？203さんが言われる通り、ハードルが高そうです。

今年の理事さんが、自分たちで臨時総会を開いてギブアップ宣言をして辞任してくれれば一番いいですけどね。
それが叶わないのなら、このマンションの事を本当に考える人の邪魔だけはしないで下さいよ。お願いしますね。

[208: 住まいに詳しい人さん [男性 40代]]

理事の輪番制には特定の住民による管理組合の私物化や管理会社との癒着を防ぐというメリットがありますが、残念ながら、今のところは目的意識・意欲や基本スキルなど輪番制のデメリットが目立ちます。
199さんのご意見の通り、「住民生活の今後に係わる重要事項」については、機能していない（と思われる）理事会に任せる事は危険だと思います。

マンションを取り巻く環境が大きく（厳しい方向へ）変わりそうですので、「住民生活の今後に係わる重要事項」について、来年度に、理事として有志が集って集中的に検討したほうが良いと思います。
将来的な当マンションのあるべき姿を考えて、売るに売れない貸すに貸せない“資産価値0”の物件になる事を回避するための対応策を真剣に検討しないと、皆さんが大変なことになると思います。
特に、若い人ほど大きな打撃を受けると思います。

理事全員が有志である必要は無く、３、４名程度有志が集まれば良く、理事長と各リーダーを担当すれば良いと思います。有志が多いにこしたことはありません。

仮に今年の理事会が動かなくても、有志の方が自ら来年度の理事に立候補していけば、自然に事が進むと思います。
私は例え一人でも実行したいと思います。

[209: 住民主婦さん]

208さん
頑張ってください。よろしくお願いします。

私も最近マンションの事を少し勉強していますが、今のままだと本当に不安です。
しっかりとした方達に頑張っていただきたいです。
このスレにいい事を書き込まれている住民の方にも手を挙げていただければ嬉しいです。

人任せですみません。私は子育てが忙しくて時間が無いもので・・・
時間があっても、私には無理かな？

今年の理事さんはあなた達のためでもある事を忘れないでよ。
元管理会社社員さんが書かれたようなことはしないと信じていますよ。

[210: マンション住民さん]

今のままだと、管理会社が書いたシナリオ通りの管理会社にとって都合のいいマンションになっちゃいますね。
このマンションが将来的にどうあるべきかを検討する場を設ける必要がありますよ。
この場を設けることは、住民にとって有益であるが、不利益になることは無いと思います。
理事会が動かないのなら、有志で対応するしかないですね。

[211: マンション住民さん]

要望書の回答がきましたが、？？な内容でした。

・要望に対する回答になっていない
・管理会社の視点からの回答になっている

前にも感じたのだけれど、ひょっとして、要望書の回答作成を管理会社に委託している？

要望書だしたみなさんにも、変な回答が来る可能性が高いので、まずは展開します。

（ただ、要望書を出したのが一人のクレーマーではないと言う事実が大事なので、
皆さんもへんな回答が来てもめげずに、再要望、再々要望と出しましょう。）

しかし、理事会は来年の総会が心配にならないのでしょうか。

このまま何もしないと、「今の管理会社を継続する合理的な根拠はありますか？」
「1年間どのような検討をしましたか？」「検討開始を促す要望書がでていたのに活動しなかったのはなぜ？」と、
質問された時、答えに窮すると思うのですが。。。。

[212: 住民さんＡ]

私の所にも要望書の回答がきましたが、やはり？？？な内容でした。

・要望に対する回答になっていない
・管理会社の視点からの回答になっている

この人たちは本当に住民なの？という感じです。
管理会社に丸投げの可能性がありますね。
ここまでいい加減だと救いようがないです。

この様な管理会社との関係を刷新しないと大変なことになりますね。
私も再要望を提出します。

[213: 匿名さん]

要望書の回答はどうだかわかりませんが、議事録は管理会社が書いていると思われます。
以前から、完全に管理会社視点の記述になっています。
要望書も回答内容は管理会社のアドバイス（入知恵）がかなり入ってると思います。

議事録の書き方としては前年度までの方がちゃんとしていました。
例えば、前年度までは要望事項については、どのような要望が出ているのかはわかり易く書いてありました。
（残念ながら、ほとんど回答は完全に管理会社目線でした）
今年度からは、議事録はこのような書き方では駄目だという見本のようになっています。

何よりも理事会の活動意識が大幅に低下していると思われるのが一番問題ですけどね。
ここまで真摯に対応する姿勢がみられない理事会も珍しいです。
今年度の理事には、ご自分たちで理事としての自覚をしっかりと待って改善していただくことを望みます。

[214: マンション住民さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[215: マンション住民さん]

今年の理事会が本当の意味での管理費の見直し等を検討することは、実情を考えると困難だと思います。
「住民生活の今後に係わる重要事項」を検討する専門委員会を立ち上げる事を有志で要望しませんか。

この活動は住民にとっては有益以外の何者でもありませんし、実際の活動は理事以外の専門委員が行うので、今年の理事会が対応しないという回答の場合は、その理由を明確に提示させるようにしたらどうでしょうか？最初は、回答にならない意味不明な回答が来ることが予測されますが、繰り返し要望･指摘する価値はあると思います。
一人でも多くの声が上がれば、今年の理事が管理会社とのしがらみが無い限りは、さすがに何らかの動きがあるのでは？
それでも動かない場合は、情けない話ですが、有志が来年度の理事として立候補するしかないですね。

ただし、動かない場合には211さんが書かれている通り、総会に出席して「検討を促す要望書が出ていたのに対応しなかったのはなぜか？」という事を徹底的に追求すべきだと思います。それが今後の理事会活動（このマンション）のためでもあります。今年のような理事会活動でも問題無いとしてしまったら、絶対にこのマンションの将来のためにならないと思います。

[216: 住民さんＥ]

いろいろな面で管理会社に、理事会がうまく誘導されているように思います。

理事会には、住民の利益をしっかり守るという基本姿勢が必要です。例えば、ここでも指摘されている不具合対応については全て売主側で負担するように売主と交渉するのが筋です。 交渉もせずに不具合対応の費用を住民側が言い値で負担しますということは、常識的に考えてもあってはなりません。
確かな意識を持って筋を通していかないと、どんどん管理会社主導の理事会になってしまいます。

住民にとってメリットでしかない「住民生活の今後に係わる重要事項」を検討する専門委員会の設定でさえも、いつまで経っても実施されない状況が続くことになってしまいます。
住民目線で考えれば、これを実施しないという解はないと思います。

[217: 住民さんＡ]

専門家の見解では、“輪番制でしか理事を選ばないこと”、“議事録を住民に配布しないこと”は理事会が骨抜になってしまうことの一番の原因との事です。
一般的に住民は議事録を読むことにより理事会活動に注目する様になり、理事会活動に対する意識が高まるとの事です。
理事会も活動内容を積極的に開示することにより、責任感も活動意識も高まるとの事です。
逆の場合は、理事会活動に無関心な住民が理事ななっても、管理会社におんぶにだっこになってしまい、自立した質の高い活動は望めないという負の連鎖を起こしてしまうとの事です。
今は議事録を掲載するシステムを持っている管理会社が多いが、それは議事録を保存するための仕組みと考えて、住民への配布は別に考えないとダメだとの事です。

まさに、どこかのマンションの実態だと思いました。住民の問題ではなく、なるべくして今の様な実態になているのだと思いました。
これから、このマンションでやらなければならないことは明確だと思います。負の連鎖を断ち切るしかないと思います。

[218: 住民さんＥ]

217さんのご意見と全く同じです。
今のままだと、いつまで経っても同じことの繰り返しだと感じていました。

管理会社は省資源のために紙での議事録などの配布は止めたほうがいいとアドバイスしているところもある様ですが、それは大きな間違いだと考えています。
ここは企業でいえば、零細企業ではなくて大企業です。情報発信と情報共有無しにしてこれだけ大規模なマンションの管理活動がうまく行く道理がありません。
基本的には住民は、理事会活動には極力関わりたくないという方が大部分ですので、議事録などが手元に来ない限りは、わざわざ掲載されている議事録を見に行くことはしません。これは、いくら見に行くように推奨したところで、おまけ程度の効果しか出ません。
議事録または理事会だより等を積極的に発信することにより、2割でも3割でも理事会活動に関心を持つ住民が現われ、理事会活動の質が上がると随分と違うと思います。

今年の理事会も問題点が多いですが、この様な負の連鎖の仕組みに組み込まれた犠牲者だと考えてあげるのがいいのかもしれません。それにしても、ここの理事会の管理会社視点は少し異常だと感じます。

今の状況では、有志以外がこの負の連鎖を断ち切れるとは考えがたいです。
やはり、一度は有志が立ち上がって、理事会活動の基礎を構築するしかないと思います。
負の連鎖が完全に定着する前に実行しないと手遅れになると思います。

[219: マンション住民さん]

最終的には、重要案件について専門委員会を立ち上げる形になるとは思いますが、
その前に、今後の管理組合に関する要望書への説明会を実施してもらうのはいかがでしょう？

結果だけみると理事会が怠け者のようなイメージがありますが、
色々実情を聞いてみたいところです。例えば理事長はやる気があるのだか、協力者がいない状態だったり、
要望書が管理会社で「要約」されていて、ニュアンスがゆがめられているようなことがあるかもしれません。

説明会があれば、

・そのあたりの実情も聞ける
・こに書き込んでいる関心のある人たちの顔も実際にみられる
・書面のやり取りだけだと、ぎすぎすしがちになるけれどその緩和ができる
（理事会とはどのみち協力して物事は進める必要があるから）

と思います。

実情がわかって、理事会だけではやれなさそうなのがはっきりしたら、
その場で委員会を立ち上げる提案をすればよいと思います。

*注意すべきなのは、管理会社をたち合わせないことと、今後管理方針の要望書の説明にしぼること。

[220: 住民さんＡ]

219さんのご意見に賛同です。
管理会社を立ち合わせないことが絶対に必要ですね。
場所はパーティールームで十分でしょう。

[221: 住民さんＥ]

理事会が怠け者でなくてやる気があるのなら、今後の管理方針に関する要望書への説明会を実施すべきだと思います。

それと、たとえ書面のやり取りであっても、あからさまなる要望書の答えになっていない回答など、誠意に欠ける対応はお控えいただくようにお願いしたい。仮に管理会社が作成した回答案であっても責任は理事会にあります。
マンション内でのやり取りといえども、最低限の社会人としての自覚とマナーを持っていただきたい。

[222: マンション住民さん]

とかく大所帯のマンションは、「世帯数で割ったら一軒あたりの負担は大したことはないから、その位の出費ならいいんじゃないの？」と考えがちで、支出もアバウトになりがちですが、それぞれの案件を良く検討して、少しでも納得できないものは見直しを掛けるようにしないと、無駄使いがかさんでいくことになります。逆に、管理会社さんにとってはどんどん利益が入ることになります。理事会（住民）がしっかりと判断していくことが必要です。

それと、住民がバカにされるようにならないことです。どうせ、どんなことでもテキトーに通っちゃうから、大丈夫だろう、ってなるのは避けた方がいいです。不具合対応については、この様な観点からもきちんとした対応が必要です。

[223: 住民さんＢ]

実際に下記のような事が発生しているようです。
ちなみに、ｘｘｘはここの今の管理会社さんではありません。

ｘｘｘになっちゃったのね。
残念でした。
クイモノにされないうちに早く別のところに変えた方がいいよ。
理事長はすでにｘｘｘに買収されてると考えたほうがいいから、
糾弾すると逆に爪弾きにされちゃうかもよ。
気を付けてね。

[224: 住民さんＣ]

６月の理事会の議事録が掲載されましたね。
さっそく、議事録を読みましたがビックリです。
シャッターゲートにからんで100万円もの前払い金を業者から要求されていますよ。
こんな理不尽な要求をされるなんて、今年の理事会は完全に舐められていますよ。
業者に前払い金なんかを払わなければならない理由は全く無いですし、仮に業者に前払い金を渡してしまったら、さらに業者にいいようにやられちゃいますよ。たとえば、50万円しか掛かっていないのに、100万円掛かったという様にされちゃいますよ。

どうして、今年の理事さんは売主や業者に対して言うべきことを言えないのでしょうか？
こんなことだと今がチャンスとばかりに、もっと無理難題を押し付けられちゃいますよ。

管理会社は理事会に対して総会に掛けるようにと、住民に負担させようとする有り得ないアドバイスをしています。
売主の子会社の管理会社の場合、不具合が発生した時に住民にとっては不利になる（当然、売主側の立場で対応するしかない）と言われています。まさにその通りの事が起きています。
理事会がしっかりしてくれないと、住民にとっては大きな損害です。もう少し頑張ってください。

[225: 住民主婦さん]

私も議事録を見ました。
情けなくなりました。
今年の理事さんたちにはこのマンションの事を想う気持ちはないのですか？
全てにおいて管理会社さんのいいように進められていますよね。
理事をやられるのが嫌なのであれば、辞任されて有志の方に支援を仰いだらいかがですか？

[226: マンション住民さん]

今年の理事はいったい何をやっているのですか。
ナブコの要求なんて、商取引的には不当な要求ですよ。
不当な要求をする前にこのマンションにあった仕様の製品を納入しなさいという話です。
それが出来なのであれば、部品交換やメンテナンスで対応する事は当然ですし、仮に他メーカーに切り替えられても仕方のない事です。それが出来ないように前金を要求するなんてとんでもない事です。
社会人であればこのような事は常識でしょ。
ナブコからこの様な要求があったその場でノーと言うべき話ですよ。

よく言われていますが、デベの子会社の管理会社はやはり問題がありますね。
ナブコの不当な要求の片棒を担ぐような助言をしていますね。
ただ、これも管理会社というよりは管理会社に全面依存をしている理事会の問題でしょうけど。
それでも、今回の対応を見ると危険水域に入ってきたと思われます。
このまま放置していたら、どんどんエスカレートして行きますよ。

今年の理事は、去年の理事の時には要求されなかった事をなぜ今頃要求されているのか、胸に手を当てて良く考えて下さい。
すべてあなた達の日頃の活動が招いた結果です。
責任をもって対応して下さい。

[227: マンション住民さん]

議事録見ました。つっこみどころはここで上げると、きりがないのでやめますが、
このまま放置しておくと、いろいろ間違った方向に進みかねないと思います。

やはり一度管理組合の運営について、理事会と関心のあるひととの打ち合わせの場が必要かと思います。

項目は

・次期管理会社選定
・大規模修繕計画の体制
・不具合／改修状況（シャッター、メーターBOX、ゴミ捨て場、はと対策など）
・理事会運営のあり方

要望書への詳細説明を求める形が良いような気がしてます。（理事会も個々に回答するよりも楽なはず）

ただ、このストーリーでいくには、6月の要望書の数が2通と少ないのが気になるとこではあります。

[228: 住民さんＡ]

ナブコの要求は消費者の選択の自由を意図的に制限するものであり、自分も不当であると考えている。
少なくとも、前払い金を支払わなければならない理由はない。
理事さん達が自信がないのであれば、消費者センターなどの公共機関に話を持ち込むことをお薦めする。

[229: マンション住民さん]

228さん

確かにその通りだと思いますので、要望書で理事会に伝えたほうが良いかと思います。

[230: 住民さんＡ]

子会社の管理会社は、やはり駄目ですね。私たち住民にとって、メリット無いですね。

シャッターゲートは何度も修理をやっています。ここのマンションに合ってない物を取り付けていたわけですから、
他の会社に変えられても文句は言えないところなのに、100万前金を払うように管理会社が理事会にアドバイスするなんて、
有り得ないですよ。住民を食い物にするような管理会社はいりません。
管理会社を変える時期かもしれませんね。

完全に舐められてる。

[231: 住民さんＡ]

228ですが、229さんも要望書の提出をお願いします。

[232: 住民さんＥ]

管理会社の問題は確かにありますが、一番の問題点は丸投げで全面的に管理会社に依存している理事会だと思いますよ。
特に今年は見積もりにしても全て管理会社に丸投げしているので、管理会社に都合のいいような見積もりを提示されていますよね。早く現状を認識して欲しいです。

前にも出ていましたが、「輪番制でしか理事を選ばない」、「議事録を住民に配布しない」ということで、管理会社のシナリオ通りに、丸抱えしやすい骨抜きの理事会になってしまっていることも事実でしょう。
マンション管理に無関心な住民が理事になれば必然的に管理会社に丸投げになってしまいます。
2割でも3割でもマンション管理に関心を持った住民が現れるように情報発信などを工夫していくことも必要です。情報を発信すれば、一定の意識を持った住民は理事会の活動から学んだり、逆に疑問を持つようになります。その様な意識を持った人とそうでない人では、理事になった時に活動内容が全然違ってきます。

とにかく、『負の連鎖を断ち切る』これ以外に方法は無いでしょう。

[233: 住民さんＡ]

理事会の議事録とか理事会だよりを住民に配布することは、マンション管理においては絶対必要な事です。
理事会の議事録とか理事会だよりを発行するためには、理事会は、それ相応の活動の実行や情報提供の仕方や表現の仕方を意識するようになります。住民も理事会の活動内容が目に入るようになれば、自然に少しずつでも理事会活動に関心を持つようになります。

どこのマンションでも最初は大部分の住民は理事活動には関わりたくないと思っていますので、ＷＥＢなどに掲載された議事録を見に行くことを推奨しても、ほとんど継続的に見に行くことはありません。
それでも、理事会からの配布物が来れば、大部分の人は一通り目を通します。目を通していくうちに、関心や疑問を持つようになる住民が必ず出てきます。そうすれば自然にどうあるべきかをご自分で考えるようになります。
この様な住民の方が少しずつでも増えていくことによって、理事会活動に対する意識が高まり、自立した活動を行うようになっていくのです。
ここの住民は、この様なあるべき循環を断ち切られた状態であることに早く気づくべきです。

理事会の議事録とか理事会だよりを住民に配布しないことで、だんだんと管理会社に都合が良い、住民視点では無い管理会社視点の理事会になってしまうことが、今まさにこのマンションで証明されていると思います。
この様に考えると、今年の理事会は問題点が多々あるものの、全てが今年の理事会の責任だけであるとは言えない部分もあると思います。管理会社の言われるままに、議事録などの配布を行ってこなかった過去の理事会の責任も大きいと思います。
やり方を変えるしかないと思います。

[234: 住民さんＥ]

233さんが書かれている通りで、全てが今年の理事会の責任であるとは一概には言えないと思います。
それはそれとして、シャッターゲートの前払い金の話と改修の見積もりなどについては管理会社に丸投げしないで自分たちでちゃんと行う様に皆さんで声を上げていかないと、今年度にとんでもない無駄遣いをすることに成りかねないです。

ちゃんとした意識を持った住民の方でだけでも、こまめに議事録をチェックして、問題点について改善する様に要望書を提出し、理事会が間違った方向へ誘導されないようにしていきましょう。

[235: 住民さんＡ]

要望書を提出するのは、理事の方を非難するためではありません。
提出する側も、受け取る側も、自分たちのマンションを良い方向に持っていくためだと認識して欲しいと思います。

要望書を受け取った時に、「面倒だな。また自分たちを非難してる。自分が理事になった時はちゃんと出来るのか？」と
提出する人も「今回の理事は駄目だ、駄目だ」では、住民は分断されて管理会社にとっては都合が良くなるだけだと、私は思います。

ですから、理事会と住民が気持ちを合わせて頑張っていきましょう！！

[236: マンション住民さん]

ナブコの要求は、場合によっては独禁法に抵触するのでは？
絶対に消費者センターに相談をしたほうがいいと思います。

[237: 住民さんＥ]

235さんの言われるとおりです。
管理会社は住民を分断することと、特定の住民を手なずける事には長けていますので、住民側が一致協力することが住民のためのマンションにするためには不可欠だと思います。

[238: マンション住民さん]

ナブコの件は理事会の動きが悪いようでしたら、個人で消費者センターに相談をしたほうがいいと思います。
絶対にこの様な不当な要求に対応しては駄目です。

[239: 住民さんＡ]

235さん、237さんのおっしゃる通りなのですが、要望事項に対する回答が信じられないくらいの管理会社視点であったり、要望内容対して回答になっていないなど、その先の会話や協議が成立しないというのが実態です。
住民同士の協議が進まないように、管理会社が理事会をうまく誘導しているのかも知れません。
それくらい、管理会社にとって都合の悪い事に対しては判を押したような回答が続いています。

初めて理事を経験する住民が多いとはいえ、住民がなぜあそこまで管理会社視点になれるのかも疑問です。
管理会社への丸投げが続いているのが実態だとしても、住民（理事）だけの問題だとは思えないです。

住民が一致協力することが出来るようにする良い案は有りませんか？

[240: 住民さんＡ]

独占禁止法上の考え方として下記の通り、公取委のＨＰに記載されています。
シャッターゲートの件はまさに下記に該当すると思いませんか？
消費者センターではなく、公取委に話を持て行っても良さそうです。

独占禁止法上の考え方

（1）事業者が，取引の相手方に対し，ある商品又は役務（主たる商品等）の供給に併せて他の商品又は役務（従たる商品等）を自己又は自己の指定する事業者から購入させる行為は，主たる商品等の市場における有力な事業者が行い，従たる商品等の市場における自由な競争を減殺するおそれがある場合には，不公正な取引方法（一般指定第10項〔抱き合わせ販売等〕）に該当し，独占禁止法上問題となるおそれがある（同法第19条）。


公正取引委員会では、独占禁止法及び下請法に関する相談・届出・申告を受け付けております。

また，電話，来庁等による一般的な相談のほか，公正取引委員会が所管する法律（独占禁止法及び下請法）について，事業者や事業者団体が行おうとする具体的な行為が，前記法律の規定に照らして問題がないかどうかの相談に応じ，書面により回答する「事業者等の活動に係る事前相談制度」を設けています。

[241: 住民さんＡ]

ここのマンションは、こんなにゴタゴタしていて恥ずかしいですね。

マンションを売りに出して買い替えを検討する人も、将来出てくると思いますが、今のままでは売れないのではないでしょうか？マンションを買う人は理事会がしっかりしているか見ると思います。
また、管理費や修繕積立金の額も調べると思います。

ネットでなんでも検索できる時代ですから・・・・・。

[242: 住民さんＡ]

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

[243: マンション住民さん]

シャッターゲート問題のポイントをまとめると以下のとおりです。
①当マンションに対して、明らかに満足出来ていない仕様のシャッターゲートを採用した売主
　（特定の部品が1年程度の耐久性しかない）
②仕様不足対策のみならず、消費者の選択の自由を意図的に制限する様な要求を管理組合に突きつけた業者
　（しかも、理事会が変更になって、当初の合意から半年以上後に追加要求している）
③業者の要求を管理組合に受け入れさせるように（総会に掛けるように）助言している管理会社

まずは消費者センターに相談するのが良いと思います。消費者センターのアドバイスに応じて公正取引委員会に話を持っていくのが良いと思います。
理事会が責任を待って対応すべきですが、理事会が動かない場合は、消費者センターへの相談はここの住民であれば誰でも問題はないと思います。
その場合には、過去の議事録を確証として使うことが出来ます。

[244: 入居済みさん]

不特定多数の人が見る掲示板にあまり内部の詳細を書くのはいかがなものかと思います。
協議したいことがあればアイリスタでお願いしたいです。

[245: 住民さんＥ]

私もいろいろな面で管理会社に、理事会がうまく誘導されているように思います。
私の推測では、マンション管理の根本的な部分にはなるべくフォーカスさせずに、住民生活に直結する案件にプライオリティを置くように仕向けている様に思っています。そうすれば、管理会社が常にマンション管理の枠組みにおいて、このマンションでの主導権を握ることが出来ますので。
既に理事も入居以来のべで約６０名になりますが、その中でビジネス・コストチェックの感覚がない方ばかりというのは普通では有り得ないと思います。

管理会社に完全に抱え込まれていて自立できていない理事会とどう一致団結するか？非常に大きな課題ですね。
今のままでは、要望書が要望書として全く機能しないですからね。
結局は、有志が立ち上がって負の連鎖を断ち切るしかないのでしょうかね？そうなると今度は妨害工作にどう立ち向かうかということが課題になります。なるべく多くの有志が立ち上がるしかないでしょうね。

[246: 住民さんＡ]

アイリスタは見ていないと言う人は結構いるみたいですよ。
どうしたらいいでしょうね？

２４５さんがしっかりした方だというのはわかるのですが、プライオリティなどの意味がわかりません。住民の誰でもがわかるように書いて頂ければあり難いです。自分が年配だからかもしれませんが。

[247: 住民さんＥ]

246さん、以下の説明でご理解いただけますでしょうか？（NO.1）

このマンションにおいては、下記の2つ（3つ）の大きな課題があると考えております。
１．将来的に売れるマンションとして生き残るための施策の検討
①将来的に当マンションが目指すべき姿の検討
②費用の適正化（管理費、修繕積立金など）
２．理事会運営のあり方（管理会社から自立した、住民の利益を第一に考えた活動の実現。住民のマンション管理に対する関心／意識の向上）

これらの検討は、住民にとっての有益でありこそすれ、不利益なることは有り得ません。
理事会が対応できないのであれば、専門委員会を設置して有志を募って検討を行うことも出来ます。

一方で、管理会社としては住民（理事）のマンション管理に対する関心や目的意識が低くて、理事会の活動を丸投げにしてくれれば、管理会社の都合のいいように誘導できます。自社の売上（利益）にとっては願ったり叶ったりです。
例えば、足元の管理費の適正化や将来的な利益の源泉である修繕積立金の適正化には着手させないように誘導する。各種見積もりは全部管理会社が主導で行い、管理会社に都合の良い見積もりを提示し、契約も管理会社経由で行い、十分なる手数料を得るなど。（逆に、住民は無駄なお金を支払うことになります。）

これはあくまで一般的な話ですが、管理会社にとって都合の良い理事会になるように、都合の悪い住民を排除（妨害行為も含む）したり、そのために特定の住民（理事）を抱え込んだりということが少なからず行われているみたいです。

重要な事は、理事会は管理会社にべったり頼らずに、自立した「住民の利益を第一に考えた活動」を行なわなければならないということです。（利益という面では、住民と管理会社は大部分で相反する関係ですので）

[248: 住民さんＥ]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[249: 住民さんＡ]

利益の利害関係が対立する相手に丸投げしたら、ぼったくられるに決まってるじゃん。

[250: マンション住民さん]

ナブコの件は私も要望書を出します。

そろそろ理事会に、最近出ている要望書への説明会をしてもらうように、
働きかけませんか？

[251: 住民さんＡ]

250さん
最近出ている要望書への説明会をしてもらうように働きかける事に賛成です。

[252: 住民さんＡ]

２４７さん

詳しく説明をしてくださりありがとうございました。
とても解りやすく納得しました。
２４７さん、これからもよろしくお願いします。
このままでは本当に大変なことになりますね。
ゴーストマンションになっては、老後が不安です。
今も若くはありませんが、今のうちに何とかしたいですね。

[253: 住民さんＥ]

252さんみたいな方が一名でも二名でも増えて行けば、このマンションの負の連鎖を断ち切ることが出来ると思います。
まずは、要望書のご提出から始めていただければと思います。よろしくお願いします。

[254: 住民さんＡ]

売主の子会社でない管理会社は不具合発生時の対応がいいですよ。
ノウハウを持った人が住民の立場になって対応してくれますよ。
間違っても、業者の不当な要求を住民に押し付けるような提案をすることなんて無いですよ。

[255: 住民さんＡ]

住民の方は不動産業界の実態をよく理解した方がいいですよ。
不動産関連の会社と付き合うコツはまずは疑ってみることです。
売主や管理会社が最初に設定した“長期修繕計画”は彼らの“長期利益計画”であると言われていますが、まさにその通りだと思います。

最近では、Ｓ不動産が中古住宅の販売の件で叩かれていましたが、これなんか典型的な消費者の利益無視で、基本的な体質と言うか商売のやり方はは似たり寄ったりです。
基本的にはお金を出してしもらえば後は知らない。自分達の利益のことだけで消費者側の利益のことは考えていません。

それでも今までは、消費者側にとっては唯一かつ最大の利益である資産価値が存在しました。
したがって、多少ぼったくられ様が搾取されようが、自分たちの財産として残る物があったのです。

今後は何度も言われています通り、不動産の資産価値は大幅に下がるし、それどころか審査価値0化の危機すらあります。
マンションの場合は、ぼったくられればぼったくられるほど資産価値0化のリスクが高まります。何故なら、ぼったくられるという事はそれだけ住民がしっかりとしていないという事になりますので。
ぼったくられるだけぼったくられた挙句、資産価値0になってという事はだけは何としても避けたいと思いませんか？

[256: マンション住民さん]

説明会だと理事会だけに負担がかかるイメージがあるので、
名称は意見交換会のほうが良いような気がしてきました。

[257: マンション住民さん]

今の管理会社は不具合対応は全く当てになりませんが、未熟な理事会をサポートして、何とかマンション管理を回しているという点では評価をしてあげないといけないのでは？
勘違いしないで下さいね。今のままでいいと言っているのではありませんよ。
こちらの理事会が管理会社に擦り寄って、管理会社に全面的に依存している、管理会社なりにサポートしているというのが実態だと思います。
いろいろと言われていますように鶏が先か？卵が先か？という事は有りますが、一番の問題はこちら側だと思います。
今迄の様な事だったら、どこの管理会社であっても状況は大きくは変わっていないのでは？

[258: 住民さんＡ]

ここのマンション管理の仕組みは、住民になるべくマンション管理への関心を持たせないようにして、管理会社に丸投げさせるようにさせるという点では非常に巧妙に考えられていますね。もっとも、理論的にごく当たり前の常識的な事で、それに全面的に乗っかったら当然駄目だよねというレベルの話です。管理会社の誘導のテクニックが優れているのか？ それとも・・・

このままで行くと、今年の理事会以上に管理会社に丸投げする理事会が出て来る危険性も十分に有ります。
管理会社目線での理事会活動を住民目線での理事会活動に変えない限りは状況が良くなる事はないでしょう。結果として、管理会社の利益に貢献しようとする理事会になってしまいます。当のご本人たちは決してそれを意識している訳ではないと思いますが、そのように仕向けられてしまうのです。まあ、管理会社に丸投げしてしまえば、必然的にそうなってしまいます。不具合対応とは違い、この点については相手が売主の子会社の管理会社でなくても同じことです。

人は自分の行動を正当化しようとする傾向がありますので、この負の連鎖プログラムに載せられてしまった理事経験者が過半数に迫ると状況を変えられなくなるリスクが発生します。
取り返しのつかない事にならない様に、早めに手を打ったほうが良いです。

まあ、住民の生活に関わる重要事項について集中的に決めてしまって、後は丸抱えにされても大きな影響が無いようにして置くというのも一つの考え方かもしれません。それでも、大規模修繕だけはいいようにやられないように専門委員会を設置することが必須だと思います。

[259: 住民さんＡ]

257さんは
「未熟な理事会をサポートして、何とかマンション管理を回しているという点では評価をしてあげないといけないのでは？」とおっしゃっていますけど、理解できません。管理会社にはボランティアで管理をしてもらっているのではありませんし。
ただ、おっしゃっているように、理事会側が全面的に依存しているのは事実でしょうね。
住民がしっかりしないと、管理会社を変えても舐められるというのはあるでしょう。

[260: 住民さんＥ]

このスレを見ていてつくづく感じるのは、本来であれば要望書を提出した時にこの様な具体的な意見の交換が行われるべきだという事です。
前にも意見されていましたが、要望事項に対する回答が信じられないくらいの管理会社視点であり、全く回答になっていないので、それ以上のやり取りが成立しない（意図的に成立させないようにされている？）という異常な状態だと感じています。

256さんのご提案の通り、意見交換会を行なうべきだと思います。
このマンションの将来に不安・疑問を感じられている方々で働きかけをしませんか。
住民の生活に関わる重要事項についての協議の第一歩を踏み出すという意味でも、住民にとって非常に有意義だと思います。

[261: 住民さんＡ]

259さんのご意見の通りだと思います。
住民がしっかりしないと、管理会社を変えても根本は同じことだと思います。
例えば、管理会社の変更時に（または変更しないでも）、修繕計画の適正化は出来ますが、実行局面で管理会社の言いなり（改修時期、見積もりの丸投げなど）になってしまったら何の意味もありません。

要望書が要望書としてちゃんと機能していない。早くも形骸化しつつあります。これがこのマンションの大きな問題点の一つです。アイリスタ云々というご意見も出ていましたが、260さんのご意見の通り、本来は要望書を提出したら具体的な意見交換が行なわれる様になるべきだと思います。住民全体の利益に関する事であればなおさらです。

でも考えてみれば、この様になってしまうのも当たり前と言えば当たり前。住民全体にとって利益になる要望は、管理会社にとっては売上や利益が減ること。双方の利害は完全に相反するものです。管理会社に完全に抱え込まれていて自立できていない理事会であれば、この様になっても不思議ではありません。
もともと、理事会活動に手間を取られたくないという住民も多いですから。自分たちが何もしなくても済むような管理会社のアドバイスにはすぐ飛びついて、いいように誘導されちゃうのでしょう。
もっと住民の利益のことを考えて活動してほしいです。

[262: 住民さんＥ]

マンション管理の問題点のおさらいです。ここがどうあるべきかを今一度良く考えてみましょう！
《以下は、あるマンション管理支援事務所のＨＰから引用》

■問題点：言い値で決まる高い管理費
毎月支払っている管理費は誰が積算しているのでしょうか？
前述の通り管理会社は分譲会社からの一社指定で決まるので、委託費を含む管理費は、管理会社が自由に決めることができます。
管理会社が、まず自社の利益を確保した上で、管理費を積算します。競争の結果算出された適正価格ではないので、言い値で決まる委託費は割高なのです。
また支出の中身を十分検証をしていませんので、無駄や過剰な契約内容が含むこともみられます。

■問題点：マンション分譲業者とのなれあい
アフター補修や販売契約上の諸問題等で、マンション分譲会社と管理組合がトラブルになることがあります。その時に管理会社が分譲会社と組合の間に入って調整役を務めます。
管理会社は、グループ会社または取引業者であるマンション分譲会社の機嫌を損ねぬよう、管理組合・区分所有者の要望に対し逃げ腰の対応をしたり、分譲会社や施工会社の肩を持ったり、顧客であるマンション組合側の利益を守ると言う役割を十分に果たしません。
どっちがお客さんなんだよっと言いたくなりますが、管理会社は、定期的に新しい仕事をくれるお得意先の分譲会社の顔色を伺いながら仕事をしているのが実情です。

■問題点：修繕工事は「おいしい」商売
修繕工事を管理会社主導で進めていませんか？
表面上は競争性をつくろっても、結局は仲の良い協力工事業者に仕事を順番に回す、談合体質から抜けられません。良心的な金額で修繕をしてくれるのであれば良いのですが、現実はむしろその逆。過分な利益を乗せ、相場に比べて割高な見積を提出してきます。
マンションの懐具合を知っている管理会社は、その資産状況をみて工事見積を提示します。その結果、工事費用が高くついたり、必要以上の修繕工事を行なわれてしまったり、貴重な修繕積立金を使いすぎることになります。そもそも資金計画の基になる長期修繕計画も管理会社が作成しているのですから、いかようにでも操作が可能です。

[263: マンション住民さん]

262さん。とても参考になる情報のご提供ありがとうございます。
当たり前と言えば当たり前ですが、全ての問題点がそのままこのマンションに当てはまりますね。
ここだけが例外という事は有りえないですよね。
ここが今のままではダメなことが良くわかります。あらためて思いました。

不具合などが発生した時に問題があるのは、売主の子会社の管理会社だけかと思っていましたが、売主と関係が深い、頻繁に新築マンションの管理の仕事をもらっている管理会社も要注意なのですね。言われてみれば当たり前ですが、これは見逃しがちですね。

[264: 住民さんＡ]

262さんの書かれたことを読んでから議事録を見ると、一段と不安になりますね。
LED電球化についてもゴミ置き場についても自転車置き場についても全て完全な管理会社主導ですよね。
管理会社のいいように見積もりを提示されていますよね。
どうしてここまで自覚がないのでしょうか？

[265: マンション住民さん]

みなさん、意見交換会開催の要望書を提出されましたか？

[266: 住民さんＡ]

やはり情報共有が全ての基本ですよね。これなくして、うまくいくはずがありません。
‘アイリスタに議事録を掲載しているから見てください’って通知しても、無関心な住民が見るわけ無いですよ。

（１）管理組合の広報活動とは、

管理組合の管理に理解と関心を高める手段としては、広報活動は欠かせない管理組合の業務です。それは広報が「情報の提供」という本質を持っているからです。つまり、マンションの情報・管理組合のの活動内容を直接住民に正しく伝える手段が広報活動です。

（２）管理組合と広報活動

「組合員がマンションの管理に無関心で困る」と嘆く理事会役員、「理事会は何をやっているかわからない」と不満をを抱いている一般組合員・・という話がよくあるのは事実です。

管理組合活動が活発に行なわれない原因のひとつは、居住者の無関心があげられます。組合員にとって最も重要であるはずの総会も、白紙委任状が多く、実際の出席者が少ないというマンションが少なくないにも現実です。また、理事会が一生懸命に頑張っていても、その活動が組合員・居住者に伝わっていないために、理解が不足し、不信感、無関心につながっている場合があります。

これらの問題を解決していくためには、「マンションに関する問題や現状」、「管理組合・理事会の活動」を、組合員・居住者にきめ細かく伝えて、情報を共有し、関心を高めていくことが大切です。その具体的な活動が管理組合の広報活動です。

[267: 住民さんＡ]

一人でも多く意見交換会開催等の要望書を提出しましょう!
また、親しい住民がいる方は拡散しましょう!!

[268: マンション住民さん]

意見交換会の要望書だしました。

ネットで見ていたら小平市のHPに「分譲マンション管理アドバイザー制度」というのがあるようですが、
こういうのに相談すると役にたつのでしょうか。

少なくとも独自に動くよりも、トラブルになる危険性が低いかと思うので、
利用してみるのもありのような気がしました。

[269: 住民さんＡ]

私は来週半ばに提出する予定です。

管理会社の言いなりではなく、268さんの様に知恵とアイデアを出して行動しようとされる事が重要なのだと思います。

[270: 住民さんＥ]

252さんにも意見交換会の要望書の提出にご協力頂ければ助かります。

[271: 住民さんＡ]

7月の理事会の議事録がやっと掲載されました。
作成日は7/12？なのに、１ヶ月以上たってやっと掲載されるなんて・・・
ネットを使う一番のメリットは迅速性なのに、これでは全く無意味です。

内容は相変わらずの管理会社への丸投げ。
特に、金額が大きい駐輪場の増設は間違った方向に誘導されなければいいですが・・・

理事会行なってから議事録が掲載されるまでに１ヶ月以上掛かってしまうとチェックする機会を失って、手遅れになってしまう危険性もあります。
作成日が正しいとすると、普通では掲載までにこんなに時間が掛かってしまうことは有り得ないので、チェックされても手遅れにする様にわざと掲載を遅くしているのだろうか？

このマンション管理の仕組みは、住民になるべくマンション管理への関心を持たせないようにして、管理会社に丸投げさせるように仕向けるという点では本当に良く考えられているとつくづく思います。

[272: 住民でない人さん]

多くの中間マージンをとっている管理会社が一般的。ここはどうですか？
・管球、清掃用品、事務用品など、中間マージンをとっている
・工事費に20〜50%のバックマージンを載せている

当然、管理会社が決めたやり方に全面的にのっかってしまうと、いいようにマージンを持っていかれて、管理組合は大損をさせられます。
これらを回避するための手立てはただ一つ、でも簡単。
・儀品は組合が直接購入すればいい
・相見積もりを組合独自で取ればいい
改修の見積もりを管理会社経由でしか取っていない管理組合には要注意。これ以外と多いです。

無知な管理組合、遣る気の無い理事長であると、管理会社に我が物顔で牛耳られますからご注意を！
理事以外の住民も管理組合任せにしないで、おかしなところを徹底的に確認して正して行かないとダメですよ。
マンション管理とはこの様なものです。多くの住民が当事者意識を持つことが必要なのです。

[273: 住民さんＣ]

本当にここのマンションは、管理会社の意のままという感じだね。
あの管理会社視点での記述だらけの議事録を読んだら、関心が高い住民でさえ関心が失せてしまいそう。
今のところ全てが管理会社の思惑通りだね。

ところで、駐輪場の増設は必要なのかね？
駐輪場の増設なんて慌ててやる必要も無さそうだし、議事録に書かれている金額だったら、それだけのお金を掛けるだけの効果があるのかも甚だ疑問。
１００台にも満たないような増設に１０００万円をはるかに超える金を掛けるなんてありえないだろ。
理想は１台当たり５万円以下。最大でも１０万円だよ。これを大きく超えるようだったら、バカバカしいから止めたほうがいいよ。

見積もりを管理会社経由でしか取ってないみたいだし、このまま進めるのは危険だと思う。
工事費用が高すぎるよ。それに、いったい幾らの管理会社のマージンが載っているのだろうか？！

[274: 住民さんＡ]

アイリスタの議事録を見る様に案内が来ました。

271さんが書かれた通りで、理事会の実施から１か月以上たたないと掲載されないのでは意味ないよ。
もっとやるべきことをやってから案内すべきだよ。
今どきのシステムはリアルタイム反映だよね。古いシステムでもせいぜい日バッチ。

あんなお粗末な議事録を見て欲しいと言いう神経も信じられない。
これも271さんが書かれた通りで、管理会社への丸投げをしているだけ。
今年の理事会はあれでいいと思っていると言うことだよね。

やっぱり、前に言われた通りで負の連鎖を断ち切らないと話にならないね。

[275: 住民さんＥ]

268さん
いろいろな障害を乗り越えて、如何にに次の段階に進むか？これに掛かっていると思います。
住民にとって非常にメリットある事なのに、本末転倒な話ですけど。
そんなに審査価値0、ゴーストマンション化を望んでいるのでしょうか？

何としても、意見交換会を実現したいですね。
でも、ますますあからさまな妨害工作が行なわれることを事を覚悟しないと駄目でしょうね。

[276: 住宅に詳しい人 [男性 40代]]

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

[277: マンション住民さん]

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

[278: マンション住民さん]

「議事録はアイリスタのものをみて」と連絡がまわったのはは、たぶん下記を要望したからです。

・議事録の紙での配布
・議事録の掲示板への紙での提示
・議事録以外の管理組合ニュースなどの広報活動を新たに開始してほしい
（年間スケジュールやイベントの事前通知、）

明確に回答して欲しい旨を要望していたので、回答は明確に否との回答がきました。

明確にわかるのは前回回答よりよいのだけれど、なぜ否なのかがわからない。
（理由も明確にするようにかいてあったんだけどな）

アイリスタは入るのにひと手間かかる＝関心の薄い人ほど見ない＝管理組合活動への関心と理解が広まらない＝
いろんな決め事の最終決定時にもめる　と思うのだけれど。

また聞いてみる予定です。

[279: マンション住民さん]

白華現象はどのあたりでみられますか？　私の通り道ではあまり見つけられないので教えてください。

277さんのような内容とか、アフターサービスは○年までですとか、初回の改修工事に向けてこんな風に確認していきます
と言うような内容を、管理組合ニュースのような形で流して欲しいんだけれどな～。

[280: 住民さんＡ]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】