グリーンコート レジデンス 契約者専用

[入居済みさん]

合わせてアイリスタの利用をお勧めしています。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175985/

所在地：東京都小平市喜平町2-1081-2（地番）
交通： 中央線 「国分寺」駅 バス8分 「警察学校」バス停から 徒歩5分
西武多摩湖線 「一橋学園」駅 徒歩11分
西武新宿線 「花小金井」駅バス12分 「警察学校」バス停から 徒歩5分
間取：3LDK～4LDK
面積：65.05平米～90.08平米
売主：伊藤忠都市開発
売主・販売代理：大和地所レジデンス株式会社（旧：日本綜合地所株式会社 ）
販売代理：伊藤忠ハウジング
物件URL：http://feel360.jp/index.html
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

住民板の利用ルールについて：
http://www.e-mansion.co.jp/rule.html

【物件情報を追加しました 2013.8.23　管理担当】

[101: マンション住民さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[102: 住民さんＥ]

う～ん、これらの理事会の問題点に気づいている住民がどれくらいいるかが気になる所。
このアンケートに疑問を持たないような住民が理事になっても同じことを繰り返すだけ。

[103: マンション住民さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。　管理担当】

[104: 匿名]

コンシェルジュサービスはお金を払ってでも継続してほしいです。
早朝に出かけて深夜に帰宅する人は知らないでしょうけど、
このマンションには日中家にいる主婦が大勢いるので、
使う人は結構いるんですよ。

[105: 住民さんＡ]

104さん
一昨年の利用実績だと、コンシェルジュとして必然性のあるお金を扱わない、管理人に聞けば済むことだけどコンシェルジュがたまたまそこにいるからコンシェルジュに聞いたという対応を除くと、1件の処理について1万円以上を支払っているのです。この事実をご存知ですか？
82円の切手を買っているつもりが、実は1万円以上出して切手を買っている事になるのです。
自転車でセブンイレブンまで行けば82円で済むのにですよ。
クリーニングも同じことです。どんなに高級なクリーニングなのでしょうか？それでなくとも料金が高すぎです。
タクシーなんて自分で呼べば済みますしね。

使う人は結構いるというような感覚的なご認識は非常に危険です。

[106: マンション住民さん]

まったく関連のないお話で失礼します。

先日、我が家のB/Lを作成するために
お部屋を机上査定していただきました。

結果、購入金額より高い金額を提示されました。

現在不動産価格は上がっているので予想通りではありました。
別に売る予定はないですが、素直にうれしいです。

あの時期にマンションを買えた我々は得をしていることになりますね。
今の時期にマンションを買うのはかなり損ということですね。

検討板で、価格は下がるから云々！とか書いてた人は今頃どう思ってるのだろう。。。

[107: 匿名さん]

106さん
B/L？　B/Sでは？
マクロの将来動向をじっくりと確認されることをお勧めします。

[108: 匿名]

＞105さん

そんなことはどーでもいいです。
雨の日に切手を買いに行くのは嫌です。
マンション入り口で買えるならそこで買いたいです。
小さい子供とかいたらなおさらです。

クリーニングだってあそこで預けてあそこで受け取れるなら
一番いいです！わざわざ衣服をもって遠くのクリーニングに
持っていくとか、ほんと大変ですから。
家まで来てくれる業者もあるだろうけど、必ずしも自分の
都合のいい時間じゃないし、働いてると、好きな時に預けて
好きな時に受け取りたい。

そもそもコンシェルジュ有なのわかってて購入したんでしょ？
文句があるならコンシェルジュのいないマンションを買いなおしたらどうですか？

[109: マンション住民さん]

105じゃないけど


105さんの意見のような人もいれば、108さんのような意見の人もいる。
どちらの割合が多いのか、明らかにするのが今回のアンケートの役目だと思う。

105さんの意見が多数派だったら見直すべきだし、108さんの意見が多数派だったら見直さないとすればよい。

定期的に色々見直す動きは必ず必要だと思う。例えば、極端な話、子供が一人もいなくなったら、
キッズルームの使い道を見直すよね？108さんの「サービスと費用を見直す動き」を否定する姿勢には反対。

[110: マンション住民さん]

109さんの言われる通りです。

定期的に色々見直す動きをしない事により、本当に得するのは管理会社さんだけですよ。
全ての進歩は、現状を否定してみる事から始まりますからね。
人間はこのことを忘れたら終わりです。

[111: 住民さんＣ]

コンシェルジュは費用が高すぎます。
費用が高いコンシェルジュでなくても、クリーニングの取り次ぎとか、切手の販売の対応は出来るはず。

そもそも、コンシェルジュが必要かって聞く意味が分からない。
クリーニングの取り次ぎサービスが必要！と言う人はいても、それがコンシェルジュじゃなくっちゃ嫌！なんて住民はいないのでは？

皆さん、もっと知恵を出しましょう！
それに、もっと知恵を出してソリューション提案してくれる管理会社がいくらでもあるでしょう！

[112: 住まいに詳しい人]

108さんはまるで駄々っ子ちゃんが感情的になってごねているかのようですね。

コンシェルジュはホテルなどと違って、通常のマンションでは必要ないというのが一般的な見方になりつつあります。
今後は都心の超高級マンションを除いて、ほとんど採用されないと思います。

‘雨の日に切手を買いに行くのは嫌です。’って事がいったい一年に何度あるのでしょうか？
多くても1回か2回でしょう。
それであれば、108さんが数百円分でも切手を事前に買っておけば済むことです。そうすれば、あなたが数百円使うだけで済みます。

‘クリーニングの受け取り’なら、宅配ＢＯＸなどを活用することも出来るでしょう。
管理人さんに受け取りの所だけ協力してもらうという事も可能でしょう。
逆に、このような事すら検討してくれない管理会社であれば、変更を視野に入れるべきです。
今は、安くて良い管理会社がいくらでもあります。

とにかく、今の状態を当たり前だと思われないことです。

[113: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>112

はいはい、勝手にどーぞ。
どうせあなた、このマンションでよく見かける感じの悪いサラリーマンさんかなんかでしょ。

[114: 匿名さん]

管理規約の規定によると、マンション管理の変更は総会で出席組合員の議決権の過半数で決することができる。
これがマンション共同生活の基本。理解できない人には一軒家に住むことをお勧めする。

[115: 元管理会社社員さん]

113みたいな住民が多いマンションは管理会社にとっちゃあウハウハだよ。
そういう意味では価格の高いマンションは管理会社にとっちゃあ意外と大変。
管理会社にとっちゃあ、おんぶにだっこが一番おいしい。
さあ、ここは民度の高い住民とそうでない住民とどっちが多いんだろうか。
どっちが多いかでこのマンションの将来も決まるね。当たり前ちゃあ当たり前だけど。

[116: マンション住民さん]

この価格帯のマンションを買う人は、同じような懐具合だというのが前提だけど、
113はそこで思考停止しないで、自分の家の自分のお金のことだと思って、
よくよく考えてみたらどうだろうか。

年間500万のお金があったら、もっと便利なことに使えたりする可能性もあるよ。

駐輪場増設したり、良く故障するシャッター取り替えたりとか。管理費を安くしてもらって、
その分何か家で買うという手もある。（何がいいかは113の価値観による）

それでもアイユーコール、コンシェルジェのほうが欲しいと思うのならば、
それはそれでひとつの意見。113はひょっとしたら富豪で、サービスのほうを重視しているかもしれないしね。

ただ、要望書やここの書き込み意見からすると、見直して欲しい人は一定数以上はいるような気がするんだよね。

集合住宅だから多い人の意見の方向に進むので、そのときは少ない意見の人はあきらめるしかないかな。

逆に、わたしは見直し派だけど、現状維持派が多かったら、わたしがあきらめるしかないわけだけど。。

[117: マンション住民さん]

このマンションの要望事項に対する回答はどうしてあんなにネガティブな表現なんだろうか？
読んでいて気分が悪いです。
要望を出した人はどう感じているのだろうか？
もう少し前向きな書き方にしてほしい。

[118: 住民主婦さん [女性 30代]]

アンケート結果配られましたね。

＠アイコールユー
同種サービスが受けられる「希望者だけが入れるような別のとこ」に乗り換えればいいんじゃないかな？
今使う人・今は必要じゃないけど、これから必要だと感じてる人・必要ない人　などなど。
自分で加入時期が選べて入れるタイプが一番いいかな。

[119: 住民さんＣ]

配布されたアンケート結果で、コンシェルジュが必要という人の意見を読んでも、それがコンシェルジュでなくてはならないという必然性は無さそうですね。
一般的なマンションでは管理員が対応しているところをコンシェルジュがいるから、コンシェルジュに対応してもらっているという部分がかなりありますからね。セキュリティの話なんか正にそうですね。逆にセキュリティについてはコンシェルジュではほとんど効果はありません。通常であれば、これなんかは正に管理員の仕事です。
コンシェルジュにこだわらず、安く対応できるソリューションを検討した方が良いと思います。

アイユーコールについては118さんのご意見に賛同です。
出来れば個別の管理会社に依存しないものが望ましいですね。
なるべく、個別の管理会社に依存したサービスの採用は避けた方が良いと思います。

[120: マンション住民さん]

管理員が一人で掃除もすべてやられているマンションが多くあります。
その点、ここの管理員の方は楽だと思います。
掃除は別の方がやるのだし、二人いらっしゃれば工数的には十分でしょう。
あとは、クリーニングや宅急便の取り次ぎの現金の扱いをどうするかだけですね。
これも色々と対応を考えてくれる管理会社がいくらでもあると思います。

マンション管理も自由競争市場であることを忘れては駄目です。
管理会社からより良い条件を引き出す努力が必要です。

[121: 住民さんＡ]

今回のアンケート結果の最大のポイントは、回答した住民が４割程度しかいなかったということ。
約６割の住民はコンシェルジュとアイユーコールについては、ほとんど関心もこだわりも無いということ。

[122: マンション住民さん]

この手のアンケートで積極的に回答する人は一般的に以下の順番です。
１．アンケートの対象をどうしても残してほしい人
２．対象のものに疑問を感じている人
３．住民としてアンケートの義務があると考えている人
４・対象のものに余り関心が無く、アンケートの義務も感じていない人　⇒　アンケートに回答しない。　

１が３割弱、２が１割弱、３が１割弱、４が６割弱という感じですね。

[123: マンション住民さん]

要は、コンシェルジュがどうしても必要という住民は３割もいないという事ね！

[124: 匿名さん]

コンシェルジュを必要としている人は3割もいないのですね。
そのようなものに年間500万円もの大金を掛けるなんて、普通の感覚では有り得ないでしょう。

[125: 住民さんＡ]

利用頻度が高いサービスは残した方がいいと思うので、それを安く実現する方法を考えるべきだと思うよ。

[126: 匿名さん]

コンシェルジュ一式を全て無くしても何ら生活に支障はないでしょう。

[127: 匿名さん]

私はNo.125さんの意見に賛成です。
今回うっかりアンケートは提出していませんでしが、コンシェルジュ・サービスは残してほしいです。このマンションは、自然環境・充実しているサービスに魅力を感じて購入し、毎日快適に暮らせています。どなたかがアンケートに記載されていましたが、新築で入居し５年も経っていないのにサービスをなくすという意見には驚きました。全て自分で出来る方にとっては不要でしょう。入居者は世代も様々と思いますので、費用とのバランスも勿論ありますが、もう少し多面的に考察する必要があるかと思います。ちょうど総会も開催される時期ですので、コンシェルジュ要否の結論、出るの早いかもしれませんね。

[128: 住民さんＡ]

127さんへ
125ですが、コンシェルジュを残した方がいいとは言っていませんよ。
コンシェルジュが行っているサービスの中で利用頻度が高いサービスは残して、コンシェルジュ以外の選択肢を含めて、安く対応できる方法を考えるべきだと言っているのです。
施設予約などについては、管理人さんに対応してもらえば良いことです。

[129: 匿名さん]

127です。誤認を与えてしまい失礼しました。コンシェルジュのサービスは残してほしいと思っています。コンシェルジュが行っているサービスの内、コンシェルジュ含めそのまま全て残るのか、縮小するのか（勤務を週3日にする等）、廃止して管理人さんにお願いするのか、代替サービス（例：「スマート・コンシェルジュ」）に切り替えるのか等は、多数決の原理のもと総会で決めていくのではと。128さんはコンシェルジュを廃止して管理人さんに対応してほしいという意見。それはそれで良いのではないでしょうか。マンションは価値観も生活意識も異なる人々の集まりです。そのため多数決の原理がとられています。

[130: 住民さんＡ]

129さんの言われる通りだと思います。
ただし、総会で決める前に、どのような対応方法がるのか？それぞれの対応法のメリット／デメリットが何であるかをしっかりと検討して、それを住民の方に正しくご認識いただいた上で総会で決めることが必要です。
まず最初にやるべきことは、この様な事をしっかりと検討できる体制を構築する事です。

[131: 住民さんＡ]

当初デベロッパーからお仕着せに与えられた各種のサービスを 住民の議論によって一つひとつ精査していき、その中から 本当に必要なものを必要な程度に残して 不要なものは削ぎ落とし、(勿論 何か必要なものがあったら付け加えてもいく)、住民が住み勝手の良い住居をコスパに見合う形で作り上げていくという事こそ、マンションの資産価値の維持／向上の唯一の手段だと思います。

[132: 住民さんＥ]

「過剰なサービス」が多数あるマンションは、管理検討がしっかり行われていないことを示すと共に、経費の無駄遣い→管理費の不当な高さを想起させ、結果 「売れにくさ」に繋がる、ということになるのではないでしょうか。(何をもって「過剰」とするかは、人により考え方によって ある程度の振れ幅がありますが)。 中古マンションの売却価格が殆ど「立地」と「築年数」で決まるとしても、過剰なサービスが多数存在することは、この意味からも『資産価値』の維持には繋がらないと感じます。
管理費が明らかに他のマンションよりも高い場合はなおさらで、完全に売却の足を引っ張るのではないでしょうか。
国土交通省が発表した「平成20年度マンション管理総合調査結果」では、戸／月当たりの管理費は全体の平均で10,990円／戸・月です。20戸以下のマンションでは13,714円／戸・月で割高で、501戸以上のマンションの場合は7,093円／戸・月で割安となっています。
このままだと、ここは売却価格が下がる、先になればなるほど厳しくなると感じます。

[133: マンション住民さん]

世の中の流れを考えると、カーシェアは有った方が良いと思います。でも、よくよく考えてみると、今掛かっている費用はバカバカしくなる金額ですよ。
3台で年間約300万円。一台当たり平均で年間約100万円。
仮に自動車の耐用年数を10年とすると、この10年間の内にカーシェアに支払う金額は一台当たり約1000万円。
実際に高いのは、あまり使われていないプリウスでしょうけど。
軽自動車であれば、実際に購入して色々なメンテをしたとしても、ガソリン代を除くと10年間で300万円くらいでしょう。
このマンションはいろいろと見直すべきところが多いです。
131さんのお言葉をお借りすると、当初デベロッパーからお仕着せに与えられた各種のサービスをそのままにしておくと、とんでもない無駄な出費を強いられる事が良くわかります。

[134: 匿名さん]

皆さんが書かれていますようにまじめに管理検討をしないと、無駄なお金の垂れ流しになっちゃいますね。
住民から搾り取れるだけ搾り取れって感じですね。

[135: 元管理会社社員]

管理会社にとっちゃあずっと最初に設定した金額のままにしておいてくれるのが一番うれしいわけよ。
しっかりとした考えを持った住民が多いマンションほど簡単に儲けさせてくれないのよ。
管理会社にとって都合のいいマンションになるのだけは止めたほうがいいよ。

[136: 入居済みさん]

「資産価値」と「安かろう、悪かろう」この二つの言葉は、あまり知識のない住民に対しては非常に都合がいい言葉だね！
少なくとも理事は、これらの言葉を正しく理解しないと、いいようにやられちゃうよ。

[137: マンション住民さん]

何か、管理会社にとって都合のいいマンションに一直線という感じですね。
管理会社に利益を沢山あげたい理由があるのですか？

[138: 匿名さん]

このマンションは住民の生活に何も配慮していないと酷評していた専門家がいたのを覚えているかな？
いまだにそんな事もわからないのかな？
どうすればいいのかもわからないのだろうけど。

[139: 匿名さん]

総会終わりましたね。規約や設備など少しずつ改善できるところは改善していってて、より良いマンションになってきた感じで総会参加して良かったです。

No.137さんへ
管理費等も住民の過半数が高いと感じたら改善されるのではないでしょうか。現状は問題にしている住民は残念ながら少なく、逆にコンシェルジュも現状が良いと思っている方が多かっただけのように思います。故意に「管理会社に利益を沢山あげたい」と思う住民はいないのではないでしょうか。

[140: 住民さんＡ]

139さん
15000円の管理費を２割削減したとしたら12000円ですが、ミクロで見ると3000円の違いでありさほど大きな違いではないと思います。
一方で、ここのように管理費の見直しに手を付けていないところでは、市場の実績で平均3割、少ないところで2割、多いところでは5割の費用の削減が出来ています。もちろん、管理内容は従来どおり変更しないでです。
ここの場合は年間で5000万円以上の管理を支払っていますので、仮に下限の2割の削減でも約1000万を削減できます。
これを10年間貯めていくと1億円になり、1億あれば、例えばこのマンションではほとんど考慮されていない省エネや災害対応の設備などを導入することも可能だと思います。
ここの場合はサービス内容から考えると市場の平均的な管理費ですので、今の管理内容を変えない場合は2割から3割程度の削減になると思います。それでも年間で1000万円から1500万円の削減になりますので、すごく効果は大きいと思います。
仮にコンシェルジュを無くしたとしても500万円弱の削減にしかなりませんので、管理費全体を見直ししたほうが効果がはるかに大きいということです。
単独で伊藤忠さんに安くしてくれとお願いしても、それは土台不可能な話しです。他社との競合なしに2割下げましょうというような会社は世界中何処を探しても有りません。
あとは管理組合が行動を起こすかどうか次第です。
しかも最近はそれを支援する仕組みがいろいろと出来ています。

[141: 入居済みさん]

やれば確実に削減できるものをやらないということは管理会社への利益提供に等しい。
管理会社におんぶにだっこでは無い自立した管理組合であれば行動を起こせるはず。

[142: 匿名さん]

住民の方が139さんのような見方なのは仕方ないけど、理事会が同じ視野でしか考えていないのではダメだよね。
まずは住民の御用聞きからということだろうけど、いつまでもそれじゃあね・・・・・

[143: マンション住民さん]

ここの近くにあるクレストグランディオ武蔵野では、管理費を３６．４％も削減したみたいです。（あるホームページに載っていました）
同じくらいの価格帯のマンションなのに、こことは意識レベルがぜんぜん違うみたい。

[144: 住民さんＥ]

143さん
クレストの理事会はすばらしいですね。
どこかの理事会とは活動のスケールが違いますね。
クレストの人にお願いして理事会の運営を手伝ってもらえばいいかも！？
少しは見習って欲しいですね。

[145: マンション住民さん]

能力がある人は他の良い見本を見習って自分のものにすることが出来る。
能力が無い人は自分の殻にこもって、いつまでたっても進歩が無い。

[146: 匿名さん]

145さんの書かれたとおりです。
やる気（志ある）者は他人の行動から何かを感じ取ることが出来ます。
やる気がない、またはやる気があっても判断力にかける者は他人の行動から何も感じとることが出来ません。
むしろ自分たちへの批判と感じてしまい、より一層自分の殻に篭ってしまう傾向があります。

[147: マンション住民さん]

クレストグランディオ武蔵野の対応について調べてみました。
有能な理事長がいらしゃったみたいです。この理事長のインタビューを見つけることが出来ました。
この方は自ら立候補して２年目の副理事長を勤められて、３年目も立候補して理事長を勤められた様です。
有能なリーダーがいて、積極的に行動を起こされるから、確実に成果も出せるのですね。
有能な方に共通する特徴ですが、能力ある人の力をうまく利用されています。
コンサルを有効活用されたようです。

何はさておき、行動を起こさない限り何も始まりません。

[148: 住民さんＡ]

ここの理事会も一生懸命はやっているけど、いかんせん視野が狭くて足元しか見えていない。
クレストグランディオ武蔵野の理事長の様なリーダーが現れればいいのだが。

[149: マンション住民さん]

目的意識を持って立候補するような方に理事長をやってもらいたいものです。
目的意識をもっているのと、輪番で回ってきたからやっている人では雲泥の差があります。
明確な目的意識を持っていない人は、良くても住民のご機嫌取りや目の前の問題の対応くらいしか出来ません。
このような人は「まだ入居してからＸ年だから」とか「ＸＸの考えの人もいるのだから」の考えを持つことが多く、本質的な問題点への対応はほとんど望めません。

[150: 住民でない人さん]

目的意識をしっかりと持った人のやり方は、“あるべきやり方を検討した上で住民にアンケートなどの形で意向の確認を行います”
目的意識をしっかりと持っていない人のやり方は、“現状について住民にアンケートなどの形で意向の確認をした後で検討を行おうとします”
これは能力が有る人と無い人についても同様です。このような違いが出るのは、目的意識をしっかりと持っている（能力がある）人は、将来的なリスクを自ら判断することが出来るからです。
さて、こちらのマンションのやり方はどちらですか？

149さんではないですが、目的意識をしっかりと持っていない（能力が無い）人はほぼ例外なく「まだ入居してからＸ年しか経っていないのだから」とか「ＸＸＸＸの考えの人もいるのだから」ということを言われます。
これはある意味どこのマンションにおいても共通の当たり前のことなので、このような考え方をする人は結果として何も出来ないケースが多いです。
一度チェックしてみる事をお勧めします。
チェックの方法としては、過去の議事録を確認するのが手っ取り早いと思います。もっとも、そのような事が議事録に必ず書かれている保障はありませんので、あしからず。

最初に設定されている管理費は、ほぼ100%間違いなく割高で住民にとっては不利なものですので、他のマンションの良いところは見習ったほうが良いと思います。管理内容までを見直すかどうかは、それぞれのマンションの考え方があると思います。