パークタワー山王 その２

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/297962/

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1001/

＜全体概要＞
所在地：大田区山王3-121-2他
交通：京浜東北線大森駅から徒歩8分
総戸数：187戸
間取り：1LDK～4LDK、37.38～81.23平米
入居：2015年3月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル、日本土地建物、日本土地建物販売
設計・施工：竹中工務店
管理会社：三井不動産住宅サービス

[101: 匿名さん]

駅まで徒歩8分なら歩いた方が早いでしょう。バスよりも。
しかし3LDKで7000万台って、この金額ならもっと都心で良いマンションが買えますね。
大森は友達がいたので知っていますが、こんなに高い立地とは思えない。
これって、ブランド力ですかね。

[102: 匿名さん]

確かにここ10年程でだいぶ値上がりしてますよね。大森。
住みやすいのかな・と思っていましたが実際のところはどうなんでしょうね。

[103: 物件比較中さん]

都心だと80平米7000万円では買えないんじゃない？？

[104: 匿名さん]

もうすくですか？

[105: ビギナーさん]

このマンションのホームページを見てのことなんですが、山王八景の「天空の景」のところですが、
こんなに気持ちの良い感じの場所があるんですね。まあ、一番高いところなんでしょうけど。
CGギャラリーとありますが、良く雰囲気が出ていますよね。

[106: 匿名]

大森山王に約8年住んでいます。交通の便は都心から近く、羽田や横浜にも、近くてとても便利です。周辺には本門寺や品川区民公園や大田区の平和の森公園など緑の多いエリアも多く、気に入っています。普段使いの買い物なら、ダインシン百貨店に加え、駅のアトレ、大森海岸側のイトーヨーカドー等、全く問題ありません。しいて物足りない点を言えば、隣の大井町の方が、東急線やりんかい線も通っていてアクセスが良いことや、ヤマダ電機やアトレの規模が大きく、買い物により困らないこと、おしゃれな店が少ないことくらいでしょうか。

[107: 契約済みさん]

契約者専用スレ作りました。よろしくお願いします。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444825/

[108: 匿名さん]

大井町には山王のような高級住宅街がないから微妙。利便性だけなら武蔵小杉とかでもいいわけだし。

[109: 周辺住民さん]

ここの住人の駅までの足はバス？
歩き？

[110: 契約済みさん]

徒歩です。バス乗る距離でないです。

[111: 匿名さん]

＞106

平和の森あたりも近所みたいに書いてますね（笑）だからイトーヨーカドーなんかもすぐお隣のような感覚？
だったら大井町駅も当然近所でしょう？うらやむ必要は全くないんじゃないかな。
近くに何でも揃ってるパークタワー山王。お買い得ですね（笑）

[112: 周辺住民さん]

>>111
ここからは、駅の東側へ簡単に出られますし、
駅の東側は平らです。
大森駅やイトーヨーカ堂、平和の森公園までも、
自転車使えば超近いですよ。
東側に簡単に出られると行動範囲が広がり、とても便利です。
大井町へは駅から電車か、池上通りのバス停から大井町駅行きのバスですね。

[113: 物件比較中さん]

野村の蒲田とここだったらどっちが良いマンションですかね？

[114: 元山王住人]

＞＞113

蒲田と比較されるようになっては、、、。
世も末ですが。

大田区も区役所が大森から蒲田に移転してからおかしくなったのかな。
（旧大森区と旧蒲田区の戦いの結果ですから致し方なしか）

そのあたりにいや気がさして2年前に港区に転居しました。
大田区とのあまりの格差に仰天しています。（高い区民税を払っていたのがばかばかしい）

同じ23区でも区の財政状況は天と地です。これが住民サービスに直接反映します。
よく調べて住むところを決める必要がありますよ。

[115: 以前の検討者]

港区・港南物件を以前に検討したが、港区は固定資産税がバカ高だった。あんだけ高ければ、住民サービスも良いのでは・・・

JR 対 京急
アーケドはあるけど遠い８分 対 駅直結１分
山王だけど外れの３丁目 対 蒲田４丁目

あとは、蒲田の坪単価しだい。
ほぼ同じなら、間違いなく蒲田！！
蒲田がかなり高いと悩むけど、ここあと一邸で、選択の余地なさすぎ。
ここが値引いてくれると、また悩むが、まだ値引かんだろうな。

[116: 物件比較中さん]

ダストステーション横の部屋って、虫出やすいですか？あと、臭いどうなんだろう。

[117: 元山王住人]

>>115

固定資産税は物件の評価額次第ですので大田区だろうが港区だろうが割高も割安もありません。（同じ都税事務所です）
少なくとも私の場合山王の81㎡と白金台の80㎡で1割も違いません。（しかも山王は築30年RC、白金台は築13年RCです）
（あと港南と比較されるのも論外ですが。あそこなら蒲田との比較も成り立ちます）

住民税の税率は23区同じですから、どんなにサービスレベルが違おうとも払う税金は同じです。

大田区に嫌気がさしたのは、ある助成金の件で区役所に行ったとき、”行政は一般住民のためではなく中小事業者のためにある”というような発言を窓口担当がしたことに依るものです。本音かもしれませんし、”田園調布から糀谷まで”の大田区の行政の難しさはよくわかりますが、自分としてはそんな割の悪いところに住み続ける気にはなりませんでした。

山王自体は比較的住みやすいところですが、そういう問題もかかえている自治体だということをよくわかって選択された方が後悔せずに済みますよ。

[118: 匿名さん]

物件サイトに東京都マンション環境性能表示の表が公開されていますが、
建物の断熱性、設備の省エネ性、みどりについては★3つの満点評価となっています。
しかしそれ以外の項目、太陽光発電・太陽熱は★0、建物の長寿命化は★1つと
厳しい評価が下されているようです。
特に長寿命化については大変気になる結果ですが、皆さんはどのように考えられますか？

[119: 匿名さん]

>ここあと一邸で、選択の余地なさすぎ。
>ここが値引いてくれると、また悩むが、まだ値引かんだろうな。

うむ

[120: 匿名さん]

キャンセル出れば選択肢は広がりますねー。

[121: 匿名さん]

ここまだ売ってたのですか？
あと一邸って残り方、三井ではよく見掛けますね。

[122: 匿名さん]

現在残ってる住戸ですが、皆さんは値引きが期待できる時期はいつ頃だと思われます？
じっくり待っていると完売してしまうように思えますし、買い時が難しいですよね。
あと、値引き額もどれくらいまで下げられるのか…売主側も許容可能な最低額は
明確にしているのでしょうが、交渉しだいですか？

[123: 匿名さん]

残り1戸ならお盆明けには完売しているんじゃないですか？
あ、でもモデルルームが20日まで夏季休業なのでもう少し先ですか・・・

>>118
建物の長寿命化の判断基準ですが、躯体の劣化対策及び維持管理・更新・
改修・用途変更の自由度によって評価されているようです。
★1つは残念ながら最低基準という事ですね。

[124: 不動産業者さん]

>>118

お近くですと、ザ・山王タワー様が残り１邸で長寿命化★２でございます。お急ぎ下さいませ。２つでもご不安のようでしたら、是非、蒲田をご検討くださいませ。長寿命化★３でございます。ただし、太陽光がここと同じ★０ですので、ご不満のようでしたら、オール★３のGLOBAL　FRONT　TOWER なんかはいかがでしょうか（笑）

[125: 匿名さん]

あと１戸は東向きの部屋なんですね。
線路の方を向いている形になると思いますがさすがに防音はきっちりしているみたいなので
音は大丈夫なのかなとは思っています。
夏場を思うと東向きはいいのでは？と思いますしね。
冬場はどうでしょう？寒いとかそういうのってあります？

[126: 検討中の奥さま]

安いと思ったら、線路向きなんですか。東向きは朝分厚いカーテンしっかり閉めとかないと、すごくまぶしくて早くから目が覚めちゃうよ。

[127: 購入検討中さん]

建物内のモデルルームが見られるそうですね。

[128: 匿名さん]

東向きとなると日当たりが心配ですね。
冬場は日が午後には当たらなくなってしまうので、寒さはあると思いますよ。
ですが、夏場は涼しくすごしやすいですね。
床暖房があれば、そこまで寒くなることはないと思います。

[129: 匿名さん]

皆さんのご意見を拝見すると、東向きはあまり利点がないように思えてきました。
80Aの場合、一般的な間取りと違いリビングだけが東向きの影響を受けるのではなく、全ての居室が朝からまぶしく、午後には日が陰ってしまう事になるので微妙ですよね。

[130: 購入経験者さん]

実際に見て確認したいですね。

[131: 匿名さん]

東側だけネガしたら不十分でしょう。
西向きは逆に、夏の西日を気にしませんとね。
冬は朝日が入らなくて朝から寒いでしょうし。

[132: 匿名さん]

万が一、ダイシンが無くなったら、
南側の広い土地に、もう一つタワマンが建ってしまうだろうか？

[133: 匿名さん]

平成２７年度中に施行予定の大田区による高さ制限条例によって、現在のダイシンのある場所には高い建物は建ちません。
建ったとしても、恐らく１２階建て程度でしょう。

[134: 匿名さん]

影響受けるのは、下半分だけですね。

[135: 匿名さん]

>>133
高さ制限って、渋谷区や新宿区などにも以前からあるけど
実際には次々と高いタワーが建ってますよ。

[136: 匿名さん]

ダイシンは大丈夫なはず。
一時危なかったけど、
このタワマンの土地や、久が原店の土地売って、立ち直ったと思う。。

[137: 匿名さん]

大田区の高さ制限条例については、プラウド山王のスレで盛り上がっていましたね。
ちなみに、ここも、既存不適格物件になってしまうのでしょうか？

[138: 匿名さん]

>>133
ダイシンにしてみれば、高さ制限の施行前に
高い建物を建てる計画を立てて
申請してしまう方がお得なのでは？

[139: 匿名さん]

>>138
あり得ない。
だってダイシン百貨店は全館建て替えたばっかりですよ。
まだ築2、3年です。
ただ、いざという時は隣で様子を伺う２匹のハイエナが動き出しそうですね。大手流通は目ざといです。
敷地を見ればタワマン2つは建てられるけど、建物は変わらないと思います。

[140: 来週内覧会]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[141: 購入経験者さん]

見てみないとわからないけど、意外に安いね。プラウドと比べてどうなんだろう。

[142: 匿名さん]

横長の80Aの間取りが面白いと感じました。3LDKでウォークインクローゼットもついているので、住んでみると収納量には満足しそう。

トイレの横の納戸は、トイレットペーパーや掃除道具を入れておくにもぴったりですね。

大森は値段も安いですよね。支払いもしやすそうです。

[143: 匿名さん]

ダストステーションがドアの隣にあるってどうなの？
虫とかドアの隙間から入って来ることはないのでしょうか。

[144: 匿名さん]

三井不動産レジテンシャル、日本土地建物グループ、竹中工務店は、評価されているんですね。

ダストステーションの管理がどうかで変わってきますよね。
管理が悪ければ、害虫がわきそうで怖い。
レイアウト的にリビングダイニングは、部屋の真ん中がいいけど。

[145: 匿名さん]

>>144
あと、ステーションのドアの開閉音がどうかですね。
うちのマンションのは開閉音がうるさいですよ。

[146: 周辺住民さん [男性 40代]]

あくまで噂ですが、ダイシンは売上不振でドンキホーテに買い取りされたと近隣では噂になっていますよ。
1階の生鮮食料品売り場はよく使っているので、そのままにしてほしいのですが、まいばすけっとやオオゼキ、東急ストアもありますし、あまり影響はないのかな？

[147: 入居済み住民さん]

ダイシンが深夜営業するだけでは？

[148: 匿名さん]

ドンキホーテがダイシン百貨店を買収して、MEGAドンキホーテにすると発表ありましたね。。

[149: 匿名さん]

残念ですね。。。
メガドンキになっても良い部分は残して欲しいですね。

ダイシンといえば庶民のデパート万歳みたいな感じでTVや経済誌にしばしば登場してたんで魚拓として。。。

日経BP「おばあちゃんを魅惑する店〜ダイシン百貨店（上）」内藤耕〜から
http://business.nikkeibp.co.jp/article/manage/20110302/218694/?P=1&...
＞ワゴンに無造作に積まれた婦人用ゴムズボンは、月に500着も売れる。最上階にある「ファミリーレストラン」は、さながら社員食堂のような雰囲気だ。セルフサービスで、人気メニューはスパゲティーナポリタン。それでも、常に満席に近い繁盛ぶりだ。

＞ だが、このダイシン百貨店は新社長の下でV字回復を遂げて、多い日には2万人を集客する。売上は約80億円。ついに建て直しができるまで、財務が改善した。

＞地元住民に合わせて等身大の店を作ったダイシン百貨店。しかし、その裏では 、「半径500メートルの100％顧客化」のために、考え抜かれた仕掛けやサービ スを作り上げていた。
次回は、ダイシン百貨店、「起死回生」の復活劇を支えた舞台裏に迫る。

[150: 匿名さん]

ドンキになるとガラが悪くなりそうで心配です。地元より外部の利用者が増えそうですし。

ダイシンだからな品もあったから良かったのに、どこにでもあるドンキだと面白くなきなるなぁ。