リヴァリエB棟ってどうですか？Part4

[匿名さん]

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番1（A棟）、1番8（B棟）（地番）
交通：京急大師線 「港町」駅 徒歩1分 （A棟）、徒歩2分（B棟）
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分 （A棟、B棟）
間取：1LDK～4LDK
面積：57.87平米～93.05平米
売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京本店
販売代理：京急不動産
販売代理：日本住宅流通　マンション販売営業部

過去スレ
Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/334273/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/343835/
Part3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/351933/

[801: 匿名さん]

上手いところは、売りたい数が確実に売れるようになるまで販売を先延ばしにして、売り出した全戸を即日完売とする。
その即日完売実績を宣伝して、次のサイクルに繋げる好循環を維持する。

だらだら売られると、買いたい部屋を買えるのはいいんだけど、ここで申し込まないと無くなっちゃう焦りが出ない。

[802: 物件比較中さん]

だらだら売ってるように見える程度でしか要望書レベルでも集まってないからね。
期間開けて2回供給価格表貰ったけど、要望ついて商談中のステータスから登録受付
跨いで2ヶ月そのままとかがゴロゴロあった。

要望入った所だけ切り出して売ってるはずなのに30戸前後必ずダブついてるの見ても、
野村みたいな売り方は土台不可能。
北の高層は目玉だけに売れてたけどね。

[803: 購入検討中さん]

A棟は問題ないと思いますが.B棟の販売ペースは明らかに遅いですよね。キャンペーン中の9月に相当数いかないと厳しいと思うし、C棟はさらに延期もあり得るのかな。

[804: 購入検討中さん]

大師線本数を増やせば、買いたいですが......。
京急さん大師線を増やすのでしょうか？

[805: 匿名さん]

やはり財閥並の販売力は、無理でしょうね。
財閥系は、売り切ることに長けてます。
良い物件なのにもったいない、いくらでもアピールポイントあるような気がしますよ。

[806: 匿名さん]

アピールポイントはポジ組が上げ尽くしました。
もう、新しいものは何もない。
Ｃ棟は厳しいことになりそうです。

[807: 匿名さん]

財閥系の凄さはマーケティング力プラス販売力だからね。
たとえば、今から野村が売ってもダメだろ。

[808: 匿名さん]

>806
あなたはネガ組ですか？
何のために来てます？

[809: 匿名さん]

A棟はもう値下げしてるでしょ。

というか、新築B棟選び放題の中で、普通の感覚を持ってる消費者が
間取りセレクトやらオプション選びを放棄して不特定多数が出入りした
竣工半年の棟内モデルルームをわざわざ価格のプレミアムがない状態で
買うとは思えない。

そうじゃないなら、業者やらデベの若手に売り付けて処分でもしてる、ってとこだろ。

[810: 契約済みさん]

野村の船橋は鉄塔と土壌汚染の欠点を補う価格設定を
したことが即日完売の背景と思います。従って単に
野村が参入しても難しいように思います。

[811: 匿名さん]

>810
ここもソープ街と競馬場を補う価格設定をすればよかったね。

[812: 匿名さん]

今の価格でもお得感があるかと思います。9月は一気に販売できるチャンスだったんじゃなかったかなぁ。

[813: 匿名さん]

>812

そうなんだよ。補正はされているだよ。
だからデベの差は大きいよ。

駅のポテンシャルから商圏を考えニーズを調査し企画する。
それらマーケティング力が京急、ダイワハウチュとの野村とは雲泥の差。

[814: 匿名さん]

Ａ棟はなんだかんだで、年末に一桁か完売でしょう。一番駅から近いし、やはり旗艦棟だからね。
Ｂ・Ｃ棟は、増税もあるから早め早めに仕込まないと鶴見あたりの某タワーみたいに。。
完売実績は欲しいね、説得力が違う。

[816: 匿名さん]

東電潰れて原発路線が消えたら、オール電化は…
折角再稼働申請までこぎつけたんだからリヴァ民総出で東電にエールを送らないと。

>810
確かに、条件的にはプラウド船橋と似てる。
支線１駅、都心まで計３０分程度、１５００戸規模、大林組施工。

が、決定的に価格と仕様ではあっちのほうが上だった。
床暖房、食洗機やらが標準仕様から落とされているから、見劣りする。

その分、DFSだの高層だの多摩川ビューだのプラス要素もあるにはあるのだが
この辺りの要素は、3000～4000万台を狙って生活支出とにらめっこする人たち
からすると優先順位は低い。
それよりは、近場にイオンがあるとか、２４時間スーパーがあるとかのほうが重要だろう。

ただ、やっぱり野村のほうが売り上手だし、効率的なんだろうな。
短期間で割安でも連続完売させてさっさとケツまくってしまうやり方のほうが、だらだら
売ってＭＲと営業コストかけ続けるよりインパクトも大きい。

[817: 匿名さん]

東電も新船橋も興味ない

[818: 匿名さん]

ロケーションが全然違う物件と比較してもしょうがないだろ。

>８０８
ここは客観的意見を表明するとネガ認定されるんかい？

[819: 匿名さん]

船橋はプラウドっていうより、仕様はオハナって感じ。
さすがの野村も1500戸の大規模物件にオハナの冠は付けられなかっただろうよ。

その辺のしたたかさはさすが野村だが、京急にはこういった戦略を立てられないのが現状。
ガツガツしてないのはいいのだが、端から見ると心配になるわな。

[820: 匿名さん]

京急らしさがいいね。
長い販売だからいろんな意味で焦るとよくない。
じっくりでいいのではないでしょうか

[821: 匿名さん]

A棟は棟内モデルルームとしてB棟販促のため積極的に売ろうとしてないのかもしれませんが、やはりまずはA棟が完売して欲しいです。

[822: 匿名]

819
プラウド船橋色々見てみると、オハナではなくプラウドの中でも最先端の仕様ですよ。
スマート化による最新の電力コントロールやエネルギーの見える化、スマホで外出先からエアコン操作、大量な自動車EV装置などオハナではない仕様です。
また、二重床もオハナでは少なく、オハナは長谷工施工です。

床暖房や食洗機、風呂の詮など考えると明かにこっちが仕様落ちます。
駐車場もプラウド船橋は高速シャッターだし、床もシートではなく突板でした。
突板はオハナではありえませんし、マンション全般的にコスト増でなかなか見られません。

[823: 匿名さん]

>822
819です。
仕様の点ですが、ここと比べて言っているわけではないですよ。
書き方が悪かったですが、船橋に1500戸となると団地感が否めない。
それをブランド力でカバーできているが野村…、と言いたかったのです。

ここは川崎でトリプルタワーなのに団地と揶揄されるくらいですから、京急はもっとしっかりしろと言いたいわけですｗ

[824: 購入検討中さん]

リヴァリエとプラウド船橋は似た要素が多い為、比較検証することでどうすればリヴァリエが人気となり売れるかがみえてきます。プラウド船橋はリヴァリエ同様デメリットがありましたが、一つ一つのデメリットをを潰しメリットを増やすことにより歴史的な人気マンションになったことが分かります。そこで、色々と検証してみたいと思います。

【共通点】
・東京駅からの距離・時間を考えると川崎駅と船橋駅は似たような立地にあり共に県内有数のターミナル駅です。
　共に海に近く沿岸部が工業地帯として発展していることも似ています。駅力については川崎駅に軍杯が上がります。
・共に支線駅で電車で２分、降りて１分の好立地にそれぞれマンションあります。
・共に工業地帯です。

【プラウド船橋が優れた点とリヴァリエに求められる改善点】
・価格面においての坪単価はリヴァリエ180万円、プラウド船橋150万円（1.2.3.5街区）。共に割安な価格設定として　いますが、プラウド船橋が１割以上割安な様に感じます。最終4街区では1割以上価格UPしたにも関わらず全戸即日完　売しでかなりの高倍率となっています。
　⇒割安なリヴァリエですが、もう一段の価格ダウンが求められます。5～10％程の価格ダウンが必要です。
・プラウド船橋は専門店158店舗を有するイオンモールや24時間スーパーを核とするイオンタウンが隣接しています。
　プラウドは千葉県の稲毛などでスーパーを同時に作る一体開発により人気となっています。日々の買い物は子育て世　代の主婦には重労働であり、かなり大きなポイントとなります。
　⇒タワー２棟とスーパー併設の複合施設のプロジェクトであれば人気が出たはずです。プラウド船橋と同様なイオン　モール程の規模でなくとも、スーパーを併設するだけでかなり生活利便性は向上し大きなポイントとなります。
　今となっては計画変更厳しいと思いますが、モデルルーム跡地にスーパーを誘致することや、競馬場にできる商業施　設をリヴァリエと地下道でつなぐなどやれることはまだあります。　
・プランニングにおいてはプラウド船橋は抜かりが無いことが良くわかります。競馬場や堀之内、工場地帯というデメ　リットを持つリヴァリエに対し、鉄塔や葬儀場が近く土壌汚染があり、小学校も遠いプラウド船橋。リヴァリエは環　境面を克服する為の改善点が足りない様に感じます。プラウド船橋は敷地内の鉄塔を無くし電線の地中化、土壌汚染　の改良は当たり前ですが、住民専用バスを野村不動産全額負担で運行し小学校が遠いことに対応。
　1500戸を売り抜くために、床暖房や食洗機・引戸の多用や突板フローリングの採用、浴室ダウンライトの標準装備な　ど住戸内の設備・仕様面を高めています。
　⇒スーパー併設し設備・仕様を高めることが必要です。床暖房と食洗機の標準装備位は簡単にできるはずです。
　オプションで頼めば50万、60万する床暖房も全戸数の標準にすればスケールメリットにより10万円とかのコストで　できるのではないでしょうか。1500戸を利用したスケールメリットの取り組みが足りない様に感じます。
・維持管理費の高さに対する改善点において、プラウド船橋は多数の共用施設や共用棟、セコムのタウンセキュリテ　
　ィ、ライトアップ、植栽費など管理費UPの要素が多数ありますが、管理費をダウンする為の取り組みが多数施されて　います。敷地の一部を船橋市に提供し船橋市の公園（3箇所）。国土交通省の省CO２先導事業に認定され補助を受け　る。最新のエネルギーマネジメントシステムによる共用・住戸内による省エネ化。住民同士のコミュニティ強化や省　エネ意識の向上取り組み。
　⇒リヴァリエは、タワーマンションであることやタワー立体駐車場が管理面で大きなコストUPとなっています。
　管理費ダウンの取り組みとしてオール電化が挙げられますが、これは販売面においては現時点では逆効果となってお　り、他の改善策が求められます。また、B、C棟では計画変更もできたであろうに改善を試みなかったことも行動力・　改善力の欠如を感じます。管理費が高いことを表面上補う為に修繕積立金を安く設定してしまっていることも不信感　を増大させ効果はあまりないものと感じます。管理費ダウンの抜本的な改善が求められます。
　

[825: 匿名さん]

本当に検討者がレスしているのでしょうか？

必死すぎて怖いです。

[826: 匿名さん]

>825
いや、マンション購入を真剣に検討するとこのくらいの
知識は付きますよ。
ただ、このスレに書き込む事かは別問題ですが。

[827: 匿名さん]

824読むとリヴァリエが船橋に勝てる要因は何もなさそう…
だからA棟すらまだ完売できないのかな。
残り2棟もあるのにこの状況はまずそうですね。

[828: 匿名さん]

>824 に加えて、ここは駐車場がタワーパーキングであることも管理費を押し上げてる。
そしてタワーパーキングはDFS制震の要になってしまっていることもマイナス。
その割に500戸近いのにエレベータは低速が4基のみ。これじゃ混雑時間帯は待つこと必至。
管理費高いのにこれはない。

床暖房については、オール電化ではガス温水式の床暖は選べないし、バルコニースペースの問題から
そもそも新規ヒートポンプの据え付け余地がない。
（ワイドスパンの部屋ならなんとかなるが、どの道組合の規約があるだろう）
蓄熱式という選択肢はあるにはあるが、アレはアレで高額。
結果、標準仕様から落とされたわけだ。
床暖食洗機だけで事実上１００万近くかかるわけで、よくよく検討してみると
地価、周辺嫌悪施設を加味すると物件価格は別段割安ではないんだよね。

[829: 匿名さん]

売り上げペースはA棟と変わらんし、竣工時には9割超えてるよ。
C棟もまたしかり。
今どき即完売なんて限られた物件のみ。
ブランド力で飛び抜けているプラウドと比較するのは酷すぎる。

[830: 匿名さん]

確かにプラウド船橋は色々工夫されており、人気が出た。
毎週のように入る新聞広告、駅構内のパンフレット配布、駅前でのイベント集客、プラウド船橋がデザインされたバスの運行、人気をもとに人気を増幅させていくたくみな販売戦術で成功した。

しかしながら、リヴァリエがプラウド船橋に勝るところもある。
例えば以下の点。

・隣駅の駅力（川崎駅の方が船橋駅よりも便利）
・電車交通の利便性（都心への近さ）
・道路交通の利便性（船橋の道路は酷い）
・内廊下、屋内駐輪場、エントランス、コンシェルジュなどのグレード感
・DFS制振構造（プラウド船橋は耐震構造）
・床スラブ厚（プラウド船橋のボイドスラブは250mm、リヴァリエは330-340mm）
・眺望、開放感（プラウド船橋は周りの建物の高さが同じなため、多くの住戸が階数によらずお見合いまたは壁向き）
・24時間の各階ゴミ出し可

私は総合的に見て、リヴァリエのほうが魅力的だと感じた。

[831: 匿名さん]

プラウド船橋でフローリングが突板なのは戸田建設が施工した一・二街区のみで、大林組が施工した床はリヴァリエと同じシリーズのもの。
戸田建設はリヴァリエと同時期の引き渡しであるにもかかわらず、施工が３〜４か月遅れての突貫工事となった。
流石に大林組はしっかりしている。

[832: 匿名さん]

プラウドと比べることがナンセンス
キラーズウェイ

[833: 匿名さん]

大林組はしっかりしています。

[834: 匿名]

830
おっしゃる通りです。ですが、ですからこそ改善が必要な点が沢山あります。
駅力、電車交通、道路については川崎がやや上ですが、それは周辺相場の坪単価にでています。その坪単価をベースに価格が割安なのか割高なのかが重要であり、また、プラスアルファで周辺相場の坪単価を押し上げる開発がされているかも重要です。1500戸を早期に完売させるにはそこが一番重要なんです。
また、船橋と川崎を直接比べても意味がありません。検討者はかぶらないのだから。
また、エントランスのグレード感は確かにリヴァリエは素晴らしいですが、各階ごみだしや内廊下はアドバンテージになっていないのではないでしょうか？理由は、内廊下は質感の高さがある反面、廊下側に窓がなく通風が悪くなります。
各階ごみだしはごみ運びの作業員を雇うしコンシェルジュも同様で管理費が上がります。お金をかけて良くなるのは当たり前です。相反する課題を克服してこそマンション価値は上がります。
例えば、各階ごみだしできるのに、各階ごみだしにかかる費用は発生せず管理費が上がらないなどです。

[835: 匿名さん]

内廊下は体験してみると外廊下とは結構違います。
確かに内廊下だと玄関側に窓はなく、玄関ドア開放も禁止されているので、通風量は減ります。
しかし、廊下側の人通りや会話、ハイヒールのコツコツ音などを感じない静かさやプライバシー感があります。
どちらが良いと思うかはいろいろな考え方があると思いますが、内廊下を経験すると内廊下が良いと思う人が多いのではないかと思います。

[836: 匿名さん]

>売り上げペースはA棟と変わらんし、竣工時には9割超えてるよ。
C棟もまたしかり。

根拠はあるの？
まあ、「と思います」なら、それでもいいけど。

[837: 匿名さん]

オリンピックに伴い、京急蒲田に東急と京急をつなぐ蒲蒲線できたら熱いですね。
まだ検討段階ですが

[838: 匿名さん]

ここの住人か契約者か営業かしらないけど、妄想がすごいね。
大師線が羽田行ったり東急と繋がったり。

エントランスのグレードとか、他のタワーマンション見たこと無いんでしょうか。
別段優れているとも思えませんが。
むしろカフェギャラリーとか無意味な川崎市都市計画付随施設にヘンテコな
スペース取られている分ムダが多いですよここ。おまけにその管理費やらも
住民負担ですし。

[839: 匿名さん]

>838
ここのネガかよその営業かしらないけど、いろんな意味で残念な人だね。

[840: 匿名さん]

ここの内廊下狭すぎ

[841: 匿名さん]

エントランスのグレードについては、プラウド船橋との比較の中で出てきた言葉であり、他のタワーマンションとの比較ではないからね。

内廊下の幅については、すれ違うことがあまりないから気にならない。
どちらかというと、外廊下のほうが狭いところが多いのでは。

[842: 匿名さん]

残念なのはここの仕様でしょｗ
狭い→すれ違わない！　とか、大師線が東急と繋がるかも！？　とか
ファンタジーする前に、愚の骨頂なオール電化とか、
床暖さえないショボさを直視したら？

[843: 匿名さん]

ＪＲ川崎駅に改良工事の案内が貼ってありました。
市の行政サービスもできるみたいです。

京急川崎駅が2015年度でＪＲ川崎駅が2017年度の開業予定でまた便利になりそうです。

[844: 匿名さん]

>842
大師線が東急に繋がるなんて誰も書いてないことをなぜ２回も否定する。
内廊下は特に狭いわけではない。
オール電化は愚の骨頂ではない。
床暖が欲しけりゃ他をあたれば？
悪口書くために来るなんて虚しい人だね。

[845: 匿名さん]

バルコニーの戸境界のペラボはどうにかしてほしい

[846: 匿名さん]

北角のめぼしいところが無くなっているとすれば、東とか西まで移って角を狙うか
それともＣ棟まで待つべきか迷う。南角もいいのかなぁ。
角に固執することもないかぁ
。

[847: 匿名さん]

既に買っちゃった人か、営業かしらないけどオール電化擁護お疲れ様。
そもそもオール電化のコストパフォーマンスが優れてれば、深夜料金体系
なんか使わなくてもいいはずだけど、そういうプランが成り立たない理由を
ちょっと考えれば原発無しじゃ維持不能な仕組みだとわかる。

あ、でも東電が原発再稼働申請だしたんだっけ。おめでとう！

[848: 匿名さん]

リヴァリエのウイークポイントは管理維持費だったよね。
もうそこは攻めないの？
電気代なんて大したことないのに。
ネガ組も種切れなの？

[849: 匿名さん]

>847
いつもわかりやすい改行くん乙

[850: 匿名さん]

品川Vタワーの火事見たら、オール電化の方が魅力的だわ。
ガス併用との差額なんて大したことないし、安全を金で買えるなら安いものだよ。