リヴァリエB棟ってどうですか？Part4

[匿名さん]

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番1（A棟）、1番8（B棟）（地番）
交通：京急大師線 「港町」駅 徒歩1分 （A棟）、徒歩2分（B棟）
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分 （A棟、B棟）
間取：1LDK～4LDK
面積：57.87平米～93.05平米
売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京本店
販売代理：京急不動産
販売代理：日本住宅流通　マンション販売営業部

過去スレ
Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/334273/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/343835/
Part3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/351933/

[541: 物件比較中さん]

間取りによって違いますが、
私の場合は平均2万5千程度なのかな？

まぁ周りのタワマンと比べて共用施設等考えたら妥当かなと思ってます。

管理費もサービス考えたらまぁこんなもんかなって程度ですかね。

[542: 匿名さん]

DFSはメンテフリーなので確認程度しかしないはず。
大部分は大林組でなくともできると思う。

[543: 匿名さん]

いや、だからそのメンテフリーが何を指すかとの疑問が生じるわけです。

５３７さんはこう書かれてますね。
「メンテフリーといいながら、例えば小杉とかの高級タワマンで使われている境界梁ダンパー
なんかは軟性の鋼材をダンパー部分に使ってるから、頻繁に揺れを受けて作動していると
ダメージを貯めこんでいくから結局交換しなきゃいけないとか、そういうのとどれだけ
違うのか」

メンテフリーだったが、金属疲労であるときポッキリじゃ困るでしょう。

[544: 匿名さん]

DFSはメンテフリーだから基本的にはオイルダンパーのオイル漏れがないか等の定期点検だけで良いって、構造説明会で聞かなかった？

車に例えるなら、従来の制震装置はバンパーのようなもので、DFSはサスペンションのようなものかと。

[545: 匿名さん]

特注の専用部品を使うと高くなるが、DFSのオイルダンパーは免震建物などに付けるオイルダンパーと同じ一般的なものだということもポイント。

[546: 匿名さん]

そりゃあ、安い！
一般的なものなら価格が抑えられる

[547: 匿名さん]

今週は8戸売れましたね。

[548: 匿名さん]

そんなに売れたの？いまのところ全部で何戸売れたんですか？
まだ北角はあるのかな？？

[549: ビギナーさん]

１週間で８戸も売れるわけないと思うが。　
角部屋は北かどうかは知らんがいっぱい残っているはず。

[550: 購入検討中さん]

ＡとＢ棟合わせてだね。

[551: 匿名さん]

ＤＦＳがオイルダンパーを使ってるのは皆、知っていると思います。

ただ、よくわからないところがあります。
車で例えるなら、ＤＦＳは２４時間走行中みたいなもの
（地震がなくても２４時間、揺れ続け）
メンテフリーでもサスペンションはどのくらいで交換が必要なまで痛むのか、
シャシー部分にかかる負荷はどうみてるのか

そういった情報がないのよ。

[552: 匿名さん]

そうですね。

具体的な仕様などの細かい部分では不明な点が多いですよね。
こればっかりは営業でも分からないですね。

構造説明会で聞くのが一番ですかね。

[553: 匿名さん]

1期1次:123戸 2次:12戸 3次:9戸　合計:144戸

契約数： 114戸
販売済残：30戸

だから、8戸売れたんじゃなくて、むしろ前回より
契約数、減ってないか？
単にB棟1次3期の表示がきえてるだけで、、、

[554: 匿名さん]

いんや契約数は増えてるね。

前回は先着29で3次が9戸　契約数が106で、
今回は3次分が先着に入って38なんだけど、
現在先着が30になってるから8戸契約されたね先週。
A棟は1戸減ってた。

この計算でずっとA棟の数字あってたっぽいから確かだよ。

そしてA棟のこの時期は週に10戸以上とか売れてたからB棟はペースまったりだね。
ってかA棟は販売開始して1年後とかでも15戸以上売れてた週とかあったしね。

[555: 匿名さん]

前回の29に1期3次分の9件コミなのか
ありがとう。

[556: 匿名さん]

>251
建物が２つオイルダンパーで繋がっているだけですから、２４時間揺れ続けることはありません。

誰も感知できない微小な揺れを揺れていると表現するのであれば、DFSに限らずすべての建物が揺れていることになってしまいます。

[557: 匿名さん]

なんか、前スレの販売数カウントとずれてないか？

[558: 匿名さん]

>556
耐震ならば強風時、建物全体で耐える。
DFSは柳に風で受け流し、揺れで抑える。

こういう説明だったのですが。

[559: 匿名さん]

難しい話は大林組の担当者に聞くのが一番。

[560: 匿名さん]

このペースだと、竣工時に三割以上売れ残りそうだな。どうすんだろ？

[561: 匿名さん]

>560
やはり、アレしかないのでは。

[562: 匿名さん]

やはり、アレを使うか…

[563: 匿名さん]

>560
A棟もそんなこと言われてたから大丈夫だろ

[564: 匿名さん]

まだ、C棟もあるからアレは早いだろ

[565: 匿名さん]

なんでこんなゆっくりペースなんだろ
人気ないのか？

[566: 匿名さん]

>565
A棟で450近くもう売ってるっぽいしね。
別の建物といえど立地は同じだから供給と需要のバランスとれてないよね。
A棟だけにすればA棟は即完売だったろうけど。

C棟は作らずに別の何かを作った方がいいんじゃねえのかね？

[567: 匿名さん]

でも全然売れてないってわけじゃないんだし気にしなくてもいいんじゃない？

A棟の時も同じ流れだったし。

[568: 匿名さん]

やはり、住戸区画の坪単価比べ、あくまで相対的ですが、
維持管理費が絶対的に高い事が影響しているのだと思います。

ですから、買えるかもと思って検討すると買えない事が解かって諦め、
本来なら買える層は、川崎市川崎区という立地にブランド力を感じないので
初めから視界に入らない。

言われているような環境面（ギャンブル施設は風俗街等）はそれほど気にすることはない事は、
現地を訪れれば簡単に解かりますが、
子供の教育環境、隣接する巨大工場等の懸念事項は残ります。

決して悪い物件ではないのに、購入者の層が限られるため、販売するのが難しい物件であるにもかかわらず、
デベロッパーに物件の特徴を踏まえたプロモーションの工夫が感じられません。

但し、デベにも早急に売り抜けるだけの動機が無いですし、繰り返しますが決して悪い物件ではないので
じっくりと売れていくと思います。

[569: 匿名さん]

先着順といいながら、要望書でだいぶコントロールしてるみたいだけど
最近はみんなどこも同じなのかな。
抽選にならないのはメリットなんだけど。

[570: 匿名さん]

>568
じっくり売れる、ってのがA棟に燦然と輝く
棟内モデルルームオープン(事実上の値下げ宣言)
でなければいいけど。

[571: 匿名さん]

棟内モデルルームオープン＝事実上の値下げ宣言

ってのは違うと思いますが。

物件によってはそのような場合もありあますが、
ここは計画として３棟あって、
B棟の販売促進にA棟の棟内モデルルームは明らかに寄与するので
設置しているだけでしょう。

棟内モデルルームを口実としての値引きは
物件の収支が確定し、予定利益が見込め、
早く販売要員（俗にいう営業）やモデルルームの撤収し
経費の流失を避けたい場合の手でしかありません。

バルク買いやアウトレットという表現が流行った
前回のマンション不況時には投げ売りに近い値引きがあった事は
事実ですが、今、それを期待するのは間違っていますし、
そればかりを待って煽っていると、
自分の人生設計を誤りますよ。

[572: 匿名さん]

投げ売りしたらB棟より先に一気に売れると思いますが、不信感が出て以上終了でしょうね。

[573: 匿名さん]

残り15戸だし、月1戸ペースでもB棟竣工前には完売。

[574: 匿名さん]

竣工1年経過したら、棟内モデルルームで値引無しとかあり得ねーだろ
表にはでないけど、10%〜15%は値引きにならざるを得ない
B棟C棟がある、ってのは売主側の理屈で消費者から見たらただの中古

[575: 匿名さん]

皆さん、何でＡ棟の話ばかりしてるの？
ここはＢ棟スレでしょ。

Ｂ棟は、ゆっくりペースで面白くないので、Ａ棟なの？

[576: 匿名さん]

この間MRで売り出し表を見せてもらったけどここって南向きが大して売れてないのな。
多摩川の眺望が売りなのは分かるけど、南東側とかも思いっきり抜けてるのに、ガラガラ。
なんか欠点でもあるのかね。
電車とか、競馬場が気に入らんとか、ヤマダ電機の看板見たくないとか？

営業は南側には日照塞ぐような高層建築は敷地面積的に無理とか言ってたから、そこは問題なさそうだし。

[577: 匿名さん]

なるほど。
北側方向が人気ですか。
普通は南東が一番高いし人気なのにね。
資産価値も普通は高いのでは？
多摩川の眺望で資産価値よくなるのか

[578: 購入検討中さん]

だけど北角の部屋はもう残りわずかでしょ。高層階は売れちゃったみたい。
こんどは南角でしょ。

[579: 購入検討中さん]

北角なら低層階のほうが多摩川ビューとして良いよ。

[580: 匿名さん]

北角はｃ棟まで待て

[581: 匿名さん]

今なら消費税安いからBがいいかな
北角が空いてれば検討の余地あり
中層で空いてるかな

[582: 匿名さん]

ないよ。

[583: 匿名さん]

角部屋よりも間取りとしては、北東が個人的には好みですね。

[584: 現役不動産屋です。]

A棟の住民です。

横浜、品川、東京、目黒、押上、新横浜に羽田空港と日々出勤先が変わる仕事で引越しを考えリヴァリエにしました。

実家が南武線の駅と言う事もあり私にとって川崎以上の立地はありません。そして喧騒からは離れたいが、離れても1、2駅、徒歩は3分以内が希望条件で探しました。購入に至るまでに7つのモデルルームを拝見しましたが当マンションに即決しました。
期間限定で京急不動産に就職できるのなら私、

めちゃくちゃ売る自信があります！
妻と同じ位愛しています^^;

今は自宅に帰るのが毎日楽しみで仕方ありません。
京急川崎から大師線に乗った時点で帰宅した感じが特にたまりません。

入居してまだ3週間とA棟住民としては若造ですが、不満は今のところありません。
時間が経てば感動も薄れていくでしょうが南東向きの部屋は夜景も綺麗でカーテンはいつも全開です。
仕様、設備は東京都心マンションと比べても引けを取りませんし、必要があればオプションで追加できます。

不満をあえて挙げるならエレベーター速度ですかねぇ…各階停車になると一階まで2分ほどかかる時があります。
まぁ駅まで13mらしいので引っ越す前に比べても問題ではないですが。。。

あとは、コンシェルジュの方と会う機会が…少ないです。もう少しフロントにいて欲しいですかね。

以上です。
参考になれば嬉しく思います。

[585: 匿名さん]

↑新手の営業？

[586: 匿名さん]

Ａ棟宅を実際に訪問しました。
ちょうど北東部屋でしたが、多摩川が正面に見えてものすごい迫力ある眺望でした。
以前下丸子のマンションも見たことがありますが、やはり多摩川河口を望む眺望はこちらのほうが断然すばらしいと感じました。
川崎駅が近いのでいろいろなお店にもすぐにいける環境は、湾岸の不便なタワマンよりよほどいい。
しかも羽田空港が近く、さらに高速の入り口もすぐ近く。

こんな立地はなかなかありません。ということでほぼ購入予定です。

[587: 匿名さん]

リビングの間取りにもよるけどここの北向き部屋とか、高層階だとソファに
腰掛けたりすると当然多摩川とか見えないから注意な。

角部屋ならダイレクトウィンドウがあるからいいけど。
意外と北の低層は、建物が新たに建つ可能性はゼロだし狙い目。

南側低層は特に南東側はすぐそこに墓があるくらいかな。デメリットは。
東、西角はやっぱ微妙と思いきや、確かに正面に別棟が見えるけど
実は南北両方向のビューがある、というのがポイント。

ここは向きに無駄が無い。けど、営業のアピールが下手。

あと、間取りがもったいないのがいくつかあるのがネック。
A棟売れ残り見たけど納得のヘボ間取りだった。80平米近いのにリビングが
手狭に感じるわ、用途に困りそうなタコ部屋があるわで、どうしてこうなった感が強い。
B棟は比較的クソ間取りはないか、あっても無償セレクトで中和できるが上で書かれてる
棟内モデルルーム化したあと値引き狙いをすると、当然残るのはそのクソ間取りの標準仕様
となる可能性が高い。

[588: 匿名さん]

南側がそれほど人気ないという現実は、
タワーマンションの特徴が一般ユーザにも
漸く分かるようになってきて
視界さえ開けていれば南側（日差し）に
こだわる必要がないという事実に
気付き始めたからだと思います。

[589: 匿名さん]

ただ単に
南側は高いから売りにくい
というだけじゃね？

[590: 匿名さん]

南だからって、そんなに高くないよ。
価格差そんなに開きないんじゃない？

[591: 匿名さん]

南は夜景が綺麗ですね。
夜景だけなら北よりも南がおすすめです。

[592: 匿名さん]

南側、昼間は日が入って明るいですね。
冬場は暖かいし洗濯物がよく乾きますね。
西側は西日少しきついかな
でも一番長く日差しが入り富士山見えますね。
世界遺産になって良かったです

[593: 匿名さん]

Ａ棟の北角は間取りがいまいちだったが、Ｂ棟になってオープンキッチンになったのは◎。
しかもＡ棟７９→Ｂ棟８５㎡で広くなった。
Ａ棟なら南角、Ｂ棟なら北角かな。低中層階ならまだ空いているようだし。

[594: 匿名さん]

低層階なら南西住戸の夏の西日はA棟が防いでくれるんじゃないか？

[595: 匿名さん]

Ａ棟の角部屋は確かに北は使いづらい間取りで不評だったので、
今回ずいぶんと改良したらしいよ。

[596: 匿名さん]

それより、穴場はを57平米かな、全ての部屋がきれいに窓に面してて、60平米やビューバスよりもはるかに使いやすい、廊下を小さくした分あまり狭さを感じない☆
修繕費の高さとか不満がある人は57にすれば元値も格安だから安心だよ。
人気ありそうだから、数少ないかもだけど。
子供一人か二人の3、4人暮らしを望む人にはもってこいの部屋だよ。

[597: 匿名さん]

57平米で3、4人暮らし・・・

安アパートに住み着く中近東の人なんかで、そんなのがいるそうですが。

[598: 匿名さん]

57平方mなど狭い部屋を増やしたのは失敗だと思うんだが。夫婦2人だけでも狭いでしょう。単身者がターゲットかもしれないけどこの環境はファミリー向けだと思うし、苦戦するんじゃないかな。

[599: 匿名]

57で夫婦2人で狭いって人はマンション買わないんじゃない。
4人で57だと間取りよっぽど良くないとキツイだろうけど。

[600: 匿名さん]

まあ、3人だね。57平米なら☆
なんか間取りみると、うまく使ってて、ﾋﾞｭｰﾊﾞｽよりも、家族向きな気がする。

[601: 匿名さん]

まだ北角残っているけど、高層はないようだ。
南にしようか思案中。
南のデメリットはありますか？

[602: 匿名さん]

南は暑いよ。
アウトフレーム工法ではないので、日はよく入るからね。冬はいいかな。

[603: 購入検討中さん]

南のデメリット
・日当たりが良すぎる
・大師線が走ってる（T3サッシュで-35dBだから問題なし）
・南西、南東に寺があり墓場がある（逆に考えればそこには建物は建たない）
・競馬場がうざい（あきらめろ。SCできたらもっとうざくなる）
・ヤマダ電機とブックオフの看板がダサイ。オートバックスが邪魔（あきらめろor高層買え）
・多摩川が見えない（当たり前）

他になにかあるかね、デメリット

[604: 匿名さん]

南ってそんなに暑いんですか？
北東のほうがよさそうですね。

[605: 匿名さん]

いや、夏が熱いんじゃない。俺が夏を熱くするのさ。
57平米はいいよね?
特に北西はもう残ってないんじゃない?

[606: 匿名さん]

ここのマンションは北の高層が最強だね。
多摩川の河口に正面で向いているので、高層でも海に向かって良く見える。遠くには羽田空港の飛行機も見えて、なかなか無い組み合わせの眺望。この眺望の部屋が無いならＣ棟まで待ったほうが良いかもね。

[607: 匿名さん]

低層の北側もいい眺望だよ
リヴァリエの名前のごとく川の美しさが感じられる
その先には緑だから大きな庭みたい。

[608: 匿名さん]

低層階はブルーシートが視野に入るのが残念ですね。

[609: 匿名さん]

でも高層階は高いからね。

[610: 匿名さん]

それでも北側は人気なんでしょ？

[611: 匿名さん]

人気だよ
しかしまだまだ間取りが選べる段階だからね。
Bにするなら早い方がいい

[612: 匿名さん]

北の角部屋はどの辺ありますか？？

[613: 匿名さん]

管理会社の説明会いってきた

C棟できるまでA棟のライブラリは使えないのが残念

[614: 匿名さん]

北角よりも南角のほうが夜景が綺麗ですよ。

[615: 匿名さん]

大師線地下化の話が少し気になったので市に問い合わせてみた。

どうも、今後20年で事業着手の是非を判断するとかそんな話だった。
用地買収は部分的に着手はしているが全く完了はしていないみたい。
また一部用地は市や市民ではなく県の管轄用地も含まれていてその
あたりの調整も終わってないって回答だった。

ここからは推測だけど、京急川崎とJR川崎直結が当初の京急の目論見だったが、
クズなJRが京急との沿線競合を嫌って川崎での駅舎接続を拒否、妥協点として
川崎駅北口増設でお茶を濁したんじゃないかと考えている。

とすると今発表されている大師線の港町駅地下化及び宮前町地下駅新設した
上で経路を変更してJR川崎駅直近に乗り付ける計画は、今のところ
もう実現ができないんじゃないかなー、とか想定してるんだが甘いかね？

まあ、実現してもB棟から競馬場の脇のとこらへんまで歩くとなると
大した距離でもないし、流石に地下化するなら国道反対側には
地下道入口ぐらい作ってくれ…ないかなぁ…。

[616: 匿名さん]

大師線だけJRに直結させる意味はないでしょ。
幻の川崎縦貫高速鉄道（川崎市営地下鉄）との直結と踏切撤去がねらいだった。

[617: 匿名さん]

「鉄道事業者の状況⇒第２期事業区間（別線区間）の施行は川崎縦貫高速鉄道線との接続を前提とすることを合意」
http://www.city.kawasaki.jp/500/cmsfiles/contents/0000002/2339/keikyud...

川崎縦貫高速鉄道線の会計廃止に伴い、既に前提がなくなってしまっている。

後はラーメン二郎近くのボトルネック踏切だけかな。

[618: 匿名さん]

駅から近くて便利そうですね。
かなり大規模なマンションですから共用施設もあって良さそうですね。
キッチンスタジオは私は要らなかったかなという気がしますが。。。。

[619: 匿名さん]

キッチンスタジオは要らないよね。毎日使うとは思えないな

[620: 匿名さん]

ここって停電時の非常用電源てあるの?
エレベーターが心配☆

[621: 匿名さん]

共用部分は可動壁だから、施設需要の比率で多少は調整利くって営業さんが
言ってましたから、不人気施設は縮小される事になるかもね。
住民の意識が高かったら将来的に別施設になる可能性もないことはないでしょうが、望み薄かな。

ギャラリーと集会室だけは地域に貸出し可能にしなきゃならないそうですが、
どうせなら市立図書館の分室でも入ればいいのに、とか個人的には思います。

キッチンスタジオは確かにお料理教室ぐらいしか用途がわからないな。

[622: 匿名さん]

キッチンスタジオは写真で見る限りテーブルごとに調理できる設備がなさそうなので、パーティールームの呼び名を変えただけじゃないの？

[623: 匿名さん]

>620
非常用発電機がありますよ。
http://www.minatocho.jp/safety.html

[624: 匿名さん]

図書館の分室イイね！

[625: 匿名さん]

623さんありがとう☆
A棟はあと何戸残ってるのでしょうか?

[626: 匿名さん]

スタディルームがほしいポン

[627: 匿名さん]

今日の地震ではどのくらい揺れたんですかね？

[628: 匿名さん]

市立図書館？

ホー○レ○のたまり場を自分が住むマンションにわざわざ誘致しようなんて、
奇特な方もいるもんですね。

[629: 匿名さん]

全然揺れないよ

[630: 匿名さん]

震度3から4ありましたよね。結構長くも揺れてたし。。
それが全然ってのは、凄い！！

[631: 匿名さん]

地に足がついてるのだから揺れない訳が無い

[632: 匿名さん]

免震ではないから低層階は耐震マンションと揺れ方は変わらないでしょう。

[633: 匿名さん]

ネガがよく湧きますね、地震である程度揺れるのは仕方ないですよ。
ただ、免震と制震で格段に揺れは変わらないでしょ。

[634: 匿名さん]

低層は耐震と変わらないなら上層は揺れ幅もっと少ない？
1/3に減少させるってことなら

[635: 匿名さん]

地震を受けたときに建物が消費するエネルギーは、耐震構造で約85%、一般的な制震構造で約65%なのに対し、DFSでは約15%らしいので、建物にかかる負荷が大幅に減るということでしょう。

http://www.jssi.or.jp/bussiness/hyoushou_detail/aw-12kai.pdf


建物は地震を受けるとしなるように歪むため、一般に上層にいくほど横揺れが大きくなりますが、DFSが建物の歪みを減らしてくれるので、上層の揺れが低減されるとともに、建物の損傷が抑えられると思います。

[636: 匿名さん]

つまり、住居の揺れ幅が一般的な制震装置に比べ非常に少ないって事であると同時に建物の損傷も少ない。
結果として大震災が起きてもここに住む人の安全性が高く、建物がダメージを受けても修繕費が安くなりそうってことかな。

[637: 匿名さん]

巨大高層建築の科学 という本にリヴァリエがでてるね。

[638: 匿名さん]

多摩川向きの角の部屋はもうめぼしいのは無いみたい。Ｃまで待つか、南にするか。
悩むなぁ。

[639: 匿名さん]

低層は、オプション期限がもう少しだから、急がなければ。

[640: 匿名さん]

湾岸物件の板で、URの土地を大和ハウチュが、落札したのでリヴァリエのようなトリプルタワーが立つかもと話題になってますね。
リヴァリエは大和というよりは京急主体なんだけどな。