リヴァリエB棟ってどうですか？Part4

[匿名さん]

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番1（A棟）、1番8（B棟）（地番）
交通：京急大師線 「港町」駅 徒歩1分 （A棟）、徒歩2分（B棟）
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分 （A棟、B棟）
間取：1LDK～4LDK
面積：57.87平米～93.05平米
売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京本店
販売代理：京急不動産
販売代理：日本住宅流通　マンション販売営業部

過去スレ
Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/334273/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/343835/
Part3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/351933/

[521: 匿名さん]

>519
それは大手も中小も同じじゃん。

[522: 匿名さん]

維持管理費の話を聞いてたら、自分にはここは買えても維持できないとわかりました。
でも、せっかく来たんだから、少し遊んでいこうかと。
いけませんか？

[523: 匿名さん]

大歓迎ですよ。
タワーマンションとは何か、
或いは維持管理費とは何か、
について理解を深める良い機会でしょうし。

[524: 匿名さん]

ドラゴンハイパー・コマンドユニットはどのくらいの収入になるのだろう。国家公務員レベルをはるかに超えそうだ。
南海トラフで石油コンビナートから火の海になっても、リヴァリエは護ってくれるかな

[525: 匿名さん]

川崎市球場のスタンド改修計画 15年春完了予定
防災倉庫も充実させるそうだ。

[526: 匿名さん]

ハイパーなんとかが守るかどうかは別にして、
はしご車が届かない１０階以上に住むという事は
自殺行為に等しいとして、東京消防庁のレスキュー隊員である
私の友人は非難します。

それでも私は現在２０階以上に住んでいるのですが…

タワーマンションで火災が起こった場合基本的に消防車は
あてに出来ないという事を覚悟する必要があります。

勿論、法律でより強力な消火対策は義務付けられている訳ですが、
あとは自己責任でというのが消防署の本音です。

[527: 匿名さん]

>東京消防庁のレスキュー隊員

少数精鋭のうち、精鋭はわからんが、少数はまぎれもない事実。
最初から頼りにしてないから。
君の友人に言っといて。

[528: 匿名さん]

527みたいのが、一番頼りにしそう（笑）

[529: 匿名さん]

それでは誰を頼りにしているのですか。
自分自身、或いは隣家の住人ですか。
火災の時は諦めて死ぬという事を含め
その覚悟があれば立派ですが。

タワーマンション高層階の住人は
皆そんなにサバイバル術に長けているのでしょうか。

[530: 匿名さん]

乾式耐火遮音壁ってそう簡単に燃えるの？

[531: 購入検討中さん]

修繕積立金の３２年間の平均を計算してみたら７３㎡で2万8千円でした。これって高いのかな？？

[532: 匿名さん]

まとまった一時金がないから平均するとそんなもんじゃないでしょうか？

ただ、収入が年金だけ、という時期に5万をこえるので、
ちゃんと計画的に試算しとかないとかもですね
そもそも
そんな出費は屁でもない層なら問題ないですけどね

[533: 購入検討中さん]

先のスレで誰かが、平均すると２万そこそこで、これなら他のタワマンと同レベル(2万が平均)と言っていましたよね。
この金額だと他よりもかなり高いってことですか？

[534: 匿名さん]

３０年計画でなく３２年計画なんですか？

金額は平米数に比例するものですよね。

[535: 匿名さん]

普通のマンションは平米単価200円位です。
タワーマンションは300円位のところが多いようです。
（70平米だと2万円くらい)
高めに見積もっているのでしょう。
まあ、500円位集めないといけないとの説もありますので何とも言えません。

[536: 匿名さん]

正直修繕費がどれくらいかかるのか
分からないというのが正直なところです。

このマンションが他の超高層と比べて
特にお金がかかる仕様になっている訳ではいので、
たのタワマンと一緒であるということは
容易に想像つきますけれど

[537: 購入検討中さん]

あくまでも見積りだから、修繕計画の紙見ればわかるけど細目なんてわからないし
思いっきりドンブリ勘定でしょう。
DFS用の制震オイルダンパーの耐用の考え方とか含めて今度の構造説明会で聞いてみる予定。
メンテフリーといいながら、例えば小杉とかの高級タワマンで使われている境界梁ダンパー
なんかは軟性の鋼材をダンパー部分に使ってるから、頻繁に揺れを受けて作動していると
ダメージを貯めこんでいくから結局交換しなきゃいけないとか、そういうのとどれだけ
違うのかが気になるかなぁ。
あと、200年に1度の水害で冠水したらどの程度のダメージを受けるのかとか。

[538: 匿名さん]

A棟の計画は30年計画なので、約73m2で一時金を含めても30年平均で23000円くらいになると思います。

B棟は32年目に大規模修繕があるのでしょうか？
B棟の積立金の最高額を2年引き延ばすと平均が2000円くらい上がると思いますが、30年計画なら30年で平均しないと。
消費税の想定も違うかもしれませんね。

修繕積立金を比べるときは、
・消費税の想定が何パーセントなのか
・最初に払う修繕積立基金の金額はいくらか
・計画に含まれる内容（含まれない内容）は何か
・耐用年数が30年より長いものに対する積立は見込まれているか
・設備更新時の改善・改良をどの程度見込んでいるか
などの違いがあるでしょうから、単純には比べられないと思います。

安いのは計画が甘いから、というのでは後で困りますからね。

[539: 匿名さん]

ちなみに今湾岸で売っている某タワマンの修繕積立金の30年平均額は約25000円でした。
修繕積立基金の差も考慮すると+1000円くらいかと。
（メモベースの計算なので間違っていたらごめんなさい）

[540: 匿名さん]

ＤＦＳは大林組の特許独占みたいなものだから
大規模修理は大林組に頼むしかない
他の会社を選んでも、大林組のアドバイスは不可欠でしょう
すると、競争原理は働きにくく、修理費は割高となるでしょうね
この点も検討事項にいれたほうがよいかと。

[541: 物件比較中さん]

間取りによって違いますが、
私の場合は平均2万5千程度なのかな？

まぁ周りのタワマンと比べて共用施設等考えたら妥当かなと思ってます。

管理費もサービス考えたらまぁこんなもんかなって程度ですかね。

[542: 匿名さん]

DFSはメンテフリーなので確認程度しかしないはず。
大部分は大林組でなくともできると思う。

[543: 匿名さん]

いや、だからそのメンテフリーが何を指すかとの疑問が生じるわけです。

５３７さんはこう書かれてますね。
「メンテフリーといいながら、例えば小杉とかの高級タワマンで使われている境界梁ダンパー
なんかは軟性の鋼材をダンパー部分に使ってるから、頻繁に揺れを受けて作動していると
ダメージを貯めこんでいくから結局交換しなきゃいけないとか、そういうのとどれだけ
違うのか」

メンテフリーだったが、金属疲労であるときポッキリじゃ困るでしょう。

[544: 匿名さん]

DFSはメンテフリーだから基本的にはオイルダンパーのオイル漏れがないか等の定期点検だけで良いって、構造説明会で聞かなかった？

車に例えるなら、従来の制震装置はバンパーのようなもので、DFSはサスペンションのようなものかと。

[545: 匿名さん]

特注の専用部品を使うと高くなるが、DFSのオイルダンパーは免震建物などに付けるオイルダンパーと同じ一般的なものだということもポイント。

[546: 匿名さん]

そりゃあ、安い！
一般的なものなら価格が抑えられる

[547: 匿名さん]

今週は8戸売れましたね。

[548: 匿名さん]

そんなに売れたの？いまのところ全部で何戸売れたんですか？
まだ北角はあるのかな？？

[549: ビギナーさん]

１週間で８戸も売れるわけないと思うが。　
角部屋は北かどうかは知らんがいっぱい残っているはず。

[550: 購入検討中さん]

ＡとＢ棟合わせてだね。

[551: 匿名さん]

ＤＦＳがオイルダンパーを使ってるのは皆、知っていると思います。

ただ、よくわからないところがあります。
車で例えるなら、ＤＦＳは２４時間走行中みたいなもの
（地震がなくても２４時間、揺れ続け）
メンテフリーでもサスペンションはどのくらいで交換が必要なまで痛むのか、
シャシー部分にかかる負荷はどうみてるのか

そういった情報がないのよ。

[552: 匿名さん]

そうですね。

具体的な仕様などの細かい部分では不明な点が多いですよね。
こればっかりは営業でも分からないですね。

構造説明会で聞くのが一番ですかね。

[553: 匿名さん]

1期1次:123戸 2次:12戸 3次:9戸　合計:144戸

契約数： 114戸
販売済残：30戸

だから、8戸売れたんじゃなくて、むしろ前回より
契約数、減ってないか？
単にB棟1次3期の表示がきえてるだけで、、、

[554: 匿名さん]

いんや契約数は増えてるね。

前回は先着29で3次が9戸　契約数が106で、
今回は3次分が先着に入って38なんだけど、
現在先着が30になってるから8戸契約されたね先週。
A棟は1戸減ってた。

この計算でずっとA棟の数字あってたっぽいから確かだよ。

そしてA棟のこの時期は週に10戸以上とか売れてたからB棟はペースまったりだね。
ってかA棟は販売開始して1年後とかでも15戸以上売れてた週とかあったしね。

[555: 匿名さん]

前回の29に1期3次分の9件コミなのか
ありがとう。

[556: 匿名さん]

>251
建物が２つオイルダンパーで繋がっているだけですから、２４時間揺れ続けることはありません。

誰も感知できない微小な揺れを揺れていると表現するのであれば、DFSに限らずすべての建物が揺れていることになってしまいます。

[557: 匿名さん]

なんか、前スレの販売数カウントとずれてないか？

[558: 匿名さん]

>556
耐震ならば強風時、建物全体で耐える。
DFSは柳に風で受け流し、揺れで抑える。

こういう説明だったのですが。

[559: 匿名さん]

難しい話は大林組の担当者に聞くのが一番。

[560: 匿名さん]

このペースだと、竣工時に三割以上売れ残りそうだな。どうすんだろ？

[561: 匿名さん]

>560
やはり、アレしかないのでは。

[562: 匿名さん]

やはり、アレを使うか…

[563: 匿名さん]

>560
A棟もそんなこと言われてたから大丈夫だろ

[564: 匿名さん]

まだ、C棟もあるからアレは早いだろ

[565: 匿名さん]

なんでこんなゆっくりペースなんだろ
人気ないのか？

[566: 匿名さん]

>565
A棟で450近くもう売ってるっぽいしね。
別の建物といえど立地は同じだから供給と需要のバランスとれてないよね。
A棟だけにすればA棟は即完売だったろうけど。

C棟は作らずに別の何かを作った方がいいんじゃねえのかね？

[567: 匿名さん]

でも全然売れてないってわけじゃないんだし気にしなくてもいいんじゃない？

A棟の時も同じ流れだったし。

[568: 匿名さん]

やはり、住戸区画の坪単価比べ、あくまで相対的ですが、
維持管理費が絶対的に高い事が影響しているのだと思います。

ですから、買えるかもと思って検討すると買えない事が解かって諦め、
本来なら買える層は、川崎市川崎区という立地にブランド力を感じないので
初めから視界に入らない。

言われているような環境面（ギャンブル施設は風俗街等）はそれほど気にすることはない事は、
現地を訪れれば簡単に解かりますが、
子供の教育環境、隣接する巨大工場等の懸念事項は残ります。

決して悪い物件ではないのに、購入者の層が限られるため、販売するのが難しい物件であるにもかかわらず、
デベロッパーに物件の特徴を踏まえたプロモーションの工夫が感じられません。

但し、デベにも早急に売り抜けるだけの動機が無いですし、繰り返しますが決して悪い物件ではないので
じっくりと売れていくと思います。

[569: 匿名さん]

先着順といいながら、要望書でだいぶコントロールしてるみたいだけど
最近はみんなどこも同じなのかな。
抽選にならないのはメリットなんだけど。

[570: 匿名さん]

>568
じっくり売れる、ってのがA棟に燦然と輝く
棟内モデルルームオープン(事実上の値下げ宣言)
でなければいいけど。