リヴァリエB棟ってどうですか？Part4

[匿名さん]

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番1（A棟）、1番8（B棟）（地番）
交通：京急大師線 「港町」駅 徒歩1分 （A棟）、徒歩2分（B棟）
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分 （A棟、B棟）
間取：1LDK～4LDK
面積：57.87平米～93.05平米
売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京本店
販売代理：京急不動産
販売代理：日本住宅流通　マンション販売営業部

過去スレ
Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/334273/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/343835/
Part3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/351933/

[481: 匿名さん]

物件価格に対しての年収ではなく
住宅ローンに対しての年収が重要じゃない？

たとえば極端な例だが
4000万に頭金を2000万入れられる人と
全額ローンの人じゃ全く違う。

まあ4000万で頭金1000万で年収700万あたりだと
このマンションの維持費を考えると結構生活厳しいと思うよ。
プラス子供の教育費等々あるからね。

[482: 匿名さん]

年齢、家族構成にもよるか。
独身、子無しなら全然ＯＫだし、
20代で子供が小さければ大丈夫だね。
中学生に上がるまでは教育費知れてるから。

[483: 匿名さん]

このマンションは維持管理費を含め、少なくなったと言われる中間層にとって
買えるか買えないかギリギリのラインとなっていて、
年齢や家族構成によって高い安いが分かれていく価格帯なんですよね。

収入が足りない方にとっては背を伸ばせば届く距離にあり、
充分な収入がある方にとっては物足りない。

個人的には後者の方が、物足りないと感じる部分をしっかりと考えて、
本当に足りないものなのか、実はそれほどでもないものなのか、
を判断し、購入の可否を判断して欲しいと思います。

前者の方は失礼な言い方になりますが、
この物件は維持費の面でリスクが多すぎるので、持管理費が格安に
設定できる物件を選んだ方が無難だと思います。

デベは大丈夫と言ったとしてもね。

[484: 匿名さん]

公務員になりたい

[485: 匿名さん]

公務員強いね。

[486: 匿名さん]

繰り上げ返済分を、前の競馬場で１０倍にしなさい。

[487: 匿名さん]

高度成長期に当たり前のように日本人に定着した
人生設計モデルは既に崩れ去りましたからね。
ローンを組んで住居を購入するという幻想もその一つですね。

いまそれが本当に考えられるのは公務員だけで、
これからは何とか人を出し抜いて遅くとも４０歳までに
一生暮らしていける資産を築く意外ないのでないですか。

そういう人間を育てる事が親に課せられた使命だと思います。

[488: 匿名さん]

公務員って減給されてない今？ｗ

[489: 匿名さん]

国公だと全国転勤があるし、ボロくても只同然で借りられる官舎が用意されてる。
地方は都の職員が多摩川越えて、不便な大師線沿線を選ぶとも思えないし。
しいていうなら、川崎市職員だけど、彼らがここ選ぶインセンティブあるの？

[490: 匿名さん]

ブルワーキングの＊＊港町

[491: 匿名さん]

>489

仰ることはもっともです。
長期のローンを組んで家を買う時代ではない
しいてそれが出来るとしたらそれは公務員しかいない
という事であり、

この物件を公務員が買うという意味ではありません。


実際上級職の国家公務員は退官するまで自宅を購入するとはありません。
資産家の娘を嫁に迎えた（婿入りした）方位です。

どうしても家を買わなければならなくなったときには
天下りで退職金バブルになって資金計画などあまり考えずに購入できます。

但し、世間が考えているほどお金は無いので、
検討範囲としてこの物件はストライクゾーンだとは思います。

[492: 匿名さん]

インセンティブってどういう意味ですか?

[493: 匿名さん]

私は年収600万円の35歳です。
市役所のように安月給でも、公務員としての[安定と確実な退職金] があるなら即リヴァリエを買いますが、正直今は悩んでいます。
公務員は給料下がっても生涯給料で考えれば、ボーナスや退職金などで中小企業をはるかに越えます。
知り合いの話だと、退職後夫婦で月年金35万円もらえるそうです。
そんだけあれば維持管理費も余裕ですもんね。
うらやましい反面ズルい気もします。

[494: 匿名さん]

公務員と結婚したい女子も多いしね。

[495: 匿名さん]

>494
それは知りませんが、変な大企業勤めよりも公務員のほうがいいのかもなと思う。

[496: 匿名さん]

公務員だって時代に合わせて減給あるし大変だぞ？

[497: 匿名さん]

でも公務員は少なくとも雇用は保障される。

[498: 匿名さん]

マンション検討スレ見たつもりが公務員の報酬について語り合われてる

なんだここ^^;

[499: 匿名さん]

まあ、ゲンキュウあっても高いよ、特に警察とか消防は

[500: 匿名さん]

極端にいえば、公務員なら30歳で年齢は400万台で、その後偉くならなくても5000万円ローンしてやっていけると思うよ。
勝手にあがったいく給料、高いボーナス、必ずもらえら退職金、高い年金。
理不尽だよな全く。

[501: 匿名さん]

公務員、日本一安定してるからね。
私達の税金ですからね。
公務員がダメな時は日本が弱っているとき、
一般企業はダメージ大きいよ
公務員は最高です。

[502: 匿名さん]

公務員は法を執行する立場ですから、
その公務員が労働基準法を守らない
なんて許されませんからね、

民間企業とは労働環境が違いすぎます。

とくに終身雇用が崩れた現代において、
優れた才能や幸運で、
若いうちから大金を得た人達以外には
公務員位しか長期ローンは怖くて組めません。

だから、このマンションだって、
高額とは言えませんが、
現金を持っている外国の方が多かったりするのでは。

まあ、

余程の暇人でない限り、マンション検討版で
検討しているという事実それだけで、
勝ち組に属しているとは思いますけれど。


私の場合はバブル入社組で
それほど能力はなくても
大企業に苦労なく入社出来、
加えて入社時からなにより会社の倒産リスクの大きさを
最大のリスクと考え会社選びをしたお陰で、
終身雇用と年功序列的就業環境が定年まで保証されそうなので、
ギリギリセーフでした。

[503: 匿名さん]

偏ってるなぁ

[504: 匿名さん]

知人にいますが、確かに警察は手当がたくさん付くから下手な大きな会社より給料高いです。リストラなし倒産なし。
しかし不思議と奥さんは美人はあまりいません。
地味な印象でモテないんでしょう。

ここは公務員になるヤツは選らばないんじゃないかな。タワマンに興味なさそう。安定志向だからね(笑)

[505: 匿名さん]

↑
ヒガミにしか聞こえないです。
てか見てて恥ずかしい。

[506: 契約済みさん]

A棟購入者です。
504さん、そんなことはないですよ、私は公務員ですがA棟を購入しました。安定思考でも、タワマンに興味がある公務員もたくさんいますよ。
私は警察官や消防士のような給料のいい立派な仕事ではないですが、まあ、皆さんおっしゃるとおり、安定があり、安月給でも資金計画的には問題なくやっていけそうなので買いました。
確かに平均年収800弱の警察官なら、公務員の中でも更に余裕かもしれませんね。

[507: 匿名さん]

警察官が地味だからモテないとするとではモテるのは
やはり２０代で億以上の年収を手にする
プロ野球選手や成功した起業家ですか。

それなら論理として納得できますが、
ターゲットが狭すぎです。

それともイケメンなら無罪とでも言いたいのでしょうか。
でもそれではマンション購入は検討できないですよね。

[508: 匿名さん]

警察官ていいお給料もらってるんですね。
身体はってるからかな。
消防士さんはもっと良さそう。

[509: 匿名さん]

507も公務員になりたい一人か…
はあ、

[510: 匿名さん]

京急さん、ここのリヴァリエのシンボルマークないよね。
トリプルタワーの象徴たるデザイン作ったら？

[511: 匿名さん]

いらないんじゃないそんなの?
いきなりどうしたんだおまえ?

[512: 匿名さん]

いやすいません。
確かにいらないです。

[513: 匿名さん]

シンボルマークあるけど？

[514: 匿名さん]

公務員になりたい

[515: 匿名さん]

公務員は中途採用あるでしょう。がんばれ

[516: 匿名さん]

試験さえ通ればなれますよ…公務員

但し、それだけの能力がある事が前提なだけ。

[517: 匿名さん]

公務員が安定してるって昔の話かと思ったけど、
今も継続中なの？

[518: 匿名さん]

はい、継続中です。

察知されない為にそうではないとの噂を流しているだけ、

騙されませんように…

[519: 匿名さん]

実は県職員レベルの平均で年収1000万円近い。
公表される数字に細かい手当は含まれていない。

[520: 匿名さん]

みんな何と戦っているんだ

[521: 匿名さん]

>519
それは大手も中小も同じじゃん。

[522: 匿名さん]

維持管理費の話を聞いてたら、自分にはここは買えても維持できないとわかりました。
でも、せっかく来たんだから、少し遊んでいこうかと。
いけませんか？

[523: 匿名さん]

大歓迎ですよ。
タワーマンションとは何か、
或いは維持管理費とは何か、
について理解を深める良い機会でしょうし。

[524: 匿名さん]

ドラゴンハイパー・コマンドユニットはどのくらいの収入になるのだろう。国家公務員レベルをはるかに超えそうだ。
南海トラフで石油コンビナートから火の海になっても、リヴァリエは護ってくれるかな

[525: 匿名さん]

川崎市球場のスタンド改修計画 15年春完了予定
防災倉庫も充実させるそうだ。

[526: 匿名さん]

ハイパーなんとかが守るかどうかは別にして、
はしご車が届かない１０階以上に住むという事は
自殺行為に等しいとして、東京消防庁のレスキュー隊員である
私の友人は非難します。

それでも私は現在２０階以上に住んでいるのですが…

タワーマンションで火災が起こった場合基本的に消防車は
あてに出来ないという事を覚悟する必要があります。

勿論、法律でより強力な消火対策は義務付けられている訳ですが、
あとは自己責任でというのが消防署の本音です。

[527: 匿名さん]

>東京消防庁のレスキュー隊員

少数精鋭のうち、精鋭はわからんが、少数はまぎれもない事実。
最初から頼りにしてないから。
君の友人に言っといて。

[528: 匿名さん]

527みたいのが、一番頼りにしそう（笑）

[529: 匿名さん]

それでは誰を頼りにしているのですか。
自分自身、或いは隣家の住人ですか。
火災の時は諦めて死ぬという事を含め
その覚悟があれば立派ですが。

タワーマンション高層階の住人は
皆そんなにサバイバル術に長けているのでしょうか。

[530: 匿名さん]

乾式耐火遮音壁ってそう簡単に燃えるの？

[531: 購入検討中さん]

修繕積立金の３２年間の平均を計算してみたら７３㎡で2万8千円でした。これって高いのかな？？

[532: 匿名さん]

まとまった一時金がないから平均するとそんなもんじゃないでしょうか？

ただ、収入が年金だけ、という時期に5万をこえるので、
ちゃんと計画的に試算しとかないとかもですね
そもそも
そんな出費は屁でもない層なら問題ないですけどね

[533: 購入検討中さん]

先のスレで誰かが、平均すると２万そこそこで、これなら他のタワマンと同レベル(2万が平均)と言っていましたよね。
この金額だと他よりもかなり高いってことですか？

[534: 匿名さん]

３０年計画でなく３２年計画なんですか？

金額は平米数に比例するものですよね。

[535: 匿名さん]

普通のマンションは平米単価200円位です。
タワーマンションは300円位のところが多いようです。
（70平米だと2万円くらい)
高めに見積もっているのでしょう。
まあ、500円位集めないといけないとの説もありますので何とも言えません。

[536: 匿名さん]

正直修繕費がどれくらいかかるのか
分からないというのが正直なところです。

このマンションが他の超高層と比べて
特にお金がかかる仕様になっている訳ではいので、
たのタワマンと一緒であるということは
容易に想像つきますけれど

[537: 購入検討中さん]

あくまでも見積りだから、修繕計画の紙見ればわかるけど細目なんてわからないし
思いっきりドンブリ勘定でしょう。
DFS用の制震オイルダンパーの耐用の考え方とか含めて今度の構造説明会で聞いてみる予定。
メンテフリーといいながら、例えば小杉とかの高級タワマンで使われている境界梁ダンパー
なんかは軟性の鋼材をダンパー部分に使ってるから、頻繁に揺れを受けて作動していると
ダメージを貯めこんでいくから結局交換しなきゃいけないとか、そういうのとどれだけ
違うのかが気になるかなぁ。
あと、200年に1度の水害で冠水したらどの程度のダメージを受けるのかとか。

[538: 匿名さん]

A棟の計画は30年計画なので、約73m2で一時金を含めても30年平均で23000円くらいになると思います。

B棟は32年目に大規模修繕があるのでしょうか？
B棟の積立金の最高額を2年引き延ばすと平均が2000円くらい上がると思いますが、30年計画なら30年で平均しないと。
消費税の想定も違うかもしれませんね。

修繕積立金を比べるときは、
・消費税の想定が何パーセントなのか
・最初に払う修繕積立基金の金額はいくらか
・計画に含まれる内容（含まれない内容）は何か
・耐用年数が30年より長いものに対する積立は見込まれているか
・設備更新時の改善・改良をどの程度見込んでいるか
などの違いがあるでしょうから、単純には比べられないと思います。

安いのは計画が甘いから、というのでは後で困りますからね。

[539: 匿名さん]

ちなみに今湾岸で売っている某タワマンの修繕積立金の30年平均額は約25000円でした。
修繕積立基金の差も考慮すると+1000円くらいかと。
（メモベースの計算なので間違っていたらごめんなさい）

[540: 匿名さん]

ＤＦＳは大林組の特許独占みたいなものだから
大規模修理は大林組に頼むしかない
他の会社を選んでも、大林組のアドバイスは不可欠でしょう
すると、競争原理は働きにくく、修理費は割高となるでしょうね
この点も検討事項にいれたほうがよいかと。

[541: 物件比較中さん]

間取りによって違いますが、
私の場合は平均2万5千程度なのかな？

まぁ周りのタワマンと比べて共用施設等考えたら妥当かなと思ってます。

管理費もサービス考えたらまぁこんなもんかなって程度ですかね。

[542: 匿名さん]

DFSはメンテフリーなので確認程度しかしないはず。
大部分は大林組でなくともできると思う。

[543: 匿名さん]

いや、だからそのメンテフリーが何を指すかとの疑問が生じるわけです。

５３７さんはこう書かれてますね。
「メンテフリーといいながら、例えば小杉とかの高級タワマンで使われている境界梁ダンパー
なんかは軟性の鋼材をダンパー部分に使ってるから、頻繁に揺れを受けて作動していると
ダメージを貯めこんでいくから結局交換しなきゃいけないとか、そういうのとどれだけ
違うのか」

メンテフリーだったが、金属疲労であるときポッキリじゃ困るでしょう。

[544: 匿名さん]

DFSはメンテフリーだから基本的にはオイルダンパーのオイル漏れがないか等の定期点検だけで良いって、構造説明会で聞かなかった？

車に例えるなら、従来の制震装置はバンパーのようなもので、DFSはサスペンションのようなものかと。

[545: 匿名さん]

特注の専用部品を使うと高くなるが、DFSのオイルダンパーは免震建物などに付けるオイルダンパーと同じ一般的なものだということもポイント。

[546: 匿名さん]

そりゃあ、安い！
一般的なものなら価格が抑えられる

[547: 匿名さん]

今週は8戸売れましたね。

[548: 匿名さん]

そんなに売れたの？いまのところ全部で何戸売れたんですか？
まだ北角はあるのかな？？

[549: ビギナーさん]

１週間で８戸も売れるわけないと思うが。　
角部屋は北かどうかは知らんがいっぱい残っているはず。

[550: 購入検討中さん]

ＡとＢ棟合わせてだね。

[551: 匿名さん]

ＤＦＳがオイルダンパーを使ってるのは皆、知っていると思います。

ただ、よくわからないところがあります。
車で例えるなら、ＤＦＳは２４時間走行中みたいなもの
（地震がなくても２４時間、揺れ続け）
メンテフリーでもサスペンションはどのくらいで交換が必要なまで痛むのか、
シャシー部分にかかる負荷はどうみてるのか

そういった情報がないのよ。

[552: 匿名さん]

そうですね。

具体的な仕様などの細かい部分では不明な点が多いですよね。
こればっかりは営業でも分からないですね。

構造説明会で聞くのが一番ですかね。

[553: 匿名さん]

1期1次:123戸 2次:12戸 3次:9戸　合計:144戸

契約数： 114戸
販売済残：30戸

だから、8戸売れたんじゃなくて、むしろ前回より
契約数、減ってないか？
単にB棟1次3期の表示がきえてるだけで、、、

[554: 匿名さん]

いんや契約数は増えてるね。

前回は先着29で3次が9戸　契約数が106で、
今回は3次分が先着に入って38なんだけど、
現在先着が30になってるから8戸契約されたね先週。
A棟は1戸減ってた。

この計算でずっとA棟の数字あってたっぽいから確かだよ。

そしてA棟のこの時期は週に10戸以上とか売れてたからB棟はペースまったりだね。
ってかA棟は販売開始して1年後とかでも15戸以上売れてた週とかあったしね。

[555: 匿名さん]

前回の29に1期3次分の9件コミなのか
ありがとう。

[556: 匿名さん]

>251
建物が２つオイルダンパーで繋がっているだけですから、２４時間揺れ続けることはありません。

誰も感知できない微小な揺れを揺れていると表現するのであれば、DFSに限らずすべての建物が揺れていることになってしまいます。

[557: 匿名さん]

なんか、前スレの販売数カウントとずれてないか？

[558: 匿名さん]

>556
耐震ならば強風時、建物全体で耐える。
DFSは柳に風で受け流し、揺れで抑える。

こういう説明だったのですが。

[559: 匿名さん]

難しい話は大林組の担当者に聞くのが一番。

[560: 匿名さん]

このペースだと、竣工時に三割以上売れ残りそうだな。どうすんだろ？

[561: 匿名さん]

>560
やはり、アレしかないのでは。

[562: 匿名さん]

やはり、アレを使うか…

[563: 匿名さん]

>560
A棟もそんなこと言われてたから大丈夫だろ

[564: 匿名さん]

まだ、C棟もあるからアレは早いだろ

[565: 匿名さん]

なんでこんなゆっくりペースなんだろ
人気ないのか？

[566: 匿名さん]

>565
A棟で450近くもう売ってるっぽいしね。
別の建物といえど立地は同じだから供給と需要のバランスとれてないよね。
A棟だけにすればA棟は即完売だったろうけど。

C棟は作らずに別の何かを作った方がいいんじゃねえのかね？

[567: 匿名さん]

でも全然売れてないってわけじゃないんだし気にしなくてもいいんじゃない？

A棟の時も同じ流れだったし。

[568: 匿名さん]

やはり、住戸区画の坪単価比べ、あくまで相対的ですが、
維持管理費が絶対的に高い事が影響しているのだと思います。

ですから、買えるかもと思って検討すると買えない事が解かって諦め、
本来なら買える層は、川崎市川崎区という立地にブランド力を感じないので
初めから視界に入らない。

言われているような環境面（ギャンブル施設は風俗街等）はそれほど気にすることはない事は、
現地を訪れれば簡単に解かりますが、
子供の教育環境、隣接する巨大工場等の懸念事項は残ります。

決して悪い物件ではないのに、購入者の層が限られるため、販売するのが難しい物件であるにもかかわらず、
デベロッパーに物件の特徴を踏まえたプロモーションの工夫が感じられません。

但し、デベにも早急に売り抜けるだけの動機が無いですし、繰り返しますが決して悪い物件ではないので
じっくりと売れていくと思います。

[569: 匿名さん]

先着順といいながら、要望書でだいぶコントロールしてるみたいだけど
最近はみんなどこも同じなのかな。
抽選にならないのはメリットなんだけど。

[570: 匿名さん]

>568
じっくり売れる、ってのがA棟に燦然と輝く
棟内モデルルームオープン(事実上の値下げ宣言)
でなければいいけど。

[571: 匿名さん]

棟内モデルルームオープン＝事実上の値下げ宣言

ってのは違うと思いますが。

物件によってはそのような場合もありあますが、
ここは計画として３棟あって、
B棟の販売促進にA棟の棟内モデルルームは明らかに寄与するので
設置しているだけでしょう。

棟内モデルルームを口実としての値引きは
物件の収支が確定し、予定利益が見込め、
早く販売要員（俗にいう営業）やモデルルームの撤収し
経費の流失を避けたい場合の手でしかありません。

バルク買いやアウトレットという表現が流行った
前回のマンション不況時には投げ売りに近い値引きがあった事は
事実ですが、今、それを期待するのは間違っていますし、
そればかりを待って煽っていると、
自分の人生設計を誤りますよ。

[572: 匿名さん]

投げ売りしたらB棟より先に一気に売れると思いますが、不信感が出て以上終了でしょうね。

[573: 匿名さん]

残り15戸だし、月1戸ペースでもB棟竣工前には完売。

[574: 匿名さん]

竣工1年経過したら、棟内モデルルームで値引無しとかあり得ねーだろ
表にはでないけど、10%〜15%は値引きにならざるを得ない
B棟C棟がある、ってのは売主側の理屈で消費者から見たらただの中古

[575: 匿名さん]

皆さん、何でＡ棟の話ばかりしてるの？
ここはＢ棟スレでしょ。

Ｂ棟は、ゆっくりペースで面白くないので、Ａ棟なの？

[576: 匿名さん]

この間MRで売り出し表を見せてもらったけどここって南向きが大して売れてないのな。
多摩川の眺望が売りなのは分かるけど、南東側とかも思いっきり抜けてるのに、ガラガラ。
なんか欠点でもあるのかね。
電車とか、競馬場が気に入らんとか、ヤマダ電機の看板見たくないとか？

営業は南側には日照塞ぐような高層建築は敷地面積的に無理とか言ってたから、そこは問題なさそうだし。

[577: 匿名さん]

なるほど。
北側方向が人気ですか。
普通は南東が一番高いし人気なのにね。
資産価値も普通は高いのでは？
多摩川の眺望で資産価値よくなるのか

[578: 購入検討中さん]

だけど北角の部屋はもう残りわずかでしょ。高層階は売れちゃったみたい。
こんどは南角でしょ。

[579: 購入検討中さん]

北角なら低層階のほうが多摩川ビューとして良いよ。

[580: 匿名さん]

北角はｃ棟まで待て