リヴァリエB棟ってどうですか？Part4

[匿名さん]

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番1（A棟）、1番8（B棟）（地番）
交通：京急大師線 「港町」駅 徒歩1分 （A棟）、徒歩2分（B棟）
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分 （A棟、B棟）
間取：1LDK～4LDK
面積：57.87平米～93.05平米
売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京本店
販売代理：京急不動産
販売代理：日本住宅流通　マンション販売営業部

過去スレ
Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/334273/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/343835/
Part3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/351933/

[221: 匿名さん]

マンションの大規模修繕は１０年サイクルです。
３０年目の大規模修繕ではほぼ使い切るくらいがふつうです。
したがって３０年目以降は、修繕費が元にもどることはないですよ。

上記の場合、せめて４万円くらいにはなってほしいけど、難しいでしょう。

修繕費と管理費で１０万近く行ってしまうと、売るのも難しいように予想されますね。

[222: 匿名さん]

ここは大林組施工
おそらく大林組の算定でしょう

しかし、計画は国の指針である右上がり
算定の仕方は普通ですね。
約30年後に大規模修繕を見込んでの算定（積立）ですね。
つまり、大規模修繕が終ったら、原点に戻るということです。

大規模修繕を見据えての見積もりです。しかも多めに試算してますね。
だから順調にいけば余る計画。

約30年以降の積立方式や、今の積立方式を変えたければ、
組合（住民）の多数の賛同があれば変更できます。

良く考え、総会に投げかけてはいかがでしょう。

なにもしなければそのままですよ。

[223: 匿名さん]

築３０年ｎマンションが原点に戻るって。。。
どんだけ楽観的なんだ。
４０年目を見据えてさらに積立が大変になるのが常識ですよ。

[224: 匿名さん]

現実を見ないとお花畑になっちゃうね。

[225: 匿名さん]

>218
アホですな。そして大甘すぎる。
大規模修繕すれば新築に戻るとでもお思いでしょうか？
30年後は当然築30年の中古マンションです。
当初30年よりお金がさらに掛かります
大規模修繕工事は回を経る毎に費用が上がってきます。
そして最終的にはタワーマンションの場合莫大な解体費用が掛かります。
当然、あまりカーブの厳しくない他のマンションも上げざるを得ないでしょう。

先のことは何も判りません。

ただ判っていることはリヴァリエの場合、当初の修繕積立金が安すぎて年を経るに上げざるを得ず
30年後は他のマンションより高いことが確実だとの事です。

[226: 匿名さん]

>225
原点に戻るとは思っていませんが、現時点でどうにでも設定できる上昇カーブの最終到達点によって、30年以後の修繕積立金が決まるという主張は間違っていると思うのです。
「30年後は他のマンションより高いことが確実」というところの「他のマンション」とは、タワーマンション以外のことであり、平均して同程度の修繕積立金を支払うことになっているタワーマンションと比べて高くなる理由を説明できますか？

次のようになると本気で思っていますか？
・初期の修繕積立基金や毎月の修繕積立金を高く設定し、３０年目の修繕積立金を安く設定すれば、３０年以後の修繕積立金が安くなる
・A棟はB棟より３０年以後の修繕積立金が安くなる

[227: 匿名さん]

>226
私は30年以降の修繕積立金が上昇カーブで決まるなど一言も書いていませんが？

>当然、あまりカーブの厳しくない他のマンションも上げざるを得ないでしょう。
ここを読まれていないのですか？

タワーマンションの維持費は莫大でそれに対するリヴァリエの長期修繕計画は少々可笑しなところがある。
（当初が安すぎて20年～30年後の修繕積立金が高くこのマンションの資産価値は低くなるざるを得ないこと）

そしてあなたの考えは甘すぎると書いただけですが？

[228: 匿名さん]

だから、２５、６年目以降は７万円くらいの修繕費を毎月払うことになる現実から目を背けてはだめですよ。
そしてそのうえ管理費２万、駐車場２万。
固定資産税。
年間１５０万の負担を背負うわけです。８０歳まで働くか。

[229: 匿名さん]

４０年間で維持費用は４、５千万か。物件価格と合わせたら、都心のタワマン買えますな。
タワマンは維持費で見るべきですね。
トータルで見たら物件が１千万円安くても３０年、０年で見れば同じ。
ならば都心やせいぜい湾岸ともう変わらなくなっちゃうね。

[230: 匿名さん]

>229

ばかですか？

総額はリヴァリエも湾岸も大して変わらんよ

[231: 匿名さん]

>227
貴方の言う「あなた」は私ではないと思います。
私は甘すぎる考えなど書いていません。

貴方の言う「他のマンション」もタワーマンションなのかそれ以外なのかよくわからない書き方になっています。
それに対して、私は
＞「30年後は他のマンションより高いことが確実」というところの「他のマンション」とは、タワーマンション以外のことであり、平均して同程度の修繕積立金を支払うことになっているタワーマンションと比べて高くなる理由を説明できますか？
と書いたのですが、それに対する回答はいかがでしょうか？

＞私は30年以降の修繕積立金が上昇カーブで決まるなど一言も書いていませんが？
そういう言葉で言っている人はいませんが、３０年以降の修繕積立金が３０年目の修繕積立金と同じであるというようなことを言っている人がいますが（貴方の主張ではないかもしれません）が、それは間違っていると思っています。

[232: 匿名さん]

最初の修繕計画は32年サイクルで見積っているが、実際行われている修繕は小規模補修などを除けばどの修繕も計画が見直され、予定より数年引き延ばされるのがほとんど。修繕時期がずれるので実際の値上げは低めに押さえられ、年数を伸ばして貯めることが多い。今の時点で30年先の積立金の予測などは出来ないが、今の予算計画の最高価格が永年続くことは無いと思う。但し、振り出しに戻ることもない。
少しでも負担を減らすためには言われるがままの無駄な工事や無駄な経費は抑える努力をするべき。それはこのマンションに限らずどこも一緒。

[233: 匿名さん]

25年目以降7万の修繕を払い続けると？

なんの情報？

150万？ 内訳は？

[234: 匿名さん]

修繕とは
管理組合で住民が決めるべき事

他人がガヤガヤ言うな

[235: 匿名さん]

>231

あなたは貴方です。
30年以降の修繕積立金が下がる予想との考えが甘すぎます。
理由は私のレスで判りますね。

他のタワーマンションです。
理由は他のタワーマンションに比べ修繕積立金の当初が安すぎて10数年以降急激に上げざるを得ないからです。
30年以降の事は言及していません。
他のタワーマンションも同様に高いでしょう。

[236: 匿名さん]

３０年間かけて支払う修繕積立金の総額の約３分の２が、３０年目の大規模修繕に使われます。

それに向けた３０年間の積み立て方法は、極端な話、
①２９年間かけて総額の３分の１だけを支払い、３０年目に総額の３分の２を支払う
ことも可能ですし、
②毎月一定額を積み立てていく
ことも可能です。

①のプランでは３０年目にものすごい修繕積立金が必要になり無理がありますので、通常は①と②の間をとった計画にします。
このように同じマンションでも考え方によって３０年目の積立額はいくらにでも設定できますので、３１年目以降に３０年目と同じ金額を支払わなければいけないという理由はないはずなのです。


なお、タワーマンションの修繕積立金が比較的高いということは常識としてわかっていますので、その点に関する指摘は不要です。

[237: 匿名さん]

>233

８０㎡(80/Oﾀｲﾌﾟの場合、初年度の修繕費は６９３０円ですが、 それは最初の７、８年までで、１７、８年目くらいには５万円を突破し、 ２５、６年目には７万円くらいになる計画のはずです。

修繕：７万、管理：２万、駐車場：２万、固定資産税で年間５０万くらいを見ておく必要ああると思います。

[238: 匿名さん]

間違えました。
５０万っておかしいですね。

>233

８０㎡(80/Oﾀｲﾌﾟの場合、初年度の修繕費は６９３０円ですが、 それは最初の７、８年までで、１７、８年目くらいには５万円を突破し、 ２５、６年目には７万円くらいになる計画のはずです。

修繕：７万、管理：２万、駐車場：２万、固定資産税で年間１５０万くらいを見ておく必要ああると思います。

[239: 匿名さん]

>235
「30年以降の修繕積立金が下がる予想」を書いたのは私ではありませんが、下げることが不可能であるとも思っていません。

貴方が「30年以降の事は言及していません。」とのことであれば、私は貴方を別の人と勘違いしていたようです。

[240: 匿名さん]

>238
>２５、６年目には７万円くらいになる計画のはずです。

「はず」であって、営業から聞いた計画ではないですよね。