リヴァリエB棟ってどうですか？Part4

[匿名さん]

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番1（A棟）、1番8（B棟）（地番）
交通：京急大師線 「港町」駅 徒歩1分 （A棟）、徒歩2分（B棟）
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分 （A棟、B棟）
間取：1LDK～4LDK
面積：57.87平米～93.05平米
売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京本店
販売代理：京急不動産
販売代理：日本住宅流通　マンション販売営業部

過去スレ
Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/334273/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/343835/
Part3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/351933/

[191: 匿名さん]

富裕層の外国人は港町のタワーなんか買いませんよ。
トラブルないマンションなんて本当にあるのかね？
しかもここはまだ計画の三分の一段階でそれも完売できてない状況なのに。

[192: 匿名さん]

>191
>トラブルないマンションなんて本当にあるのかね？
どこでもあるでしょ。

>富裕層の外国人は港町のタワーなんか買いませんよ。
なぜ断言できるんだそんなこと？
実際はいるかもしれんぞ。
しかも外国の富裕層の括りは日本の閾値は低いところあるしね。

>しかもここはまだ計画の三分の一段階でそれも完売できてない状況なのに。
何年たっても売れ残ってる駅前タワマンはいくつもあるよ。
ここに限った話じゃない。

[193: 匿名さん]

羽田からアクセス良好、都内横浜に20〜30分
高速大師JCTまで10分
話題のスカイツリーと同じ制震構造

普通に富裕層も買うんじゃね？

タワマンとしては安いが分譲マンションの中じゃ高い方だし、管理費とかもタワマンしてるし、
この金額を現金即決できるか住宅ローン組めるなら、少なくともトイレの躾ができてない
犬猫並みの中国人じゃないんじゃないの。

富士見の競輪場のとこのURに行くよまずは。

[194: 匿名さん]

そもそも日本人の俺が買えません！ｗ

[196: 匿名さん]

>191
外国人は基本的にローン組んでマンション購入できない。
現金でマンション買える人間はどう考えても富裕層だろ。
まあ、あんたがそれ以上に金持ってるなら別だけどｗ

[197: 匿名さん]

中国人・韓国人の問題は、Ａ棟を何年か見ていればわかってくる。
修繕費も同じ。

あせって買わないほうが良い物件だと思う。
Ｃ棟を売り始めるころには、近隣商業施設の概要もわかっているでしょう。

[198: 匿名さん]

>あせって買わないほうが良い物件だと思う。
>Ｃ棟を売り始めるころには、近隣商業施設の概要もわかっているでしょう。

これ私も思ったことあるんですが、
C棟を売り始めるころって商業施設開発がいったん終わってる状況ですよね。
つまりC棟の価格に影響されないか懸念してます。

それを考えるとA,B棟が安全かなとも考えちゃうんですよね。

商業施設が出来て地価にどれだけ影響があるか全然不明ですし。

[199: 匿名さん]

こんなところに書かないで、ＭＲで聞けよ。

[200: 匿名さん]

>199
商業施設が出来た後のC棟の価格なんてMR行ってもわかんないよ。
地価決めるのはそいつらじゃないし。

ただ確実に地価あがりそうだよねやっぱり。
A、B買った人は資産価値的にあがると思うからいいけど。

[201: 匿名さん]

ららぽーとやラゾーナクラスの商業施設が出来るなら、上がるだろうが、スーパーに毛が生えたレベルじゃ、ﾘｳﾞｧﾘｴ住民には便利なるが、資産価値が上がるまではと思います。

焦らず、Ｃ棟待ちが無難だと思います。築年数的にリセールに有利になるし。

[203: 匿名さん]

>201
どうだろう。
テナント数３０程度なら対規模まではいかないけど、
それなりに利便性よくなったりするしなぁ。

>ららぽーとやラゾーナクラス
さすがにそれはないですよね...

[204: 匿名さん]

Ａ棟の内外を観察し、Ｂ棟のＭＲにも行きましたが
建物質（ゼネコン、設計、構造）、提供されるサービス、セキュリティの高さ、
駅に近いという希少性、多摩川に開けた視界など、
マンションそのもののグレードに比べ、
検討版で議論される内容がきわめて安価なマンションでなされるべき話題に
終始しているのですよね。

ですから「貧民マンション」と呼ばれても仕方ないかもしれません。
建物そのものが「貧民マンション」なのではなく、
このマンションの掲示板に集まる自称検討者が貧民的思考しか出来ない為に、
貧民が集まるという意味での「貧民マンション」です。

[205: 匿名さん]

安い部屋あるから、貧民でも夢は見られるんだよな。
ただ、管理修繕費は普通にかかるから夢破れてギャーギャー喚き出す。
こんな連中よりは、金持ってる外国人が増えた方がいいと思うよ。

[206: 匿名さん]

管理修繕費トラップにかかった貧民が、後で気がついてギャーとなるの？
出口なしか。
恐ろしいマンションですね。

[207: 匿名さん]

ここの管理修繕費がトラップだと感じる人間は貧民の部類だろうね

[208: 匿名さん]

川崎区港町
こんなところに場違いなタワマン３棟も建てる京急がどうかしてるんだ。
もっとも、普通のマンション３棟じゃ儲からないだろうけど。

[209: 匿名さん]

安価な地に、豪華な建物。
田舎の豪邸みたいだな。


安価の地だから、貧民も集まるってか（笑）

[210: 匿名さん]

ゴム栓、息してるか？

[211: 匿名さん]

たしかに場違いな物件なのかもしれませんね。

でも沿線から逃れる事が出来ない京急が
少しでも沿線の価値を上げようと意図して
作った物件ですから、
街の定まった価値や沿線のイメージや
これまでの歴史から決まる地価があり、
その地価に合わせたマンション建設が定石な中、
定石から外れてはいますが、
選択肢が広がったと考えれば良いと思いますよ。

但し１５００棟売り切るには
長い目で見る必要があるかも知れません。

何しろ想定外の人たちを呼び寄せますからね。

[212: 匿名さん]

> No.182 by 匿名さん　2013-08-21 11:12:17
> セキュリティの高さとかコンシェルジュの事考えたら管理費高くはないんだよね。
> ってか最近のタワマンはこれくらいが普通だし、
> 管理費自体もリヴァリエはタワマンの中でも平均値。ちなみに修繕費もトータルだと平均値。

トータルで修繕費、平均値って？？　いったん上がったカーブの修繕費は３０年以降も下がりませんよ。
だから２５年後くらいに６．５万円になった修繕費を死ぬまで払うことが問題なんですよ。
湾岸マンションはせいぜい７倍くらい、４万円が上限だから、２５年後以降は、ここは相当やっかいな修繕費になることがヤバイと感じたわけです。
確認しないで買っちゃったんですか？MRで聞いてみたほうがいいよ。

[213: 匿名さん]

確かにいったん上がった修繕費はふつう下がりませんね。マンションは新築のときはほとんど修繕に金がかかりませんが老朽化すればするほど、お金がかかるものです。カーブがきついということは構造上、たとえばタワーパーキングなど、不安材料があると見るべきでしょう。３０年後、もとにもどることはありませんので、平均で安いというのはまやかしですね。

[214: 匿名]

はい！夢見ちゃった貧民です！
ちょうどこどもにお金がかかる時期から老後の時期にこの修繕積立はきついので
なくなく購入を諦め、身の丈にあった小規模マンションで探し直してます

ただやっぱり諦めきれずこの板に来ちゃってます…

ネガポジとか関係なく、ここを買える層の32年後の資金計画を知りたい
貯金？退職金がっぽり？

それで「あぁ、そういう人しか買えないのか」と諦められるので…

[215: 匿名さん]

もう買っちゃったよ。遅い。

[216: 匿名さん]

>こんなところに場違いなタワマン３棟も建てる京急がどうかしてるんだ。

>何しろ想定外の人たちを呼び寄せますからね。

その想定外の人たちを呼び込まなければこんな大戸数は売り切れないでしょう。。

[217: 匿名さん]

>言い方にはネット特有の冷たさがあります、
>他を検討した方が宜しいですよと、あなたの資金計画では苦しいですよと、
>事実を伝える方がよっぽど親切だと思いますが、間違っていますか。

このようにちゃんと忠告されているではないか。
このスレを見ていて、後で知らなかったは通らない。

[218: 匿名さん]

>212
>213
えっとちゃんと考えてるのかな？
30年以降は2万円台に下がる可能性はあるんですが？

それが違うっていうのなら周りのタワマンはだんだん上がらない修繕計画の場合、
2万くらいから30年たった時点で一気に4万越えっていう事になりますよ。

言ってることわかります？

リヴァリエの修繕計画：30年平均2万ちょっと。支払方法は当初負担減で後々負担増
他の修繕計画：30年毎年2万ちょっと。支払方法は一律同額。

双方共にトータルコストは同じです。

では30年後はどうでしょう？
リヴァリエの30年時点では4万円くらい
他の修繕計画は30年時点で変わらず2万ちょっと

修繕計画みたけどメンテナンスや修繕費は他のマンションとそこまで変わらず。

つまり30年以降は他の修繕計画の場合2万維持できると予想も出来るし4万くらい出さないと修繕出来ないかもしれない。

ではリヴァリエはどうでしょう？
30年以降は引き続き4万円の可能性もあるけれども、

30年以降は一律2万円で修繕出来る可能性もあります。（他の修繕計画の2万維持で行ける場合）

リヴァリエの場合30年以降急な負担がないってのと、
もしかしたら下がる可能性も秘めてる計画になってますよ。

[219: 匿名さん]

>212
現時点でどうにでも設定できるカーブによって30年以降の修繕積立金が決まるという主張を論理的に説明できますか？

一旦上がった修繕費がなぜ下がらないかというと、昔は長期修繕計画が存在せずに増額が不十分となっているマンションが多いから。
また、実際の耐用年数は当初計画通りとは限らないからでしょう。

結果的に言えば、リヴァリエも当初計画ほど増額せずに30年目を迎え、その後も減額されない可能性が高いと予想します。

[220: 匿名さん]

３０年後の修繕費が４万って、そんな安くはないですよ。

８０㎡(80/Oﾀｲﾌﾟの場合、初年度の修繕費は６９３０円ですが、
それは最初の７、８年までで、１７、８年目くらいには５万円を突破し、
２５、６年目には７万円くらいになる計画のはずです。

[221: 匿名さん]

マンションの大規模修繕は１０年サイクルです。
３０年目の大規模修繕ではほぼ使い切るくらいがふつうです。
したがって３０年目以降は、修繕費が元にもどることはないですよ。

上記の場合、せめて４万円くらいにはなってほしいけど、難しいでしょう。

修繕費と管理費で１０万近く行ってしまうと、売るのも難しいように予想されますね。

[222: 匿名さん]

ここは大林組施工
おそらく大林組の算定でしょう

しかし、計画は国の指針である右上がり
算定の仕方は普通ですね。
約30年後に大規模修繕を見込んでの算定（積立）ですね。
つまり、大規模修繕が終ったら、原点に戻るということです。

大規模修繕を見据えての見積もりです。しかも多めに試算してますね。
だから順調にいけば余る計画。

約30年以降の積立方式や、今の積立方式を変えたければ、
組合（住民）の多数の賛同があれば変更できます。

良く考え、総会に投げかけてはいかがでしょう。

なにもしなければそのままですよ。

[223: 匿名さん]

築３０年ｎマンションが原点に戻るって。。。
どんだけ楽観的なんだ。
４０年目を見据えてさらに積立が大変になるのが常識ですよ。

[224: 匿名さん]

現実を見ないとお花畑になっちゃうね。

[225: 匿名さん]

>218
アホですな。そして大甘すぎる。
大規模修繕すれば新築に戻るとでもお思いでしょうか？
30年後は当然築30年の中古マンションです。
当初30年よりお金がさらに掛かります
大規模修繕工事は回を経る毎に費用が上がってきます。
そして最終的にはタワーマンションの場合莫大な解体費用が掛かります。
当然、あまりカーブの厳しくない他のマンションも上げざるを得ないでしょう。

先のことは何も判りません。

ただ判っていることはリヴァリエの場合、当初の修繕積立金が安すぎて年を経るに上げざるを得ず
30年後は他のマンションより高いことが確実だとの事です。

[226: 匿名さん]

>225
原点に戻るとは思っていませんが、現時点でどうにでも設定できる上昇カーブの最終到達点によって、30年以後の修繕積立金が決まるという主張は間違っていると思うのです。
「30年後は他のマンションより高いことが確実」というところの「他のマンション」とは、タワーマンション以外のことであり、平均して同程度の修繕積立金を支払うことになっているタワーマンションと比べて高くなる理由を説明できますか？

次のようになると本気で思っていますか？
・初期の修繕積立基金や毎月の修繕積立金を高く設定し、３０年目の修繕積立金を安く設定すれば、３０年以後の修繕積立金が安くなる
・A棟はB棟より３０年以後の修繕積立金が安くなる

[227: 匿名さん]

>226
私は30年以降の修繕積立金が上昇カーブで決まるなど一言も書いていませんが？

>当然、あまりカーブの厳しくない他のマンションも上げざるを得ないでしょう。
ここを読まれていないのですか？

タワーマンションの維持費は莫大でそれに対するリヴァリエの長期修繕計画は少々可笑しなところがある。
（当初が安すぎて20年～30年後の修繕積立金が高くこのマンションの資産価値は低くなるざるを得ないこと）

そしてあなたの考えは甘すぎると書いただけですが？

[228: 匿名さん]

だから、２５、６年目以降は７万円くらいの修繕費を毎月払うことになる現実から目を背けてはだめですよ。
そしてそのうえ管理費２万、駐車場２万。
固定資産税。
年間１５０万の負担を背負うわけです。８０歳まで働くか。

[229: 匿名さん]

４０年間で維持費用は４、５千万か。物件価格と合わせたら、都心のタワマン買えますな。
タワマンは維持費で見るべきですね。
トータルで見たら物件が１千万円安くても３０年、０年で見れば同じ。
ならば都心やせいぜい湾岸ともう変わらなくなっちゃうね。

[230: 匿名さん]

>229

ばかですか？

総額はリヴァリエも湾岸も大して変わらんよ

[231: 匿名さん]

>227
貴方の言う「あなた」は私ではないと思います。
私は甘すぎる考えなど書いていません。

貴方の言う「他のマンション」もタワーマンションなのかそれ以外なのかよくわからない書き方になっています。
それに対して、私は
＞「30年後は他のマンションより高いことが確実」というところの「他のマンション」とは、タワーマンション以外のことであり、平均して同程度の修繕積立金を支払うことになっているタワーマンションと比べて高くなる理由を説明できますか？
と書いたのですが、それに対する回答はいかがでしょうか？

＞私は30年以降の修繕積立金が上昇カーブで決まるなど一言も書いていませんが？
そういう言葉で言っている人はいませんが、３０年以降の修繕積立金が３０年目の修繕積立金と同じであるというようなことを言っている人がいますが（貴方の主張ではないかもしれません）が、それは間違っていると思っています。

[232: 匿名さん]

最初の修繕計画は32年サイクルで見積っているが、実際行われている修繕は小規模補修などを除けばどの修繕も計画が見直され、予定より数年引き延ばされるのがほとんど。修繕時期がずれるので実際の値上げは低めに押さえられ、年数を伸ばして貯めることが多い。今の時点で30年先の積立金の予測などは出来ないが、今の予算計画の最高価格が永年続くことは無いと思う。但し、振り出しに戻ることもない。
少しでも負担を減らすためには言われるがままの無駄な工事や無駄な経費は抑える努力をするべき。それはこのマンションに限らずどこも一緒。

[233: 匿名さん]

25年目以降7万の修繕を払い続けると？

なんの情報？

150万？ 内訳は？

[234: 匿名さん]

修繕とは
管理組合で住民が決めるべき事

他人がガヤガヤ言うな

[235: 匿名さん]

>231

あなたは貴方です。
30年以降の修繕積立金が下がる予想との考えが甘すぎます。
理由は私のレスで判りますね。

他のタワーマンションです。
理由は他のタワーマンションに比べ修繕積立金の当初が安すぎて10数年以降急激に上げざるを得ないからです。
30年以降の事は言及していません。
他のタワーマンションも同様に高いでしょう。

[236: 匿名さん]

３０年間かけて支払う修繕積立金の総額の約３分の２が、３０年目の大規模修繕に使われます。

それに向けた３０年間の積み立て方法は、極端な話、
①２９年間かけて総額の３分の１だけを支払い、３０年目に総額の３分の２を支払う
ことも可能ですし、
②毎月一定額を積み立てていく
ことも可能です。

①のプランでは３０年目にものすごい修繕積立金が必要になり無理がありますので、通常は①と②の間をとった計画にします。
このように同じマンションでも考え方によって３０年目の積立額はいくらにでも設定できますので、３１年目以降に３０年目と同じ金額を支払わなければいけないという理由はないはずなのです。


なお、タワーマンションの修繕積立金が比較的高いということは常識としてわかっていますので、その点に関する指摘は不要です。

[237: 匿名さん]

>233

８０㎡(80/Oﾀｲﾌﾟの場合、初年度の修繕費は６９３０円ですが、 それは最初の７、８年までで、１７、８年目くらいには５万円を突破し、 ２５、６年目には７万円くらいになる計画のはずです。

修繕：７万、管理：２万、駐車場：２万、固定資産税で年間５０万くらいを見ておく必要ああると思います。

[238: 匿名さん]

間違えました。
５０万っておかしいですね。

>233

８０㎡(80/Oﾀｲﾌﾟの場合、初年度の修繕費は６９３０円ですが、 それは最初の７、８年までで、１７、８年目くらいには５万円を突破し、 ２５、６年目には７万円くらいになる計画のはずです。

修繕：７万、管理：２万、駐車場：２万、固定資産税で年間１５０万くらいを見ておく必要ああると思います。

[239: 匿名さん]

>235
「30年以降の修繕積立金が下がる予想」を書いたのは私ではありませんが、下げることが不可能であるとも思っていません。

貴方が「30年以降の事は言及していません。」とのことであれば、私は貴方を別の人と勘違いしていたようです。

[240: 匿名さん]

>238
>２５、６年目には７万円くらいになる計画のはずです。

「はず」であって、営業から聞いた計画ではないですよね。