リヴァリエB棟ってどうですか？Part4

[匿名さん]

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番1（A棟）、1番8（B棟）（地番）
交通：京急大師線 「港町」駅 徒歩1分 （A棟）、徒歩2分（B棟）
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分 （A棟、B棟）
間取：1LDK～4LDK
面積：57.87平米～93.05平米
売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京本店
販売代理：京急不動産
販売代理：日本住宅流通　マンション販売営業部

過去スレ
Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/334273/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/343835/
Part3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/351933/

[No.151 by 匿名さん 2013-08-20 12:34:11]

長期修繕計画なんて管理会社が管理組合にこれだけお金が掛かりそうですよ、
こんなブランでどうでしょうか？ということだけ。
おおよその総額を把握すればよい。

ただ個人的にリヴァリエみたく当初安く、後で急激に上がるブランを提示するのはなんとなく信用おけない。
ランキングコストを見かけ上安く見せるためと勘ぐってしまう。

そういうのはカタカナ系新興デベロッパーに多く、財閥系ほどフラットだ。

[No.152 by 匿名さん 2013-08-20 12:53:53]

急カーブで上がるのは信用おけないのも分かるが、結局、修繕費の上昇でやり繰りが心配な層は購入すべきでないということになるのかな。
無理して買ってあとで組合でやれ修繕費が高すぎるじゃ他の入居者に迷惑になるし。すでに購入した人はさすがにそこはクリアーしているんでしょう。

[No.153 by 匿名さん 2013-08-20 13:01:50]

>151
わかります。
ただリヴァリエでは営業がちゃんと将来の値上がりを説明するので、結果的に逆効果になっているようで皮肉です。
三井とて決してフラットではなく、200万もの一時金ありプランに至ってはどうやって回収しろというのかと思うほど。

なんかズレてるように感じてしまいます。

[No.157 by 匿名さん 2013-08-20 15:17:51]

「竣工時期が異なる建物なら珍しくないよ。」

これでやめておけば、ああそうかなで済み、穏やかにお引取り願えるのです。
しかし、その後に言わずもがなのこと付け加える。
そこが、ここのポジチームのどうしようもないところです。

[No.158 by 匿名さん 2013-08-20 16:11:25]

新しい建物は維持費が限りなく小さい事はみなさんお分かりと思います。
年を追う毎に様々な補修が必要になります。
ですので、修繕積立金がカーブを描く事も理に適った考え方の一つです。

新築物件は基本的に分譲価格も高いのですが
新しい建物に住まう事の当然の権利としてメンテナンス費が安いという
考え方は極めて真っ当なものです。航空機や自動車でも同じですよね。

フラットという考え方は永住するという前提での
計画的な投資（貯蓄）計画であり、
一見正直な計画のように見えて、１０年程度で手放すことを考えている方にとっては、
非合理的な計画に過ぎません。

超高層の建物が古くなり、どの様な補修がどの様な工法で行われるかについて
まだ日本全体で経験が乏しいのが残念ながら事実ですが、
少なくとも新築時に殆どメンテナンス費が必要ない事はこれも事実です。

現在のタワーマンションの買われ方、使われ方を考えれば
初期に維持費を安く抑える事は合理的な１つの考え方です。

[No.160 by 匿名さん 2013-08-20 16:36:16]

>158
ローン返済の初期に浮いた分を繰り上げ返済できるので、考えようによってはメリットにもなりますからね。

[No.161 by 匿名さん 2013-08-20 16:49:28]

158のような考え方も一理あります。
ただマンションは自動車や飛行機と違い
個人だけの持ち物ではないし、
耐久年数も長い。当然住み続けたい人もいるでしょう
将来、修繕積立金を払わない、払えない人が出始め、修繕が不可能になれば
売る事も壊すこと出来なくなります。
すなわちスラムです。極端な話ですが。

[No.162 by 匿名さん 2013-08-20 17:28:56]

買い替えと修繕積立方式の関係では
フラットからフラットヘの買い替えなら損得なし
フラットから幾何級数的増加方式へなら悲惨
幾何級数的増加方式を修繕費値上げ直前に売りぬけてフラットへならラッキー
となりませんか。

つまり、フラット採用が資産価値的には将来高くなると考えられませんか。

[No.163 by 匿名さん 2013-08-20 18:49:17]

１０年で売り抜ければ、超ラッキー。
２０年目で売れなくて、アンラッキー。

２０年目で資産価値上がってれば、ラッキー。


こんな感じ？

[No.164 by 匿名さん 2013-08-20 20:20:00]

近くに商業施設が出来るからラッキーでしょ。

A棟着工時、竣工時にはなかった開発だし、
開発自体の価格がB棟も反映されてないから。

[No.165 by 匿名さん 2013-08-20 21:11:32]

アンラッキーの可能性高いので賃貸のほうがよいよ。

[No.166 by 購入検討中さん 2013-08-20 22:00:37]

でもさ、いまはいいけど、２０年後以降、年金で無給生活になったときに
管理費：２万円、修繕費：６万円、駐車場：２万円、合計１０万円/月も払えるかな。
年額で言えば１２０万円。
これに固定資産税３０万とすれば、年間１５０万円もの負担ですからね。

現役時代はいいけど、年金生活で１５０万は痛いなぁ。

戸建てならせいぜい３０万円程度だもんね。
死ぬまでこの金額を払い続けるのは厳しいよね。

私は最初３０年後以降は修繕費は１、２万円/月になるのかとばかり思ってましたが、
確認したところ元に戻るようなことはなく、カーブの通りなんですね。
修繕費が１０倍はたいへんですね。

[No.167 by 匿名さん 2013-08-20 22:28:30]

戸建ての人も何十年後には自分で内外リフォームですよね。
コンシェルジュや宅配ボックス、24時間足元に警備員とかはできませんね。
セキュリティはセコムを頼む？

金銭面の将来設計もできるし、庭木や雑草の手入れなど自分でできるし苦にならない、
老後の階段とかも問題ないって人は戸建ての方が自由にできていいのではないでしょうか？

[No.168 by 契約済みさん 2013-08-20 22:47:13]

中国の方、多いんですね！
是非、ご近所付き合いして中国語、教えて頂きたいものです。
修繕費等、将来が心配ならば、賃貸若しくは他物件にどうぞ！
年金生活が大変なのが分かるならそれまでに蓄え作るでしょ？それが資金計画ですよ、MRでも頼めばFPがしてくれるんじゃないの？
ここは、くだらないネガに釣られる方が手を出すような物件では有りませんよ！

[No.169 by 匿名さん 2013-08-20 22:49:32]

最近の戸建てなら建て直し不要ですね。３０年で建て直しは昔の家屋ですよ。
いずれにしても戸建てなら、３０年で３千万円以上のの余裕が生まれますね。４０年ならあそれ以上です。

[No.170 by 匿名さん 2013-08-20 23:10:45]

戸建てとリヴァリエみたいなマンションは比較対象にならないよね。

他のマンションとリヴァリエを比較するならわかるけど。

何度も戸建て、戸建て言ってる人いるけどさ。

[No.171 by 匿名さん 2013-08-20 23:59:35]

166の方･･･Brillia City 横浜磯子の621と全く同じ文面。
フォームがあって、数字だけ入れ替えてるんですね。
お疲れ様です。

[No.172 by 匿名さん 2013-08-21 00:11:41]

>167
それは管理費。


不安
駐車場がガラガラになってしまう懸念有り。
修繕費の未納者への回収。
セキュリティ上タワマンは好まれるが、異国人の多さから、マンション内トラブルの懸念。
異国人の組合への影響。



資金的余裕の有る方のみの購入では無いと思うので、(生前贈与で頭金援助してもらえば、年収500万でも買えてしまう物件)、その辺り購入者はどう思ってますか？

他所買えとかでなく、実際低年収じゃ売らないとか、賃貸に出す時の条件が厳しいとかの情報だと、安心できるのですが。

[No.173 by 匿名 2013-08-21 00:41:44]

＞１７１
本当だ（笑）


しかし
＞１６６も
＞１７１も
磯子まで検討なんて、
結構広範囲なんですね。

[No.174 by 匿名さん 2013-08-21 01:28:38]

＞173さん
それこそ変質者か、特定物件へ誘導しようとする・・・・しか
考えられないのです。

方々でネガって、特定物件へ誘導以外、そんな暇人居ますかね。

[No.176 by 匿名さん 2013-08-21 02:03:23]

＞１７４
変質者って（笑）


・・・・なら、
どこに
誘導しているんだろうね。


私には、
６０００万くらいの
眺望の良い物件を探している
おっちゃんが、
良いマンションは、
修繕費高すぎて、
ネガに化けちゃった
様に見える。


そうすると
変質者かっ（笑）

[No.177 by 匿名さん 2013-08-21 05:39:59]

オレが辞めるころは、年金支給開始が７０歳からとかになってるかもしれん
すると、ここの修繕費がうーん・・・
と悩んでたおっちゃんが思い余ってレスした。

そしたら、ＭＲで聞け、他所買えとけんもほろろ

おのれ！と発狂してネガに大バケ？

[No.178 by 匿名さん 2013-08-21 08:03:37]

本気で検討する人がマンションギャラリーに行ってないとか、営業と相談できないとかってあり得ないから。

[No.179 by 匿名さん 2013-08-21 08:12:13]

変態！

[No.180 by 匿名さん 2013-08-21 08:46:39]

他所を検討してみては、とアドバイスすることのどこが悪いのでしょうか。
デベロッパーは売る側ですから基本的に買わせようとしますが、
検討版で資金計画を念頭に、物件は坪単価だけで決めてはいけないと
言っているだけに過ぎず、全く問題ないのでは。

それとも、
「坪単価に合わせて管理費や維持費を安くするようデベに働きかけましょう。」
「維持管理費が高いのだからもっと坪単価を安くするようよう皆で交渉しましょう」
というような答えを期待しているのでしょうか。

或いは、維持管理費が掛かる事を脇に置いて
「頭金だけ用意すればあとはローンで何とかなりますよ」
というような無責任な慰めを期待しているのでしょうか。

そんな答えよりは、確かに言い方にはネット特有の冷たさがあります、
他を検討した方が宜しいですよと、あなたの資金計画では苦しいですよと、
事実を伝える方がよっぽど親切だと思いますが、間違っていますか。

[No.182 by 匿名さん 2013-08-21 11:12:17]

セキュリティの高さとかコンシェルジュの事考えたら管理費高くはないんだよね。
ってか最近のタワマンはこれくらいが普通だし、
管理費自体もリヴァリエはタワマンの中でも平均値。ちなみに修繕費もトータルだと平均値。

老後とかセキュリティ高いと安心だし、
わからないことあればコンシェルジュがある程度サポートしてくれるし、
駅前でお出かけもしやすいしでいいじゃん。

戸建ては平屋ならいいかもだけど、
セキュリティ入れても逆に高くつくかもしれないしなぁ。
修繕も怠りそうだし。

色々考えるとやっぱりマンションはいいよ。

更に駅前なんかは老後考えるとかなり便利。

[No.183 by 匿名さん 2013-08-21 11:24:43]

駅前リバーサイドは希少です。

杭打ちしない戸建ては良い地盤の上に建てましょう。

[No.184 by 匿名さん 2013-08-21 11:26:20]

その通りですね。

対価に見合うサービス、立地、建物であれば良いだけで
あとはそれを支払うことを良しとするか、
無駄であるかという判断を各人がすれば良く、

そして無駄であると判断されたなら、
他の物件と検討されるのが良いと考えるのは当然の事です。

[No.185 by 匿名さん 2013-08-21 11:37:00]

しかも地盤は固いらしいですね。
（川崎駅前より硬いらしいですよ。液状化リスクも同様に。）

あとDFSは結構優秀らしいですね。
A棟が建ってからまだ地震の規模が2～3程度しかないらしいですが、
揺れを感じた事がまだないらしいですよ。

地震時DFSが作動するときはバンパーがガコガコなる音がするらしいですが。

[No.186 by 匿名さん 2013-08-21 12:12:45]

管理・修繕は、もういいから
ぜひ
>172
の不安を解消してほしい。

[No.187 by 匿名さん 2013-08-21 12:12:54]

管理・修繕は、もういいから
ぜひ
>172
の不安を解消してほしい。

[No.188 by 匿名さん 2013-08-21 12:26:35]

>駐車場がガラガラになってしまう懸念有り。

MRで聞かなかったの？
修繕計画は駐車場が8割埋まってる程度で計算さてれるとか。
だから契約者の6割程度が駐車場を利用すれば問題ないし、
A棟はそれくらいかと。
さらに空き駐車場は来場者の駐車場に転換して収入えてるらしいよ。


>修繕費の未納者への回収。

未納し続けたら物件差し押さえでしょ。
被害が大きくなる前に手を打つから気にしなくていいのでは？
競売して回収とか？


>セキュリティ上タワマンは好まれるが、異国人の多さから、マンション内トラブルの懸念。

異国が多いのはリヴァリエに限らずタワマン特融だけど、
マンション内トラブルがまだないA棟を考えるとそこまで懸念事項ない。
寧ろ日本は富裕層の異国人多くなってるから気になるのなら戸建ての方がいいのでは？


>異国人の組合への影響。

何を懸念してるのかが不明。


>資金的余裕の有る方のみの購入では無いと思うので、
>(生前贈与で頭金援助してもらえば、
>年収500万でも買えてしまう物件)、
>その辺り購入者はどう思ってますか？

それはここのマンションに限らずの話だから。
仮に余裕のない人が買ったとしても、
他の契約者になんら問題はない。
支払が滞れば差し押さえで物件競売で回収じゃん？


>他所買えとかでなく、
>実際低年収じゃ売らないとか、
>賃貸に出す時の条件が厳しいとかの情報だと、
>安心できるのですが。

ってか全てMRで聞けばいい話を、
わざわざなんでこんなデマが書かれるような匿名板で情報を求めてるのか？
本気で検討してるのならMRでまず不安事項を聞いてみるのが吉かと思う。

[No.189 by 匿名さん 2013-08-21 12:27:15]

競馬場再開発で出来る、

商業施設のテナント情報が早くほしいのですが。

今年12月に撤去始まり、
来年から着工でしたっけ？

[No.190 by 匿名さん 2013-08-21 12:27:36]

やはり、駅前リバーサイドは稀少価値ありますね
なかなかない物件ですね
それでいてトリプルタワーなんですね。
やはりリバービューが良さそうだ。

[No.191 by 匿名さん 2013-08-21 12:33:17]

富裕層の外国人は港町のタワーなんか買いませんよ。
トラブルないマンションなんて本当にあるのかね？
しかもここはまだ計画の三分の一段階でそれも完売できてない状況なのに。

[No.192 by 匿名さん 2013-08-21 12:47:34]

>191
>トラブルないマンションなんて本当にあるのかね？
どこでもあるでしょ。

>富裕層の外国人は港町のタワーなんか買いませんよ。
なぜ断言できるんだそんなこと？
実際はいるかもしれんぞ。
しかも外国の富裕層の括りは日本の閾値は低いところあるしね。

>しかもここはまだ計画の三分の一段階でそれも完売できてない状況なのに。
何年たっても売れ残ってる駅前タワマンはいくつもあるよ。
ここに限った話じゃない。

[No.193 by 匿名さん 2013-08-21 13:01:44]

羽田からアクセス良好、都内横浜に20〜30分
高速大師JCTまで10分
話題のスカイツリーと同じ制震構造

普通に富裕層も買うんじゃね？

タワマンとしては安いが分譲マンションの中じゃ高い方だし、管理費とかもタワマンしてるし、
この金額を現金即決できるか住宅ローン組めるなら、少なくともトイレの躾ができてない
犬猫並みの中国人じゃないんじゃないの。

富士見の競輪場のとこのURに行くよまずは。

[No.194 by 匿名さん 2013-08-21 13:08:51]

そもそも日本人の俺が買えません！ｗ

[No.196 by 匿名さん 2013-08-21 13:38:16]

>191
外国人は基本的にローン組んでマンション購入できない。
現金でマンション買える人間はどう考えても富裕層だろ。
まあ、あんたがそれ以上に金持ってるなら別だけどｗ

[No.197 by 匿名さん 2013-08-21 13:43:25]

中国人・韓国人の問題は、Ａ棟を何年か見ていればわかってくる。
修繕費も同じ。

あせって買わないほうが良い物件だと思う。
Ｃ棟を売り始めるころには、近隣商業施設の概要もわかっているでしょう。

[No.198 by 匿名さん 2013-08-21 13:47:28]

>あせって買わないほうが良い物件だと思う。
>Ｃ棟を売り始めるころには、近隣商業施設の概要もわかっているでしょう。

これ私も思ったことあるんですが、
C棟を売り始めるころって商業施設開発がいったん終わってる状況ですよね。
つまりC棟の価格に影響されないか懸念してます。

それを考えるとA,B棟が安全かなとも考えちゃうんですよね。

商業施設が出来て地価にどれだけ影響があるか全然不明ですし。

[No.199 by 匿名さん 2013-08-21 13:51:45]

こんなところに書かないで、ＭＲで聞けよ。

[No.200 by 匿名さん 2013-08-21 14:24:31]

>199
商業施設が出来た後のC棟の価格なんてMR行ってもわかんないよ。
地価決めるのはそいつらじゃないし。

ただ確実に地価あがりそうだよねやっぱり。
A、B買った人は資産価値的にあがると思うからいいけど。