リヴァリエB棟ってどうですか？Part4

[匿名さん]

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番1（A棟）、1番8（B棟）（地番）
交通：京急大師線 「港町」駅 徒歩1分 （A棟）、徒歩2分（B棟）
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分 （A棟、B棟）
間取：1LDK～4LDK
面積：57.87平米～93.05平米
売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京本店
販売代理：京急不動産
販売代理：日本住宅流通　マンション販売営業部

過去スレ
Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/334273/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/343835/
Part3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/351933/

[144: 匿名さん]

>140
修繕積立金を安くしたいとの願望を強いようですが
一般的には以下のようになります。

http://smtrc.jp/useful/knowledge/market/2011_07.html

リヴァリエの場合はタワーマンションであることからカーブの上がり方はこのグラフの比ではないでしょう。
まあ修繕積立金を気にするようでしたらリヴァリエを購入対象からはずすことですな。

[145: 匿名さん]

検討版で幾ら言っても解からないみたいですから、市場が理解できないのは当然なんですが、
立地の問題ではないのです。

タワーマンションはその性格上地価の分譲価格に占める割合は小さく、
立地で価格が決まる傾向は低いのです。

また、都心まで２～３時間掛かる土地にも豪邸は立つし、
千代田区にも安い物件は探せばあります。
川崎区に維持費管理費が掛かる建物があったて、おかしくないし、
そういう提案をデベがしているだけ（売れなければ大変ですが）に過ぎず、
それに共感した人が購入すれば良いのです。

維持管理費が掛かる事を承知する、周辺の環境は自身で判断する、という基本を守っていれば
そしてそれに納得する人が、国籍に係らず買えば良いだけです。

その意味で、川崎区内の他のマンションとは競合しない物件です。
というよりかなり新しいコンセプトを打ち出しているので、他の立地に広げても
競合する物件は少ないかもしれません。

[146: 匿名さん]

>144
実際はマンションの状況に合わせて修繕計画を随時見直しを行いつつ進めるので、当初計画通りのカーブにはなりません。
今から30年前に立てた30年計画に律儀に従っているマンションがありますか？

現時点で傾きをどうにでも設定できる30年計画のカーブをもって30年目以降の価格が決まるはずがありません。

30年間の総支払額がリヴァリエを上回る東京ベイエリアのマンションがありますが、20〜30年後の支払額は70平米で35000円弱に留まる計画になっています。
早めに積立額を上げれば30年以降が安くなるなんてことがあるでしょうか？

また、A棟の計画では30年後はB棟よりも安い支払額になっています。
A棟のほうが30年以降は安くなるのでしょうか？

[147: 匿名さん]

そもそも、Ａ棟とＢ棟で修繕費積み立ての計画が違うっておかしくないですか。
管理組合が計画見直して、その結果としてＡ棟とＢ棟が違ってきたというならわかるけど。
今は、Ａ棟とＢ棟ともデベが計画たてたのでしょ？

[148: 匿名さん]

A棟は5年おきの増額プランで一時金あり、B棟は4年おきの増額プランで一時金なしの模様。
ちょっと前までは5年おきの増額プランが主流だったように思いますが、今は4年おきとする傾向なのでしょうか。

スカイズも増額は4年おきのようです。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/351476/res/840-844

因みにスカイズの修繕積立金は物件概要によると平米単価138円で始まるようなので、75㎡ですと約10350円からのスタートになると思います。
入居前に支払う修繕積立基金の額もリヴァリエよりは大きいので、早期の支払額を比較的大きめに取っていることがわかります。

長期修繕計画は5年おきくらいで見直すことが推奨されているようですので、実際の増額実施前の金額の根拠として見直していけば良いのではないでしょうか。

[149: 匿名さん]

>147
竣工時期が異なる建物なら珍しくないよ。
そんなにおかしいと思うならMRで聞くか、それこそ他を検討すればいいと思うよ。

[151: 匿名さん]

長期修繕計画なんて管理会社が管理組合にこれだけお金が掛かりそうですよ、
こんなブランでどうでしょうか？ということだけ。
おおよその総額を把握すればよい。

ただ個人的にリヴァリエみたく当初安く、後で急激に上がるブランを提示するのはなんとなく信用おけない。
ランキングコストを見かけ上安く見せるためと勘ぐってしまう。

そういうのはカタカナ系新興デベロッパーに多く、財閥系ほどフラットだ。

[152: 匿名さん]

急カーブで上がるのは信用おけないのも分かるが、結局、修繕費の上昇でやり繰りが心配な層は購入すべきでないということになるのかな。
無理して買ってあとで組合でやれ修繕費が高すぎるじゃ他の入居者に迷惑になるし。すでに購入した人はさすがにそこはクリアーしているんでしょう。

[153: 匿名さん]

>151
わかります。
ただリヴァリエでは営業がちゃんと将来の値上がりを説明するので、結果的に逆効果になっているようで皮肉です。
三井とて決してフラットではなく、200万もの一時金ありプランに至ってはどうやって回収しろというのかと思うほど。

なんかズレてるように感じてしまいます。

[157: 匿名さん]

「竣工時期が異なる建物なら珍しくないよ。」

これでやめておけば、ああそうかなで済み、穏やかにお引取り願えるのです。
しかし、その後に言わずもがなのこと付け加える。
そこが、ここのポジチームのどうしようもないところです。

[158: 匿名さん]

新しい建物は維持費が限りなく小さい事はみなさんお分かりと思います。
年を追う毎に様々な補修が必要になります。
ですので、修繕積立金がカーブを描く事も理に適った考え方の一つです。

新築物件は基本的に分譲価格も高いのですが
新しい建物に住まう事の当然の権利としてメンテナンス費が安いという
考え方は極めて真っ当なものです。航空機や自動車でも同じですよね。

フラットという考え方は永住するという前提での
計画的な投資（貯蓄）計画であり、
一見正直な計画のように見えて、１０年程度で手放すことを考えている方にとっては、
非合理的な計画に過ぎません。

超高層の建物が古くなり、どの様な補修がどの様な工法で行われるかについて
まだ日本全体で経験が乏しいのが残念ながら事実ですが、
少なくとも新築時に殆どメンテナンス費が必要ない事はこれも事実です。

現在のタワーマンションの買われ方、使われ方を考えれば
初期に維持費を安く抑える事は合理的な１つの考え方です。

[160: 匿名さん]

>158
ローン返済の初期に浮いた分を繰り上げ返済できるので、考えようによってはメリットにもなりますからね。

[161: 匿名さん]

158のような考え方も一理あります。
ただマンションは自動車や飛行機と違い
個人だけの持ち物ではないし、
耐久年数も長い。当然住み続けたい人もいるでしょう
将来、修繕積立金を払わない、払えない人が出始め、修繕が不可能になれば
売る事も壊すこと出来なくなります。
すなわちスラムです。極端な話ですが。

[162: 匿名さん]

買い替えと修繕積立方式の関係では
フラットからフラットヘの買い替えなら損得なし
フラットから幾何級数的増加方式へなら悲惨
幾何級数的増加方式を修繕費値上げ直前に売りぬけてフラットへならラッキー
となりませんか。

つまり、フラット採用が資産価値的には将来高くなると考えられませんか。

[163: 匿名さん]

１０年で売り抜ければ、超ラッキー。
２０年目で売れなくて、アンラッキー。

２０年目で資産価値上がってれば、ラッキー。


こんな感じ？

[164: 匿名さん]

近くに商業施設が出来るからラッキーでしょ。

A棟着工時、竣工時にはなかった開発だし、
開発自体の価格がB棟も反映されてないから。

[165: 匿名さん]

アンラッキーの可能性高いので賃貸のほうがよいよ。

[166: 購入検討中さん]

でもさ、いまはいいけど、２０年後以降、年金で無給生活になったときに
管理費：２万円、修繕費：６万円、駐車場：２万円、合計１０万円/月も払えるかな。
年額で言えば１２０万円。
これに固定資産税３０万とすれば、年間１５０万円もの負担ですからね。

現役時代はいいけど、年金生活で１５０万は痛いなぁ。

戸建てならせいぜい３０万円程度だもんね。
死ぬまでこの金額を払い続けるのは厳しいよね。

私は最初３０年後以降は修繕費は１、２万円/月になるのかとばかり思ってましたが、
確認したところ元に戻るようなことはなく、カーブの通りなんですね。
修繕費が１０倍はたいへんですね。

[167: 匿名さん]

戸建ての人も何十年後には自分で内外リフォームですよね。
コンシェルジュや宅配ボックス、24時間足元に警備員とかはできませんね。
セキュリティはセコムを頼む？

金銭面の将来設計もできるし、庭木や雑草の手入れなど自分でできるし苦にならない、
老後の階段とかも問題ないって人は戸建ての方が自由にできていいのではないでしょうか？

[168: 契約済みさん]

中国の方、多いんですね！
是非、ご近所付き合いして中国語、教えて頂きたいものです。
修繕費等、将来が心配ならば、賃貸若しくは他物件にどうぞ！
年金生活が大変なのが分かるならそれまでに蓄え作るでしょ？それが資金計画ですよ、MRでも頼めばFPがしてくれるんじゃないの？
ここは、くだらないネガに釣られる方が手を出すような物件では有りませんよ！