固定金利検討スレ

[匿名さん]

固定金利について語り合いましょう。

[74: 匿名]

繰上返済すると保証料の戻りがあるが、それも計算にいれてるのかな？

[75: 匿名]

>74
入ってないと思う
同じ額でも何年目の返済かで戻り額が全然違うし、計算式も公開されてないし入れられないってのが正しかも

[76: 匿名さん]

>71
まさかないとは思うが、利息が減ってないと思っているのか？

[77: 匿名さん]

まあ、ここは固定金利検討スレだから。
金利が下降傾向で残念てことだ。

[78: 匿名さん]

長期金利が上がると変動金利が上がるらしいしね。

[79: 匿名]

↑意味不明

[80: 匿名さん]

その意味不明なことをここの固定さんが言ってました。

[81: 匿名さん]

現時点では、短期的には下降傾向、中長期的には上昇傾向ということ。
分岐点がいつなのか、それは誰にも判らない。（判る人は大富豪になれる）

比較的早い時期に金利上昇傾向だと思う人は、10年以上の固定金利を選べばいいし、
引き続き低金利が続くと思う人は、短期固定か変動を選べばいい。

今判っている事は、日銀が異次元緩和で低金利に誘導して景気を刺激する、
政府はデフレ脱却しゆるやかなインフレを目指していること。
その結果として将来金利は上昇する可能性が大きいこと。
それが実現するのか、実現するとしたらいつになるのかは判らない。

金利はさまざまに要因で決まるし、各自の資金力によって損益分岐点が変動するので、
各自でで判断するしかない。

ちなみに私は、２０１２年１１年に３年固定ローンに借り換え、2020年に完済する予定です。

[82: 匿名さん]

たかだか1%あるかないかの金利差でウダウダ言ってるなら、現金一括で購入しろ
金利は掛からない、保証料や手数料も掛からない
まあ金持ち限定の方法だけどな

[83: 匿名さん]

飛躍してるなぁｗ

[84: 匿名さん]

3年固定とかする意味わからない

[85: 匿名さん]

>84
基本的には客寄せ金利ではあるが、５年以内の短期間で返済出来る人には向いている。
それから、知人で３年毎に３年固定で借り換えをすると言ってる人も居る。
それが効率的かどうかは分からないが。

[86: 匿名さん]

なんで変動組がわざわざここで興奮してるのかがわからんｗ

[87: 匿名さん]

過疎ってるから盛り上げてるんだよ

[88: 匿名さん]

>84
３年固定は固定期間終了後の優遇幅が他の短期固定より良い。

[89: 匿名さん]

なかなか盛り上がらないね。

長期固定諸君、もっと頑張れ。
短期固定･変動諸君、パンチの効いたネガ投稿頼む。

変動金利スレに負けるな。

[90: 匿名さん]

長期固定で借りるなんて考えらんない。

[91: 周辺住民さん]

固定で借りてしまったら、変動のようにあれこれ気を揉まなくてよくなりますからね。
書くことがなくて、ある意味当然かと思います。

[92: 申込予定さん]

新規スレを立てるかどうか迷いましたが、固定金利で借りるのでこちらで相談させていただきます。

44歳、3人の子持ち(12歳、8歳、3歳)、年収は約1000万円です。頭金を除いた2000万円を10年ローンで借りる予定です。金利は銀行の担当者からは10年固定だと1.20％、5年固定だと0.9％になる予定と聞いています。所得税は年20万円以上払っていますので、住宅ローン減税は利用したいと考えています。年末に500万円の国債が満期になり償還されます。ローンを組むにあたってどのような方針が良いかお知恵をおかしください。

１．5年固定だと6年目以降の金利がどうなっているのか心配ですが、金利の低い5年固定で借りる方が有利でしょうか？

２．年末に500万円入りますが、それを繰り上げ返済にあてるかどうか考えています。期間短縮型にしてしまうと住宅ローン減税が受けられなくなるので、するなら返済額軽減型になりますが、繰り上げ返済はした方が良いでしょうか。また、するなら来年の1月に早々にしてしまうか、5年固定が終わったあとの金利をみてからの方が良いでしょうか。

私なりに調べてみたのですが、5年固定0.9％で借りて、6年目の金利が1.5%以上なら5年後に返済額軽減型で500万円を繰り上げ返済するのが、一番メリットがあると思うのですがどうでしょうか。
もっとメリットのある借り方、繰り上げ返済の仕方はありますか？

[93: その通り]

92さん
あなたの考え方は合理的です。
生きている前提ならばそれで良いのではないでしょうか。
また借金を返済している間は「生きている」ことを前提にお話しをされる方が多いのですが一家の主が死んでしまえば収入が途絶えます。
団信に入っているなら、金利の状況を見ながら、手元に資金を残すか返済に回すか考えればよいでしょう。

[94: 匿名さん]

>92
団信入ってるなら、住宅ローン減税を受けれる分だけ、借りる。(頭金減らしてでも)
いざという時には、手持ち資金まるまる残るからね。

繰り上げは10年後一気に、それまでは、10年定期か、国債とかへ。

今の計画とどちらが得かは、計算すれば見えてくると思うよ。


住宅ローン減税は受けれるだけ、受けた方が、お得な場合が多いです。

金利の事は無責任な事は言えないので、自己判断で。

[95: 申込予定さん]

昨日質問しましたが、92です。
回答ありがとうございました。
5年固定で借りて6年目の金利をみて500万を繰り上げ返済するのがよさそうですが、＞94さんの意見をみて、下記の計算してみましたが、余計にわからなくなりましたので、再度ご意見を伺いたく投稿しました。

数字は計算しやすいように簡単にしています。
4000万の物件を購入します。親の援助が1700万あります（親の分は建物を共有名義にします）。私は2300万出す予定ですが、現在手元に300万あり、年末に国債の償還で500万入ってきます。金利は銀行の担当者からは10年固定だと1.20％、5年固定だと0.9％になる予定と聞いています。所得税は年20万円以上払っていますので、住宅ローン減税をうまく利用したいと考えています。同じ10年で返済する場合、（Ａ）と（Ｂ）のどちらの考え方の方がメリットがあるでしょうか。（月々の18万の支払いは可能です）

（Ａ）10年固定で10年ローンを組んで2000万借り、国債の500万には手を付けない
（Ｂ）10年以上のローンを組んで2300万を借り、頭金の300万と国債の500万には手を付けず、（Ａ）と（Ｂ）の月々の返済の差額を毎月貯金しておき、10年目に頭金300万と国債の500万、月々の差額の貯金で、残金を期間短縮型の繰り上げ返済し、10年で返す

（Ｂ）の場合、始めに何年でローンを組むのが一番メリットがあるでしょうか。

また、10年固定と5年固定はどちらを選択したほうが良いでしょうか。

[96: 匿名さん]

10年で全額返せる力のある人なら2000万を変動35年で借りて10年後もしくは金利が1%を超えるときに繰り上げすれば1番無駄が少なそうだけど、数年でも固定したいなら3年固定0.6とかもメリットあるのではないかな。

[97: 匿名さん]

10年固定1.2%なら利息は140万。
5年固定0.9%残り5年変動0.8%なら100万。
残り5年変動2%なら140万。残り5年変動3%なら170万。

優遇税制は考慮してない。単純計算。

どれも大差ないよ。固定スレだから固定を薦めるけど固定10年にすれば？

反論を押し切って消費税増税に踏み切るようだし、7年後のオリンピックに向けて景気が上向くとインフレも進んでゼロ金利政策解除という話も現実味を帯びてきた。
まぁ、インフレ率2%で解除されても政策金利0.5%～1%だろうし、変動金利1.5%～2%に収まる可能性は高いけど、まかり間違ってインフレ率5%＆変動金利5%とかになる可能性もあるわけだからね。

[98: 匿名さん]

まとまったお金での繰上とかはシミュレーションを使うと参考に成りますよ。気が付かない事も見えて来たるする。

[99: 匿名さん]

>95
10年で返すのが前提で、かつ固定にしたいということなら、
（Ｂ）案で、35年ローン、10年固定ですね。

ローン金利、国債の利回り、住宅ローン減税を考えれば、
途中で繰上をせず、10年後に一括返済でＯＫでしょう。
ベストかどうかはわからないけれど、ベターだとは思いますし、途中で何も考える必要は無いので。

お子さんの年齢を考えると、10年後はけっこう学資がかかる時期ですね。
その状況によっては、無理に全額を繰り上げる必要もないように思います。
失礼かと思いますが、年齢・年収の割に、貯蓄が少ないのが気になります。（他にとってあるならよいのですが）

＞また、10年固定と5年固定はどちらを選択したほうが良いでしょうか。

これは 5年後の金利がどうなっているかによりますので・・・。

[100: 匿名さん]

>95
ＡとＢの時の、住宅ローン減税の返ってくる金額の計算も入れましょう。
それが金利分を上回れば、ＯＫ。

団信入ってるなら、６年後何かあっても、手持ち金が家族に残ると思えば、保険代わりに繰り上げしないという考え方もあります。

[101: 申込予定さん]

みなさん、レスありがとうございます。

いろいろな条件でシュミレーションしてみましたが、大差はなく、また５年固定の場合の６年目以降の金利がわからないので結論が出ませんでした。変動も考えましたが、さらに計算が困難で、比較することができませんでした。

貯蓄は国債の500万の他に、預貯金数百万、株式数百万ありますが、今のところ繰上げ返済には国債の500万のみをあてる予定です。

住宅ローン減税の利用を考えると、0.9%の金利が魅力的なので、6年目以降の金利がいくつになるかわかりませんが、とりあえず0.9％5年固定で10年ローンを組んで、６年目以降は１％以上の金利になった時点で、国債の分の500万を返済額軽減型で繰り上げ返済し10年目まで払い続けるか、他の預金も足して全額繰上げ返済してしまうか、あるいは、0.9％5年固定で長めのローンを組み、10年ローンとの差額を毎月貯金しておき、６年目以降は１％以上の金利になった時点で、国債の分の500万を返済額軽減型で繰り上げ返済し、10年目に他の預金も足して全額繰上げ返済するかシュミレーションして決めたいと思います。

[102: 匿名さん]

5年固定0.9は高くないか？

[103: 匿名さん]

5年固定に傾いているようですね。
35年で組んでおいて5年後、もしくは1%超えたときに繰り上げするのが減税も使えるしベターなんじゃないかな。

[104: 匿名さん]

短期固定はどれが良いなんて結論が出るわけがない。
5年固定か10年固定のどちらが良いかなんてのは愚問そのもの。
そもそも、10年で返済するなら変動金利が一番いい。

[105: 匿名さん]

>104
変動で借りるべきってのは完全にその通りなんだけどどうしても短期固定にしたいらしいよ。
だからそもそも論には目をつむってあげましょう。

[106: 匿名さん]

どうしても短期固定をというなら、3年固定が0.6くらい？優遇があると0.55ぐらいだから、それで借りて残り期間は変動金利。

[107: 匿名さん]

10年で返済できるなら、5年固定で5年後金利が今の３倍になっても耐えられるんじゃね。

[108: 申込予定さん]

レスありがとうございます。

住宅ローン減税を利用したマイナス金利を使いたいので、金利が1％以上になる10年固定は今のところないかなと思っています。

>104
>105
変動金利だと将来が読めず不安なので少しでもリスクを減らすために、固定金利を考えこのスレで相談させてもらっています。
この10年は、変動金利の方が有利でしょうか？

>106
3年固定だと残り7年が心配です。仮に3年固定0.6％だとすると3年後の残高が約1400万になると思いますが、その時に金利が非常に高くなっていて、全額繰り上げ返済しようと考えても、3年後にそれだけの余力はありません。
5年固定0.9％だと、5年後の残高が約1000万になると思いますが、5年後に1000万なら一括で返済できる余力があります。

>102
5年固定0.9は高いですか？ネットローンではもっと低いところもあるかもしれませんが、土地が市街化調整区域のためネットローンは利用できず、地元の銀行一択です。銀行が公に提示している金利はもう少し高いですが、優遇金利で5年固定0.9％、10年固定1.2％を提示されています。

>103
35年ローンで組んだ場合でシュミレーションしてみましたが、10年で完済しようと思った場合、繰り上げ返済時に多額のお金を用意する必要があり、利息も分を計算すると、住宅ローン減税のメリットがなくなってしまいました。

>107
5年後に金利が今の3倍になっても耐えられると思いますが、3倍になるようなら全額繰り上げ返済してしまいます。

皆様の意見を参考にいろいろシュミレーションしてみましたが、とりあえず0.9％5年固定で10年ローンを組み、5年目に資産の状況をみて、全額繰り上げ返済するか、500万のみ返済額軽減型で繰り上げ返済するかじっくり検討したいと思います。

[109: 匿名さん]

どうぞ、ご自由に。
一言、ここは短期固定のスレではありません。
長文お控え下さい。

[110: 匿名さん]

>108

いろいろ考えてシミュレーションされているようですが、そもそも計算は合っていますか？
変動金利は先が読めない云々は好きになさればいいと思いますが、>103へのレスのところには強い違和感を感じます。

[111: 匿名さん]

110さんに一票。
住宅ローン減税でのマイナス金利を考えるなら、元本を減らさない方が（つまり35年ローンで借りた方が）得です。
もちろん10年後に一括返済。
10年ローンで借りたときとの差額を貯めていけば、繰上返済資金はほぼ準備できます。

[112: 匿名さん]

銀行によっては35年ローンと10年ローンでは手数料・保障料・保険料等の諸経費が全く違う。
35年ローンで借りた方が得とは限らない。

[113: 匿名さん]

銀行によってはだろ。
大半の銀行は35年ローンが有利。

[114: 匿名さん]

113くん、大半とは半分以上の銀行を指すんだが、意味分かって書いているのかな。
具体的に数字で示してもらいたいね、根拠が薄すぎだ。

[115: 匿名さん]

>114
釣り？
問題提起したんならまずは自分が根拠示そうぜ。
具体的に10年と35年では手数料、保証料、保険料がどう違うのか。
そういう銀行はどれくらいあるのか。
自分がパス出しといてソースは>113に丸投げってそれはないぜ。

[116: 匿名さん]

>115
保険料って団信の？
それはさすがに銀行関係者じゃないと分からなくないか？

[117: 匿名さん]

>112に手数料、保証料、保険料等の諸経費が全く違うと書いてあるのでそのソースを求めただけです。
保険料がなにを指すのかは>112に聞いてください。

[118: 匿名さん]

>117
突っ込まれると急にトーンダウン？

[119: 匿名さん]

>118
早くソース出しなよ。

[120: 匿名さん]

信託銀行だけど、固定も変動もミックスも返済期間の長短関係なく手数料31,500円、
団信は、負担無しでしたよ。

唯一、保証料だけ、期間と元利、元金で違ったけど、
繰上で返金あるから、さほど気にすることなさそう。

[121: 匿名さん]

>119
偉そうに言われる覚えなし。
>115をよく読め。

>120
団信は無料ではなく、金利に含まれている。
ただ、大差はないだろう。

[122: 匿名さん]

住宅ローン減税って、ローン2000万きっても出るんですか？初期だけ2000万超えてればいいの？

[123: 匿名さん]

そんなことはググってからにしてくれよ。