はじめまして。
今年６５戸のマンションの理事になりました。築１２年の物件です。
来年最初の大規模修繕が計画されていて、今年の総会で長期修繕計画の一部として、来年の工事の概算見積もりが出てきたのですが、それがずいぶん高いのです（８０００万弱）。
「これは最悪の額で、普通こんなに行きませんよ」と管理会社に言われたのですが、じゃあいくらが適正なのかを検討する必要があるので、コンサルを入れることを考えています。
住民にアンケートをとって、ようやく動き出せるところまできたのですが、いくつか気になることがあります。
(1)いわゆる修繕工事のコンサルは日常的な運営のコンサルと違うと思うのですが、両方こなせるようなところもあるのでしょうか。あるなら今後の財務改善を相談することも視野にいれて探したい。
(2)工事内容の検討から監理まで任せるような感じだと相場はいくらくらいなのか。戸数によって大きく変わるものでしょうか。
(3)信頼できるコンサルを探す際のポイントは？
(2)についてはいくつか言及されているスレも見ているのですが、戸数によって変わるのかどうかは結局「？」の状態です。ズバリなスレがあれば、教えていただけると助かります。
以上、よろしくお願いします。
【マンションなんでも質問板へ移動しました。2013.10.19管理担当】
[スレ作成日時]2013-08-17 14:59:18
注文住宅のオンライン相談
大規模修繕にコンサルを入れることを考えています
| No.1 |
by 匿名さん 2013-09-26 16:39:46
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(1)いわゆる修繕工事のコンサルは日常的な運営のコンサルと違うと思うのですが、両方こなせるようなところもあるのでしょうか。あるなら今後の財務改善を相談することも視野にいれて探したい。
→基本的には専門分野が異なるので違うものと考えたほうが無難です。ただし、コンサル会社によっては両方一緒に相談できるところもあります。 (2)工事内容の検討から監理まで任せるような感じだと相場はいくらくらいなのか。戸数によって大きく変わるものでしょうか。 →どこからどこまでを任せるかによって価格は大きく異なります。戸数によっても変わりますが、どちらかというと委託する業務範囲の方が価格に影響するでしょう。 (3)信頼できるコンサルを探す際のポイントは？ →上記すべてを相談する意味でも、コンサル会社や工事会社に直接相談するより、第三者機関・企業に問い合わせるのをおすすめします。探せばいくつかあるはずです。 たとえば、下記のような会社ですかね。 大規模修繕.com http://www.daikiboshuzenn.com/ 参考になれば。 |
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| No.2 |
業者さんが見ていると批判的なコメントが予想されますが、承知の上でコメント致します。
私は大阪のど真ん中にある60戸のマンションの管理組合副理事をさせていただいているものです。 はっきり言います。コンサルト会社や修繕業者のほとんどはぼったくりです！！ そもそも大規模修繕とは名ばかりで、基本塗装が主です。だってコンクリートをはつりしますか？しないでしょ（笑） なのに大規模とはお笑いですね。 私は決められた予算、皆さんから集めた修繕積み立て費を絶対に無駄にするまいと色々と勉強し、数多くの業者から話を伺いました。結論から言うと、先にコメントしたようにほとんどの業者がぼったくりという事でした。 一番笑う例は、6000万代の見積もりに対して他の業者との競合があると伝えると4000万台に値引きしてきたんです（笑）1000万以上の値引きですよ！では初めの見積もりはなんだったんですかね？（笑） コンサルトについてもそうです。平均300万以上、アホかですね（安くてです） コンサルタントを入れると一定の基準を定めるメリットはありますが、最大のデメリットは各社その仕様に縛られ、コスト削減出来ないということですね。（修繕しなくていいところまでしなくては駄目になる、指定の塗装・膜厚に縛られる等々） 更に大半の業者のやる足場、足場を組むような無駄ってどうなんでしょうね（笑）これえげつなく費用かかるんですよ！ 少し話はそれますが、昔あるテレビ番組で足場のレンタル業者の若社長が超高級外車を乗り回して、ものごっつい豪邸に住んでるのを紹介した番組を見ましたよ（笑）アホほど儲かってるんですよ、何故ですかね？皆さん分かるでしょ？（笑） 私の住むマンションは築25年を超えており、先日2回目の大規模修繕をこの度無事に終了いたしました。 他の理事や住人さんから評価を聞くと、前回より（前回の時、私はこのマンションを購入しておらず知りません）かなりいいということでした。（前回各住民様より平均１２万の吐出し、今回はゼロです） 費用についてもですが、前回の業者はひ孫のまた下辺りに仕事をさせており、非常に雑だったようです。 確かに私が購入した時は既に荒れてました。 今回施工して頂いた企業名はあえて公表しませんが、施工業者の特徴は「足場を出来るだけ組まない」というヒントだけにしておきます。 私がこの業者を知ったきっかけは、帝国データーとガイアの夜明けからです。 この業者から色々お話を聞くと、私の考え方とズバリ一致したのですね。 あまりこの業者について書きすぎるとまわし者と思われるのも嫌なので（笑）やめておきましょう。 全てのマンションの現状に対して私達が依頼した業者が合うとは思いませんが、殆どのマンションに対していいメリットがあると思いますよ。皆さん一度調べてみてはいかがでしょうか？ 今回こんなコメントをしたのは、いかにぼったくり修繕業者やコンサルトが多いかを訴えたかったのと、業者を探している理事さん達に少しでも手助けになればいいと思うお節介からなんです。 （私もしてますが、本当に大変でよね・・・） 私は決して業者の者ではありませんし、紹介したからといってお金を貰ったりするわけではありません。 ホンマに皆さんに損をして欲しくないというお節介なんですよね。 なので真剣に話を聞きたいなら、私を訪ねてみてはどうですか？ 大阪のど真ん中で足場を極力組まない業者が施工し、最近工事が終わったマンションの副理事です。 もしお話を聞きたい理事さんがいるのなら探して下さい。私の住むマンションの施工に対する感想や、その業者さんを紹介しますよ。（施工後のマンションも見れますし、既ににお話聞きに来た理事さんもいらしゃいます） 理事の皆さん本当に大変と思いますが、資産価値を頑張って守って下さいね。お互い頑張りましょうー！ 尚、ぼったくり業者さんの反論は一切受け付けませんのであしからず（笑） |
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| No.3 |
住民で、毎月掃除をしてれば、修繕なんて+10年先伸ばしにできます。
また、ちょっと調べれば住民でちょっとした修繕ならできます。 非破壊の探査機なんか、頼むよりマンションで買えば、あとはメーカーが教えてくれるから、よっぽど安く済むよ。 |
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| No.4 |
私の住むマンションは、平成7年竣工、商業施設と住宅の複合物件、
住宅の30%を不動産業者が所有している関係で、管理と修繕計画は 不動産業者が引き受けている。 今年で築18年だが、まだ大規模修繕は実施してなくて、消耗品類の交換のみ行われた。 今年度の計画で発注準備費用が計上され、来年度以降に実施する計画。 これまで大きな出費があまりなかったので、積立金はかなり積み上がっている。 発注準備費用（コンサル費用？）は一戸当たり8000円程度、適切なのかどうかはわからないが、 総会では特に異論は無かった。 ちなみにマンション管理業務と設備管理業務は別々の会社が担当していて、 大規模修繕工事は、設備管理会社が計画するようです。 |
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| No.5 |
６５戸のマンションで、単なる大規模修繕工事の見積りを取ったら８０００千万円くらいだとすると、その見積りを出した業者が悪徳業者であるのに間違いはありません。
ところで、その大規模修繕工事の見積りは、誰がどのような経緯で取った見積りなのでしょう？ 理事の一人が取った見積りだとすると、その理事にバックマージンが支払われるようなことの可能性があります。 管理会社が大規模修繕工事を行えるのであれば、管理会社を含め、居住者に業者の推薦などをしてもらい、名前が上がった業者を元に数社を選び、見積りを取る必要があります。 コンサルタントはコバンザメと同じで、マンション側さえしっかりしていれば無用の長物で、無駄金の支払い先でしかありません。 コンサルタントの中には、選ばれた業者に取り入って、そちらに決めるようにするので、決まったらバックマージンを受け取るように話を付けるコンサルタントがかなりいますので、要注意です。 マンション内に、建築に詳しい人がいるのなら、その人を中心とした大規模修繕工事委員会などを作り、出来るだけ公正に行える環境をつくるべきです。 ちなみに、うちのマンションも６０戸くらいですが、Ｌ型の２棟に分かれた建物です。 去年、築１６年目に初めての大規模修繕工事を行いました。 １０年目に大規模修繕工事の話が出て数社の業者に依頼して見積りを取ったのですが、まだ手をいれなくても大丈夫だと言う業者が多かったので延期したからです。 最初に取った基本的な見積り金額は約４０００万円でした。 三井などのゼネコンが一番高くて４２００万円くらいで、近隣の工務店が一番安く３５００万円くらいでした。 そちらの半分以下ですね。 １０年目に行う予定だったのが１６年目に伸びたので、当初計画していた予算の１.５倍くらいの予算が出来ましたので、基本的な大規模修繕工事に加え、グレードアップする工事や改造工事を行いました。 共用廊下の長尺シートを静かなものにして、全戸のベランダを防水長尺シートを貼り、エントランスの自動ドアを大きな開口にし、バリアフリーで段差を無くして手摺を増設したり、庭の改造などをしました。 そのグレードアップ工事を含めた大規模修繕工事の総額は５０００万円くらいになってしまいましたが、予算内でしたし、使い勝手が良くなるので、良かったと思っています。 うちのマンションの場合、屋上防水に手はいれませんでした。 良く１０年保証のことを業者は言うのですが、防水から漏れるようなことが起こるのなら、１６年までに起こっているし、今手をいれるとなると、せっかく安定した防水なのにバランスが崩れて漏れる原因になる可能性があると言う専門家の正直な意見があったので、総会での決議として、業者にしかメリットの無い工事はしないことになったのです。 また、屋上防水は、足場が無くてもできる工事だと分りましたので、もしも漏れた場合でも、高額な足場の費用は掛からないと分ったこともあるからです。 業者は、必ず足場を付けたがるのですが、それは、足場での利益率が非常に高いからだそうです。 だから、業者の見積りから屋上防水工事を引きましたので、予算に更なる余裕がでることになりました。 これにコンサルタントが入ったとすると、コンサルタント・現場管理料として２００～３００万円別に支払が出たはずです。 |
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| No.6 |
大規模修繕はその殆どが、ぼったくり業者と管理会社によるやらせの過剰修繕と考えていいでしょう。配管等は20年ほどで交換してもいいですが、外壁は少なくとも築25年は持つでしょう。というか、管理会社は普段の管理業務はかまり利鞘が少なく、いかに大規模修繕で不安を煽り立ててぼったくるかが、商売なのです。大規模修繕が不要であるか、例えば築30年以上の新宿の高層ビルが、大規模修繕してるかと言えば一本もしてません。殆ど意味ないからです。もちろん、エントランスなどの見栄え良くする改修はしてますがね。
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| No.7 |
コンサルも怪しいところは止めて、管理組合に近い組織なら信用できそうです。
集住機構と略されている組織が、セミナーをされ、そこで配布された資料の巻紙が、分かり易く、修繕をする部分を厳選し、適切な時期に修繕積立金を改定したマンション（仮に、アリさんマンションと呼びます。）と、管理会社の言うがままに、検討もせず、機械的に大規模修繕をしたマンション（仮に、キリギリスマンションと呼びます。）を比較しています。 アリさんマンションは、推奨期間の１２年ではなく、修繕する必要のある部分と、建物を長持ちさせるのに必要部分（主に本隊部分）の修繕を１７年目に行い、修繕費用も少なく済ませましたので、修繕積立金も残しました。 ２回目は修繕箇所が多くなりますので、それを見越し修繕積立金も改正し２回目以降の修繕に備えました。 ３回目は環境整備（例 高齢化に備えバリアフリー化等）も含め大規模修繕を行い、便利になったので新住民も増え、にぎやかになりました。 キリギリスマンションは、１２年目に修繕する必要のない部分も修繕しました。、２４年目の２回目で修繕積立金をほぼ使い尽くし、３回目は借り入れをして修繕した結果、その後、修繕の必要な部分の修理もできなくなり、高齢化も進み、修繕積立金の改定もできず、荒れはててしまいした。 大規模修繕は、新築時期や、工事の状況により、修繕時期が異なりますので、推奨時期に合わせて修繕する必要はなく、場合によれば早く、そうでなければ遅れてしてもかまいません。 修繕時期や内容等を見極めるのが、大規模修繕コンサルタントの役割ですから、それを見極めることができるコンサルタントを、プレゼンテーションや推薦で選任し、成功させることが必要です。 |
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| No.8 |
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| No.9 |
>>6 口コミ知りたいさん
確かにボッチャン会社ですね…(笑)大規模修繕工事専門です…なんて私から言わせると爆笑ですよ、各職人を見ると10代20代の職人ばかりで経験薄なのが良く分かります…(笑)人件費は安上がりで下請け会社は助かりますが居住者は可哀想ですよ。 |
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| No.10 |
コンサルタントは無意味。 実力のない低級コンサルタントは、特に必要なし。 管理会社紹介のコンサルは排除すべし。 体験上、管理組合の団体のコンサルは大丈夫です。 マンション管理士の団体のうち、排他をしない団体のコンサルも、比較的大丈夫です。 排他をするマンション管理士の団体の中にも、まともな方はおられますから、その方なら、お願いできる可能性はあります。
コンサルタントに限らず、管理会社はフロント、工事会社は現場責任者による差が大きく、コンサルも人によります。 一番良いのは、管理組合員や居住者で利益相反をしない方が自らコンサルするのが適当です。 よほどの小規模でない限り、探せば人材はいます。 自分の財産は、自分で守りましょう。 |
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| No.11 |
コンサルは不要で、信頼できる工事会社に直接依頼した方が良いと考えてよろしいですか？
もちろん、財閥系悪徳管理会社抜きで。 |
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| No.12 |
井桁の付いた財閥系悪徳管理会社の紹介したコンサルですが、匿名文書で落としたコンサルが談合疑惑をかけられました。 悪徳コンサルトは思えないほど、きちんと下調べもして、的確な質問を管理組合にし、プレゼンの印象も悪くありませんでした。 会社の犯行ではなく、個人の犯行と思いたいです。
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| No.13 |
大規模修繕に向けて管理会社だけでなくコンサルにも話を聞きたいと思っています。
紹介料や会費は一切不要というウリの３団体を見つけたのですが、一つに絞れないでいます。 ３団体のうちどこがお勧めでしょうか。 それとも名が違うだけで中は同じ人が運営しているのでしょうか。 ・一般社団法人 修繕コンサルタント紹介センター ・一般社団法人 修繕コンサルタント協会 ・NPO法人 修繕コンサルタント紹介機構 実際に依頼したことのある人の実体験なども聞けるとありがたいです。 よろしくお願いします。 |
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| No.14 |
コンサルなんかまったく無意味。 邪魔なだけ。 まともな工事会社を探しましょう。 もちろん、井桁の付いた財閥系悪徳管理会社を除いて。 他の管理会社は知らんけど。
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| No.15 |
ダメよ、最低でも「クリーンコンサル宣言」しているところでないと。 井桁の付いた財閥系悪徳管理会社の紹介したコンサルは、怪文書だけど会社名が出たよ。
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| No.16 |
コンサルは、反社会的勢力と全く付き合いのない会社等をレましょう。 会社よりも、管理組合に近い組織が良いでしょう。 井桁の付いた財閥系悪徳管理会社の社員マンション管理士の上級フロントは、役員会に「倶利伽羅紋々 付」を仕込みましたから、くれぐれもご注意ください。
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| No.17 |
・一般社団法人 修繕コンサルタント紹介センター ・一般社団法人 修繕コンサルタント協会 ・NPO法人 修繕コンサルタント紹介機構 はどうやら同一人物が運営しているようです。 紹介されたコンサルの一社は、近隣マンションのコンサルをした会社で、近くのマンションも数件コンサルした会社です。 いずれも外見は問題がなく、近隣マンションでは、建設会社の不具合も発見した立派な会社です。 もう一社は、業界新聞に座談会の様子が掲載されていますが、悪名高いコンサルと当マンションのコンサルをドタキャンしたコンサルと最近談合のうわさがあり落としたコンサルと並び、工事会社とも連携のあるコンサルを正気しましたので、玉石混交でしょうか？ いずれにしてもインターネットでは、複数の名前を使いホームページを作成していることは良くありますので、受忍限度ではないでしょうか？
いずれにしても、コンサルの利用は計画的に。 管理会社の紹介したコンサルはダメですよ。 |
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| No.18 |
コンサルなんて99%談合屋。
常識でしょ。 |
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| No.19 |
コンサルなんて100%談合屋
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| No.20 |
10月19日放送のＮＨＫクローズアップ現代「追跡！マンション修繕工事の闇 狙われるあなたの積立金」
現代冒頭場面。 格安のコンサル（皿管一級建築事務所）は、13年分貯蓄修繕積立金目いっぱいの修繕工事費36000万円を別会社で二億五千万円。 そのコンサル介さず直接工事業者（営繕業者竹管になると思います。）と話を進めると、弁護士から辞退するの内容証明が来たと住民インタビュー。番組で初回180世帯なら驚愕の戸＠200万円也！ キックバックを仕込んだこのマンションから降りる気なんざ、悪質コンサルはさらさら在りません。 で、コンサルが提示したフル金額と指定業者（証拠は、自白だけですから、データ並べ談合が濃厚なら✖です。）で、施工契約しなければコンサル降りると弁護士から内容証明ですよ、、、脅しでよ。 もし解約すれば、契約違反で、済莫大工費の違約金を臭わせて来ますが、業務委託契約は、違約金は無く、最大で格安業務委託費の支払いで終了です。 そもそもコンサル（皿管）は、通常管理の当事者でもなく、施工業者でも 在りません。何ら責任は無いのです。 業務委託解約は、成果物（完了した業務）のやったとこまで代金で解約です。 通常で1.劣化診断、2.基本設計、3.施工業者選定（選択業務なので施工金額大小は無関係でしかも請負契約は未決です）住民が納得出来ない2.基本設計（特記仕様と数量表）、3.その一億安い所が見つかる業者選定は、 成果物とは到底言えません。必然的に1.劣化診断も疑問を持ちます。 業務委託契約は、成果物に納得出来なければやり直し、 又は、信頼関係が失われれば、やったとこまで解約可能です。 相手は、その決定に臨時総会議決が必要であると十分に知っていて、 理事会でそのまま進めざる得ない方向で持ってきています。 さっさと臨時総会を招集し、半数議決後、「信頼関係が失われたので白紙解約又は成果物とは言えませんので、現在支払い済みの半金で解約」の通知で手を切るべきです。（その弁護士はもう二度と出て来ませんから、、、） 番組内では悪質大規模修繕コンサルは、一級建築士事務所（皿管）でしたが、 コンサルは、建築資格すらも不要なので、当然に非営利団体もコンサルは名乗れます。 残念ながら、住民が、通常管理元請が高いから、と安易にコンサル連れて来るのはもっと悪い方向になります。 |
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| No.21 |
マンションコンサルが談合の胴元になって
リベートを受け取っているという記事は新聞等でも 良く掲載されていますが、、、。 とにかくそういう団体を信用しないこと。 特定非営利だから安心？○○法人だから安全？ 違いますよ。うんこに群がるハエだね。 あの手この手で大規模修繕に群がってくるんだよ。 修繕会社が裏で出資している団体にコンサル頼んで どうするの。 みなさん注意してね。 |
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| No.22 |
某会社でコンサルをしていますが、コンサルとは名ばかりで、施工業者からの手数料を目的にやっているようなものです。
当然、最初から受注できる施工会社が決まっていて、相見積・ヒアリングに参加する会社などサクラです。 大変だとは思いますが、組合主体で施工会社を選定することを推奨します。 |
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| No.23 |
今の検討は、現（通常）管理会社一任（元請又は丸投げ）と思います。
机上の長期修繕計画は、大目に粗く試算し、修繕積立金の値上げと残額に連動（推移表参照）させています。 初回で、世帯数が68世帯でほぼ長方形（ルーフ等階数の差あまりなく）、階数が中高層で、（12年なら）総タイルと思います。特別なコミュ施設が無く（管理棟と集会所程度）で戸＠123万であれば、机上としては、驚く程金額とは思えませんが、まだまだ、十分に詰められます。 これは、感覚的ですが、上記条件なら戸＠100万程度で十分に可能と思います。 元請はボッタクルから、安易に安い事言う悪質コンサルを連れて来ると、元請の目が無くなった管理会社は、通常管理以外一切、協力しなくなります。上記元請を奨めるつもりはありませんが、コンサルは施工の週一の監理で、施工には一切の責任を持ちません。キックバック狙う一級建築士事務所（クローズアップ現代）も多いですし、NPO法人で、建築資格すらも無い団体には要注意です。 |
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| No.24 |
私は昨年まで修繕専門の施工会社にいました。コンサルタントの9割以上はバックマージンを要求する会社ですが、要求しないコンサルさんも私の知る限り10社ほどあります。小さな会社か個人事務所ですね。
最近できた「マンション改修設計コンサルタント協会」に加盟してる会社はすべてバックマージン会社です(笑) 昨年NHKや新聞で暴露されあわてて悪徳会社が声を掛け合って作りました。もともと業界新聞に悪質コンサルを指摘したコンサルメンバーがこの協会に入っていないのはなぜなんでしょうね？（大笑） 施工会社は管理会社からかコンサルさんから声がかからない限りほぼ直接受注する機会がありません。修繕時期もわからないし、だれが理事長かもわからないので営業をかけることもできません。 必然的に管理会社かコンサルさんと提携するしかないです。管理会社に20%～30%ほどキックバックしていましたが、管理会社も管理組合から怪しまれることが多くなったので、コンサル会社と手を組み、組合さんにコンサル会社を紹介してマージンを分け合っています。 施工会社の営業部は管理会社担当、提携コンサル担当と部署が分かれていることもあります。 私のマンションはマージンとらないコンサルさんにお願いして、1戸あたり90万ほどですみました。（いつもは@150万くらいで請け負ってますが）マージン抜かせば90万くらいが妥当な金額かな。新築時の施工にもよりますが。 ちなみに、マージンとらないコンサルさんは素晴らしい会社もありますがうるさい先生が多いです(笑) 悪質コンサルはクソみたいなヤツばかりです。現場にもろくに来ません。組合さんとの定例では自分は見てもいないのに偉そうに指摘して、さもやってます感を出しますね。 なかなか見分けがつかないと思いますが、大きな会社、たいそうな人数いる会社はまずマージンコンサルです。社員旅行や忘年会の経費負担しろとかいうのもうやめて！ |
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| No.25 |
コンサルは入れない方が確実に安い。
下手にいれると、騙される会社を増やすだけになる。 |
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| No.26 |
マンション大規模修繕工事に対するリベート問題は今までに報道・掲載されている内容は全くもって間違いだれけである。
一番大変な思いをしているのは受注する施工業者である。 設計事務所・管理組合の方々から値引交渉をされ価格を割って受注しているのが実態である。 また、国土交通省の戸当り単価が100万円とかは一概に100万とは言えない。 仕様・施工範囲・延べ床面積により大幅に金額が変わってくるのが普通である。 食料品でも良い物はそれなりに高いのは当たり前だと思う。 この問題は非常に難しい問題であり泣いているの施工する業者であることは皆様理解をして頂きたい。 勝手に談合だ、どこどこの会社は良くないなどは謹んで頂きたい 最終的に設計を選ぶのも、業者を選ぶのもマンション管理組合様だと思います。 高くても良い会社を選ぶのか、安いから実績がない会社を選ぶのは全てマンション管理組合様です。残念な世の中である。 |
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| No.27 |
皆さんの言われる通り、コンサルというものは本来必要ないと私も考えます。
管理組合の中に建築に詳しい方がおられないような場合には、管理組合の一員としてのコンサルも重要になりますが、その場合は本当に信頼のおける方を外部からお願いするしかないでしょう。設計コンサルの専門の企業となると大きければ大きいほど建設業者との癒着があると考えていいと思います。実際そうですので。 大規模修繕工事というのはトップダウン式で、大手に依頼すればするほど中間マージンが発生し、高額な工事なります。 ましてや、大手ゼネコンから派遣されてくる現場所長というのは頼りない者が多いです。 中堅の大規模修繕工事を担っている、たとえば売上３０億程度の企業であれば施工業者とも直接の契約となり、中間マージンがほとんど発生しないはずです。 だからといって下請けの金額で見積もりを出してくるかどうかは別ですが。 最期に、大規模修繕工事において一番大事なことは信頼のおける現場監督が代理人に出会えるかどうかです。 施工業者にいい仕事をしてもらい、居住者の方にご満足頂ける工事ができるかどうかは現場監督の力量にかかっていると考えています。 |
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| No.28 |
通常管理会社一任は、冠代（元請）を乗せ、施行は下請けです。
しかし、通常管理＝設計監理＝施工管理＝アフターで窓口が一つで住民（期が変わる理事会申し送り）も実はとても楽です。一任の問題は冠代をボラレル事です。 住民が基本設計の必然性・必要性、特記仕様と数量表の精査が出来、冠代を良い金額で抑えれば、これはこれで問題はありません。 しかしながら、ご自宅の事で、住民の専門家の誰がこの能力を発揮し、誰がそれをやるか？（輪番で偶偶とか、修繕委員会に偶々でなければ専門家としては出ないでしょう。住民間の軋轢も予想は可能です。又これが出来れば、竹管と言う選択もあります。） 一番悪いケースは、この一任の交渉が出来なくて知識も無く、悪質なコンサル（一級建築士事務所又は代表が建築士・施工管理士すらも無資格なNPO法人でも）に相談し、第三者で公正にとか、競争入札でとか、理事長を助けます！と安い委託費に吊られ、大規模修繕支援業務委託契約を締結する事です。 コンサルは、要は仲介業です。その大規模修繕の受注営繕業者、竣工具合、工事金額について一切何ら責任も持ちません。 そもそも、コンサル料は戸＠２万～３万です。 １００世帯なら２００から３００万円で、営繕工費は相場＠１００万×１００戸なら一億円以上が動きます。 悪質コンサルが２００万～３００万円ポッキリで満足するわけないですよね。どこの誰から、如何に抜くかは、もう、、明らかですよね。 工費を膨らまされて、長期修繕計画表が大幅に狂い、竣工後残金はカラッポ、修繕費月々は推移表が大幅アップ変更でも、コンサルは、それは通常管理会社の職務ですでオシマイ。 施行中の不具合も、コンサルは、基本設計の週一（監）理の契約なので、施工（管）理につていは、皆さんが直接請負契約した営繕業者とお話しくださいでオシマイ。 竣工後のクレーム・アフターも、委託業務終了後で竣工報告でてますので、発注者（住民）と受注者（営繕業者）と相対でお話しください。 当コンサルは希望があれば、立ち会いますが、別途費用です。でオシマイ。 後々、ホールで住民が、あのコンサルは俺はオカシイと思っていた。と言っても、当時の理事会役員を責めても、その時に何も言えず、委任状や賛成議決権で議決済み。 そのお支払いは住民全員（全区分所有者）が結果です。 |
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| No.30 |
当マンションの理事は老朽化マンションの長期修繕計画なんて作れないと言い放ち、修繕委員会を作ることも強硬に反対し、いつものように白紙委任状で設計コンサルタントに業務委託をし修繕積立金の95％を 外壁だけの 屋上防水なしの大規模修繕に使ってしまい、修繕委員会を作ってくれと頼んでもなぜか あ管理会社と設計コンサルト が一生懸命やってくれるからと認めないと・・・
修繕積立金の95％を使ってしまう あ管理会社や設計コンサルタント をどんな理由で 信頼するのか、追加工事まで持ち上がっている。きっと現預金ギリギリまで使われてしまうような恐怖が・・・ 設計コンサルタント・・・・お勧めはしません。 現在の当マンションの施工会社は 昨年無料 で建物診断をしてくださった あ管理会社 のご紹介の会社です。 寒気がする・・熱かな・・・・ |
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| No.31 |
業務委託契約が可決したという事は、その議案の議長（現理事長）に委任状多数という事でしょう。
そもそも、委任状は「その議決の賛成議決権である」の理解すらない住民が多いのでしょう。 その中で修繕委員会を作っても、烏合の衆なら何ら役に立ちません。 逆に、後々問題があれば、理事会はシッカリやったのに、修繕委員会が失敗したぐらいは言い出します。 （そもそも、住民でまず立候補はないでしょう。） 長期修繕計画は概ね五年に一度程度ですが、残金がカラッポになれば、その営繕業者が気の毒に思い、その後の工事を安くしてくれるハズも無く、結局は全住民が負担（月々修繕費の値上、一時金徴収）です。 一般例ですが、外装（タイル）は建物診断（見積）は目視で、実打診で初めて実数が出ます。タイルの追加は当然あり、悪質なコンサルのやり方は低く目視（見ただけでは本当にわかりませんから、、）でとにかく着工させます。良質でも悪質でも、見積・契約書には「実数にて清算」記載が当然です。「一般的には初回で、見積は全タイル数の3％～5％」 さて、その理事長がなぜ？そんな悪質なコンサルをそこまで信頼をするのか？ （多分老人）理事長が他の住民に対し、小さな権力維持にコンサルが協力をしてくれるからで、そのコンサルにとっては、何ら知識も無く、勉強する気もなく、見積書・契約書を精査させる事も無く、疑問を持つ住民を押さて議決をさせてくれる頼もしい親切な老人で、おまけにビタ一文のお礼も不要です。 業務委託契約も営繕業者との施工契約も、議決は通っている事なので、 資金がショートしても、施工の不具合があってもコンサルはバイバイ！営繕業者も竣工しました！でバイバイ。（施工発注者：住民で施工受注者；営繕業者でコンサルは監理のみ） で、、後々住民達が、理事長が悪い？コンサルが悪い？営繕業者が悪い？（存在すれば）修繕委員会が悪い？と、、口々に言っても、住民全員が議決行使権で決定した事なので 全住民の意志という事になるのが区分所有法です。 |
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| No.32 |
[ご本人様からの依頼のため、削除しました。管理担当]
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| No.33 |
自称プロの大規模修繕コンサル（無償）です。
建設業務の見積、施工などの経験者がいないような理事会では かえって損を招く。コンサルは施工業者側寄りの仕様書作るし、理事会側には ほんのちょっとした”お礼”で黙らせる。住民第一を考えるなら現在の管理会社 に頼むのが良い。ただし3割ぐらいの利益なら認める、必要ある。（max100万円/戸） 一番かかる費用は厚化粧の塗装費用、3回塗るところを2回にするだけで充分。 一回目の工事のようなので将来費用の掛かる設備取り換え、修繕工事に積立金を とっておいたほうがいいです。やはり理事会は住民第一で勉強する必要あります。時間ないなら年寄りの経験者の利用を考えてください。 |
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| No.34 |
大体の管理組合（偶々輪番制の理事会）は、良く言えば善人の集まり、悪く言えば無関心の集まりですね。・・・なにしろ勉強が足りない。
通常管理の元請（一任）が高いからと、安易に悪質コンサルと契約（設計監理方式の大規模修繕支援業務委託契約）すると、理事会牛耳られ（最小限の住民掲示で議案を進められ）、修繕残金をカラッポ、更に追加工事ガンガンヤラれます。（竣工後、コンサルはバイバイ！で一体修繕金は何倍になるの？） 悪質コンサルは、仲介業なので、高く買わせ、バックを取る渡世と思って良いと思います。 超高層や世帯数小で無ければ、仰る通り、初回戸＠100万以内と思います。 一任は、通常管理＝設計監理＝施工管理＝アフター施工なので、住民は楽です。 （任期も変わりますし、アフターも出ます）しかしながら、元請でも皿管（コンサル）でも 竹管のどれで議決をしても、通常管理会社が施工してると思いこんでいる住民が殆どと思います。 とはいえ、冠代を30％未満に抑える事は、それなり詳しい住民が、劣化診断・基本設計（数量表単価、仕様）に意見し、口を出し、仕様を変えさせ、通常管理会社のフロント（技術担当者追加）が、「これ以上は、社内アイミツでもう無理です！」ぐらいのお互い納得の演技をさせるぐらいのスキルが必要ですね。 追記： 年寄りの元プロフェッショナル老人さんには残念ながら御出馬頂けませんでした、、、 出て来たのは、若い奥サマ方に、カッコイイ顔したいトーシロ知ったかぶり老人ども、 勉強しないくせに我だけ強く、大変に邪魔でした。が、当マンションの初回ケースでした。 |
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| No.35 |
匿名
マンション大規模修繕は2018年5月に国土交通省が発表している通り1戸当たりの負担金額は75万から100万です。また、大規模修繕工事発注金額（100％）に対する直接工事費の割合は80％程度です。残りの20％は共通仮設費及び諸経費です。共通仮設費とは事務所やトイレ等の仮設費で積上げ算出します。通常3％～5％程度です。一方諸経費は率による場合が多いです。諸経費は現場経費及び現場以外にかかる経費と利益が主なものです。（15％ ～17％）次に国土交通省発表の直接工費に対する割合を示します。外壁関係24％程度、防水関係22％程度仮設工事（足場代）19.2％程度です。 |
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| No.36 |
[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]
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| No.37 |
うちも同じような案件ですが、既に怪しいコンサルに嵌まってしまいました。
うちは、修繕工事委員がとにかく安いコンサルを選んだのが間違いでした。 多分談合してると思います。 64戸で9500マンションです。 コンサルは、独立系で業界の不正は絶対許さない！みたいな立場を明確にしている所が安心です。 うちのマンションは規模的にコンサル料金500万円くらいらしいですが、230万円で応募してきたコンサルに決まってしまいました。 本当に最悪です。 |
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| No.38 | ||
| No.39 |
築１０年をちょっと過ぎたくらいなら
大金をかけて大規模修繕をすることはないとおもう （１/３が足場代だが、チェックしたら、直すところなかったなんて馬鹿らしいでしょ） |
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| No.40 |
私も、10年を目安に大規模修繕なんて、かつては15年が目安だったワケで（耐震性に便乗してる）、必要ないと思うが、第10期の輪番役員の時に、804号室・1204号室（いなくなった)の他役員達が、フロントマンと仲良くしたいらしく、コンサルつけた。
大規模修繕の殆どの箇所が、マージン取りたい管理会社と仲がイイ業者を稼がせるためのボッタクリ。 私意外の役員もバカだが、管理会社にカネ預けてんのに、無関心な組合員もダメ。 |
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| No.41 |
コンサルつけたら、やったほうが良いとなるに決まってます
大規模修繕はまだ不要ですと言ったコンサルがいた という話は聞いたことがありません |
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| No.42 |
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| No.43 |
うーん
建物の構造や形状、戸数、築年数、付帯施設、 そういった事をすっ飛ばして 最大でも100万/戸、とか言うことは 乱暴では？ ちなみに、私は劣化調査の結果、 修繕の先延ばしを 複数の組合で実行してますよ。 コンサルを十把一絡げに扱うのは 止めて欲しいです。 |
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| No.44 |
ちなみに、国土交通省のデータは
各社へのアンケート統計です。 適正相場のデータではありません。 ちゃんとデータをみて欲しいのですが、 バラつきがハンパないですからね。 しかも直接人件費だけ、なので 工事費ではないです。 |
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| No.45 |
>最大でも100万/戸、とか言うことは
乱暴では 乱暴でしょうね、これなどそんな数字に収まってない >'98年に竣工した総戸数650、地上55階建て、高さ185mのこの物件 >単純計算で1戸あたり約185万円の負担だ。 |
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| No.46 |
コンサル選定の時に
実績データや会計データを求められます。 せっかく提出しているのに 組合がそれをちゃんと活用していないのが残念。 売上高と受注戸数などから おおよその戸当たりコンサル費用（あくまでもおおよそ）が算出できますよね。 その金額と、見積の戸当たり額を比べて、 極端に見積額が低いことがあるはずです。 何でそうなるんでしょう？ そのマンション、極端に業務が楽そうですか？ そうでなければ、 そのコンサルが何が別の収入源があるのでは？ と疑いましょう。 |
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| No.47 |
某正義の味方的スタンスのコンサルさん。
見積のなかで業者選定業務費用について 「最終選考に残った会社の見積工事費の平均」と 「内定になった会社の見積工事費」との 差額の30％、というような言い方をします。 工事費を値下げすればするほど自分たちのコンサル費用が増える、という成果報酬なんです！ だから、本気で価格交渉します！ なんていうような説明します。 もっともらしく聞こえてしまうのですが、 最終選考の中に高い見積の会社を残すように誘導できますし、 最終金額を下げさせるために この工事は不要です！と言って スペックダウンを求めます。 そりゃぁ、価格差はデカくなりますよ。 なんなら、着工後に追加工事にするから 下げろ、とか言ってるかもしれません。 不要な工事は着工後に除外して、 減額させれば良いので、 業者選定の間は仕様書をいじらないように しましょう。 |
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| No.48 |
新米理事さんのマンションはその後どうなったのかおしえていただけませんか？
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| No.49 |
修繕委員会代表
経験豊富な方々のご意見を頂ければ有り難いです。 築２７年、５１戸のマンションです、１１年前に第一期修繕工事を経験しましたが、 少し知識があるとの触れ込みの組合員が大規模修繕工事の委員長で実施しました。 組合員に建築設計経験者が居ない事から、設計監理方式で実施、施工会社はプロポーザル方式で１０社程の見積を徴取して選考して工事費１戸当たり１０５万円、設計監理費は２３０万でした。 どうもどれを見てもこのスレを見ますと高いものに成っているような気がします。 設計監理担当会社は殆ど役にたっていませんでした。組合員は第一期の時には関心があり、５名、理事会役員４名で担当しましたが、次回の修繕工事の準備をして居りますが、修繕委員の応募も無く、一名、理事会役員４名で進めて居ります。 前回の経験加から責任施工方式は元より、設計監理方式に問題が有りどの方式で実施するかを検討中です。マネジメント方式が良いと思いますが概算３００万掛ると言われて居ります。 上記より何かアデバイスがあればよろしくお願い致します。 |
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| No.50 |
きもちはわかります。
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