大規模修繕にコンサルを入れることを考えています

[新米理事]

はじめまして。

今年６５戸のマンションの理事になりました。築１２年の物件です。
来年最初の大規模修繕が計画されていて、今年の総会で長期修繕計画の一部として、来年の工事の概算見積もりが出てきたのですが、それがずいぶん高いのです（８０００万弱）。
「これは最悪の額で、普通こんなに行きませんよ」と管理会社に言われたのですが、じゃあいくらが適正なのかを検討する必要があるので、コンサルを入れることを考えています。

住民にアンケートをとって、ようやく動き出せるところまできたのですが、いくつか気になることがあります。

(1)いわゆる修繕工事のコンサルは日常的な運営のコンサルと違うと思うのですが、両方こなせるようなところもあるのでしょうか。あるなら今後の財務改善を相談することも視野にいれて探したい。
(2)工事内容の検討から監理まで任せるような感じだと相場はいくらくらいなのか。戸数によって大きく変わるものでしょうか。
(3)信頼できるコンサルを探す際のポイントは？

(2)についてはいくつか言及されているスレも見ているのですが、戸数によって変わるのかどうかは結局「？」の状態です。ズバリなスレがあれば、教えていただけると助かります。

以上、よろしくお願いします。

【マンションなんでも質問板へ移動しました。2013.10.19管理担当】

[21: 匿名さん]

マンションコンサルが談合の胴元になって
リベートを受け取っているという記事は新聞等でも
良く掲載されていますが、、、。
とにかくそういう団体を信用しないこと。
特定非営利だから安心？○○法人だから安全？
違いますよ。うんこに群がるハエだね。

あの手この手で大規模修繕に群がってくるんだよ。
修繕会社が裏で出資している団体にコンサル頼んで
どうするの。
みなさん注意してね。

[22: コンサルはお勧めしません]

某会社でコンサルをしていますが、コンサルとは名ばかりで、施工業者からの手数料を目的にやっているようなものです。
当然、最初から受注できる施工会社が決まっていて、相見積・ヒアリングに参加する会社などサクラです。
大変だとは思いますが、組合主体で施工会社を選定することを推奨します。

[23: 匿名さん]

今の検討は、現（通常）管理会社一任（元請又は丸投げ）と思います。
机上の長期修繕計画は、大目に粗く試算し、修繕積立金の値上げと残額に連動（推移表参照）させています。

初回で、世帯数が68世帯でほぼ長方形（ルーフ等階数の差あまりなく）、階数が中高層で、（12年なら）総タイルと思います。特別なコミュ施設が無く（管理棟と集会所程度）で戸＠123万であれば、机上としては、驚く程金額とは思えませんが、まだまだ、十分に詰められます。
これは、感覚的ですが、上記条件なら戸＠100万程度で十分に可能と思います。

元請はボッタクルから、安易に安い事言う悪質コンサルを連れて来ると、元請の目が無くなった管理会社は、通常管理以外一切、協力しなくなります。上記元請を奨めるつもりはありませんが、コンサルは施工の週一の監理で、施工には一切の責任を持ちません。キックバック狙う一級建築士事務所（クローズアップ現代）も多いですし、NPO法人で、建築資格すらも無い団体には要注意です。

[24: 匿名]

私は昨年まで修繕専門の施工会社にいました。コンサルタントの9割以上はバックマージンを要求する会社ですが、要求しないコンサルさんも私の知る限り10社ほどあります。小さな会社か個人事務所ですね。
最近できた「マンション改修設計コンサルタント協会」に加盟してる会社はすべてバックマージン会社です(笑)　昨年NHKや新聞で暴露されあわてて悪徳会社が声を掛け合って作りました。もともと業界新聞に悪質コンサルを指摘したコンサルメンバーがこの協会に入っていないのはなぜなんでしょうね？（大笑）
施工会社は管理会社からかコンサルさんから声がかからない限りほぼ直接受注する機会がありません。修繕時期もわからないし、だれが理事長かもわからないので営業をかけることもできません。
必然的に管理会社かコンサルさんと提携するしかないです。管理会社に20%～30%ほどキックバックしていましたが、管理会社も管理組合から怪しまれることが多くなったので、コンサル会社と手を組み、組合さんにコンサル会社を紹介してマージンを分け合っています。
施工会社の営業部は管理会社担当、提携コンサル担当と部署が分かれていることもあります。
私のマンションはマージンとらないコンサルさんにお願いして、1戸あたり90万ほどですみました。（いつもは@150万くらいで請け負ってますが）マージン抜かせば90万くらいが妥当な金額かな。新築時の施工にもよりますが。
ちなみに、マージンとらないコンサルさんは素晴らしい会社もありますがうるさい先生が多いです(笑)　悪質コンサルはクソみたいなヤツばかりです。現場にもろくに来ません。組合さんとの定例では自分は見てもいないのに偉そうに指摘して、さもやってます感を出しますね。
なかなか見分けがつかないと思いますが、大きな会社、たいそうな人数いる会社はまずマージンコンサルです。社員旅行や忘年会の経費負担しろとかいうのもうやめて！

[25: 名無しさん]

コンサルは入れない方が確実に安い。
下手にいれると、騙される会社を増やすだけになる。

[26: 忍者]

マンション大規模修繕工事に対するリベート問題は今までに報道・掲載されている内容は全くもって間違いだれけである。
一番大変な思いをしているのは受注する施工業者である。
設計事務所・管理組合の方々から値引交渉をされ価格を割って受注しているのが実態である。
また、国土交通省の戸当り単価が100万円とかは一概に100万とは言えない。
仕様・施工範囲・延べ床面積により大幅に金額が変わってくるのが普通である。
食料品でも良い物はそれなりに高いのは当たり前だと思う。
この問題は非常に難しい問題であり泣いているの施工する業者であることは皆様理解をして頂きたい。
勝手に談合だ、どこどこの会社は良くないなどは謹んで頂きたい
最終的に設計を選ぶのも、業者を選ぶのもマンション管理組合様だと思います。
高くても良い会社を選ぶのか、安いから実績がない会社を選ぶのは全てマンション管理組合様です。残念な世の中である。

[27: 大規模修繕工事現場監督の一人]

皆さんの言われる通り、コンサルというものは本来必要ないと私も考えます。
管理組合の中に建築に詳しい方がおられないような場合には、管理組合の一員としてのコンサルも重要になりますが、その場合は本当に信頼のおける方を外部からお願いするしかないでしょう。設計コンサルの専門の企業となると大きければ大きいほど建設業者との癒着があると考えていいと思います。実際そうですので。
大規模修繕工事というのはトップダウン式で、大手に依頼すればするほど中間マージンが発生し、高額な工事なります。
ましてや、大手ゼネコンから派遣されてくる現場所長というのは頼りない者が多いです。
中堅の大規模修繕工事を担っている、たとえば売上３０億程度の企業であれば施工業者とも直接の契約となり、中間マージンがほとんど発生しないはずです。
だからといって下請けの金額で見積もりを出してくるかどうかは別ですが。
最期に、大規模修繕工事において一番大事なことは信頼のおける現場監督が代理人に出会えるかどうかです。
施工業者にいい仕事をしてもらい、居住者の方にご満足頂ける工事ができるかどうかは現場監督の力量にかかっていると考えています。

[28: 匿名]

通常管理会社一任は、冠代（元請）を乗せ、施行は下請けです。
しかし、通常管理＝設計監理＝施工管理＝アフターで窓口が一つで住民（期が変わる理事会申し送り）も実はとても楽です。一任の問題は冠代をボラレル事です。

住民が基本設計の必然性・必要性、特記仕様と数量表の精査が出来、冠代を良い金額で抑えれば、これはこれで問題はありません。
しかしながら、ご自宅の事で、住民の専門家の誰がこの能力を発揮し、誰がそれをやるか？（輪番で偶偶とか、修繕委員会に偶々でなければ専門家としては出ないでしょう。住民間の軋轢も予想は可能です。又これが出来れば、竹管と言う選択もあります。）

一番悪いケースは、この一任の交渉が出来なくて知識も無く、悪質なコンサル（一級建築士事務所又は代表が建築士・施工管理士すらも無資格なNPO法人でも）に相談し、第三者で公正にとか、競争入札でとか、理事長を助けます！と安い委託費に吊られ、大規模修繕支援業務委託契約を締結する事です。
コンサルは、要は仲介業です。その大規模修繕の受注営繕業者、竣工具合、工事金額について一切何ら責任も持ちません。
そもそも、コンサル料は戸＠２万～３万です。
１００世帯なら２００から３００万円で、営繕工費は相場＠１００万×１００戸なら一億円以上が動きます。　悪質コンサルが２００万～３００万円ポッキリで満足するわけないですよね。どこの誰から、如何に抜くかは、もう、、明らかですよね。

工費を膨らまされて、長期修繕計画表が大幅に狂い、竣工後残金はカラッポ、修繕費月々は推移表が大幅アップ変更でも、コンサルは、それは通常管理会社の職務ですでオシマイ。

施行中の不具合も、コンサルは、基本設計の週一（監）理の契約なので、施工（管）理につていは、皆さんが直接請負契約した営繕業者とお話しくださいでオシマイ。

竣工後のクレーム・アフターも、委託業務終了後で竣工報告でてますので、発注者（住民）と受注者（営繕業者）と相対でお話しください。
当コンサルは希望があれば、立ち会いますが、別途費用です。でオシマイ。

後々、ホールで住民が、あのコンサルは俺はオカシイと思っていた。と言っても、当時の理事会役員を責めても、その時に何も言えず、委任状や賛成議決権で議決済み。
そのお支払いは住民全員（全区分所有者）が結果です。

[30: 口コミ知りたいさん]

当マンションの理事は老朽化マンションの長期修繕計画なんて作れないと言い放ち、修繕委員会を作ることも強硬に反対し、いつものように白紙委任状で設計コンサルタントに業務委託をし修繕積立金の95％を　外壁だけの　屋上防水なしの大規模修繕に使ってしまい、修繕委員会を作ってくれと頼んでもなぜか　あ管理会社と設計コンサルト　が一生懸命やってくれるからと認めないと・・・

修繕積立金の95％を使ってしまう　あ管理会社や設計コンサルタント　をどんな理由で
信頼するのか、追加工事まで持ち上がっている。きっと現預金ギリギリまで使われてしまうような恐怖が・・・

設計コンサルタント・・・・お勧めはしません。

現在の当マンションの施工会社は　昨年無料　で建物診断をしてくださった　あ管理会社
のご紹介の会社です。　　　寒気がする・・熱かな・・・・

[31: 匿名]

業務委託契約が可決したという事は、その議案の議長（現理事長）に委任状多数という事でしょう。
そもそも、委任状は「その議決の賛成議決権である」の理解すらない住民が多いのでしょう。
その中で修繕委員会を作っても、烏合の衆なら何ら役に立ちません。
逆に、後々問題があれば、理事会はシッカリやったのに、修繕委員会が失敗したぐらいは言い出します。
（そもそも、住民でまず立候補はないでしょう。）

長期修繕計画は概ね五年に一度程度ですが、残金がカラッポになれば、その営繕業者が気の毒に思い、その後の工事を安くしてくれるハズも無く、結局は全住民が負担（月々修繕費の値上、一時金徴収）です。
一般例ですが、外装（タイル）は建物診断（見積）は目視で、実打診で初めて実数が出ます。タイルの追加は当然あり、悪質なコンサルのやり方は低く目視（見ただけでは本当にわかりませんから、、）でとにかく着工させます。良質でも悪質でも、見積・契約書には「実数にて清算」記載が当然です。「一般的には初回で、見積は全タイル数の3％～5％」

さて、その理事長がなぜ？そんな悪質なコンサルをそこまで信頼をするのか？
（多分老人）理事長が他の住民に対し、小さな権力維持にコンサルが協力をしてくれるからで、そのコンサルにとっては、何ら知識も無く、勉強する気もなく、見積書・契約書を精査させる事も無く、疑問を持つ住民を押さて議決をさせてくれる頼もしい親切な老人で、おまけにビタ一文のお礼も不要です。

業務委託契約も営繕業者との施工契約も、議決は通っている事なので、
資金がショートしても、施工の不具合があってもコンサルはバイバイ！営繕業者も竣工しました！でバイバイ。（施工発注者：住民で施工受注者；営繕業者でコンサルは監理のみ）
で、、後々住民達が、理事長が悪い？コンサルが悪い？営繕業者が悪い？（存在すれば）修繕委員会が悪い？と、、口々に言っても、住民全員が議決行使権で決定した事なので
全住民の意志という事になるのが区分所有法です。

[32: 坪単価比較中さん]

[ご本人様からの依頼のため、削除しました。管理担当]

[33: マンション比較中さん]

自称プロの大規模修繕コンサル（無償）です。
建設業務の見積、施工などの経験者がいないような理事会では
かえって損を招く。コンサルは施工業者側寄りの仕様書作るし、理事会側には
ほんのちょっとした”お礼”で黙らせる。住民第一を考えるなら現在の管理会社
に頼むのが良い。ただし3割ぐらいの利益なら認める、必要ある。（max100万円/戸）
一番かかる費用は厚化粧の塗装費用、3回塗るところを2回にするだけで充分。
一回目の工事のようなので将来費用の掛かる設備取り換え、修繕工事に積立金を
とっておいたほうがいいです。やはり理事会は住民第一で勉強する必要あります。時間ないなら年寄りの経験者の利用を考えてください。

[34: 匿名]

大体の管理組合（偶々輪番制の理事会）は、良く言えば善人の集まり、悪く言えば無関心の集まりですね。・・・なにしろ勉強が足りない。
通常管理の元請（一任）が高いからと、安易に悪質コンサルと契約（設計監理方式の大規模修繕支援業務委託契約）すると、理事会牛耳られ（最小限の住民掲示で議案を進められ）、修繕残金をカラッポ、更に追加工事ガンガンヤラれます。（竣工後、コンサルはバイバイ！で一体修繕金は何倍になるの？）

悪質コンサルは、仲介業なので、高く買わせ、バックを取る渡世と思って良いと思います。
超高層や世帯数小で無ければ、仰る通り、初回戸＠100万以内と思います。

一任は、通常管理＝設計監理＝施工管理＝アフター施工なので、住民は楽です。
（任期も変わりますし、アフターも出ます）しかしながら、元請でも皿管（コンサル）でも
竹管のどれで議決をしても、通常管理会社が施工してると思いこんでいる住民が殆どと思います。

とはいえ、冠代を30％未満に抑える事は、それなり詳しい住民が、劣化診断・基本設計（数量表単価、仕様）に意見し、口を出し、仕様を変えさせ、通常管理会社のフロント（技術担当者追加）が、「これ以上は、社内アイミツでもう無理です！」ぐらいのお互い納得の演技をさせるぐらいのスキルが必要ですね。

追記：
年寄りの元プロフェッショナル老人さんには残念ながら御出馬頂けませんでした、、、
出て来たのは、若い奥サマ方に、カッコイイ顔したいトーシロ知ったかぶり老人ども、
勉強しないくせに我だけ強く、大変に邪魔でした。が、当マンションの初回ケースでした。

[35: 評判気になるさん]

匿名
マンション大規模修繕は2018年5月に国土交通省が発表している通り1戸当たりの負担金額は75万から100万です。また、大規模修繕工事発注金額（100％）に対する直接工事費の割合は80％程度です。残りの20％は共通仮設費及び諸経費です。共通仮設費とは事務所やトイレ等の仮設費で積上げ算出します。通常3％～5％程度です。一方諸経費は率による場合が多いです。諸経費は現場経費及び現場以外にかかる経費と利益が主なものです。（15％
～17％）次に国土交通省発表の直接工費に対する割合を示します。外壁関係24％程度、防水関係22％程度仮設工事（足場代）19.2％程度です。

[36: 名無しさん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[37: 匿名]

うちも同じような案件ですが、既に怪しいコンサルに嵌まってしまいました。
うちは、修繕工事委員がとにかく安いコンサルを選んだのが間違いでした。
多分談合してると思います。
64戸で9500マンションです。
コンサルは、独立系で業界の不正は絶対許さない！みたいな立場を明確にしている所が安心です。
うちのマンションは規模的にコンサル料金500万円くらいらしいですが、230万円で応募してきたコンサルに決まってしまいました。
本当に最悪です。

[38: 匿名さん]

>６５戸のマンション　築１２年　最初の大規模修繕工事の概算見積もり（８０００万弱）。
工事内容にもよるけど、びっくりするほど高くはない

>64戸で9500マン
上と同じようなマンションなら、これもぼったくりというほどではなさそう

[39: 匿名さん]

築１０年をちょっと過ぎたくらいなら
大金をかけて大規模修繕をすることはないとおもう
（１/３が足場代だが、チェックしたら、直すところなかったなんて馬鹿らしいでしょ）

[40: 1104 安部圭子]

私も、10年を目安に大規模修繕なんて、かつては15年が目安だったワケで（耐震性に便乗してる）、必要ないと思うが、第10期の輪番役員の時に、804号室・1204号室（いなくなった)の他役員達が、フロントマンと仲良くしたいらしく、コンサルつけた。

大規模修繕の殆どの箇所が、マージン取りたい管理会社と仲がイイ業者を稼がせるためのボッタクリ。

私意外の役員もバカだが、管理会社にカネ預けてんのに、無関心な組合員もダメ。

[41: 匿名さん]

コンサルつけたら、やったほうが良いとなるに決まってます
大規模修繕はまだ不要ですと言ったコンサルがいた
という話は聞いたことがありません