大規模修繕にコンサルを入れることを考えています

[新米理事]

はじめまして。

今年６５戸のマンションの理事になりました。築１２年の物件です。
来年最初の大規模修繕が計画されていて、今年の総会で長期修繕計画の一部として、来年の工事の概算見積もりが出てきたのですが、それがずいぶん高いのです（８０００万弱）。
「これは最悪の額で、普通こんなに行きませんよ」と管理会社に言われたのですが、じゃあいくらが適正なのかを検討する必要があるので、コンサルを入れることを考えています。

住民にアンケートをとって、ようやく動き出せるところまできたのですが、いくつか気になることがあります。

(1)いわゆる修繕工事のコンサルは日常的な運営のコンサルと違うと思うのですが、両方こなせるようなところもあるのでしょうか。あるなら今後の財務改善を相談することも視野にいれて探したい。
(2)工事内容の検討から監理まで任せるような感じだと相場はいくらくらいなのか。戸数によって大きく変わるものでしょうか。
(3)信頼できるコンサルを探す際のポイントは？

(2)についてはいくつか言及されているスレも見ているのですが、戸数によって変わるのかどうかは結局「？」の状態です。ズバリなスレがあれば、教えていただけると助かります。

以上、よろしくお願いします。

【マンションなんでも質問板へ移動しました。2013.10.19管理担当】

[1: 匿名さん]

(1)いわゆる修繕工事のコンサルは日常的な運営のコンサルと違うと思うのですが、両方こなせるようなところもあるのでしょうか。あるなら今後の財務改善を相談することも視野にいれて探したい。
→基本的には専門分野が異なるので違うものと考えたほうが無難です。ただし、コンサル会社によっては両方一緒に相談できるところもあります。

(2)工事内容の検討から監理まで任せるような感じだと相場はいくらくらいなのか。戸数によって大きく変わるものでしょうか。
→どこからどこまでを任せるかによって価格は大きく異なります。戸数によっても変わりますが、どちらかというと委託する業務範囲の方が価格に影響するでしょう。

(3)信頼できるコンサルを探す際のポイントは？
→上記すべてを相談する意味でも、コンサル会社や工事会社に直接相談するより、第三者機関・企業に問い合わせるのをおすすめします。探せばいくつかあるはずです。
たとえば、下記のような会社ですかね。
大規模修繕.com
http://www.daikiboshuzenn.com/

参考になれば。

[2: ６０戸マンション副理事]

業者さんが見ていると批判的なコメントが予想されますが、承知の上でコメント致します。

私は大阪のど真ん中にある60戸のマンションの管理組合副理事をさせていただいているものです。

はっきり言います。コンサルト会社や修繕業者のほとんどはぼったくりです！！

そもそも大規模修繕とは名ばかりで、基本塗装が主です。だってコンクリートをはつりしますか？しないでしょ（笑）
なのに大規模とはお笑いですね。

私は決められた予算、皆さんから集めた修繕積み立て費を絶対に無駄にするまいと色々と勉強し、数多くの業者から話を伺いました。結論から言うと、先にコメントしたようにほとんどの業者がぼったくりという事でした。

一番笑う例は、6000万代の見積もりに対して他の業者との競合があると伝えると4000万台に値引きしてきたんです（笑）1000万以上の値引きですよ！では初めの見積もりはなんだったんですかね？（笑）

コンサルトについてもそうです。平均300万以上、アホかですね（安くてです）
コンサルタントを入れると一定の基準を定めるメリットはありますが、最大のデメリットは各社その仕様に縛られ、コスト削減出来ないということですね。（修繕しなくていいところまでしなくては駄目になる、指定の塗装・膜厚に縛られる等々）
更に大半の業者のやる足場、足場を組むような無駄ってどうなんでしょうね（笑）これえげつなく費用かかるんですよ！

少し話はそれますが、昔あるテレビ番組で足場のレンタル業者の若社長が超高級外車を乗り回して、ものごっつい豪邸に住んでるのを紹介した番組を見ましたよ（笑）アホほど儲かってるんですよ、何故ですかね？皆さん分かるでしょ？（笑）

私の住むマンションは築25年を超えており、先日2回目の大規模修繕をこの度無事に終了いたしました。

他の理事や住人さんから評価を聞くと、前回より（前回の時、私はこのマンションを購入しておらず知りません）かなりいいということでした。（前回各住民様より平均１２万の吐出し、今回はゼロです）
費用についてもですが、前回の業者はひ孫のまた下辺りに仕事をさせており、非常に雑だったようです。
確かに私が購入した時は既に荒れてました。

今回施工して頂いた企業名はあえて公表しませんが、施工業者の特徴は「足場を出来るだけ組まない」というヒントだけにしておきます。
私がこの業者を知ったきっかけは、帝国データーとガイアの夜明けからです。
この業者から色々お話を聞くと、私の考え方とズバリ一致したのですね。
あまりこの業者について書きすぎるとまわし者と思われるのも嫌なので（笑）やめておきましょう。

全てのマンションの現状に対して私達が依頼した業者が合うとは思いませんが、殆どのマンションに対していいメリットがあると思いますよ。皆さん一度調べてみてはいかがでしょうか？

今回こんなコメントをしたのは、いかにぼったくり修繕業者やコンサルトが多いかを訴えたかったのと、業者を探している理事さん達に少しでも手助けになればいいと思うお節介からなんです。
（私もしてますが、本当に大変でよね・・・）
私は決して業者の者ではありませんし、紹介したからといってお金を貰ったりするわけではありません。
ホンマに皆さんに損をして欲しくないというお節介なんですよね。

なので真剣に話を聞きたいなら、私を訪ねてみてはどうですか？
大阪のど真ん中で足場を極力組まない業者が施工し、最近工事が終わったマンションの副理事です。
もしお話を聞きたい理事さんがいるのなら探して下さい。私の住むマンションの施工に対する感想や、その業者さんを紹介しますよ。（施工後のマンションも見れますし、既ににお話聞きに来た理事さんもいらしゃいます）

理事の皆さん本当に大変と思いますが、資産価値を頑張って守って下さいね。お互い頑張りましょうー！

尚、ぼったくり業者さんの反論は一切受け付けませんのであしからず（笑）

[3: 匿名さん]

住民で、毎月掃除をしてれば、修繕なんて+10年先伸ばしにできます。

また、ちょっと調べれば住民でちょっとした修繕ならできます。

非破壊の探査機なんか、頼むよりマンションで買えば、あとはメーカーが教えてくれるから、よっぽど安く済むよ。

[4: 入居済み住民さん]

私の住むマンションは、平成7年竣工、商業施設と住宅の複合物件、
住宅の30%を不動産業者が所有している関係で、管理と修繕計画は
不動産業者が引き受けている。

今年で築18年だが、まだ大規模修繕は実施してなくて、消耗品類の交換のみ行われた。
今年度の計画で発注準備費用が計上され、来年度以降に実施する計画。
これまで大きな出費があまりなかったので、積立金はかなり積み上がっている。

発注準備費用（コンサル費用？）は一戸当たり8000円程度、適切なのかどうかはわからないが、
総会では特に異論は無かった。

ちなみにマンション管理業務と設備管理業務は別々の会社が担当していて、
大規模修繕工事は、設備管理会社が計画するようです。

[5: 匿名さん]

６５戸のマンションで、単なる大規模修繕工事の見積りを取ったら８０００千万円くらいだとすると、その見積りを出した業者が悪徳業者であるのに間違いはありません。

ところで、その大規模修繕工事の見積りは、誰がどのような経緯で取った見積りなのでしょう？

理事の一人が取った見積りだとすると、その理事にバックマージンが支払われるようなことの可能性があります。

管理会社が大規模修繕工事を行えるのであれば、管理会社を含め、居住者に業者の推薦などをしてもらい、名前が上がった業者を元に数社を選び、見積りを取る必要があります。

コンサルタントはコバンザメと同じで、マンション側さえしっかりしていれば無用の長物で、無駄金の支払い先でしかありません。

コンサルタントの中には、選ばれた業者に取り入って、そちらに決めるようにするので、決まったらバックマージンを受け取るように話を付けるコンサルタントがかなりいますので、要注意です。

マンション内に、建築に詳しい人がいるのなら、その人を中心とした大規模修繕工事委員会などを作り、出来るだけ公正に行える環境をつくるべきです。

ちなみに、うちのマンションも６０戸くらいですが、Ｌ型の２棟に分かれた建物です。
去年、築１６年目に初めての大規模修繕工事を行いました。

１０年目に大規模修繕工事の話が出て数社の業者に依頼して見積りを取ったのですが、まだ手をいれなくても大丈夫だと言う業者が多かったので延期したからです。

最初に取った基本的な見積り金額は約４０００万円でした。

三井などのゼネコンが一番高くて４２００万円くらいで、近隣の工務店が一番安く３５００万円くらいでした。

そちらの半分以下ですね。

１０年目に行う予定だったのが１６年目に伸びたので、当初計画していた予算の１.５倍くらいの予算が出来ましたので、基本的な大規模修繕工事に加え、グレードアップする工事や改造工事を行いました。

共用廊下の長尺シートを静かなものにして、全戸のベランダを防水長尺シートを貼り、エントランスの自動ドアを大きな開口にし、バリアフリーで段差を無くして手摺を増設したり、庭の改造などをしました。

そのグレードアップ工事を含めた大規模修繕工事の総額は５０００万円くらいになってしまいましたが、予算内でしたし、使い勝手が良くなるので、良かったと思っています。

うちのマンションの場合、屋上防水に手はいれませんでした。
良く１０年保証のことを業者は言うのですが、防水から漏れるようなことが起こるのなら、１６年までに起こっているし、今手をいれるとなると、せっかく安定した防水なのにバランスが崩れて漏れる原因になる可能性があると言う専門家の正直な意見があったので、総会での決議として、業者にしかメリットの無い工事はしないことになったのです。
また、屋上防水は、足場が無くてもできる工事だと分りましたので、もしも漏れた場合でも、高額な足場の費用は掛からないと分ったこともあるからです。
業者は、必ず足場を付けたがるのですが、それは、足場での利益率が非常に高いからだそうです。
だから、業者の見積りから屋上防水工事を引きましたので、予算に更なる余裕がでることになりました。

これにコンサルタントが入ったとすると、コンサルタント・現場管理料として２００～３００万円別に支払が出たはずです。

[6: 口コミ知りたいさん]

大規模修繕はその殆どが、ぼったくり業者と管理会社によるやらせの過剰修繕と考えていいでしょう。配管等は20年ほどで交換してもいいですが、外壁は少なくとも築25年は持つでしょう。というか、管理会社は普段の管理業務はかまり利鞘が少なく、いかに大規模修繕で不安を煽り立ててぼったくるかが、商売なのです。大規模修繕が不要であるか、例えば築30年以上の新宿の高層ビルが、大規模修繕してるかと言えば一本もしてません。殆ど意味ないからです。もちろん、エントランスなどの見栄え良くする改修はしてますがね。

[7: 匿名さん]

　コンサルも怪しいところは止めて、管理組合に近い組織なら信用できそうです。
　集住機構と略されている組織が、セミナーをされ、そこで配布された資料の巻紙が、分かり易く、修繕をする部分を厳選し、適切な時期に修繕積立金を改定したマンション（仮に、アリさんマンションと呼びます。）と、管理会社の言うがままに、検討もせず、機械的に大規模修繕をしたマンション（仮に、キリギリスマンションと呼びます。）を比較しています。

　アリさんマンションは、推奨期間の１２年ではなく、修繕する必要のある部分と、建物を長持ちさせるのに必要部分（主に本隊部分）の修繕を１７年目に行い、修繕費用も少なく済ませましたので、修繕積立金も残しました。　２回目は修繕箇所が多くなりますので、それを見越し修繕積立金も改正し２回目以降の修繕に備えました。　３回目は環境整備（例　高齢化に備えバリアフリー化等）も含め大規模修繕を行い、便利になったので新住民も増え、にぎやかになりました。

　キリギリスマンションは、１２年目に修繕する必要のない部分も修繕しました。、２４年目の２回目で修繕積立金をほぼ使い尽くし、３回目は借り入れをして修繕した結果、その後、修繕の必要な部分の修理もできなくなり、高齢化も進み、修繕積立金の改定もできず、荒れはててしまいした。

　大規模修繕は、新築時期や、工事の状況により、修繕時期が異なりますので、推奨時期に合わせて修繕する必要はなく、場合によれば早く、そうでなければ遅れてしてもかまいません。

　修繕時期や内容等を見極めるのが、大規模修繕コンサルタントの役割ですから、それを見極めることができるコンサルタントを、プレゼンテーションや推薦で選任し、成功させることが必要です。


　

[8: 口コミ知りたいさん]

>>1 匿名さん

可哀想ですが…金額の前に一般的大規模修繕工事専門会社よりゼネコン系大規模修繕工事会社の方が確実ですよ

[9: 口コミ知りたいさん]

>>6 口コミ知りたいさん

確かにボッチャン会社ですね…(笑)大規模修繕工事専門です…なんて私から言わせると爆笑ですよ、各職人を見ると10代20代の職人ばかりで経験薄なのが良く分かります…(笑)人件費は安上がりで下請け会社は助かりますが居住者は可哀想ですよ。

[10: 匿名さん]

　コンサルタントは無意味。　　実力のない低級コンサルタントは、特に必要なし。　　管理会社紹介のコンサルは排除すべし。　体験上、管理組合の団体のコンサルは大丈夫です。　　マンション管理士の団体のうち、排他をしない団体のコンサルも、比較的大丈夫です。　排他をするマンション管理士の団体の中にも、まともな方はおられますから、その方なら、お願いできる可能性はあります。　
　コンサルタントに限らず、管理会社はフロント、工事会社は現場責任者による差が大きく、コンサルも人によります。　　一番良いのは、管理組合員や居住者で利益相反をしない方が自らコンサルするのが適当です。　　よほどの小規模でない限り、探せば人材はいます。　自分の財産は、自分で守りましょう。

[11: 匿名さん]

　コンサルは不要で、信頼できる工事会社に直接依頼した方が良いと考えてよろしいですか？
　もちろん、財閥系悪徳管理会社抜きで。

[12: 匿名さん]

　井桁の付いた財閥系悪徳管理会社の紹介したコンサルですが、匿名文書で落としたコンサルが談合疑惑をかけられました。　悪徳コンサルトは思えないほど、きちんと下調べもして、的確な質問を管理組合にし、プレゼンの印象も悪くありませんでした。　会社の犯行ではなく、個人の犯行と思いたいです。

[13: 購入経験者さん]

大規模修繕に向けて管理会社だけでなくコンサルにも話を聞きたいと思っています。
紹介料や会費は一切不要というウリの３団体を見つけたのですが、一つに絞れないでいます。
３団体のうちどこがお勧めでしょうか。
それとも名が違うだけで中は同じ人が運営しているのでしょうか。

・一般社団法人 修繕コンサルタント紹介センター
・一般社団法人　修繕コンサルタント協会
・NPO法人 修繕コンサルタント紹介機構

実際に依頼したことのある人の実体験なども聞けるとありがたいです。
よろしくお願いします。

[14: 匿名さん]

　コンサルなんかまったく無意味。　邪魔なだけ。　まともな工事会社を探しましょう。　もちろん、井桁の付いた財閥系悪徳管理会社を除いて。　他の管理会社は知らんけど。

[15: 匿名さん]

　ダメよ、最低でも「クリーンコンサル宣言」しているところでないと。　　井桁の付いた財閥系悪徳管理会社の紹介したコンサルは、怪文書だけど会社名が出たよ。

[16: 匿名さん]

　コンサルは、反社会的勢力と全く付き合いのない会社等をレましょう。　会社よりも、管理組合に近い組織が良いでしょう。　井桁の付いた財閥系悪徳管理会社の社員マンション管理士の上級フロントは、役員会に「倶利伽羅紋々　付」を仕込みましたから、くれぐれもご注意ください。

[17: 匿名さん]

　・一般社団法人 修繕コンサルタント紹介センター ・一般社団法人　修繕コンサルタント協会 ・NPO法人 修繕コンサルタント紹介機構 はどうやら同一人物が運営しているようです。　紹介されたコンサルの一社は、近隣マンションのコンサルをした会社で、近くのマンションも数件コンサルした会社です。　いずれも外見は問題がなく、近隣マンションでは、建設会社の不具合も発見した立派な会社です。　もう一社は、業界新聞に座談会の様子が掲載されていますが、悪名高いコンサルと当マンションのコンサルをドタキャンしたコンサルと最近談合のうわさがあり落としたコンサルと並び、工事会社とも連携のあるコンサルを正気しましたので、玉石混交でしょうか？　いずれにしてもインターネットでは、複数の名前を使いホームページを作成していることは良くありますので、受忍限度ではないでしょうか？　
　いずれにしても、コンサルの利用は計画的に。　管理会社の紹介したコンサルはダメですよ。

[18: 住民板ユーザーさん2]

コンサルなんて99%談合屋。
常識でしょ。

[19: 匿名さん]

コンサルなんて100%談合屋

[20: 匿名さん]

10月19日放送のＮＨＫクローズアップ現代「追跡！マンション修繕工事の闇　狙われるあなたの積立金」
現代冒頭場面。
格安のコンサル（皿管一級建築事務所）は、13年分貯蓄修繕積立金目いっぱいの修繕工事費36000万円を別会社で二億五千万円。　そのコンサル介さず直接工事業者（営繕業者竹管になると思います。）と話を進めると、弁護士から辞退するの内容証明が来たと住民インタビュー。番組で初回180世帯なら驚愕の戸＠200万円也！

キックバックを仕込んだこのマンションから降りる気なんざ、悪質コンサルはさらさら在りません。
で、コンサルが提示したフル金額と指定業者（証拠は、自白だけですから、データ並べ談合が濃厚なら✖です。）で、施工契約しなければコンサル降りると弁護士から内容証明ですよ、、、脅しでよ。
もし解約すれば、契約違反で、済莫大工費の違約金を臭わせて来ますが、業務委託契約は、違約金は無く、最大で格安業務委託費の支払いで終了です。 そもそもコンサル（皿管）は、通常管理の当事者でもなく、施工業者でも
在りません。何ら責任は無いのです。

業務委託解約は、成果物（完了した業務）のやったとこまで代金で解約です。
通常で1.劣化診断、2.基本設計、3.施工業者選定（選択業務なので施工金額大小は無関係でしかも請負契約は未決です）住民が納得出来ない2.基本設計（特記仕様と数量表）、3.その一億安い所が見つかる業者選定は、
成果物とは到底言えません。必然的に1.劣化診断も疑問を持ちます。
業務委託契約は、成果物に納得出来なければやり直し、 又は、信頼関係が失われれば、やったとこまで解約可能です。

相手は、その決定に臨時総会議決が必要であると十分に知っていて、
理事会でそのまま進めざる得ない方向で持ってきています。
さっさと臨時総会を招集し、半数議決後、「信頼関係が失われたので白紙解約又は成果物とは言えませんので、現在支払い済みの半金で解約」の通知で手を切るべきです。（その弁護士はもう二度と出て来ませんから、、、）

番組内では悪質大規模修繕コンサルは、一級建築士事務所（皿管）でしたが、
コンサルは、建築資格すらも不要なので、当然に非営利団体もコンサルは名乗れます。
残念ながら、住民が、通常管理元請が高いから、と安易にコンサル連れて来るのはもっと悪い方向になります。