宝塚売布のエスバイエルの分譲について

[購入検討中さん]

宝塚の売布にこれから分譲されるエスバイエルの分譲地について、教えてください。
価格はどれくらいなのでしょうか？
立地はどうですか？

自由ガ丘 スマートハウジング宝塚売布
所在地：兵庫県宝塚市売布自由ガ丘12-1162番地（地番）
交通：事業地入口まで：阪急宝塚線「売布神社」駅から徒歩11分
総区画数：130区画
物件URL:http://smart130.jp/
売主：株式会社ヤマダ・エスバイエルホーム
【物件情報を追加しました 2013.8.21　管理担当】

[40: いち]

それにしても一つも売れないね。。。

4500から5000とかで高いから？？

[41: いち]

ずっと商談中だけどほんとかな

[42: いつか買いたいさん]

先日、見学しました。建売住宅が建築中で、分譲地の奥のほうに２区画を使った大きなモデルハウスを建築していました。
今すぐに買う気はないですが、今後も現地に行って、建築の状況を見学したいです。

[43: 匿名さん]

見学者は最近多いね
小学校は近くていいよね
でも私立進学前提ならいいけど公立中高は不便だと思うよ

[44: 匿名さん]

今日の折り込みチラシ。
半年以上販売しているのに、ほとんど売れてない・・・
商談中すら、片手で数えられる程度・・・
これははっきり言って、大失敗と言えるレベルなんじゃないの？

[45: 匿名さん]

もう1年近くやってるよw

上の方に、「結構、「済」になってました。」なんてあるけど、ガセ情報もいいとこ

[52: 匿名さん]

住所表示についてはお役所の意向もあるから
こちらからとしては何とも言えないのではないかとは思いますよ。
自由が丘ってなんとなく東京のおしゃれタウン（行ったことないけど）のイメージになっちゃうけど。
そういうコンセプトにしたかったというのはあるのかも！？

小学校までは便利なのは良いのですが
それ以降の通学は皆さんどうされてますか？
特に中学校。
自転車ＯＫなんでしょうか？

[55: 住まいに詳しい人]

低周波騒音ですか？それは辛いですね。
私は二重サッシのマンションに住んでいますが、低周波騒音は防ぎようがありません。
壁やガラスを突き抜けるので、アメリカでは兵器に使えないか検討されたそうです。
現在もエコキュートとか各地で訴訟が起きてますね。
音がきちんと聞こえる分にはそれほどうるさく感じないのですが、
低周波騒音は頭に直接入って来る感じです。

[66: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用ありがとうございます。

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■FAQ批判的な意見を書いたら削除されました
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健全な情報交換の場としてご利用いただけますよう重ねてお願い申し上げます。

今後とも、宜しくお願いいたします。

[67: 匿名さん]

あまりにも売れ行き不振で、とうとう品の無い広告で給付金キャンペーン（笑）まで・・・

なりふりかまわなくなってますね。

やっぱり企画レベルで問題があったんじゃないでしょうかね。

いっそ区画を70坪超や2区画合筆など広めに割りなおして、全部定期借地権にでもしたほうがマシなんじゃないでしょうか。

近隣地域の中古土地相場が平均65～70坪超のゆとりや眺望のある住環境で2000万前後なのに、急坂登らされて眺望無し、前に視界を阻むボロ団地、中国自動車道の低周波騒音、45～50坪ぎりぎりギューギューのセコイ区割りなのに割高じゃ買う人誰もいませんよ。

[68: 匿名さん]

近くの山手台の価格を参考に、こちらは一応駅まで徒歩圏だからこのくらいでも売れるだろうと設定した値付けでしょうが、とんだ見当違いでしたね。
周辺の中古市場を参考にして、それよりちょっと高め程度なら、こんなことにならなかったでしょうに。

[69: 匿名さん]

>>68
建築条件有りでも65～70坪で2300～2400万ぐらいだったら売れたと思う。
いま宝塚の販売中物件で宝塚の一種低層山手全体の平均（すべてならせば250㎡前後）に近い、潤いとゆとりのある山手らしい分譲地が一つも無いし。9割超が最低敷地面積規制ぎりぎりのゴミみたいな区割り。

山手台は現在はコストダウンしまくってこだわりもへったくれもなく土地も山の上なのに小さくて割高坪単価だけど、初期のこだわった街区（山手台南部）の残り香を利用した上質イメージ商法と、阪急信仰（関西は未だに阪急信仰が根強い）を悪用したブランドネーム商法と、多数のハウスメーカーへの卸売りと、建築条件無し土地（本来こんなものはプレミアでもなんでもないのだが）ドヤ顔希少性アピール商法の複合であざとくさばいてるわけで、小さい土地や割高だけ真似しても無理ですな。

[70: マンコミュファンさん]

>建築条件有りでも65～70坪で2300～2400万ぐらいだったら売れたと思う

そう思う根拠は？

モデルハウス見ればこのNMのセンスの悪さがわかるね。ただ金かけただけ

こんなんだったらHM選べる分山手台のほうがましかも

[71: 匿名]

>>69
ちゃんと庭と呼べるレベルの庭がある開発が激減（ほぼ絶滅）しているね。

山の上や急坂登る場所で40坪や50坪のチマチマした区割りは論外だけど、
馬鹿な役所が許可出すからそんな宅地ばかり増えて、どんどん宝塚全体が安っぽくなってる。

>>70
モデルハウスは見学してないけど、センスの悪さならここは地名兼分譲地名もネーミングセンス最悪だね。
自由ガ丘て・・・

[72: 匿名さん]

庭が広いと分譲価格が上がってしまうからというのもあるのかも
最近は資材や人件費の高騰があるからどうしても高くなってしまいがちなので飼いやすい値段でというのかな
あとは庭がないのは車をとめるスペースにさいているのもあるのかな
戸建てのいいところは庭があるところなのだけれど

[73: 匿名]

ここ駅から歩ける山手ってなってるけど、東側の道路が調整中？やらグランド入口ゲートが
未だ常時開通してないから、実際には西側からとんでもない大回りをする必要があって
とてもじゃないけど徒歩で歩く気にならないようなつくり。

ここで挙げられている数々の指摘に加えて、それも超不人気の一つの要因。

いったん販売ストップしてせめて東側から入れるようになってから再開するべき。
でないと移動＝100%マイカーの人間しか購入せず、それは地域全体にも迷惑。
あとは現地販売センターに試乗用の電動アシスト自転車を置いて、じゅうぶん阪急や
JR中山寺への通勤アクセスや、平地への買い物に使える事をちゃんとアピールするべき。

[74: 匿名]

http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/gikai/0301-2014-02.pdf

３　売布北グラウンドへの進入路について
　(1) 売布北グラウンド西側の開発地区への進入道路建設の進行が停滞しているため、狭隘な迂回路を工事用車両が通行しているが、市の考えは
　(2) 通学路に指定されている地域を工事用車両が往来している事に関して、施行者の責任論や理由は多々あると考えるが、地域住民の声をどう考えているのか

議会中継動画
http://gikai.gikai-tv.jp/dvl-takarazuka/movie/W_H26/201405230025001002...

[75: 住まいに詳しい人]

「ＳＸＬスマイル給付金」決定！！
　年額２４万円の光熱費を５年間、弊社がご負担します。
https://suumo.jp/ikkodate/hyogo/sc_takarazuka/nc_83018590/

これって総額１２０万円だよ。
建売は１００万円までのはずだけど、景表法に違反してないのかな？
もしも、違反だったら消費者庁に取り消されないかな？

[76: 匿名さん]

あまりに売れ行き不調でなりふりかまわなくなっているんでしょうかね。

>>73
>>74

議会動画を見たところ、当地の開発条件（開発できない市街化調整区域から市街化区域への編入）に含まれる東側アクセス道路の整備義務を、前土地所有者であるクラケンコーポレーションから引き継いだヤマダエスバイエルが今頃になって難色を示して工事の渋っているという事態のようですね。

その影響で、周辺住民にも開発前の説明とは異なる狭隘な生活道路を個別の家の建築に関係する工事車両が通行して迷惑をかけまくっているという事ですし、これは開発事業者として大問題でしょう。

[77: 匿名]

確かに駅まで歩くにあたって東側からアクセスできるのとできないでは

検討者の印象もぜんぜん違うな

建築の為の車両が通学路の子供や周辺住民を危険に晒しているのは論外だし

整備義務を反故にせず早急に東側アクセス路の工事するべき

[78: 匿名さん]

子供はフェンスよじ登れってことじゃない？

[79: 匿名さん]

ディスカウントしている区画も出てきているようです
元々安かったところですけれど
そうはいっても全般的に戸建てとしては安いのかな
もう少し広めだったらいいなと欲を言えば思いますけれども…
設備などは特にエコの面では最新のものなのかなという印象

[80: 匿名さん]

中途半端な広さだよね
隣の建屋との距離も取れないし
こんなんだったらもう少し狭くても平地に住むわ

[81: 匿名]

売布神社駅からのあの急坂道、雨の日は滝みたいになります。
靴の中までグチュグチュになってしまいます。
かといって駅前ロータリーが線路の反対側にしか整備されておらず、売布神社駅北側は道路が狭あいのためマイカー送迎で接近できません。
バス無しなのにマイカー送迎もしにくい環境なので非常に不便です。

[82: 周辺住民さん]

81
確かに。
普通、山の上の新興住宅地って登りがしんどいぶん、下りは楽なはずなんだけど、ここは坂が急すぎて下りも足がつんのめって非常にしんどいです。高齢者は膝を痛めると思いますよ。結局皆さん見学に来ても実際歩いてみて断念するのでしょうね。

[83: 匿名]

うりぬのって
何？

[84: 匿名さん]

82さん、そうなんですか…
バスがなく、マイカー送迎もできないという事なのですが
皆さんは基本的にどうされているのでしょうか。
歩きなんですか？
電動アシスト付自転車とかですか？？
どうなのかなぁなんて思いました。

[85: 匿名さん]

なんとも弱っちい人たちですね
自分は炎天下20分以上かけて駅から歩く方がイヤです
宝塚からでもタクシー1000円なので土砂降りの時はタクシー使っちゃいます

[86: 匿名さん]

＞84さん
＞バスがなく、マイカー送迎もできないという事なのですが
＞皆さんは基本的にどうされているのでしょうか。
＞歩きなんですか？
＞電動アシスト付自転車とかですか？？



電動アシスト自転車を借りて試してみました。

登りの急坂は立ちこぎでフーフー言いながら成人男性なら何とか登れるか登れないかという感じ

下りの急坂は乗ったままだととても危険だと感じました

ただし売布神社駅には自転車駐輪場（有料）が踏切りを渡った駅の反対側（南側）にしかなく

ここの住宅地の方が利用するには著しく不便です

それと駅前ロータリー・商業施設・駐輪場すべてが開かずの踏み切りの向こう側にあるので

クルマの送迎でも言えることですが、ここの住宅地からの利用はストレスがたまると思われます。

[87: 匿名さん]

10分に往復１本ずつで開かずの踏み切り（笑

[88: 周辺住民さん]

いや、肝心の朝ラッシュ時（7時台）は4分～8分くらいの間隔ですね。
それが往復来る。上下16本（約3.75分に1本）。
そして全ての列車は売布神社駅に停車します。
駅前の踏切は非常に低速でゆっくりゆっくり通過します。
よって踏切が閉鎖している時間はとても短いです。
朝の急いでいる時間帯に踏切待ちして、駅反対側の地下の駐輪場に自転車預けて、またまた踏切待ちして、踏切渡って、何とか上りホームにたどり着いて梅田行きに乗らなくてはなりません。たいへんです。
毎日のこととなると非常にストレスが溜まると私も思います。

[89: 周辺住民さん]

修正

いや、肝心の朝ラッシュ時（7時台）は4分～8分くらいの間隔ですね。 
それが往復来る。上下16本（約3.75分に1本）。 
そして全ての列車は売布神社駅に停車します。 
駅前の踏切は非常に低速でゆっくりゆっくり通過します。 
よって踏切が閉鎖している時間はとても【長い】です。 
朝の急いでいる時間帯に踏切待ちして、駅反対側の地下の駐輪場に自転車預けて、またまた踏切待ちして、踏切渡って、何とか上りホームにたどり着いて梅田行きに乗らなくてはなりません。たいへんです。 
毎日のこととなると非常にストレスが溜まると私も思います。