Brillia（ブリリア）調布国領町ってどうですか？

[検討中の奥さま]

ブリリアレジデンス調布国領町を検討中です。
調布は再開発が進んでいますね、少し駅から遠いですがどうですか？
東京建物は好きなんですが、長谷工はちょっと・・・なんですよね～

所在地：東京都調布市国領町5丁目11番10他（地番）
交通：京王線 「調布」駅 徒歩10分
京王線 「布田」駅 徒歩4分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：68.67平米～86.95平米
売主：東京建物
販売代理：東京建物不動産販売

施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート

Brilliaレジデンス調布国領町

[64: ご近所さん]

布田駅前にはロータリーと小さな広場が出来ます！
完成イラストを見る限りでは、広場には桜の木が植えられるのでしょうね。
そうなると今よりずっと良くなりますね。
緑道もできると緑がいっぱいの街になりますね。
資金が投入される場所は価値が上がりますよ。

[66: 周辺住民さん]

線路あとは遊歩道の予定ですが、これができると国領へのアクセスがかなりよくなるはずです。
帰りにスーパーへ立ち寄る、っていう状況考えると国領のほうが便利かもです。

[67: 物件比較中さん]

布田の駅前にモデルルームらしき建物がたちましたね。

オープンもしていないのにネガティブな書き込みは他の会社でしょうから、
（実際言ってもいないのに某マンションでは定期借地権についてけなす発言がありました）

確かめてきますね～。

[68: 匿名さん]

布田駅周辺は何もないし、作る予定もないから、地下鉄なのにわざわざ地上に駅舎作ってんでしょ。
将来性なんて全くないですよ。調布の駅遠物件扱いです。定借だからキツイよね、同情します、販売会社さん。

[69: 周辺住民さん]

布田駅じたいに期待するところが一切ないのは同意ですが、
調布駅から歩いて700mくらいなんで、駅遠とまでいえないのでは。

[70: ご近所さん]

調布・布田・国領の駅前は、庭園に生まれ変わりますよ。
「庭園広場、庭園通り」がコンセプトです。
調布駅前は、繁華街ぽいので住むなら国領駅前か布田駅前が個人的には良いなあ。
布田駅前は、どちらの駅にも近いので便利ですね。

開発コンセプト
http://www.city.chofu.tokyo.jp/www/contents/1246268628565/index.html


布田駅前
http://www.city.chofu.tokyo.jp/www/contents/1279005718127/files/huda.p...

[71: 匿名さん]

布田駅だけでは生活できず、隣の駅にたよらないといけないのだから、わざわざ布田駅選ぶ必要性はないですよね。
しかも各駅、定借、マンション立地ではないでしょ。

[72: 匿名さん]

駅舎のすぐ横に建ててますが、近道はできるのかな？

[73: ご近所さん]

商店もない小さな駅であっても、駅近は便利です。
食料品を多めに買ってストックしておけばいいだけ。
通過電車すごく多いです。ホームで通過電車の風の音すごいです。

[74: 匿名さん]

地下鉄だから、なおさらうるさいですよね。
各駅停車の悲しい現実。

[75: ご近所さん]

駅が地下に変わって、綺麗になって快適になりましたよ。
雨風の強い時でも濡れなくてよいし、猛暑の時でも日除けになるし、良いことだらけだけどなあ。
私は音もそんなに気にならないけど。
通過電車多いのは、もともとなのであきらめてます。

[76: ご近所さん]

ホームの行き先表示の”通過”の表示はいらないね。
全面パネルですき間ないから危なくない。京王線で唯一？
通過”の表示だらけよ。７本中５本が通過。

乗車賃・定期代に注意。新宿からの料金は布田と調布で違います。

[77: 物件比較中さん]

＞＞76

定期でなく普通に片道切符を買った場合を書いておきます。

・調布→新宿、230円
・布田→新宿、190円

思った以上に差があってビックリしました。
私がたまに新宿行くときは布田からかな、汗。

[78: 物件比較中さん]

売却を前提に購入を検討されている方がいらしたら、ご意見を伺いたいのですが、いらっしゃいますでしょうか？

購入から10年以内をメドで売却することも視野に入れ、購入したいと考えいています。
マンションの価値はいろいろありますが、経年劣化する内装設備や共有部分に比べ、駅からの距離は非常に重要な要素かと思います。ですが一方で定期借地権が気になります。平成4年から始まった施策とあって、定期借地権付の物件が（しかも残50年以上の定期借地権付物件が）中古で売りに出された事例はあまり無いようなのですが、このブリリア調布国領町のように、駅近であっても残50年以上の定期借地権付物件の場合の、中古の市場価値ってどれほどなのでしょう？

もちろん、そもそもいくら近くても布田駅自体の価値ってどうなの？という前提はありますが、一般的な定期借地権付物件の場合の、中古の市場価値が気になる、という話です。

[79: ご近所さん]

この近辺は現時点では家賃が高いから、理論上は中古価格も高いはず。
地代次第なんですかね。
でも将来の相場は「その時に相場に聞け」です。
ここ担当の営業さんだったらどう言うのかな？

[81: ご近所さん]

７０年でしょ？　長生きしましょう！

[82: 匿名さん]

躯体部分以外は全部交換になるだろうし、スケルトンにして壁やスラブを補修する必要もでるのかな？
売主側で長期計画を作成してるだろうから、見せてもらって納得したうえで購入したいもの。
地震の影響はもちろんのこと、電車の振動や微小な地盤沈下でも７０年となると影響あるかも。ジャッキで建物ごと調整できる構造ならいいね。

[83: 匿名さん]

なんで布田駅で家賃が高いの。
中古高いわけないでしょ。
それに定借中古相場の質問だよ。答えになっていない。

[84: ご近所さん]

定期借地権付きなので、転売を前提にしてる人は買わないのでしょう。
もし都心の一等地なら転売も十分ありえますけど。
営業さんは来客からの質問に苦労しそう。

[87: 匿名さん]

今は寂しいけど地上が空いたわけですから何かしら増えて賑やかになるのでは??
公園や広場にしてしまうと今と変わらないですが。

家が建てば伴ってお店も増える、先にお店が増えれば伴って家が増える。どちらの順番でも期待が持てます。こちらの物件のメリットはこれから変わると思われる布田駅目の前にして調布駅わずか徒歩10分です。かなり良いように思います。

[89: 匿名さん]

布田のあのカーブには地下駅は作れないだろうから駅は廃止になると思っていました。
布田駅は電車が渋滞する原因ですし。高齢者が多い町だから利用客も少ない。京王電鉄で５０番目。
柴崎も不要だね。

[91: 匿名さん]

定期借地権付のこの物件に勇気ある人はチャレンジされればよろしいです。場所は悪くないし。賢者の選択？　勇者の選択！
将来、建て替え決議で大混乱する心配だけはないですね。

[92: 匿名さん]

布田駅の周辺も少しきれいになる予定なんですね。
朝の時間の渋滞が気になりますが、どうでしょうか。
周辺は落ち着いた街並って思いますので、それが気に入ればいいと思いました。
調布の再開発は大規模なので、ちょっと期待してます。

[93: ご近所さん]

いや調布の再開発なんてごく小規模でしょう…地主があまり協力的じゃないですからね。
国領のように駅前一変とはいかんでしょう。（地下化で一変はしましたが）

調布駅徒歩10分以内とみると、かなりいいんですが、
布田駅のイメージが悪いですねえ…

[94: 匿名さん]

希少な駅前物件にもかかわらず、広告では調布駅徒歩１０分のほうが強調されてますよね。
売主さんも布田駅のイメージの悪さを納得してるのかな？
それとも新宿１５分にこだわっているのかな？本当に１５分？調布駅では駅構内で時間を余分に使います。
布田からなら３０分。どちらの駅を使おうとも家から新宿駅までの所要時間は差なし。

[97: 匿名さん]

順調に売れそうですね。
買われる人は気にしないだろうけど、７０年となると将来の修繕が大変そう。
エレベータの更新は１回で済むのかな？傷みが早いと２回かも。

[98: 匿名さん]

どうしてこの物件が順調に売れると思われるのですか。
布田最寄りで定借という、二大ネックがあるというのに。
根拠のないスレやめましょう。

[99: 匿名さん]

公式サイトには、事前案内会は満席で、追加開催と書かれています。
冷やかしでわざわざ時間かけて行く人は少ないはず。
将来のことなど考えないお客さんが大勢いるのでしょう。
何年か住んで売ればいい。最初から貸すのが目的。なのかな。

[100: ご近所さん]

昨年ごろ、新百合ヶ丘の駅近の定借の物件は、定借の割には安くなかったけど意外と早く売れていましたね。
ここも駅前広場と緑道出来て良くなるので、早く売れるかもね。やはり再開発かかるところの物件は強いと思うよ。

[101: 匿名さん]

調布駅前の三菱地所の物件は、あっけなく売れました。
すごく狭い敷地で、墓地と葬儀場の間。少し似てますね。
若者は余計なことは考えないみたい。

[103: 周辺住民さん]

定借を考えなければ、あんなに遠いアトラスより立地はかなりいいですけどね。
アトラスは甲州街道、旧甲州と渡らないといけないですし…

>>94
トータル時間は乗る時間によってかなり違います。
朝の京王は遅いですからそのまま各駅乗ってもあまり変わらないですね。
布田から調布戻って特急のってる違反者もかなりいます。
今のダイヤだと布田～柴崎は冷遇されているので、
帰りは調布経由のほうが便利ですよ。お店にも寄れますしね。

[105: ご近所さん]

さっき気づきましたが、マンション名が「ブリリアレジデンス調布国領町」へ変わってますね。
レジデンスが間に入りました。
もともとある「ブリリア調布国領」と間違いやすいからでしょうね。

[106: 匿名さん]

土地は借地なんですかあ
誰が地主と地代の交渉をするの？ビジネスだから当然相手は値上げを要求するよね
素人では勝ち目ないよ

[108: 匿名さん]

事前案内会満席と言ったって、定借をわかっていない人達ばかりでしょ。
説明聞いて見送るか、営業マンがごまかすか、どちらかでしょうね。

[111: 匿名さん]

そう、普通の所有権マンションがよい。

[112: 匿名さん]

>100
布田と新百合くらべてもねえ。駅力が根本的に違うでしょ。
価格が違う。新百合所有権は買えない人がおおくても、布田所有権なら誰でも買えるでしょ。
坪単価200行くか行かないかなんだから。

[116: 匿名さん]

建物がトレーラーハウスみたいに簡単に移動できればいいんですけど。
地主と地代交渉でもめたらどうすんの？地主はプロの業者に値上げ交渉を頼むだろうから必ずもめると思う。

[117: 匿名さん]

地代でもめても、従来の地代を払い続けて、拒否されたら供託。
あとは民事調停を申し立てるだけのこと。
裁判所では、地裁の算定は半ば定型化されているので
そんなに怖がる必要は無い。

[118: 匿名さん]

だから、布田で定借というのがほとんど欠陥マンションだと言いたいわけ。借地関係は不安ありませんというのとは次元が違います。仙川といい、ここといい、親会社がヘンテコリンな商品作ると子会社の販売も大変だよね。
こういうスレでストレス発散しないとやりきれないよね、販社も。

[119: 匿名さん]

案外、即日完売になるかも。
世の中は広いから、定期借地権付きにこだわっている人も多いのかもしれません。
新築ではポジティブ要因になりえても再販ではネガティブ要因になるだろうから、将来後悔するのかな。

[120: 匿名さん]

定期借地権付きの物件ってデベにとってはかなりおいしい商売ですよね。
土地にかかわる経費や利息はないし、細かなことをとやかく言うお客が少ない。
瑕疵補修の依頼も少なければゼネコンも嬉しい。
価格が安いからお客も嬉しい。
地主も不労所得の地代がずっと入る。

[121: 匿名さん]

ここは価格安くないよ。
だからお客も嬉しいははずれている。

[122: 匿名さん]

三鷹の8分~10分の新築借地権物件で専有面積がここと同じ位で、10分の物件は4500万～7300万、地代が月約11000円地主は鹿島建設、元はお寺です。8分の物件は3900万～7000万、地代が月約7000円地主が地元の歴史の有る神社なのでかなり安い。ここは物件価格3800~5900万少し高いかも70年だし、地代は地主によるけど月8000~10000円位になる予想。地主は地元の寺が多いですよ。解体積立金は分からない。

[123: 購入検討中さん]

寂びれた布田駅を基準に考えるとこの定借物件で68.67m2で3,800万円台は高い感じがしますが、見方を変えて再開発が進む調布駅10分(緑道ができれば8分）の定借物件とみれば、むしろお得な物件と思います。調布駅から10分以内で、68.67m2程度の新築マンションの賃貸価格は17万円/月くらいですから、利回りは5％以上になります。賃貸に出しても諸経費勘案、また暫く空室になってもこの価格なら十分採算がとれます。

[124: 匿名さん]

地代が将来上がることを懸念している人がいますが、地代が上がるということはそれだけ近隣の地価が上がるということ。つまり資産価値が上がったことになります。不当な値上げの場合、マンション住民が裁判や調停などに持ち込めば相場並みの地代にすることは日常茶飯事の事案ですから、それが懸念材料にはなりません。（No117さんの言う通り）

[127: 匿名さん]

みんな昨年までの相場で考えているから高く感じるんだよね。
これから販売のマンションは昨年までの1割～2割増しと考えた方が良いよ。
コストも上がっているし、消費税も上乗せされるのだから当然だと思うけど…。

[129: 匿名さん]

７０年も普通に住める状態を維持していくためには、巨額の修繕費がかかるはずです。
その分も考慮して価格を比較したいですね。
そこまで考えてる検討者はいないかな。

[131: 周辺住民さん]

しかも定借。
最弱の権利形態。

[132: 周辺住民さん]

東京建物ならではの、商品性。
普通の感覚なら、布田で定借は考えない。
さすが、ブリリアブランド。

[133: 匿名さん]

地代が気になります。
値上げ要求の都度、素人の理事長さんが法的手段といった面倒なことは事実上無理では？
ましてや定借権物件となると誰もが組合運営に関心も薄いはず。
高いコンサルタント料を払ってプロに頼まないと、地主の一人勝ちでしょう。

[134: 匿名さん]

>>133
なんか、別の定借物件でも見たような書き込みだね。
地主側からの理屈の合わない値上げ（相場以上）要求なんか
全然怖くないんだけれど。
借地借家法とか>>117を読んだ？

最終的に調停・裁判になれば、
裁判所は地代についての一応の判断基準を持っている。
（東京なら固定資産税の×～×倍程度）

だから、主張・立証方法もほとんど定型化していて
地主側が上記の基準以上を要求するなら、
相当な理由と根拠を主張立証する必要があるよ。

コンサルなんか、不要。

[136: 匿名さん]

このスレ、にわかに盛り上がってきましたね。
ネガだらけでも注目されているので、意外と早く売れるに1票。
57戸と少なく、他の高めの価格の調布の物件と比較されるからね。
駅前広場と緑道が完成したら、良い立地になるのは確かだろうね。

[138: 匿名さん]

この物件は一気に売れると思います。
定借権の物件に興味を持っている人は多いですが、供給は少ないですから。
デベは大手ですし。

[139: 匿名さん]

定借については、判例も出そろっており権利は安定しています。この物件は70年という超長期の定借物件で、その間の維持管理を気にしている人がいますが、それまで建物は持ちませんので建て替えの問題が生じてきます。でも維持管理や建て替えの問題は定借だから生じる問題でなくマンション共通の問題です。布田駅には魅力を感じませんが、駅前広場と緑道が完成したら、調布駅8分程度でかつ静かな環境の利便性の高い立地になるのは確かですから、この価格なら駅から15分以上で5500万円以上もする〇〇〇〇調布よりはるかに魅力的な物件と思いますので、すぐに売り切れてしまうでしょう。

[140: 匿名さん]

小規模マンションでは理事会が機能せず理事長もビジネス交渉では素人が多いから、地代交渉で法的手段に訴えて地主に対抗するのは事実上不可能でしょう。管理会社も評論家に徹するだけ。
費用はかかるけど、マンション管理士とか名乗ってコンサルや理事長代行の商売やってる人を雇えばいいね。

[143: いつか買いたいさん]

定期借地権に対する悪意に満ちた書き込みが多いですね。

ここまでくるとさすがに見苦しいですね。

[145: 匿名さん]

分譲マンションで借地権７０年という期間は一般的なんでしょうか？
生きているうちに完結したいものですが、将来売却する前提で買うことになってしまいます。
となると売却価格が気になります。ゼロでなければいいかな。

[147: 匿名さん]

定借で供給少ないのは当たり前だろ。都心の一等地にしか似合わない。
所有権でも布田は安いのに。これ以上貧乏人を集めてどうするの？
無知の人相手の騙くらかし営業ですか。東建お得意の。

[148: 物件比較中さん]

修繕積立金が気になります。
最初は安く設定されていても、大幅値上げとなるのかな。
地代がいくらになるかも心配。
不安要素の多い物件です。

[150: 匿名さん]

（地代+解体準備金+解体準備基金）×70年の金額と70年間の土地分の固定資産税を比較すると
その他が同じ条件なら所有権マンションより500万以上安くないと割りに合わない。

[151: 物件比較中さん]

賃貸のほうがマシかもしれないです。

[152: 匿名さん]

おっしゃる通り。建物を所有してメンテして必ず壊してさようならなら、賃貸の方が気楽だよ。

[155: 匿名さん]

狛江市中和泉に(仮称）ブリリア狛江を計画中です。もうすぐ概要が発表されるでしょう。

[156: 購入検討中さん]

78です。

10年以内くらいで売却することを選択に入れた場合、けっこう良いんじゃないかな、という気がしています。（ずっと住むのは、定期借地権もあり、うーん、って感じですが）

地代を想定してみました。調べ方が合っているのか分かりません。ツッコミ期待します。

国土交通省の路線価検索サイトで、建設地の路線価を調べると、ブリリアレジデンス調布国領のあたりは1平方メートルあたり285,000円
路線価は地価の80%相当なので、8掛けして、285,000÷0.8=356,250円
一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5％～2.0％なので、356,250円×0.015=5,343円
5,343円が1平方メートル当たりの地代として、これにブリリアレジデンス調布国領の間取りの中央値がだいたい75平米としてかけると、5,343円×75=400,781円
年間地代が400,781円、12ヶ月で割って、ひと月あたり33,398円

これをローン返済額以外の月のコストと考えると、高いな！と思ったのですが、、、この額に借地権割合をかけたりするのでしょうか。詳しい方、教えていただけましたら有難いです。

[158: 匿名さん]

>>156
ホームページに地代平均月約2850円と載ってるよ。

[159: 購入検討中さん]

>158

回答ありがとうございます。
たしかに公式サイトが更新されていますね。
安くて嬉しいのか、土地の魅力がないのか、複雑ですね^^;

これから解体準備金なども告知されたら実質利回りも計算できそうですね。

[160: 匿名さん]

地代年間34200円ですね。
固定資産税のことを考えるとこのくらいの地代なら住んでも良いかなという気になりそうです。

10年や20年単位で売却を考えている方や、
資産を残す予定のない方にはいいのかもしれませんね。

[162: 匿名さん]

毎年春になれば、借地権者は
市役所で固定資産台帳を閲覧できます。
そこに書かれた評価額から、
税額はある程度は試算できます。