Brillia（ブリリア）調布国領町ってどうですか？

[検討中の奥さま]

ブリリアレジデンス調布国領町を検討中です。
調布は再開発が進んでいますね、少し駅から遠いですがどうですか？
東京建物は好きなんですが、長谷工はちょっと・・・なんですよね～

所在地：東京都調布市国領町5丁目11番10他（地番）
交通：京王線 「調布」駅 徒歩10分
京王線 「布田」駅 徒歩4分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：68.67平米～86.95平米
売主：東京建物
販売代理：東京建物不動産販売

施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート

Brilliaレジデンス調布国領町

[466: 匿名さん]

なるほど、ここは70年後には更地に戻す計画のマンションなんですね。
それであれば、建て替え費用を積み立てる必要はないので、修繕積立金は
定期的な大規模修繕の費用だけを考えれば良いという事ですか。
ん？もしかすると修繕積立金の一部は解体準備金に回されたりするのでしょうか。

[467: 匿名さん]

マンションを購入するのに賃貸みたいに敷金がかかるなんて。
解体準備積立金もちゃんとあるんですね。当たり前ですが。管理費が高いので、細々とした月額の支払いが馬鹿にならないかも。
個人的には高いのにせまいという印象です。

[468: 匿名さん]

>>467
調布駅近辺の売出中の新築マンションでは、ここが坪単価一番安いんじゃないかな。ここで手がでないくらいなら、地域変えるしかないんじゃない。

[469: 購入検討中さん]

>>467
敷金については地代含めて、所有権マンションの固定資産税との比較をなさっては？
解体準備積立金も７０年も経過したマンションを想像すると、所有権、定借物件に関わらず準備をしていた方だが安心と思います。
管理費はごく一般的な水準だと感じました。無駄な共有設備が無いのは将来的に安心だと思います。

[470: 匿名さん]

解体準備の積立ては期間７０年の積立て定期預金と同じ。経済状況が相当変わるのに大丈夫？銀行預金は国家に召し上げられる運命も同然だから、目減りしにくい物にして蓄える必要ありまよすね。解体直前に徴収すれば最もロスは少ないけどイメージダウンします。

[471: 物件比較中さん]

>>470

期間７０年の定期なんて商品どの銀行にもありません。運用自体を考慮すればよいのではないですか？
インフレによる資産の目減りについては他のマンションで準備している修繕積立金だって同じ事だと思いますよ。

インフレで円の価値が下がったとしても利息で補われる可能性がありますし（←インフレと利息の関係はお調べ下さい。）
投資期間を長期分散すれば短期運用よりも変動リスクをヘッジする事が出来ます。

いずれにせよ今後の経済状況によっては住民は管理組合の決算報告を今まで以上に注意してチェックしていく必要がありますね。

[472: 匿名さん]

>>470
70年後に一括徴収なんて、たぶんできないですよ。現状ですら、建て替えも解体も住人の合意形成はできないのに、人口減少に入った時代なんかなおさら、、、

70年後の所有権マンションは、税金やら管理費やら吸われる負債の可能性ありますよ。今でも地方のリゾートマンションはそんな悲劇があります。

そこまでいったら、強制リセットのある定期借地権マンションのほうがはるかに良いと思います。

[473: 匿名さん]

７０年後の解体では、廃材処分、交通警備、事務代行にも当然費用がかります。基礎のガラ撤去までは要求されないとしても、想定外の費用がかかりそう。消費税はかなり高率でしょう。低コストの画期的な解体方法が実現してるといいですね。
地主に返す土地だから、汚染しないように注意して使わないと。

[474: 匿名さん]

解体の前、退去拒否がいるとやっかいですね
管理費の滞納者への対応は誰がどうするのでしょう？
土地所有権があれば売れと言えるし、管理組合が買い上げて精算する方法もありそうですが
ここの新規購入者さんは早めに転売する前提でしょうから関係ないですかね

[475: 匿名さん]

>>473
それならば、なおさら積立ておいたほうがいいでしょうね。

地方の所有権リゾートマンションが10万代でも買い手がつかない現実がある以上、出口戦略は非常に重要です。売りたくても売れない、捨てることもできない所有権は気をつけたほうがいいと思います。

正直、駅遠など中古人気の低い所有権マンションを買うほうが、これからの時代かなりのリスク含みだと思いますよ。

[476: 匿名さん]

>>474
それは間違いですね。

滞納者への対応は管理会社が一次対応するでしょうが、最終は裁判などを通じて強制執行になります。所有権も借地権も違いはありません。

退去拒否は契約ごとなので、最終的には地主が裁判を通じて強制執行できるでしょう。決着はつきます。一方、所有権だと建て替え派と非建て替え派の両方がいるとにっちもさっちもいかなくなりますね。どちらかが8割以上にならない限り。

むしろ所有権マンションのほうが早めに転売意識的したほうがいいと思いますよ。

[477: 匿名さん]

通常の所有権マンションなら
管理費等滞納→裁判→競売→明け渡し　のプロセスが踏めるけど
ここのように、将来、取り壊しが決まっているマンション、
競売しても、競落人が出ないよ。特に最後の10年ぐらいは。
競落人が出ない限り、居住者は居座ることは可能なので
そうなると、どうしようもないね。

まあ、１次取得者がいる最初の３０年ぐらいはそんなことはないだろうけど、
２次取得者、３次取得者と、取り壊しが近づくにつれて、
「どうせ壊すマンションでしょ」という意識が強くなり
管理費等滞納の多発の恐れはある。
最低限の管理しか行われなくなれば
スラム化することが目に見えている。ますます滞納が増える。
管理組合も機能するのかな。
誰も、役員をやらないんじゃ無い？

あと、ありそうなリスクは、「誰も相続しない」ケース。
取り壊しの１０年ぐらい前に所有者が死亡。
相続人がいずれも「将来取り壊し確定で、そのために費用を負担するなら、いらない」
と相続放棄したら、相続財産管理人が選任されても
やはり売るに売れないことも予想される。

あれやこれやで、取り壊しの積立金が、実際の費用より不足していたら
どうなるのだろう。不足分を旧所有者に請求しても、
「金が無い」と自己破産されたら、それまで。

実際にどうなるか興味深いけれど、
７０年後には俺も生きていないから、結果はわからないな。

[478: 匿名さん]

>>477
築60年の所有権マンションが普通に売れたり、滞納がないってのはポジティブな考え方ですね。むしろ、出口がないぶん、敬遠されると思います。

解体費用の不足は、最終的に地主がリスク負うことなると思います。最終裁判したとしても各区分所有者は自己の持ち分だけの負担を地主に差し出して終了ですね。地主が不足分を出して解体するか、残すかの判断かと。不足分を出したら、地主は未納者に求償権が発生して、自己で回収なります。

現行の民法だとこんなところですかね。

[479: 購入検討中さん]

借地権って何だか複雑で煩わしいですね。 中古で売るときにその辺の複雑な説明ができるのかな？って思いました。

[480: 匿名さん]

>>479
普通の借地権なら、建物が存続している限り
取り壊して返還とかはならないから、
面倒なことはあまり無い。

ここは、定期借地権の上に、
期間終了後に取り壊して返還することが
定期借地契約上、明らかになっているため。

いずれにしても、将来売るときは
仲介業者がちゃんと説明してくれる。

困るのは、相続で取得した人。
「親からそんな話を聞いてなかった」って、なりそう。

[481: 匿名さん]

築年数が上がるにつれて賃貸に回される物件が増えるのでは？
近隣を見ますとワンルームのアパートは沢山建ってますがファミリータイプの分譲マンションはあまり無いので、競合する物件が少ないと思います。
定期借家で賃貸に回したら賃借人にとっては所有権、定借物件は関係ないので、競売物件でも投資効率がよければ投資目的の買い手はいると思いますけどね。
これだけ駅近の分譲タイプのマンションが賃貸にも回せずスラム化するようではもっと駅から離れた築年数を経た物件はどうなるのかな？…と思いますけどね。

[482: 匿名さん]

マンションの将来を勉強させられます。
解体前には部屋の価値はゼロになります。ずるい人が部屋を買い占め、理事長になって解体資金を持ち逃げする可能性があります。そうしたら地主は自己負担で解体ですかね。
一般のマンションも、土地価格が暴落してたら似たような状況になるのでしょう。

[483: 匿名さん]

481さんの言うとおり、確かにこの立地なら賃貸で採算まわりそうですね。

もともと安く買えてる分、賃料も価格競争力あって有利かもです。

[484: 匿名さん]

自分の後は子どもたち世代は賃貸で回すみたいな感じで増えていく可能性はあるでしょうね。

でもその時の経済情勢によっては変わってくるしどうなっていくかはわからない。

所有権のマンションだって建物が老朽化したときに建て替えるかものすごい大改修をするかで
揉める可能性もあるのですから

すごく長く先の事を考えると定借でも所有権でもどちらもそれなりにリスクはあるでしょう。

[485: 匿名さん]

モデルルーム見ましたがここのブリリアは直床なのですね。
狛江のブリリアでは二重床二重天井がブリリアクオリティですって説明をうけました。 所有権なので狛江のほうが良さそうですね。

[486: 物件比較中さん]

ブリリア久我山も二重床二重天井ですよ

[487: 物件比較中さん]

何か難しい話（レス）が多いですね。
うちは借地権とか言うよりも隣が墓地と言う事で検討から外しました。
ちなみに床は関東では二重床ってよく聞きますが、将来リフォームする際は良いでしょうけど、防音については直床の方が良いのでどちらが良いか一概には言えないかと思います。

[488: 匿名さん]

私もお墓のとなりだけはやめてって家族に反対されて検討やめました。

[489: 匿名さん]

お墓が気になる方は多いかもしれないですね。イメージが良くないのでしょうか。
私は気にならないのですが、イメージ意外にデメリットってあるのでしょうか？

[490: 匿名さん]

墓地が隣にあると、何かが建つ心配は無く、基本的には静か。
デメリットとして思い浮かぶのは、お墓の規模にもよるけれど
お彼岸やお盆の時の線香の臭い。

[491: 匿名さん]

デメリットはイメージ的なものだけと思います。風水的な良し悪しとか見た目。

メリットは実用性だと思います。採光や風通しが将来に向けて保証されてたり、地盤の良さや隣家からの火事延焼防止などの災害対策。

資産価値にはマイナス要素となりますが、初めから、それを見込んだ安めの価格で買えば影響ないですね。買った後に、いきなり隣りにできたとかだと、それは損だと思います。

基本的にご先祖様なので、あまり嫌がらなくてもいいのでは。

[492: 主婦さん]

身内に霊感強いのが居ます
転居数回しましたが、あちらの人ってどこでも出てたみたいですよ。
墓地の側に住んだことはありません。
墓地ってちゃんと供養されてる方ばかりなので、逆に何も居ないみたいです。千の風じゃないですけど…。

[493: 買い換え検討中]

先日、価格が安くて見学させていただきましやが土地が自分のものにならないということでやめました。
大きいお金を出して資産にならないと感じました。
私の余力では最後の家と思っていますが、子供や孫に残せないのは魅力ではありません。
説明で賃貸などの話もされましたが、別に賃貸に出す余力もありません。
私は出身は中国ののですが、中国は土地は国のもの。
ですので、中国で買うつもりもありません。
説明を下さった方は、すごく売れてますよと言われたましたが、なんで自分の土地を買える日本方が自分のものにならない家を買うのか理解できません。

[494: 匿名さん]

モデルルームに行くと、よく二重床・二重天井の話が出てきますが、今一歩ピンときません。
ブリリアさんや・プラウドさんは仙川も飛田給も直床なのですが。
確かに狛江や他のブリリアさんや他のプラウドさんは二重床が多いみたいです。
なんで、構造が違うのでしょうか？

[495: 匿名さん]

デベよりも施工会社によって違うんじゃないかな。

人気の二重床と実用性の直床みたいです。詳しくは以下スレで大議論されてます。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/326969/all

[496: 匿名さん]

直床の時って横配管はどこを通しているんですか。
下の階の天井裏ですか。

[497: 匿名さん]

結構意外だったんですが、最近では直床のほうが優れていることがわかってきたってことですかね。

[498: 匿名さん]

>>495さん
スレッドを読ませていただきました。
直床の方が遮音性に優れるという話は意外です。
これまでに二重床の太鼓現象については知識がありましたが、それでもコストダウンしている直床より性能で劣る事はないと信じておりました。
そうすると直床のデメリットはリフォームしにくい事、クッション製のある床材である事のみになるということですか。

[499: 匿名さん]

>>498
二重床はリフォーム面でも高コストという問題がありますし、床材は材料次第、ってかそもそも好みの問題なので直床のデメリットでもないと思います。

古い時代の直床は、性能が良くなかったみたいですが、最近の直床なら二重床より、機能的に優れているんじゃないですかね。

[500: 匿名さん]

ここは周囲がすごく静かだけに、構造に関係なく足音の影響って結構あるかも。特に子供のいない若いご夫婦って上階の音を気にするんですよね。
入居したら必ず下の部屋にご挨拶に行きましょう。普段も挨拶を欠かさなければクレームはまずでないはず。

[501: 匿名さん]

駅近いのにこの辺そんなに静かなんですか。

[502: 匿名さん]

直床か二重床かは、その他の仕様（壁・梁との接続など）との
からみもあるので、一概にどうこうとは言えないよ。
前に紹介されたスレは、いわば「神学論争」みたいなもの。

[503: 匿名さん]

調布、布田、国領周辺での開発って、いろいろ見かけますが、最終どうなるんでしょう。

[504: 周辺住民さん]

調布は再開発が2件進行中ですが、他は予定ないです。
布田駅前は区画整理中です。国領はもう何もなし。
あとは地下化の線路跡地の遊歩道や駐輪場の整備です。

[505: 匿名さん]

各駅前広場の整備や国領北浦区画整理、都市計画道路の整備もあるみたいです。

以下サイトが参考になると思います。

〈中心市街地まちづくりパンフレット〉
http://www.city.chofu.tokyo.jp/www/contents/1380586480343/index.html

〈調布再開発事業〉
http://chofu.com/web/saikaihatsu/

〈京王線プレスリリース〉
http://www.keio.co.jp/news/backnumber/news_release2013/nr130523_chofu-...

[506: 匿名さん]

もう一つ。

〈緑道＆駐輪場〉
http://www.city.chofu.tokyo.jp/www/contents/1389867168247/index.html

[507: 匿名さん]

情報ありがとうございます。

たくさんの商業ビルができて、調布駅近辺は便利になりそうですね！
緑道や公園、バスロータリーと布田駅や国領駅は住環境や交通の便が改善されそうです。

とことん開発されること期待です。

[508: 周辺住民さん]

調布の中心市街地エリアはどんどん良くなっていきそうです。
資産価値もあがると良いですね。
楽しみです。

[509: ビギナーさん]

電車が地下に移動して、地上はスッキリしましたから、これからの駅周辺の開発は進み方も早いでしょうね。
それに、鉄道によって南北で分断されていたような街も一つになった様な気もするのではありませんでしょうか。
鉄道と街は切り離せませんが、その影響は出ているでしょうね。

[510: 匿名さん]

調布駅南口の自転車地下駐輪場の整備計画が
今年の市議会で予算を減額修正されてます。
理由は、総予算が高額すぎるというものです。
（昨日の朝日新聞多摩版）

これが解決しないと、駅前の整備そのものが
予定通り進まない可能性もあります。

[511: 匿名さん]

駅近いから大丈夫、いずれ開発されるでしょう！

[512: 周辺住民さん]

>>511
長年調布に住んでるものからすると、楽観的過ぎると思う。
ここ20年、実質的には駅前はあまり変わっていないしね。

[513: 匿名さん]

>>512
自分的には京王線が地下化されたこと自体かなりのインパクトでしたが。

駅前の２つのビルも布田の区画整理もほぼ出来てますし、他の開発の測量等も進んでるみたいなのでそんな悲観する必要はないと思いますよ。

開発は進めど、駐輪場不足という問題は確かに解決しないかもしれません。そこは駅まで歩きましょう。

[514: マンコミュファンさん]

この地区だけじゃないと思いますが、自転車を利用する人が多いんでしょうか。
やっぱり車だと、駐車場も無いと困るし、街の中って見付ける駐車場は、殆どが有料なんでしょうね。
車に乗ると、止めて置くだけで、お金が掛かるのもシャクです。
世間は車に厳しいと思う。

[515: 周辺住民さん]

>>513
地下化は悪いほうのインパクトのほうが多く感じますね。
最たるものは、町が寂しく見えることです。良い点が一切ないとは言いませんが。
他の開発ってなんのことでしょうか？

>>514
ここくらいから自転車乗る人はさすがにいないと思いますが、
調布駅まで自転車使っている人は多いですよ。違法駐輪もね…
深大寺や多摩川のほうから駅に来る人とかでしょうね。