Brillia（ブリリア）調布国領町ってどうですか？

[検討中の奥さま]

ブリリアレジデンス調布国領町を検討中です。
調布は再開発が進んでいますね、少し駅から遠いですがどうですか？
東京建物は好きなんですが、長谷工はちょっと・・・なんですよね～

所在地：東京都調布市国領町5丁目11番10他（地番）
交通：京王線 「調布」駅 徒歩10分
京王線 「布田」駅 徒歩4分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：68.67平米～86.95平米
売主：東京建物
販売代理：東京建物不動産販売

施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート

Brilliaレジデンス調布国領町

[151: 物件比較中さん]

賃貸のほうがマシかもしれないです。

[152: 匿名さん]

おっしゃる通り。建物を所有してメンテして必ず壊してさようならなら、賃貸の方が気楽だよ。

[155: 匿名さん]

狛江市中和泉に(仮称）ブリリア狛江を計画中です。もうすぐ概要が発表されるでしょう。

[156: 購入検討中さん]

78です。

10年以内くらいで売却することを選択に入れた場合、けっこう良いんじゃないかな、という気がしています。（ずっと住むのは、定期借地権もあり、うーん、って感じですが）

地代を想定してみました。調べ方が合っているのか分かりません。ツッコミ期待します。

国土交通省の路線価検索サイトで、建設地の路線価を調べると、ブリリアレジデンス調布国領のあたりは1平方メートルあたり285,000円
路線価は地価の80%相当なので、8掛けして、285,000÷0.8=356,250円
一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5％～2.0％なので、356,250円×0.015=5,343円
5,343円が1平方メートル当たりの地代として、これにブリリアレジデンス調布国領の間取りの中央値がだいたい75平米としてかけると、5,343円×75=400,781円
年間地代が400,781円、12ヶ月で割って、ひと月あたり33,398円

これをローン返済額以外の月のコストと考えると、高いな！と思ったのですが、、、この額に借地権割合をかけたりするのでしょうか。詳しい方、教えていただけましたら有難いです。

[158: 匿名さん]

>>156
ホームページに地代平均月約2850円と載ってるよ。

[159: 購入検討中さん]

>158

回答ありがとうございます。
たしかに公式サイトが更新されていますね。
安くて嬉しいのか、土地の魅力がないのか、複雑ですね^^;

これから解体準備金なども告知されたら実質利回りも計算できそうですね。

[160: 匿名さん]

地代年間34200円ですね。
固定資産税のことを考えるとこのくらいの地代なら住んでも良いかなという気になりそうです。

10年や20年単位で売却を考えている方や、
資産を残す予定のない方にはいいのかもしれませんね。

[162: 匿名さん]

毎年春になれば、借地権者は
市役所で固定資産台帳を閲覧できます。
そこに書かれた評価額から、
税額はある程度は試算できます。

[165: サラリーマンさん]

調布駅物件は高かった～、涙。

隣駅にするという手もありますね、ずばりココです。まさか隣の調布駅に歩いて10分で行けるとは知らず、盲点でした。

最寄が特急停車の調布駅というステータス欲求を捨てれば普通に検討できる物件です、布田で他にも新築が出ると迷いますけどね、汗。

当面布田駅前のココを中心に検討します。

[166: 物件比較中さん]

７０年間もの維持管理は前例がないから、イメージわかないです。
年数がたつごとにメンテナンス工事が困難になっていくのかな。
未来に冒険に行く感じです。

[167: 周辺住民さん]

駅間が近いので最寄りにこだわるのはアホですね。
実質距離を考えるべきです。
布田駅廃止されたら、最寄りは調布ですよ。
（地下化されたので、もう廃止はないとは思いますが）

[168: 匿名さん]

この物件の数年後の中古価格が気になります。
ドカンと下がるか、高値をキープできるか。
売るのをあきらめて賃貸に出す人が多くなっているのかも。

[169: 匿名さん]

収益還元法では、価格は賃料に比例しますので、売るのをあきらめざるを得ない物件でしたら賃貸に出しても損をします。
調布駅10分で賃貸と考えた場合、地代は思っていたよりかなり安いし、意外に中古価格は下がらないかもしれません。
いろいろ無料オプションがあり希望の間取りにできそうですし、何より調布駅10分で4000万円台前半は魅力的です。

[170: 匿名さん]

中古なら、調布駅徒歩圏内で似たような価格で上等そうな築浅物件が結構あるみたい。
もちろん土地所有権付き。
新築でも、買ったとたんに中古になるわけだから、あえて新築にこだわらなくてもいいかも。
迷ってしまいます。
駐車場が少なすぎるのは困ります。外に借りると面倒で心配だし、敷地が狭すぎるっていうことでしょ。

[173: 匿名さん]

地代はそんなに安いのですか。
だいたい固定資産税と同額くらいかと考えていたので嬉しい誤算です。
70年間の維持管理は確かに想像ができませんね。
マンション建物の大規模修繕工事は何年ごとに行われるのでしょうか？

[175: 匿名さん]

適切な修繕計画と修繕積立金の確保が重要ですね。
年数が経過するほど必要な工事が増えますし、工事代に加算される消費税もどんどんアップします。
積み立て金は、結局はほとんどが国債で運用されてるわけだから、お金の価値自体が下がる。
７０年。気の遠くなる年数です。

[179: 匿名さん]

調布駅10分ですと2年前に分譲されたサンクタス調布ヶ丘(70㎡～82㎡)が該当しますが、最多価格帯が4900万円でした。スーパーの前という利点はありますが、甲州街道の北でほぼ西向きです。ブリリア調布国領は調布駅10分ですが、布田駅にも4分で5～600万円安いことになります。価格設定比較だけに限れば70年の定期借地権ですのでほぼ妥当ではないでしょうか。

[180: 匿名さん]

「定借は安くて得」という先入観をもった人が飛びつくのでしょう。
そもそもマンション価格の比較は複雑すぎて素人には無理よ。
ディスポーザ無し、駐車場わずか、共用スペースわずか、敷地に余裕なし、お墓の隣り、少し高い容積率にしては確かに割高なのかな？駅前物件だから高くても当然なのかもね。

[181: 匿名さん]

調布駅前のザパークハウス調布がもう売りに出てる。 2LDK 狭いのに高そう。

[182: ビギナーさん]

調布駅の一駅西は西調布でしたよねたしか。
あっちに歩くと正直なんにも無かったです、雰囲気も明るいというわけじゃなかったんですよ。
同じ10分歩くなら布田のほうがいいかも。

私的には調布駅から南北に10分歩くことと比べてもここのほうがいいかなあ。
2駅利用と詠えますしね、しかも両方とも本線だし。

[183: 買い換え検討中]

定借はマンションにはメリットないと思います。
定借マンション買うなら賃貸でいいのでは？
都心部の定借マンションには魅力を感じますが、何で調布あたりに定借マンションなんでしょうか

[184: 周辺住民さん]

総コストで安ければ、いいのでは？

そこまで安いかどうか…

[187: 物件比較中さん]

私もマンションを探していますが、定期借地権マンションについて調べれば調べるほど、メリットのなさがわかりました。
賃料の前払いだと考えればよいといいますが、賃貸はずっと同じ場所に住むわけではありません。常に新しい物件に移ることができます。買えば移動の自由もきかない。何かあったときに売れない。賃貸に出しても借り手がいない。
安ければいいと言いますが、だったら買わない方が賢明です。どちらにしろ所有できないなら賃貸でいい気がします。
年配者には賃貸は貸さないというのは昔の話。人口減で賃貸はますます余ってきます。特に調布あたりの郊外では借りて不足が顕著になるはずです。

[189: 購入検討中さん]

まあ、正論だと思うけどね。でも所詮自分のことだから納得して買えばいいんじゃない？

[191: 匿名さん]

細かなことなんか気にしない人たちが購入するのでしょう。
７０年もの借地権なうえ、本当にお得なのか判断しにくいので、真剣に考えたら迷ってしまい買えないです。

[192: 匿名さん]

うーん、確かに冷静になって考えてみるとメリットはないですね。
例えばローン返済に困るような事態に陥った時、賃貸なら部屋を出て実家に戻る事もできそうですが
定期借地権マンションの場合は？どのような扱いになってしまうのでしょう？

[193: 物件比較中さん]

売れないことはないですが、買い叩かれます。
所有権は満足感という気持ちの問題もあるのではと思います。定借だと躊躇するのは確かです。
ただ、賃貸より設備面がよいのではないでしょうか。
定借とはいえ70年という長さです。今までのレスを拝見すると設備は充実していると思います。
やはり賃貸とは異なるのでは？

[195: 匿名さん]

確かに。
ただ所有権マンションの場合も、数十年後、建て替え問題が出たとき、
住民も高齢になって建て替えるにも建て替えられない、
住んでいれば税金はかかるみたいな感じになるとそれもそれで問題なのでは…とも思います。
一概にどちらが良いというのは長い目で見るとなかなか言い切れないのではと思います。
分譲マンションと比べて価格が8割以下なら、
定借マンションはお買い得であると雑誌で読んだことはあります。

[197: 匿名さん]

定借云々というのはもうそれぞれの判断次第なのではないでしょうか。どうしても困る方は絶対に買わないはずです。検討を始めた時点で定借はもう把握していることですから、これを踏まえると私の想像より物件を見ている方が随分多いなあと、内心焦っています。

我が家としましては、魅力は布田駅前であるにも関わらず調布駅10分というまれに見る駅間の近さをまず1つ挙げています。

[198: 匿名さん]

京王線跡地の遊歩道が利用できると、この物件から調布駅まで約600ｍ弱（徒歩7分半）で行けます。
跡地の整備も舗装が完了し、意外に早く利用できそうで、利便性は高い物件ですね。
ロケーション・間取り・価格の観点からはポイントは高いのですが…定借さえ気にしなければ。

[199: 匿名さん]

70年の定借となると地主さんの代も変わっていそうだし、先はどうなるか予想がつきませんね。
こちらのマンションに永住するつもりなら所有権のあるマンションと何ら変わらず…では
ないでしょうか。
賃貸と同様のコストで設備とセキュリティの良い住居に住めると考えればお得かもしれません。

[200: 匿名さん]

４０年後くらいには維持ができず壊して土地を返す、なんてことになる可能性あると思う。地主に違約金払うことになるのかな？
管理会社の提案にハイハイ言ってたくさん補修工事するようなマンションは今後減るだろうし、土地を所有してないと費用をかける気持ちにもならない。
購入される方は売却するのを想定しているのでしょうね。

[201: 周辺住民さん]

70年もつような建物なら、何ら問題ないと思うんですが、実際どうなのか。

土地付きだって建物が寿命を迎えたら、
容積に余裕ないと悲惨なのは変わりないでしょう。

[202: 物件比較中さん]

場所もなにも知らずに、価格に吸い寄せられてモデルルームに行きました。
その後知人に色々相談した結果、検討を見送りました。

定借は場所の良さから安価な価格で購入できることがポイントで、ここの立地は最寄りの布田駅は魔の各駅停車でさらには駅周辺に何も無く、駅格は京王線でもかなり悪いですね。
さらに隣地が墓地という、不動産評価においてもかなりのマイナスポイントをはらんでいます。

借地のマンションは中古で売ることはできますが、銀行の担保（物件）評価は低く、買い手がローンを利用して購入する際には売り出し価格の6割程度しか評価してもらえません（売り出し4000万であれば2,400万円程度までしかローンを貸してもらえないということ。）そうなると、売却の時には買い手がかなり制限されること（現金を1,000万円以上持っていないと買えない）、それなりに現金を持っている人は借地のマンションは買わない、など考えると、とてもとても買う気にはなれません。せっかく無理してローンを組んで購入しても資産形成につながりません。

賃貸に出せばとの話も出ていますが、賃貸に出した後にあなたはどこに住むのですか？ここのマンションのローン残債があったら、他に物件を買うことなどなかなか出来ませんよ。

購入する方は本当に本当に注意が必要で、このあたりを納得されて買うべきですね。

[204: 周辺住民さん]

最寄り駅についてはもう、布田駅は無視していい。
そこにこだわってるとこの立地の良さは理解できないでしょう。
地元民なのでそこはよくわかる。

しかし担保評価が低いというのは、問題ですね。
新築でも同様なんでしょうか。

[205: 匿名さん]

転売はかなり厳しいのでしょう。
安くなってしまうのは勿論、成約までの期間も長くなりそう。
その時になって定期借地権付きの現実を知ることになる。
７０年自分や家族が住み続けるつもりで買うといい。

[206: 匿名さん]

>>202さん
最近中古の戸建かマンション購入を検討しており、中には担保物権の評価が低くローン審査が
通らない物件があると知りましたが、定借の場合も同じようなケースが起き得るんですね。
それにしても売り出し価格の6割程度とはシビアです。
永住目的で購入する方も急な転勤など、不測の事態が起きた時の事を頭の隅に入れておくといいですね。

[207: 購入検討中さん]

定借は都心でこそ意味があります。
郊外で定借はあり得ません。
多少設備面が劣っても賃貸が賢明です。

[208: 匿名さん]

調布駅の開発があるし隣の駅、もしくはもう一つ隣の駅ぐらいまでの物件はそれなりに調べられるでしょうねえ。

うちは予算的なものもあって先入観でローカルな駅、すなわちこちらのほうから探してます。

あと西調布も見たんですけどどうやらあちらは物件情報が無いみたいですねえ。
都心よりのこの布田のほうが先に注目されることも踏まえての物件の登場なのかな。

[209: 購入検討中さん]

78&156です。ほぼ購入を決めました。

住宅購入について調べれば調べるほど、住宅はその人のライフプラン次第で、最適な物件が変わってくるのだなぁと感じました。で、私の場合は、今現在布田駅から徒歩5分のところに住んでおり、調布〜仙川が希望エリアなのですが、都合あり購入から10-15年で売却か賃貸への転換を検討する必要がありまして、軍資金と相談した場合、どう固く見積もっても10-15年後の売却価格がローン残債を割ることはないな、と計算できました。まあ、掛けなので確実なことは分らないのですが。

ローンの支払シュミレーションは人それぞれなので、全てに当てはまる検討要素ではありませんが、調布近辺の新築分譲価格の平均は約5,100万円（週刊ダイヤモンド別冊 10/26号から）であることや、近隣は中古マンションとの新築分譲との価格差があまり無いことによるこの物件の割安感や、定期借地権付きであっても郊外の同条件程度の売却事例で安心出来そうなものを複数件見つけることができたことや、これからの物件価格高騰トレンドによる買い時感や、調布7分程度、布田4分という距離や、規模は期待できないものの調布-布田-国領の再開発なども、ポジティブ要因になりました。

ホント人それぞれだと思います。ですので、誰でも得する！って物件では無いように思います。（そもそも誰でも得するなんてマンションは、シティタワー品川くらいしかないかもしれませんがｗ）

[211: 物件比較中さん]

地下化になったのって調布駅起点に東はどこまででしたっけ。

地上は空間ができている状況ってことですよね。

ここ布田は当然隣なので地下なのは確認済みなんですけど更に東は？

とりあえず各地点の地上開発に望みをかけます。

これ次第で西は調布の利便性、東も何かしらプチレベルでも開発があって両者に挟まれる便利な立地になることを期待します。

[212: 匿名さん]

地下化は国領まで。調布駅を地下化したかったのであって、各駅二駅に将来はありません。地下に潜って寂しくなりました。
わざわざ地上に駅の建物建てるぐらいだもんね。駅ビル作れないんだもんな。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[214: 検討中の奥さま]

ネガティブな書き込みはなんのためなのでしょう？

それだけこのマンションの存在が邪魔なんでしょうね、調布近辺の営業さんは。

この書き込みが、削除されたらそういうことだと理解します。

[215: 購入検討中さん]

まあまあ。
うちが決めたのは至ってシンプルで、
安いから(笑)
うち、多分売らないし。
普通のマンションだけど、別に全然駄目じゃないし。

[216: 匿名さん]

定期借地権の方が安いのですか？　多摩地区の旧借地権で、64,34m2で、5650万位と、66,34m2で7000万位の物件が有りますが高いですかね？

[217: 匿名さん]

安いのがよければ中古にすればいいのにねえ。

[218: 周辺住民さん]

>211
東の国領は再開発完了済みです。
各駅であることを除けば、生活はかなり便利なところです。
この物件なら調布にいけばいいんで、国領に行くことはほとんどないかと思いますが、
どっちにいっても同じ距離なので、時々に応じて安いスーパーのほうに行けるメリットはあるかもですね。

布田駅は無視していいです。開発もありません。区画整理くらいです。
調布駅徒歩10分以内の物件かつ、いざっていうときに近くに駅があるくらいに考えればこの立地はかなり良いです。

正直かなり前向きに検討したいところですが、
定借というリスクやっぱりひっかかりますねえ…

[219: 匿名さん]

私は、賃貸と比べて毎月の負担が軽減されますから、定借でもこの物件なら良いと思っています。でも、そういう考え方の人は多いと思いますので、南向きは抽選必至だと思います。定借にネガティブな人には想像ができないことでしょうが。定借に不安がある方は、是非断念してください。

[221: 物件比較中さん]

定期借地というだけで、これだけの悪い反響があるのが、やっぱり駄目な証拠。
これだけ近い布田駅を物件名にせず、国領町として販売している、デベロッパーの布田駅に対しての引け目も気になります。
堂々と布田駅前として販売すればよいのに・・・
マイナーな駅、駅力の無さから止めたのでしょうね。
目の前の駅を通り過ぎて、調布駅を使うことは気持ち的にはないでしょう！
都心方面へは調布駅に一回戻ってから特急なり乗った方が早いですけど（笑）

なかなかこの物件を買う勇気のある人はいないので、抽選といいながら、実際に申込をされた方はみんな当たりますよ。
安心してください。（抽選終わったらやっぱり当たったってなりますから！）

[222: 周辺住民さん]

ここの位置を布田っていうのはかなり違和感ありますので、国領でいいと思います。
既存のと紛らわしいという問題はありますが。

駅名が布田っていうのも無理がある感じではあるくらい、駅の位置は布田の端っこです。
むしろ調布駅あたりが布田ですので。

布田駅が最寄りでも使わない人、いっぱいいますよ。
乗降客数もえらく少ないですから…
国領町でも調布に行く人もそれなりにいるんで。

[223: 購入検討中さん]

多くの人が仮に調布駅まで行くとなると布田駅はバス停みたいなものですかね。
それはまた、寂しい話しですね（笑）
やっぱり最寄り駅で評価されることが多いので、乗降客数がえらく少ない駅となると、人気がない、知名度も無いので、
後での賃貸や売る時の需要が、ますます心配ですね。
やっぱりやめようかな。

[224: 匿名さん]

駅近だし３駅利用できてすごく便利だと思います。
ローカル駅の布田だって昼間でも１０分間隔で停まります。
これが賃貸物件ならいいのにね。

[225: 周辺住民さん]

布田は廃駅にならないのが不思議な駅ではあります。

最寄りが布田駅であることを理由に無知な輩にディスられることを考えれば
廃駅になったほうがマシかもしれませんねえ。

[226: 匿名さん]

そんな問題じゃなく、問題は定借だってこと。
賃料分が毎月目減りしていくわけです。売るとき売れませんよ。

[227: 匿名さん]

>226
なぜ、賃料分が毎月目減りしていくのですか？

[230: 匿名さん]

229さんに同意。
定借は避けるべきなのは常識です。都心の一等地なら地価を考えれば住めない場所に住めるのが定借のメリットです。
しかし、ここはどうですかね。

[234: 物件比較中さん]

ただ実家が近いとか、以前周辺に住んでいたという方にはいいですよね。結局、どこに住むかは人それぞれですし。

[235: 匿名さん]

ここの理事長を引き受ける人は苦労しそうですね。
ネットで相談にのってあげましょうよ。

[237: 匿名さん]

新築だからすんなり売れるのでしょうけど、その後が大変になるのでしょう

７０年もの超長期修繕計画＋解体計画の作成とその費用の試算
資金にゆとりの少ない組合員への説得
賃貸に出す部屋が増える
参考になる類似条件の物件がほとんどない
敷地にゆとりがなさすぎ
小規模物件だから管理会社の対応は雑になる
おまけに地主との地代交渉も
将来の理事長さん、頑張ってね！

[239: 物件比較中さん]

ここに限らず小規模マンションの理事長はやりたくないですね。

[240: 匿名さん]

大規模だから、理事が楽になるわけではない。
意見がまとまらなくて、何かを決めるにも四苦八苦するケースがある。

[241: 物件比較中さん]

確かにそうでしょうが、小規模はすぐ回ってきますから。

[242: ご近所さん]

電車の中にもここの広告ありました。ドアの上だったか目立つので毎日見ます。
小さなマンションのわりには、ずいぶんと販売広告費をかけている印象です。
反響はどう？
アトラス調布もすごい広告ですね。

[244: 匿名]

広告費をかけているような物件はお勧めしません。

[245: 匿名]

テレビＣＭやテレビ番組で紹介された物件は買うな。

[246: 物件比較中さん]

調布駅に10分(実際は9分ぐらい）で行けますし、南側道路は交通量も少なく周りは低層住宅で落ち着いた環境の立地（西側の墓所さえ気にしなければ）で、建物も長谷工ですが無償オプションも多く準備されており十分満足できる水準でした。調布駅から14分(実際は18分ぐらい）の全戸南向きマンションも見学してきましたが、東向きであっても通勤や生活環境も考慮してこちらの物件のほうに軍配を上げます。ただ、中心価格が5000万円前後では定借物件としてのメリットを余り感じません。この立地・建物では、定借でなくても5000万円に少し足せば買えるような気がしますが…どう思いますか？

[247: 匿名さん]

駐車場が少ないので不足するのでは。
空きがないと売却時に不利になります。
周辺で借りることはできても高いし不便。車が壊される危険も。
敷地内に一時的に停めるスペースもなさそう。
敷地に余裕のないマンションは何かと不都合でます。

[248: 物件比較中さん]

敷地内でも壊される危険はありますよ。
この地域の治安が良ければ敷地外でも問題ないですよ。

[250: ご近所さん]

>>249
莫大な金をかけて地下化したいまとなってはほぼゼロでしょうね。
あれでも廃駅になるとなると、地元の抵抗があるらしいです。