Brillia（ブリリア）調布国領町ってどうですか？

[検討中の奥さま]

ブリリアレジデンス調布国領町を検討中です。
調布は再開発が進んでいますね、少し駅から遠いですがどうですか？
東京建物は好きなんですが、長谷工はちょっと・・・なんですよね～

所在地：東京都調布市国領町5丁目11番10他（地番）
交通：京王線 「調布」駅 徒歩10分
京王線 「布田」駅 徒歩4分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：68.67平米～86.95平米
売主：東京建物
販売代理：東京建物不動産販売

施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート

Brilliaレジデンス調布国領町

[No.151 by 物件比較中さん 2013-10-14 12:48:33]

賃貸のほうがマシかもしれないです。

[No.152 by 匿名さん 2013-10-15 00:21:22]

おっしゃる通り。建物を所有してメンテして必ず壊してさようならなら、賃貸の方が気楽だよ。

[No.155 by 匿名さん 2013-10-15 15:18:35]

狛江市中和泉に(仮称）ブリリア狛江を計画中です。もうすぐ概要が発表されるでしょう。

[No.156 by 購入検討中さん 2013-10-15 18:41:06]

78です。

10年以内くらいで売却することを選択に入れた場合、けっこう良いんじゃないかな、という気がしています。（ずっと住むのは、定期借地権もあり、うーん、って感じですが）

地代を想定してみました。調べ方が合っているのか分かりません。ツッコミ期待します。

国土交通省の路線価検索サイトで、建設地の路線価を調べると、ブリリアレジデンス調布国領のあたりは1平方メートルあたり285,000円
路線価は地価の80%相当なので、8掛けして、285,000÷0.8=356,250円
一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5％～2.0％なので、356,250円×0.015=5,343円
5,343円が1平方メートル当たりの地代として、これにブリリアレジデンス調布国領の間取りの中央値がだいたい75平米としてかけると、5,343円×75=400,781円
年間地代が400,781円、12ヶ月で割って、ひと月あたり33,398円

これをローン返済額以外の月のコストと考えると、高いな！と思ったのですが、、、この額に借地権割合をかけたりするのでしょうか。詳しい方、教えていただけましたら有難いです。

[No.158 by 匿名さん 2013-10-15 20:17:11]

>>156
ホームページに地代平均月約2850円と載ってるよ。

[No.159 by 購入検討中さん 2013-10-15 22:35:07]

>158

回答ありがとうございます。
たしかに公式サイトが更新されていますね。
安くて嬉しいのか、土地の魅力がないのか、複雑ですね^^;

これから解体準備金なども告知されたら実質利回りも計算できそうですね。

[No.160 by 匿名さん 2013-10-17 11:17:17]

地代年間34200円ですね。
固定資産税のことを考えるとこのくらいの地代なら住んでも良いかなという気になりそうです。

10年や20年単位で売却を考えている方や、
資産を残す予定のない方にはいいのかもしれませんね。

[No.162 by 匿名さん 2013-10-17 14:06:48]

毎年春になれば、借地権者は
市役所で固定資産台帳を閲覧できます。
そこに書かれた評価額から、
税額はある程度は試算できます。

[No.165 by サラリーマンさん 2013-10-18 19:34:26]

調布駅物件は高かった～、涙。

隣駅にするという手もありますね、ずばりココです。まさか隣の調布駅に歩いて10分で行けるとは知らず、盲点でした。

最寄が特急停車の調布駅というステータス欲求を捨てれば普通に検討できる物件です、布田で他にも新築が出ると迷いますけどね、汗。

当面布田駅前のココを中心に検討します。

[No.166 by 物件比較中さん 2013-10-18 21:41:25]

７０年間もの維持管理は前例がないから、イメージわかないです。
年数がたつごとにメンテナンス工事が困難になっていくのかな。
未来に冒険に行く感じです。

[No.167 by 周辺住民さん 2013-10-18 22:56:39]

駅間が近いので最寄りにこだわるのはアホですね。
実質距離を考えるべきです。
布田駅廃止されたら、最寄りは調布ですよ。
（地下化されたので、もう廃止はないとは思いますが）

[No.168 by 匿名さん 2013-10-20 00:06:45]

この物件の数年後の中古価格が気になります。
ドカンと下がるか、高値をキープできるか。
売るのをあきらめて賃貸に出す人が多くなっているのかも。

[No.169 by 匿名さん 2013-10-20 21:00:16]

収益還元法では、価格は賃料に比例しますので、売るのをあきらめざるを得ない物件でしたら賃貸に出しても損をします。
調布駅10分で賃貸と考えた場合、地代は思っていたよりかなり安いし、意外に中古価格は下がらないかもしれません。
いろいろ無料オプションがあり希望の間取りにできそうですし、何より調布駅10分で4000万円台前半は魅力的です。

[No.170 by 匿名さん 2013-10-20 23:57:23]

中古なら、調布駅徒歩圏内で似たような価格で上等そうな築浅物件が結構あるみたい。
もちろん土地所有権付き。
新築でも、買ったとたんに中古になるわけだから、あえて新築にこだわらなくてもいいかも。
迷ってしまいます。
駐車場が少なすぎるのは困ります。外に借りると面倒で心配だし、敷地が狭すぎるっていうことでしょ。

[No.173 by 匿名さん 2013-10-22 10:05:26]

地代はそんなに安いのですか。
だいたい固定資産税と同額くらいかと考えていたので嬉しい誤算です。
70年間の維持管理は確かに想像ができませんね。
マンション建物の大規模修繕工事は何年ごとに行われるのでしょうか？

[No.175 by 匿名さん 2013-10-22 20:58:11]

適切な修繕計画と修繕積立金の確保が重要ですね。
年数が経過するほど必要な工事が増えますし、工事代に加算される消費税もどんどんアップします。
積み立て金は、結局はほとんどが国債で運用されてるわけだから、お金の価値自体が下がる。
７０年。気の遠くなる年数です。

[No.179 by 匿名さん 2013-10-24 08:24:13]

調布駅10分ですと2年前に分譲されたサンクタス調布ヶ丘(70㎡～82㎡)が該当しますが、最多価格帯が4900万円でした。スーパーの前という利点はありますが、甲州街道の北でほぼ西向きです。ブリリア調布国領は調布駅10分ですが、布田駅にも4分で5～600万円安いことになります。価格設定比較だけに限れば70年の定期借地権ですのでほぼ妥当ではないでしょうか。

[No.180 by 匿名さん 2013-10-24 13:10:33]

「定借は安くて得」という先入観をもった人が飛びつくのでしょう。
そもそもマンション価格の比較は複雑すぎて素人には無理よ。
ディスポーザ無し、駐車場わずか、共用スペースわずか、敷地に余裕なし、お墓の隣り、少し高い容積率にしては確かに割高なのかな？駅前物件だから高くても当然なのかもね。

[No.181 by 匿名さん 2013-10-27 15:17:19]

調布駅前のザパークハウス調布がもう売りに出てる。 2LDK 狭いのに高そう。

[No.182 by ビギナーさん 2013-10-28 18:27:17]

調布駅の一駅西は西調布でしたよねたしか。
あっちに歩くと正直なんにも無かったです、雰囲気も明るいというわけじゃなかったんですよ。
同じ10分歩くなら布田のほうがいいかも。

私的には調布駅から南北に10分歩くことと比べてもここのほうがいいかなあ。
2駅利用と詠えますしね、しかも両方とも本線だし。

[No.183 by 買い換え検討中 2013-10-29 07:49:29]

定借はマンションにはメリットないと思います。
定借マンション買うなら賃貸でいいのでは？
都心部の定借マンションには魅力を感じますが、何で調布あたりに定借マンションなんでしょうか

[No.184 by 周辺住民さん 2013-10-29 09:47:02]

総コストで安ければ、いいのでは？

そこまで安いかどうか…

[No.187 by 物件比較中さん 2013-10-29 12:09:00]

私もマンションを探していますが、定期借地権マンションについて調べれば調べるほど、メリットのなさがわかりました。
賃料の前払いだと考えればよいといいますが、賃貸はずっと同じ場所に住むわけではありません。常に新しい物件に移ることができます。買えば移動の自由もきかない。何かあったときに売れない。賃貸に出しても借り手がいない。
安ければいいと言いますが、だったら買わない方が賢明です。どちらにしろ所有できないなら賃貸でいい気がします。
年配者には賃貸は貸さないというのは昔の話。人口減で賃貸はますます余ってきます。特に調布あたりの郊外では借りて不足が顕著になるはずです。

[No.189 by 購入検討中さん 2013-10-29 13:03:11]

まあ、正論だと思うけどね。でも所詮自分のことだから納得して買えばいいんじゃない？

[No.191 by 匿名さん 2013-10-30 00:29:28]

細かなことなんか気にしない人たちが購入するのでしょう。
７０年もの借地権なうえ、本当にお得なのか判断しにくいので、真剣に考えたら迷ってしまい買えないです。

[No.192 by 匿名さん 2013-10-31 09:37:35]

うーん、確かに冷静になって考えてみるとメリットはないですね。
例えばローン返済に困るような事態に陥った時、賃貸なら部屋を出て実家に戻る事もできそうですが
定期借地権マンションの場合は？どのような扱いになってしまうのでしょう？

[No.193 by 物件比較中さん 2013-10-31 20:50:06]

売れないことはないですが、買い叩かれます。
所有権は満足感という気持ちの問題もあるのではと思います。定借だと躊躇するのは確かです。
ただ、賃貸より設備面がよいのではないでしょうか。
定借とはいえ70年という長さです。今までのレスを拝見すると設備は充実していると思います。
やはり賃貸とは異なるのでは？

[No.195 by 匿名さん 2013-11-04 17:10:55]

確かに。
ただ所有権マンションの場合も、数十年後、建て替え問題が出たとき、
住民も高齢になって建て替えるにも建て替えられない、
住んでいれば税金はかかるみたいな感じになるとそれもそれで問題なのでは…とも思います。
一概にどちらが良いというのは長い目で見るとなかなか言い切れないのではと思います。
分譲マンションと比べて価格が8割以下なら、
定借マンションはお買い得であると雑誌で読んだことはあります。

[No.197 by 匿名さん 2013-11-06 18:06:10]

定借云々というのはもうそれぞれの判断次第なのではないでしょうか。どうしても困る方は絶対に買わないはずです。検討を始めた時点で定借はもう把握していることですから、これを踏まえると私の想像より物件を見ている方が随分多いなあと、内心焦っています。

我が家としましては、魅力は布田駅前であるにも関わらず調布駅10分というまれに見る駅間の近さをまず1つ挙げています。

[No.198 by 匿名さん 2013-11-07 10:37:37]

京王線跡地の遊歩道が利用できると、この物件から調布駅まで約600ｍ弱（徒歩7分半）で行けます。
跡地の整備も舗装が完了し、意外に早く利用できそうで、利便性は高い物件ですね。
ロケーション・間取り・価格の観点からはポイントは高いのですが…定借さえ気にしなければ。

[No.199 by 匿名さん 2013-11-08 11:05:05]

70年の定借となると地主さんの代も変わっていそうだし、先はどうなるか予想がつきませんね。
こちらのマンションに永住するつもりなら所有権のあるマンションと何ら変わらず…では
ないでしょうか。
賃貸と同様のコストで設備とセキュリティの良い住居に住めると考えればお得かもしれません。

[No.200 by 匿名さん 2013-11-08 12:32:27]

４０年後くらいには維持ができず壊して土地を返す、なんてことになる可能性あると思う。地主に違約金払うことになるのかな？
管理会社の提案にハイハイ言ってたくさん補修工事するようなマンションは今後減るだろうし、土地を所有してないと費用をかける気持ちにもならない。
購入される方は売却するのを想定しているのでしょうね。