Brillia（ブリリア）調布国領町ってどうですか？

[検討中の奥さま]

ブリリアレジデンス調布国領町を検討中です。
調布は再開発が進んでいますね、少し駅から遠いですがどうですか？
東京建物は好きなんですが、長谷工はちょっと・・・なんですよね～

所在地：東京都調布市国領町5丁目11番10他（地番）
交通：京王線 「調布」駅 徒歩10分
京王線 「布田」駅 徒歩4分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：68.67平米～86.95平米
売主：東京建物
販売代理：東京建物不動産販売

施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート

Brilliaレジデンス調布国領町

[120: 匿名さん]

定期借地権付きの物件ってデベにとってはかなりおいしい商売ですよね。
土地にかかわる経費や利息はないし、細かなことをとやかく言うお客が少ない。
瑕疵補修の依頼も少なければゼネコンも嬉しい。
価格が安いからお客も嬉しい。
地主も不労所得の地代がずっと入る。

[121: 匿名さん]

ここは価格安くないよ。
だからお客も嬉しいははずれている。

[122: 匿名さん]

三鷹の8分~10分の新築借地権物件で専有面積がここと同じ位で、10分の物件は4500万～7300万、地代が月約11000円地主は鹿島建設、元はお寺です。8分の物件は3900万～7000万、地代が月約7000円地主が地元の歴史の有る神社なのでかなり安い。ここは物件価格3800~5900万少し高いかも70年だし、地代は地主によるけど月8000~10000円位になる予想。地主は地元の寺が多いですよ。解体積立金は分からない。

[123: 購入検討中さん]

寂びれた布田駅を基準に考えるとこの定借物件で68.67m2で3,800万円台は高い感じがしますが、見方を変えて再開発が進む調布駅10分(緑道ができれば8分）の定借物件とみれば、むしろお得な物件と思います。調布駅から10分以内で、68.67m2程度の新築マンションの賃貸価格は17万円/月くらいですから、利回りは5％以上になります。賃貸に出しても諸経費勘案、また暫く空室になってもこの価格なら十分採算がとれます。

[124: 匿名さん]

地代が将来上がることを懸念している人がいますが、地代が上がるということはそれだけ近隣の地価が上がるということ。つまり資産価値が上がったことになります。不当な値上げの場合、マンション住民が裁判や調停などに持ち込めば相場並みの地代にすることは日常茶飯事の事案ですから、それが懸念材料にはなりません。（No117さんの言う通り）

[127: 匿名さん]

みんな昨年までの相場で考えているから高く感じるんだよね。
これから販売のマンションは昨年までの1割～2割増しと考えた方が良いよ。
コストも上がっているし、消費税も上乗せされるのだから当然だと思うけど…。

[129: 匿名さん]

７０年も普通に住める状態を維持していくためには、巨額の修繕費がかかるはずです。
その分も考慮して価格を比較したいですね。
そこまで考えてる検討者はいないかな。

[131: 周辺住民さん]

しかも定借。
最弱の権利形態。

[132: 周辺住民さん]

東京建物ならではの、商品性。
普通の感覚なら、布田で定借は考えない。
さすが、ブリリアブランド。

[133: 匿名さん]

地代が気になります。
値上げ要求の都度、素人の理事長さんが法的手段といった面倒なことは事実上無理では？
ましてや定借権物件となると誰もが組合運営に関心も薄いはず。
高いコンサルタント料を払ってプロに頼まないと、地主の一人勝ちでしょう。

[134: 匿名さん]

>>133
なんか、別の定借物件でも見たような書き込みだね。
地主側からの理屈の合わない値上げ（相場以上）要求なんか
全然怖くないんだけれど。
借地借家法とか>>117を読んだ？

最終的に調停・裁判になれば、
裁判所は地代についての一応の判断基準を持っている。
（東京なら固定資産税の×～×倍程度）

だから、主張・立証方法もほとんど定型化していて
地主側が上記の基準以上を要求するなら、
相当な理由と根拠を主張立証する必要があるよ。

コンサルなんか、不要。

[136: 匿名さん]

このスレ、にわかに盛り上がってきましたね。
ネガだらけでも注目されているので、意外と早く売れるに1票。
57戸と少なく、他の高めの価格の調布の物件と比較されるからね。
駅前広場と緑道が完成したら、良い立地になるのは確かだろうね。

[138: 匿名さん]

この物件は一気に売れると思います。
定借権の物件に興味を持っている人は多いですが、供給は少ないですから。
デベは大手ですし。

[139: 匿名さん]

定借については、判例も出そろっており権利は安定しています。この物件は70年という超長期の定借物件で、その間の維持管理を気にしている人がいますが、それまで建物は持ちませんので建て替えの問題が生じてきます。でも維持管理や建て替えの問題は定借だから生じる問題でなくマンション共通の問題です。布田駅には魅力を感じませんが、駅前広場と緑道が完成したら、調布駅8分程度でかつ静かな環境の利便性の高い立地になるのは確かですから、この価格なら駅から15分以上で5500万円以上もする〇〇〇〇調布よりはるかに魅力的な物件と思いますので、すぐに売り切れてしまうでしょう。

[140: 匿名さん]

小規模マンションでは理事会が機能せず理事長もビジネス交渉では素人が多いから、地代交渉で法的手段に訴えて地主に対抗するのは事実上不可能でしょう。管理会社も評論家に徹するだけ。
費用はかかるけど、マンション管理士とか名乗ってコンサルや理事長代行の商売やってる人を雇えばいいね。

[143: いつか買いたいさん]

定期借地権に対する悪意に満ちた書き込みが多いですね。

ここまでくるとさすがに見苦しいですね。

[145: 匿名さん]

分譲マンションで借地権７０年という期間は一般的なんでしょうか？
生きているうちに完結したいものですが、将来売却する前提で買うことになってしまいます。
となると売却価格が気になります。ゼロでなければいいかな。

[147: 匿名さん]

定借で供給少ないのは当たり前だろ。都心の一等地にしか似合わない。
所有権でも布田は安いのに。これ以上貧乏人を集めてどうするの？
無知の人相手の騙くらかし営業ですか。東建お得意の。

[148: 物件比較中さん]

修繕積立金が気になります。
最初は安く設定されていても、大幅値上げとなるのかな。
地代がいくらになるかも心配。
不安要素の多い物件です。

[150: 匿名さん]

（地代+解体準備金+解体準備基金）×70年の金額と70年間の土地分の固定資産税を比較すると
その他が同じ条件なら所有権マンションより500万以上安くないと割りに合わない。

[151: 物件比較中さん]

賃貸のほうがマシかもしれないです。

[152: 匿名さん]

おっしゃる通り。建物を所有してメンテして必ず壊してさようならなら、賃貸の方が気楽だよ。

[155: 匿名さん]

狛江市中和泉に(仮称）ブリリア狛江を計画中です。もうすぐ概要が発表されるでしょう。

[156: 購入検討中さん]

78です。

10年以内くらいで売却することを選択に入れた場合、けっこう良いんじゃないかな、という気がしています。（ずっと住むのは、定期借地権もあり、うーん、って感じですが）

地代を想定してみました。調べ方が合っているのか分かりません。ツッコミ期待します。

国土交通省の路線価検索サイトで、建設地の路線価を調べると、ブリリアレジデンス調布国領のあたりは1平方メートルあたり285,000円
路線価は地価の80%相当なので、8掛けして、285,000÷0.8=356,250円
一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5％～2.0％なので、356,250円×0.015=5,343円
5,343円が1平方メートル当たりの地代として、これにブリリアレジデンス調布国領の間取りの中央値がだいたい75平米としてかけると、5,343円×75=400,781円
年間地代が400,781円、12ヶ月で割って、ひと月あたり33,398円

これをローン返済額以外の月のコストと考えると、高いな！と思ったのですが、、、この額に借地権割合をかけたりするのでしょうか。詳しい方、教えていただけましたら有難いです。

[158: 匿名さん]

>>156
ホームページに地代平均月約2850円と載ってるよ。

[159: 購入検討中さん]

>158

回答ありがとうございます。
たしかに公式サイトが更新されていますね。
安くて嬉しいのか、土地の魅力がないのか、複雑ですね^^;

これから解体準備金なども告知されたら実質利回りも計算できそうですね。

[160: 匿名さん]

地代年間34200円ですね。
固定資産税のことを考えるとこのくらいの地代なら住んでも良いかなという気になりそうです。

10年や20年単位で売却を考えている方や、
資産を残す予定のない方にはいいのかもしれませんね。

[162: 匿名さん]

毎年春になれば、借地権者は
市役所で固定資産台帳を閲覧できます。
そこに書かれた評価額から、
税額はある程度は試算できます。

[165: サラリーマンさん]

調布駅物件は高かった～、涙。

隣駅にするという手もありますね、ずばりココです。まさか隣の調布駅に歩いて10分で行けるとは知らず、盲点でした。

最寄が特急停車の調布駅というステータス欲求を捨てれば普通に検討できる物件です、布田で他にも新築が出ると迷いますけどね、汗。

当面布田駅前のココを中心に検討します。

[166: 物件比較中さん]

７０年間もの維持管理は前例がないから、イメージわかないです。
年数がたつごとにメンテナンス工事が困難になっていくのかな。
未来に冒険に行く感じです。

[167: 周辺住民さん]

駅間が近いので最寄りにこだわるのはアホですね。
実質距離を考えるべきです。
布田駅廃止されたら、最寄りは調布ですよ。
（地下化されたので、もう廃止はないとは思いますが）

[168: 匿名さん]

この物件の数年後の中古価格が気になります。
ドカンと下がるか、高値をキープできるか。
売るのをあきらめて賃貸に出す人が多くなっているのかも。

[169: 匿名さん]

収益還元法では、価格は賃料に比例しますので、売るのをあきらめざるを得ない物件でしたら賃貸に出しても損をします。
調布駅10分で賃貸と考えた場合、地代は思っていたよりかなり安いし、意外に中古価格は下がらないかもしれません。
いろいろ無料オプションがあり希望の間取りにできそうですし、何より調布駅10分で4000万円台前半は魅力的です。

[170: 匿名さん]

中古なら、調布駅徒歩圏内で似たような価格で上等そうな築浅物件が結構あるみたい。
もちろん土地所有権付き。
新築でも、買ったとたんに中古になるわけだから、あえて新築にこだわらなくてもいいかも。
迷ってしまいます。
駐車場が少なすぎるのは困ります。外に借りると面倒で心配だし、敷地が狭すぎるっていうことでしょ。

[173: 匿名さん]

地代はそんなに安いのですか。
だいたい固定資産税と同額くらいかと考えていたので嬉しい誤算です。
70年間の維持管理は確かに想像ができませんね。
マンション建物の大規模修繕工事は何年ごとに行われるのでしょうか？

[175: 匿名さん]

適切な修繕計画と修繕積立金の確保が重要ですね。
年数が経過するほど必要な工事が増えますし、工事代に加算される消費税もどんどんアップします。
積み立て金は、結局はほとんどが国債で運用されてるわけだから、お金の価値自体が下がる。
７０年。気の遠くなる年数です。

[179: 匿名さん]

調布駅10分ですと2年前に分譲されたサンクタス調布ヶ丘(70㎡～82㎡)が該当しますが、最多価格帯が4900万円でした。スーパーの前という利点はありますが、甲州街道の北でほぼ西向きです。ブリリア調布国領は調布駅10分ですが、布田駅にも4分で5～600万円安いことになります。価格設定比較だけに限れば70年の定期借地権ですのでほぼ妥当ではないでしょうか。

[180: 匿名さん]

「定借は安くて得」という先入観をもった人が飛びつくのでしょう。
そもそもマンション価格の比較は複雑すぎて素人には無理よ。
ディスポーザ無し、駐車場わずか、共用スペースわずか、敷地に余裕なし、お墓の隣り、少し高い容積率にしては確かに割高なのかな？駅前物件だから高くても当然なのかもね。

[181: 匿名さん]

調布駅前のザパークハウス調布がもう売りに出てる。 2LDK 狭いのに高そう。

[182: ビギナーさん]

調布駅の一駅西は西調布でしたよねたしか。
あっちに歩くと正直なんにも無かったです、雰囲気も明るいというわけじゃなかったんですよ。
同じ10分歩くなら布田のほうがいいかも。

私的には調布駅から南北に10分歩くことと比べてもここのほうがいいかなあ。
2駅利用と詠えますしね、しかも両方とも本線だし。

[183: 買い換え検討中]

定借はマンションにはメリットないと思います。
定借マンション買うなら賃貸でいいのでは？
都心部の定借マンションには魅力を感じますが、何で調布あたりに定借マンションなんでしょうか

[184: 周辺住民さん]

総コストで安ければ、いいのでは？

そこまで安いかどうか…

[187: 物件比較中さん]

私もマンションを探していますが、定期借地権マンションについて調べれば調べるほど、メリットのなさがわかりました。
賃料の前払いだと考えればよいといいますが、賃貸はずっと同じ場所に住むわけではありません。常に新しい物件に移ることができます。買えば移動の自由もきかない。何かあったときに売れない。賃貸に出しても借り手がいない。
安ければいいと言いますが、だったら買わない方が賢明です。どちらにしろ所有できないなら賃貸でいい気がします。
年配者には賃貸は貸さないというのは昔の話。人口減で賃貸はますます余ってきます。特に調布あたりの郊外では借りて不足が顕著になるはずです。

[189: 購入検討中さん]

まあ、正論だと思うけどね。でも所詮自分のことだから納得して買えばいいんじゃない？

[191: 匿名さん]

細かなことなんか気にしない人たちが購入するのでしょう。
７０年もの借地権なうえ、本当にお得なのか判断しにくいので、真剣に考えたら迷ってしまい買えないです。

[192: 匿名さん]

うーん、確かに冷静になって考えてみるとメリットはないですね。
例えばローン返済に困るような事態に陥った時、賃貸なら部屋を出て実家に戻る事もできそうですが
定期借地権マンションの場合は？どのような扱いになってしまうのでしょう？

[193: 物件比較中さん]

売れないことはないですが、買い叩かれます。
所有権は満足感という気持ちの問題もあるのではと思います。定借だと躊躇するのは確かです。
ただ、賃貸より設備面がよいのではないでしょうか。
定借とはいえ70年という長さです。今までのレスを拝見すると設備は充実していると思います。
やはり賃貸とは異なるのでは？

[195: 匿名さん]

確かに。
ただ所有権マンションの場合も、数十年後、建て替え問題が出たとき、
住民も高齢になって建て替えるにも建て替えられない、
住んでいれば税金はかかるみたいな感じになるとそれもそれで問題なのでは…とも思います。
一概にどちらが良いというのは長い目で見るとなかなか言い切れないのではと思います。
分譲マンションと比べて価格が8割以下なら、
定借マンションはお買い得であると雑誌で読んだことはあります。

[197: 匿名さん]

定借云々というのはもうそれぞれの判断次第なのではないでしょうか。どうしても困る方は絶対に買わないはずです。検討を始めた時点で定借はもう把握していることですから、これを踏まえると私の想像より物件を見ている方が随分多いなあと、内心焦っています。

我が家としましては、魅力は布田駅前であるにも関わらず調布駅10分というまれに見る駅間の近さをまず1つ挙げています。

[198: 匿名さん]

京王線跡地の遊歩道が利用できると、この物件から調布駅まで約600ｍ弱（徒歩7分半）で行けます。
跡地の整備も舗装が完了し、意外に早く利用できそうで、利便性は高い物件ですね。
ロケーション・間取り・価格の観点からはポイントは高いのですが…定借さえ気にしなければ。

[199: 匿名さん]

70年の定借となると地主さんの代も変わっていそうだし、先はどうなるか予想がつきませんね。
こちらのマンションに永住するつもりなら所有権のあるマンションと何ら変わらず…では
ないでしょうか。
賃貸と同様のコストで設備とセキュリティの良い住居に住めると考えればお得かもしれません。

[200: 匿名さん]

４０年後くらいには維持ができず壊して土地を返す、なんてことになる可能性あると思う。地主に違約金払うことになるのかな？
管理会社の提案にハイハイ言ってたくさん補修工事するようなマンションは今後減るだろうし、土地を所有してないと費用をかける気持ちにもならない。
購入される方は売却するのを想定しているのでしょうね。

[201: 周辺住民さん]

70年もつような建物なら、何ら問題ないと思うんですが、実際どうなのか。

土地付きだって建物が寿命を迎えたら、
容積に余裕ないと悲惨なのは変わりないでしょう。

[202: 物件比較中さん]

場所もなにも知らずに、価格に吸い寄せられてモデルルームに行きました。
その後知人に色々相談した結果、検討を見送りました。

定借は場所の良さから安価な価格で購入できることがポイントで、ここの立地は最寄りの布田駅は魔の各駅停車でさらには駅周辺に何も無く、駅格は京王線でもかなり悪いですね。
さらに隣地が墓地という、不動産評価においてもかなりのマイナスポイントをはらんでいます。

借地のマンションは中古で売ることはできますが、銀行の担保（物件）評価は低く、買い手がローンを利用して購入する際には売り出し価格の6割程度しか評価してもらえません（売り出し4000万であれば2,400万円程度までしかローンを貸してもらえないということ。）そうなると、売却の時には買い手がかなり制限されること（現金を1,000万円以上持っていないと買えない）、それなりに現金を持っている人は借地のマンションは買わない、など考えると、とてもとても買う気にはなれません。せっかく無理してローンを組んで購入しても資産形成につながりません。

賃貸に出せばとの話も出ていますが、賃貸に出した後にあなたはどこに住むのですか？ここのマンションのローン残債があったら、他に物件を買うことなどなかなか出来ませんよ。

購入する方は本当に本当に注意が必要で、このあたりを納得されて買うべきですね。

[204: 周辺住民さん]

最寄り駅についてはもう、布田駅は無視していい。
そこにこだわってるとこの立地の良さは理解できないでしょう。
地元民なのでそこはよくわかる。

しかし担保評価が低いというのは、問題ですね。
新築でも同様なんでしょうか。

[205: 匿名さん]

転売はかなり厳しいのでしょう。
安くなってしまうのは勿論、成約までの期間も長くなりそう。
その時になって定期借地権付きの現実を知ることになる。
７０年自分や家族が住み続けるつもりで買うといい。

[206: 匿名さん]

>>202さん
最近中古の戸建かマンション購入を検討しており、中には担保物権の評価が低くローン審査が
通らない物件があると知りましたが、定借の場合も同じようなケースが起き得るんですね。
それにしても売り出し価格の6割程度とはシビアです。
永住目的で購入する方も急な転勤など、不測の事態が起きた時の事を頭の隅に入れておくといいですね。

[207: 購入検討中さん]

定借は都心でこそ意味があります。
郊外で定借はあり得ません。
多少設備面が劣っても賃貸が賢明です。

[208: 匿名さん]

調布駅の開発があるし隣の駅、もしくはもう一つ隣の駅ぐらいまでの物件はそれなりに調べられるでしょうねえ。

うちは予算的なものもあって先入観でローカルな駅、すなわちこちらのほうから探してます。

あと西調布も見たんですけどどうやらあちらは物件情報が無いみたいですねえ。
都心よりのこの布田のほうが先に注目されることも踏まえての物件の登場なのかな。

[209: 購入検討中さん]

78&156です。ほぼ購入を決めました。

住宅購入について調べれば調べるほど、住宅はその人のライフプラン次第で、最適な物件が変わってくるのだなぁと感じました。で、私の場合は、今現在布田駅から徒歩5分のところに住んでおり、調布〜仙川が希望エリアなのですが、都合あり購入から10-15年で売却か賃貸への転換を検討する必要がありまして、軍資金と相談した場合、どう固く見積もっても10-15年後の売却価格がローン残債を割ることはないな、と計算できました。まあ、掛けなので確実なことは分らないのですが。

ローンの支払シュミレーションは人それぞれなので、全てに当てはまる検討要素ではありませんが、調布近辺の新築分譲価格の平均は約5,100万円（週刊ダイヤモンド別冊 10/26号から）であることや、近隣は中古マンションとの新築分譲との価格差があまり無いことによるこの物件の割安感や、定期借地権付きであっても郊外の同条件程度の売却事例で安心出来そうなものを複数件見つけることができたことや、これからの物件価格高騰トレンドによる買い時感や、調布7分程度、布田4分という距離や、規模は期待できないものの調布-布田-国領の再開発なども、ポジティブ要因になりました。

ホント人それぞれだと思います。ですので、誰でも得する！って物件では無いように思います。（そもそも誰でも得するなんてマンションは、シティタワー品川くらいしかないかもしれませんがｗ）

[211: 物件比較中さん]

地下化になったのって調布駅起点に東はどこまででしたっけ。

地上は空間ができている状況ってことですよね。

ここ布田は当然隣なので地下なのは確認済みなんですけど更に東は？

とりあえず各地点の地上開発に望みをかけます。

これ次第で西は調布の利便性、東も何かしらプチレベルでも開発があって両者に挟まれる便利な立地になることを期待します。

[212: 匿名さん]

地下化は国領まで。調布駅を地下化したかったのであって、各駅二駅に将来はありません。地下に潜って寂しくなりました。
わざわざ地上に駅の建物建てるぐらいだもんね。駅ビル作れないんだもんな。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[214: 検討中の奥さま]

ネガティブな書き込みはなんのためなのでしょう？

それだけこのマンションの存在が邪魔なんでしょうね、調布近辺の営業さんは。

この書き込みが、削除されたらそういうことだと理解します。

[215: 購入検討中さん]

まあまあ。
うちが決めたのは至ってシンプルで、
安いから(笑)
うち、多分売らないし。
普通のマンションだけど、別に全然駄目じゃないし。

[216: 匿名さん]

定期借地権の方が安いのですか？　多摩地区の旧借地権で、64,34m2で、5650万位と、66,34m2で7000万位の物件が有りますが高いですかね？

[217: 匿名さん]

安いのがよければ中古にすればいいのにねえ。

[218: 周辺住民さん]

>211
東の国領は再開発完了済みです。
各駅であることを除けば、生活はかなり便利なところです。
この物件なら調布にいけばいいんで、国領に行くことはほとんどないかと思いますが、
どっちにいっても同じ距離なので、時々に応じて安いスーパーのほうに行けるメリットはあるかもですね。

布田駅は無視していいです。開発もありません。区画整理くらいです。
調布駅徒歩10分以内の物件かつ、いざっていうときに近くに駅があるくらいに考えればこの立地はかなり良いです。

正直かなり前向きに検討したいところですが、
定借というリスクやっぱりひっかかりますねえ…

[219: 匿名さん]

私は、賃貸と比べて毎月の負担が軽減されますから、定借でもこの物件なら良いと思っています。でも、そういう考え方の人は多いと思いますので、南向きは抽選必至だと思います。定借にネガティブな人には想像ができないことでしょうが。定借に不安がある方は、是非断念してください。