Brillia（ブリリア）調布国領町ってどうですか？

[検討中の奥さま]

ブリリアレジデンス調布国領町を検討中です。
調布は再開発が進んでいますね、少し駅から遠いですがどうですか？
東京建物は好きなんですが、長谷工はちょっと・・・なんですよね～

所在地：東京都調布市国領町5丁目11番10他（地番）
交通：京王線 「調布」駅 徒歩10分
京王線 「布田」駅 徒歩4分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：68.67平米～86.95平米
売主：東京建物
販売代理：東京建物不動産販売

施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート

Brilliaレジデンス調布国領町

[120: 匿名さん]

定期借地権付きの物件ってデベにとってはかなりおいしい商売ですよね。
土地にかかわる経費や利息はないし、細かなことをとやかく言うお客が少ない。
瑕疵補修の依頼も少なければゼネコンも嬉しい。
価格が安いからお客も嬉しい。
地主も不労所得の地代がずっと入る。

[121: 匿名さん]

ここは価格安くないよ。
だからお客も嬉しいははずれている。

[122: 匿名さん]

三鷹の8分~10分の新築借地権物件で専有面積がここと同じ位で、10分の物件は4500万～7300万、地代が月約11000円地主は鹿島建設、元はお寺です。8分の物件は3900万～7000万、地代が月約7000円地主が地元の歴史の有る神社なのでかなり安い。ここは物件価格3800~5900万少し高いかも70年だし、地代は地主によるけど月8000~10000円位になる予想。地主は地元の寺が多いですよ。解体積立金は分からない。

[123: 購入検討中さん]

寂びれた布田駅を基準に考えるとこの定借物件で68.67m2で3,800万円台は高い感じがしますが、見方を変えて再開発が進む調布駅10分(緑道ができれば8分）の定借物件とみれば、むしろお得な物件と思います。調布駅から10分以内で、68.67m2程度の新築マンションの賃貸価格は17万円/月くらいですから、利回りは5％以上になります。賃貸に出しても諸経費勘案、また暫く空室になってもこの価格なら十分採算がとれます。

[124: 匿名さん]

地代が将来上がることを懸念している人がいますが、地代が上がるということはそれだけ近隣の地価が上がるということ。つまり資産価値が上がったことになります。不当な値上げの場合、マンション住民が裁判や調停などに持ち込めば相場並みの地代にすることは日常茶飯事の事案ですから、それが懸念材料にはなりません。（No117さんの言う通り）

[127: 匿名さん]

みんな昨年までの相場で考えているから高く感じるんだよね。
これから販売のマンションは昨年までの1割～2割増しと考えた方が良いよ。
コストも上がっているし、消費税も上乗せされるのだから当然だと思うけど…。

[129: 匿名さん]

７０年も普通に住める状態を維持していくためには、巨額の修繕費がかかるはずです。
その分も考慮して価格を比較したいですね。
そこまで考えてる検討者はいないかな。

[131: 周辺住民さん]

しかも定借。
最弱の権利形態。

[132: 周辺住民さん]

東京建物ならではの、商品性。
普通の感覚なら、布田で定借は考えない。
さすが、ブリリアブランド。

[133: 匿名さん]

地代が気になります。
値上げ要求の都度、素人の理事長さんが法的手段といった面倒なことは事実上無理では？
ましてや定借権物件となると誰もが組合運営に関心も薄いはず。
高いコンサルタント料を払ってプロに頼まないと、地主の一人勝ちでしょう。

[134: 匿名さん]

>>133
なんか、別の定借物件でも見たような書き込みだね。
地主側からの理屈の合わない値上げ（相場以上）要求なんか
全然怖くないんだけれど。
借地借家法とか>>117を読んだ？

最終的に調停・裁判になれば、
裁判所は地代についての一応の判断基準を持っている。
（東京なら固定資産税の×～×倍程度）

だから、主張・立証方法もほとんど定型化していて
地主側が上記の基準以上を要求するなら、
相当な理由と根拠を主張立証する必要があるよ。

コンサルなんか、不要。

[136: 匿名さん]

このスレ、にわかに盛り上がってきましたね。
ネガだらけでも注目されているので、意外と早く売れるに1票。
57戸と少なく、他の高めの価格の調布の物件と比較されるからね。
駅前広場と緑道が完成したら、良い立地になるのは確かだろうね。

[138: 匿名さん]

この物件は一気に売れると思います。
定借権の物件に興味を持っている人は多いですが、供給は少ないですから。
デベは大手ですし。

[139: 匿名さん]

定借については、判例も出そろっており権利は安定しています。この物件は70年という超長期の定借物件で、その間の維持管理を気にしている人がいますが、それまで建物は持ちませんので建て替えの問題が生じてきます。でも維持管理や建て替えの問題は定借だから生じる問題でなくマンション共通の問題です。布田駅には魅力を感じませんが、駅前広場と緑道が完成したら、調布駅8分程度でかつ静かな環境の利便性の高い立地になるのは確かですから、この価格なら駅から15分以上で5500万円以上もする〇〇〇〇調布よりはるかに魅力的な物件と思いますので、すぐに売り切れてしまうでしょう。

[140: 匿名さん]

小規模マンションでは理事会が機能せず理事長もビジネス交渉では素人が多いから、地代交渉で法的手段に訴えて地主に対抗するのは事実上不可能でしょう。管理会社も評論家に徹するだけ。
費用はかかるけど、マンション管理士とか名乗ってコンサルや理事長代行の商売やってる人を雇えばいいね。

[143: いつか買いたいさん]

定期借地権に対する悪意に満ちた書き込みが多いですね。

ここまでくるとさすがに見苦しいですね。

[145: 匿名さん]

分譲マンションで借地権７０年という期間は一般的なんでしょうか？
生きているうちに完結したいものですが、将来売却する前提で買うことになってしまいます。
となると売却価格が気になります。ゼロでなければいいかな。

[147: 匿名さん]

定借で供給少ないのは当たり前だろ。都心の一等地にしか似合わない。
所有権でも布田は安いのに。これ以上貧乏人を集めてどうするの？
無知の人相手の騙くらかし営業ですか。東建お得意の。

[148: 物件比較中さん]

修繕積立金が気になります。
最初は安く設定されていても、大幅値上げとなるのかな。
地代がいくらになるかも心配。
不安要素の多い物件です。

[150: 匿名さん]

（地代+解体準備金+解体準備基金）×70年の金額と70年間の土地分の固定資産税を比較すると
その他が同じ条件なら所有権マンションより500万以上安くないと割りに合わない。

[151: 物件比較中さん]

賃貸のほうがマシかもしれないです。

[152: 匿名さん]

おっしゃる通り。建物を所有してメンテして必ず壊してさようならなら、賃貸の方が気楽だよ。

[155: 匿名さん]

狛江市中和泉に(仮称）ブリリア狛江を計画中です。もうすぐ概要が発表されるでしょう。

[156: 購入検討中さん]

78です。

10年以内くらいで売却することを選択に入れた場合、けっこう良いんじゃないかな、という気がしています。（ずっと住むのは、定期借地権もあり、うーん、って感じですが）

地代を想定してみました。調べ方が合っているのか分かりません。ツッコミ期待します。

国土交通省の路線価検索サイトで、建設地の路線価を調べると、ブリリアレジデンス調布国領のあたりは1平方メートルあたり285,000円
路線価は地価の80%相当なので、8掛けして、285,000÷0.8=356,250円
一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5％～2.0％なので、356,250円×0.015=5,343円
5,343円が1平方メートル当たりの地代として、これにブリリアレジデンス調布国領の間取りの中央値がだいたい75平米としてかけると、5,343円×75=400,781円
年間地代が400,781円、12ヶ月で割って、ひと月あたり33,398円

これをローン返済額以外の月のコストと考えると、高いな！と思ったのですが、、、この額に借地権割合をかけたりするのでしょうか。詳しい方、教えていただけましたら有難いです。

[158: 匿名さん]

>>156
ホームページに地代平均月約2850円と載ってるよ。

[159: 購入検討中さん]

>158

回答ありがとうございます。
たしかに公式サイトが更新されていますね。
安くて嬉しいのか、土地の魅力がないのか、複雑ですね^^;

これから解体準備金なども告知されたら実質利回りも計算できそうですね。

[160: 匿名さん]

地代年間34200円ですね。
固定資産税のことを考えるとこのくらいの地代なら住んでも良いかなという気になりそうです。

10年や20年単位で売却を考えている方や、
資産を残す予定のない方にはいいのかもしれませんね。

[162: 匿名さん]

毎年春になれば、借地権者は
市役所で固定資産台帳を閲覧できます。
そこに書かれた評価額から、
税額はある程度は試算できます。

[165: サラリーマンさん]

調布駅物件は高かった～、涙。

隣駅にするという手もありますね、ずばりココです。まさか隣の調布駅に歩いて10分で行けるとは知らず、盲点でした。

最寄が特急停車の調布駅というステータス欲求を捨てれば普通に検討できる物件です、布田で他にも新築が出ると迷いますけどね、汗。

当面布田駅前のココを中心に検討します。

[166: 物件比較中さん]

７０年間もの維持管理は前例がないから、イメージわかないです。
年数がたつごとにメンテナンス工事が困難になっていくのかな。
未来に冒険に行く感じです。

[167: 周辺住民さん]

駅間が近いので最寄りにこだわるのはアホですね。
実質距離を考えるべきです。
布田駅廃止されたら、最寄りは調布ですよ。
（地下化されたので、もう廃止はないとは思いますが）

[168: 匿名さん]

この物件の数年後の中古価格が気になります。
ドカンと下がるか、高値をキープできるか。
売るのをあきらめて賃貸に出す人が多くなっているのかも。

[169: 匿名さん]

収益還元法では、価格は賃料に比例しますので、売るのをあきらめざるを得ない物件でしたら賃貸に出しても損をします。
調布駅10分で賃貸と考えた場合、地代は思っていたよりかなり安いし、意外に中古価格は下がらないかもしれません。
いろいろ無料オプションがあり希望の間取りにできそうですし、何より調布駅10分で4000万円台前半は魅力的です。