パレステージ溝の口(旧デュークガーデン溝の口)

[ご近所さん]

売主：日神不動産株式会社施工会社
施工：南海辰村建設株式会社
管理会社：日神管理株式会社
開発:荒川建設工業株式会社

所在地：神奈川県川崎市高津区久本二丁目357番1、364番2、364番4（地番）
交通：東急田園都市線、大井町線「溝の口」駅より徒歩10分
JR南武線「武蔵溝ノ口」駅より徒歩10分
東急田園都市線「梶ヶ谷」駅より徒歩9分
間取：2LDK＋S～4LDK
面積：65.40m²（7戸）～75.67m²（1戸）

※旧デュークガーデン溝の口

【物件情報を追加しました。　2013.8.21　管理担当】

[439: 匿名さん]

問題となっていた安い修繕積立金の値上げは、管理組合で決議したのでしょうか？

[440: 匿名さん]

駐車場の使用料は一般会計ですか、特別会計ですか。両方に振り分けですか？

[441: ご近所の奥さま]

裁判は、両方とも
「建築差し止めを求めているが、裁判してるうちに出来上がってしまい、
　差止できないので、内容の判断をせず、棄却する」という内容でしたね。

つまり、建築の安全性とか、日照被害の有無など、内容については
　何も判断されていません。

まあ、住民の敗訴ではありますが、
マンションを買う人にとっては
　自分の買おうとしているマンションの建築妥当性、近隣への迷惑が
　どうなのか、さっぱりわからず、困った結果になっています。

[442: ご近所さん]

このマンションの管理組合は立ち上がっていないと、
少し前に販売会社の人が言っていましたが。

もう発足したのでしょうか。

[443: 匿名さん]

このスレでも、管理組合が出来たらすぐに修繕積立金の値上げをするから問題ないという意見が結構あったのに…
案の定なんですかね？

[444: 匿名さん]

修繕積立金2900円！！

[445: 匿名さん]

修繕積立基金も安いですね。
普通はその２倍から３倍。
管理費も安いから、管理費から修繕積立金に回すこともできず、
足りなくなるような気がします。

[446: 匿名さん]

賃貸アパートの共益費みたい。

[447: 匿名さん]

今は３期の先着順とのことですが最終期ではないのですか？
まだあると考えてよろしいのでしょうか？？

駅まではお世辞にも近くはないけれど、一応毎日歩いていくには耐えうる距離。
緑はあるし、駅までの道中は殆ど大通りなので帰りもそこまでさびしくない？
大通りから曲がった時が一番どうなんだろうと思われる個所。
夜は灯りがあるのでしょうか？

[448: 匿名さん]

企業に電話営業しているようですが、ここは法人の入居率はどれくらいなのでしょう？

[449: 匿名さん]

複路線なのはいいですが、駅から遠いので駐車場は確保したいところ。
ここの駐車場は、機械式ですかね。
約1/2の確率か。
生活環境的には、悪くないと思うけど。

ここは、食洗機があってディスポーザーがないんですね。
24時間ゴミ出し可能なら、ディスポーザーがなくても問題ない。

[450: 匿名さん]

100戸満たないような規模難でディスポーザーって感じじゃないんでしょうね。あれって規模が大きい方が有利みたいな感じらしいので。
車は…駐車場は正直かなり競争率高いんじゃないかなと思います。ここらへんだと子供がいたりすると特に持っている人が多いような気がするのですよね。うん。

[451: 入居済み住民さん]

入居済みは半分くらいで、駐車場利用は10台くらい。
まだまだガラガラてす。

[452: 匿名さん]

まだ空きが多いのですか。
ほとんど売れたのだと思っていました。

[453: 匿名さん]

駐車場が確保できるかどうか、ということは大きなポイントのように思います。
実際、長く利用するとなると、その点はよく確認しておきたいところです。
後で不便な思いをするとなると、不自由なことが多いので避けたいです。

[454: 匿名さん]

駐車場の使用料は修積や管理費に充当なので、駐車場の空きは収入不足になります。
月額でも数十万の赤字ではないでしょうか。
入居者はまだ少なくとも、売却済みであれば、デベは負担してくれなかったような。

[455: 匿名さん]

ディスポーザーは管理が大変なので、大規模でないとなかなかつけられないそうですよ。
小規模でついていても、管理費はかなりかかってくると思います。
しかし、ここは食洗機もあるし、床暖房もついているので充分ではないでしょうか。

[456: 匿名さん]

折角の新築マンションなので、ディスポーザーを使ってみたかった気がしますが80世帯程度では難しいんでしょうか。
以前某財閥系の低価格マンションを見学した時、89戸でもディスポーザーがついていて目を惹かれたんですよ。結局通勤面で見送りましたがこことはどう違うのでしょう。
売主側の初期投資コストが大きいのでしょうか。

[457: 匿名さん]

ここはデベが２社ですから、利幅は厳しいように思いました。
投資コストは掛け難いという部分はあるかもしれません。

[458: 匿名さん]

結構、売れたように見えますが、管理組合はできたのでしょうか。
修繕積立金はどうなったのでしょうか？
この点は住むにはかなり考慮してしまいます。

[459: 匿名さん]

修繕積立金って売れるまでは管理費とともにデベ側が払っていることって多いとは耳にしたことがあります

管理組合どうなんでしょうね

できないと何かが起こった時には困ってしまいますものね、決めることも決められないから

[460: 匿名さん]

すごい反対運動の物件？

[462: 匿名さん]

>456さん
以前20世帯と言うスケールでディスポーザーがついている
マンションを見ましたが、管理費が380円/㎡と恐ろしい事になっていました。
ここは80戸という規模なのでそこまでいかないにせよ、管理費は高くなって
しまうでしょうし、良し悪しかな、と感じます。

[463: 匿名さん]

ついに賃貸サイトに登場してしまいましたね。

[464: 匿名さん]

賃貸に出てますか？分譲での完売は難しいと判断したのでしょうか。
何戸くらい賃貸に回っています？
こちらの管理費・修繕積立金の設定額が一般的なマンションの相場に
比べて低額なのですが、分譲率が低いとなると将来的に破綻の心配が
ありませんか？

[465: 匿名さん]

４部屋は賃貸広告に出ていましたよ。
企業に投資向けで営業していましたから、そうなるでしょう。
http://chintai.door.ac/detail/free4909422.htm

[467: 匿名さん]

賃料高いですね。
本当にその賃料で貸せるようなら優良物件と錯覚してしまいそう。

[468: 匿名さん]

新築プレミアムを期待した価格ですね

[469: 匿名さん]

分譲戸数が１戸となっていますがこれで最終なんでしょうか。
９月くらいの書き込みだとまだ入居者が少ないという書込みがありましたが、その後増えてきたっていう事なのかな。
駅まで遠くはないけれど、すごい近いわけではなく、っていうトコなので
車は必要になる場面は多いでしょうか。
まだ駐車場の方には余裕があるのかな？？？

[470: 匿名さん]

修繕積立金が、2,710円って安くていいですね。
無駄な修繕を抑えて、早めに建替えるつもりかな？

[471: 匿名さん]

裁判が終わったら修繕積立金不足の話題で興奮する乱暴な方もスレに来なくなってしまいました。

[472: 匿名さん]

建替え費用は修繕積立金から拠出すると思っていました。修繕積立金が少ないのに建替えができるのでしょうか？

[473: 購入検討中さん]

>>472

建替えなんで氷山の一角にしか成功しない。
まず、合意形成が出来ない。
総会では5分4位上の決議で可決されるが、実際にはほぼ100％の合意が必要。
50年後あと何年生きれるかわからないのに、年金の収入しかない状況で、大金はたいて一度仮住まいに引っ越して建替えの選択を、１００％に近い居住者が選択するとは思えない。

建替えなんて考えてマンション買うより、もっと目先の事考えよう。分譲マンションでの建替えは、いまのところ50件にみたない数しか成功していません。
それは今後も変わらないですよ。

[474: 匿名さん]

賃貸探していてここにきました。
相場よりあまりに高いのでどうだろうと思いましたが、あまり良くなさそうですね。
一階とか二階って地下なんですか？

[475: 匿名さん]

よくないのなら地下とかどうでもいいじゃん。
そんな無駄なこと聞いてどうする？別のところ探せば？

[476: 物件比較中さん]

>>473そういう無責任な考え方の人はもっと不便で本当に廃墟化しそうな物件を買うべきですよ。
今は法改正で建て替えは多少容易になってますし、建てっぱなしで数十年先のことなど微塵も考えない行き当たりばったりのデベ物件が社会問題化するでしょうから溝の口駅まで徒歩10分なら否応なしに建て替えざるを得なくなりますよ。
その時までタラタラ貸しっぱなしに放置していて子供世代に金銭面で迷惑がかかることの方が懸念材料だと思いますがね。

[477: 匿名さん]

修繕積立金はその名のとおり修繕費で建替え費用ではありません。
建替えが決まったら建替えに不参加でも修繕積立金が精算されます。

[478: 匿名さん]

建替えって容積率の大幅緩和で容易（今よりは）になりそうな流れのようにも見えます。予測ですけど。
でも建替えが容易になるとしても、それとは別に修繕工事に必要な積み立て金は必要ですよね？

[479: 匿名さん]

過去ログだと地上2階地下5階の崖地マンションだとのこと。法的な区分ですね。

[480: 匿名さん]

不動産広告を見ると賃貸は動いていなさそうですが。どうなのでしょうか。

[481: 匿名さん]

結局のところ、このマンションは既存不適格ということですか。

[482: 匿名さん]

開発業者が良くないね。
ここの会社は崖地しか買わない胡散臭い業者。
崖地なんぞ土地だけなら二束三文だよ。

[483: 匿名さん]

>>482
同じ開発業者でしょうか
↓
疑惑の地下室マンション
http://ameblo.jp/giwaku110ban/entry-12224183664.html

[484: マンション掲示板さん]

>>483 匿名さん

違いますよ。
日神不動産て昔は良かったんですけどね、リーマンあたりから急速に体質が変わりました。
残念です。

[485: 評判気になるさん]

>>12 匿名さん
安いマンションを買った人の負け惜しみにしか聞こえませんね。

[486: 匿名さん]

このマンションはもともと「デュークガーデン溝の口」という名前だったのですね。

ところで、「デュークガーデン上麻生」はどうなっているのですか。反対運動とか訴訟とかになっているのですか。上麻生の物件の掲示板がないようなので、ご存知の方は教えてください。

[487: 匿名]

>>486 「アデニウム上麻生」と名称を変えて販売が始まってますよ。

[488: 匿名さん]

>>487 匿名さん
遅くなりましたが、情報提供ありがとうございます。
「デュークガーデン上麻生」については、何度か川崎市に陳情がなされたり、近隣住民によるブログがあったりしたのですが、結局、近隣住民の方々とは話し合いで解決したのですかね。
それとも、単に近隣住民が諦めたのですかね。

この「パレステージ溝の口」についても、近隣住民との関係が最終的にどのように調整されたのか（あるいは調整はなされず、単に敗訴した近隣住民が諦めたのか）の結末がいまひとつよく判らないです。