パレステージ溝の口(旧デュークガーデン溝の口)

[ご近所さん]

売主：日神不動産株式会社施工会社
施工：南海辰村建設株式会社
管理会社：日神管理株式会社
開発:荒川建設工業株式会社

所在地：神奈川県川崎市高津区久本二丁目357番1、364番2、364番4（地番）
交通：東急田園都市線、大井町線「溝の口」駅より徒歩10分
JR南武線「武蔵溝ノ口」駅より徒歩10分
東急田園都市線「梶ヶ谷」駅より徒歩9分
間取：2LDK＋S～4LDK
面積：65.40m²（7戸）～75.67m²（1戸）

※旧デュークガーデン溝の口

【物件情報を追加しました。　2013.8.21　管理担当】

[389: 通りすがりさん]

＞３８８さん
このへんで、過去100レスを読み直して、一息つけませんか？

[390: 匿名さん]

幼稚園によっても色々ありますから、参考になります。
バスでの通園、お子さんが車酔いが激しいとなるとかわいそうですね。
自分的には出来れば近い幼稚園がいいかなと思っています。

洗足幼稚園はお受験幼稚園なのかな？

[391: 匿名さん]

そういえば学童保育の一元化の話が出てますが
この辺りにもそれぞれが存在しているということでしょうかね

それぞれというのは↓

文部科学省が管理する「放課後子ども教室」と厚生労働省が管理する「放課後児童クラブ」
(ニュースより)

合体して大きくなれば子ども達が行き場無くあぶれてしまうことも無くなるのかな、と私的には単純解釈していますが。

ちなみにこの辺りは子育てエリアとしてはどうですか？

[392: 匿名さん]

ガイドラインについて論議されているようですが、修繕積立金の設定額が安すぎることからはじまってます？
確かに月額2,900円～3,110円は格安なので、大規模修繕までに充分な積立金がプールされない恐れがありますね。
そうなれば、各世帯臨時徴収という形で100万円単位の修繕金を出すことになりますし、この点については管理組合立ち上げ早々に話し合った方が良さそうです。

[393: 購入経験者さん]

こんな相場みたいです。ガンバレ管理組合！ガンバレ理事長！！
パレステージ溝の口　2,710円～3,110円
パレステージ井土ヶ谷　3,270円～3,510円
パレステージ日吉さくらが丘　2,630円～3,260円

↓この板にバナー広告出している企業。初期修積金初期修積金
レジデンシャル綱島　6,510円～8,360円　ドレッセ二子新地　6,400円～10,300円
ドレッセ鷺沼 アーチプレイス　6,900円～8,200円　ブランズ溝の口　7,940円～8,500円
ヴェレーナ横浜東寺尾　4,850円～5,350円　新川崎“ソラパワ”PROJECT （レーベン新川崎デュアリズム）　6,290円～7,440円ポレスター宮前平　4,820円～5,940円

[394: 購入経験者さん]

あと、修繕費用は斜面地マンションだと高くつくと思います。
足場設置に普通より手間がかかるようです。

[395: ご近所さん]

この前立体駐車場の動作確認をしていました。
風もないのにゆらゆらせりあがっていった上の段が、
頼りなげでした。

[396: 匿名]

私もたまたま見かけて、あんなにゆらゆらするのかと思いました。　それと、エントランス横のごみ置き場に屋根が付いていないのですね。
カラス被害にあうのはわかっているのに、なぜ付いていないのだろうと思いました。　どこのマンションでも、網位付いていますよね。　　　　　　　　　　　　　　　

[397: 匿名さん]

機械式駐車場はうるさくなかったですか？空パレットだと、そんなに音はしないようですが、車を載せて上昇すると、負荷がかかるので結構うるさいです。川崎市の騒音規制基準は早朝夜間40デシベル以下にすることになっていますよ。

[398: 住まいに詳しい人]

裁判は住民が負けちゃったみたいですね～。

[399: 匿名さん]

３９０さん
幼稚園の情報はありがたいですね。ただいくら評判の良い幼稚園だからといって
自分の子供があうとは限りませんからね。家の娘は、今住んでいる所の周辺で評判のよかった
幼稚園へ見学へ連れて行った時、あまり雰囲気が好きではなかった様で嫌だと。
何軒か連れてって行って本人が気に入ったのはあまり評判のよくなかった幼稚園だったのですが、
結局入ってみてすごいいい幼稚園で楽しく3年間通いました。

[400: 匿名さん]

>>398　住まいに詳しい人さん
事実なんですか？住民敗訴ということですか？
当事者ではありませんが、事実でなかったら掲示板なんかに書込みして大丈夫ですか？大変ですよ。

[401: 匿名さん]

>398
裁判結果は住民側が負けたんですか。情報源は何ですか？詳細お願いします。

[402: 匿名さん]

３９８さん
本当ですか〜ww

[410: 匿名さん]

３月17日にデベから営業の電話があって、デベ曰く「反対運動を止めるよう判決があった。横断幕の撤去命令が出た。」とのことでした。当事者に知人がいるので確認したら、そんな事実はないとのことでした。

[411: 匿名さん]

↑声を聞いたら一発で分かるほどの、カスレ声の営業でしたよ。

[412: ご近所さん]

>410
>411

　私の聞いている話では、その営業さんの話した内容は誤りですね。
なんでそんな説明をしてしまったのでしょう。
録音されていたら、虚偽説明と報告されかねませんね。

営業さんの焦っている気持ちが現れているのか、
営業さんに説明した方が間違った説明をしたか、
かと推測します。
かすれ声の人ですか。

　住民の反対運動の適否はそもそも裁判の争点ではないので、裁判所は決定を下しませんし、
建築確認申請に対する許認可の妥当性については未だ審理中のはずです。

[413: 匿名さん]

やっぱり３９８のデマなんでしょうね。

[414: 匿名さん]

収納が多いレイアウトもあるんですね。
マンションだと戸建てと違い、収納がどれだけあるかが重要になってきますね。
外に箪笥などを置いたらその分、狭くなってしまうので。
収納部分以外には荷物を置きたくないので。
シューズインクローゼットが狭いかな。

[415: 匿名さん]

さいたま地裁で「発散方式」による日影の算定は違法であるとの判決が出ましたね。
ここは「発散方式」なのか「閉鎖方式」なのか？
世の中変わっていくんですね。
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20140325/656476/?...

[416: 匿名]

ここのマンションのメインエントランスには、木や植え込みが全くないのですね。　最近のマンションは、色々工夫している所が多いいのに、ここは、殺風景だなと思いました。　サブエントランスには、少しある様ですが・・・

[417: ご近所さん]

話題の駐車場には、平台部分でさえ４台しか停まっておらず、リフトアップされているところも見ませんが、マンションは売れているのでしょうか。

[418: 匿名さん]

>410さん
投稿された内容が真実だとしたら、営業が虚偽の発言をしている事になりますね。
横断幕の撤去命令が出たなど具体的ですが、どのような経緯での発言か知りたいところです。

ごみ置き場は屋根がついていないタイプですか・・・
屋根がないと資源ごみが雨ざらしになってしまいますし、燃えるごみの日はカラス避けのネットを被せる事になりますかね？

[419: 匿名]

ごみ置き場は、はじめ屋根なしでしたが、何日か前から、ブルーのネットが取り付けられました。　取り付けなしと聞いていましたが、後付けで、取り付けた様です。

[420: 匿名さん]

↑どのような経緯での発言ですか？そこまでは分かりません。
どのような状況で説明があったかというと、裁判中の物件なのは知っていたので、営業マンに裁判はどうなったんですか？と聞きました。
そうしたら営業マンから「反対運動を止めるよう判決があった。横断幕の撤去命令が出た。」との説明がありました。
虚偽説明なのかどうかは、私は判決文を読んでいないのでご自分で判決文を読んで判断されるのが良いでしょう。
最もそんな判決は出ていないと聞いていますし、訴えの主旨とも違うと聞いていますけれど。by４１０

[421: 匿名さん]

ほんとですね。
植栽がほとんどないエントランスですね。
場所に余裕がなかったのでしょうか？
個人的には、もう少し緑があった方がよかったと思います。
青いネットが後付けされたって事は、鳥や猫などにゴミを荒らされたのでしょうか？
屋根があった方が、ゴミは出しやすいのですけどね。
少しでもコストを下げる為仕方がないのかな？

[422: ご近所さん]

＞４２１
屋根をつけると建築物としてカウントされ、建築面積が基準をオーバーし
違法建築になるからではないでしょうか。

[423: 匿名さん]

たぶんそうでしょう。
屋根をつけると床面積から何から算入しなきゃいけないから。
ゴミ置場でも、機械駐でも屋根があった方がホントは良いんだけど…
屋根に類する構造とはなんだっていう問題もありますが。

[424: 匿名さん]

そんなギリギリで建てられているのですか。いっそ建物内にゴミステーションを作ってしまった方がよくないですか？
外だとどうしても管理が悪く、汚くなっちゃいますよね。屋根がないなら尚更です。
そのような状況でしたら、ゴミ出しは24時間OKではないかもしれませんね。
それでもカラスに荒らされたりしないか心配です(>_<)

[425: ご近所さん]

建築許可の妥当性を争う裁判の判決は6月ですか。

[426: 匿名さん]

裁判中のマンションに住む人っているんですか？

[427: 物件比較中さん]

やっぱり、
係争中案件でなく、
駅からフラットで帰れる
末長組のティアラのほうが。

[428: 匿名さん]

修繕積立金で苦心している低所得者層にはティアラは厳しいのかも。
パレステージは低所得者向けなのでは？

[429: 匿名さん]

発散方式で日影の算定してるのでしょうか？最新判決だと発散方式は違法と判断されたようですね。

[430: 匿名さん]

もう6月ですが、判決はまだなんですかね～？

[431: 匿名さん]

棄却判決らしいですよ。判決を見送ったとか、ノーコンテストってことなのでしょうか。なんか長そう。

[432: 匿名]

外壁は浮いてませんか？

[433: 匿名さん]

431<
間違えて覚えていたかもしれないので教えてください。

通常、棄却判決といのは、原告が請求することについて「法律的に正当化する理由がないから認めない」つまり、裁判を行って審議したが、原告の請求について正当性を認めないから棄却するということですよね？
棄却も判決のはずだと思いますが、判決は出たんですか？それとも判決を見送ったんですか？どっちなんでしょうか？
又、これは敗訴とは違うんでしょうか？

[434: 匿名さん]

誤情報だったらごめんなさい。棄却でなく「却下」だとか。裁判所は違法性について実態判断してないのと違いますか？

[437: 匿名さん]

>>433
却下だと、必要要件の不足で、違法性については審理をしていないのだと思います。
差止めるべき工事が既に終了してしまったので、確認取消しの訴えの利益が失われたとかが良くあるパターン。
原告の請求が認められたわけではないし、業者側も建築確認の適法性の確定とか、日照被害の受忍限度を超えた被害とかの適法性は確定されてない状況では。

[438: 匿名さん]

欠陥マンションについての訴訟専用サイトを読んでみました。
欠陥内容としては以下の内容が挙がっています。
・屋上に増打ちコンクリートを過大に打設 (２５０トン）
・基礎梁コンクリート鉛直打継ぎ部が柱と一体化していない基礎梁が４本ある
・基礎梁設備配管貫通孔補強筋無し（１００φ以上）
・耐震スリット位置施工不良 (約８０か所）
・基礎梁の水平打継ぎ不良（一体化していない）箇所が多くある
・コンクリート不良（クラック、ジャンカ）が３００ヶ所以上ある
住んでいる方もいらっしゃるのですよね？大丈夫なんでしょうか？

[439: 匿名さん]

問題となっていた安い修繕積立金の値上げは、管理組合で決議したのでしょうか？

[440: 匿名さん]

駐車場の使用料は一般会計ですか、特別会計ですか。両方に振り分けですか？

[441: ご近所の奥さま]

裁判は、両方とも
「建築差し止めを求めているが、裁判してるうちに出来上がってしまい、
　差止できないので、内容の判断をせず、棄却する」という内容でしたね。

つまり、建築の安全性とか、日照被害の有無など、内容については
　何も判断されていません。

まあ、住民の敗訴ではありますが、
マンションを買う人にとっては
　自分の買おうとしているマンションの建築妥当性、近隣への迷惑が
　どうなのか、さっぱりわからず、困った結果になっています。

[442: ご近所さん]

このマンションの管理組合は立ち上がっていないと、
少し前に販売会社の人が言っていましたが。

もう発足したのでしょうか。

[443: 匿名さん]

このスレでも、管理組合が出来たらすぐに修繕積立金の値上げをするから問題ないという意見が結構あったのに…
案の定なんですかね？

[444: 匿名さん]

修繕積立金2900円！！

[445: 匿名さん]

修繕積立基金も安いですね。
普通はその２倍から３倍。
管理費も安いから、管理費から修繕積立金に回すこともできず、
足りなくなるような気がします。

[446: 匿名さん]

賃貸アパートの共益費みたい。

[447: 匿名さん]

今は３期の先着順とのことですが最終期ではないのですか？
まだあると考えてよろしいのでしょうか？？

駅まではお世辞にも近くはないけれど、一応毎日歩いていくには耐えうる距離。
緑はあるし、駅までの道中は殆ど大通りなので帰りもそこまでさびしくない？
大通りから曲がった時が一番どうなんだろうと思われる個所。
夜は灯りがあるのでしょうか？

[448: 匿名さん]

企業に電話営業しているようですが、ここは法人の入居率はどれくらいなのでしょう？

[449: 匿名さん]

複路線なのはいいですが、駅から遠いので駐車場は確保したいところ。
ここの駐車場は、機械式ですかね。
約1/2の確率か。
生活環境的には、悪くないと思うけど。

ここは、食洗機があってディスポーザーがないんですね。
24時間ゴミ出し可能なら、ディスポーザーがなくても問題ない。

[450: 匿名さん]

100戸満たないような規模難でディスポーザーって感じじゃないんでしょうね。あれって規模が大きい方が有利みたいな感じらしいので。
車は…駐車場は正直かなり競争率高いんじゃないかなと思います。ここらへんだと子供がいたりすると特に持っている人が多いような気がするのですよね。うん。

[451: 入居済み住民さん]

入居済みは半分くらいで、駐車場利用は10台くらい。
まだまだガラガラてす。

[452: 匿名さん]

まだ空きが多いのですか。
ほとんど売れたのだと思っていました。

[453: 匿名さん]

駐車場が確保できるかどうか、ということは大きなポイントのように思います。
実際、長く利用するとなると、その点はよく確認しておきたいところです。
後で不便な思いをするとなると、不自由なことが多いので避けたいです。

[454: 匿名さん]

駐車場の使用料は修積や管理費に充当なので、駐車場の空きは収入不足になります。
月額でも数十万の赤字ではないでしょうか。
入居者はまだ少なくとも、売却済みであれば、デベは負担してくれなかったような。

[455: 匿名さん]

ディスポーザーは管理が大変なので、大規模でないとなかなかつけられないそうですよ。
小規模でついていても、管理費はかなりかかってくると思います。
しかし、ここは食洗機もあるし、床暖房もついているので充分ではないでしょうか。

[456: 匿名さん]

折角の新築マンションなので、ディスポーザーを使ってみたかった気がしますが80世帯程度では難しいんでしょうか。
以前某財閥系の低価格マンションを見学した時、89戸でもディスポーザーがついていて目を惹かれたんですよ。結局通勤面で見送りましたがこことはどう違うのでしょう。
売主側の初期投資コストが大きいのでしょうか。

[457: 匿名さん]

ここはデベが２社ですから、利幅は厳しいように思いました。
投資コストは掛け難いという部分はあるかもしれません。

[458: 匿名さん]

結構、売れたように見えますが、管理組合はできたのでしょうか。
修繕積立金はどうなったのでしょうか？
この点は住むにはかなり考慮してしまいます。

[459: 匿名さん]

修繕積立金って売れるまでは管理費とともにデベ側が払っていることって多いとは耳にしたことがあります

管理組合どうなんでしょうね

できないと何かが起こった時には困ってしまいますものね、決めることも決められないから

[460: 匿名さん]

すごい反対運動の物件？

[462: 匿名さん]

>456さん
以前20世帯と言うスケールでディスポーザーがついている
マンションを見ましたが、管理費が380円/㎡と恐ろしい事になっていました。
ここは80戸という規模なのでそこまでいかないにせよ、管理費は高くなって
しまうでしょうし、良し悪しかな、と感じます。

[463: 匿名さん]

ついに賃貸サイトに登場してしまいましたね。

[464: 匿名さん]

賃貸に出てますか？分譲での完売は難しいと判断したのでしょうか。
何戸くらい賃貸に回っています？
こちらの管理費・修繕積立金の設定額が一般的なマンションの相場に
比べて低額なのですが、分譲率が低いとなると将来的に破綻の心配が
ありませんか？

[465: 匿名さん]

４部屋は賃貸広告に出ていましたよ。
企業に投資向けで営業していましたから、そうなるでしょう。
http://chintai.door.ac/detail/free4909422.htm

[467: 匿名さん]

賃料高いですね。
本当にその賃料で貸せるようなら優良物件と錯覚してしまいそう。

[468: 匿名さん]

新築プレミアムを期待した価格ですね

[469: 匿名さん]

分譲戸数が１戸となっていますがこれで最終なんでしょうか。
９月くらいの書き込みだとまだ入居者が少ないという書込みがありましたが、その後増えてきたっていう事なのかな。
駅まで遠くはないけれど、すごい近いわけではなく、っていうトコなので
車は必要になる場面は多いでしょうか。
まだ駐車場の方には余裕があるのかな？？？

[470: 匿名さん]

修繕積立金が、2,710円って安くていいですね。
無駄な修繕を抑えて、早めに建替えるつもりかな？

[471: 匿名さん]

裁判が終わったら修繕積立金不足の話題で興奮する乱暴な方もスレに来なくなってしまいました。

[472: 匿名さん]

建替え費用は修繕積立金から拠出すると思っていました。修繕積立金が少ないのに建替えができるのでしょうか？

[473: 購入検討中さん]

>>472

建替えなんで氷山の一角にしか成功しない。
まず、合意形成が出来ない。
総会では5分4位上の決議で可決されるが、実際にはほぼ100％の合意が必要。
50年後あと何年生きれるかわからないのに、年金の収入しかない状況で、大金はたいて一度仮住まいに引っ越して建替えの選択を、１００％に近い居住者が選択するとは思えない。

建替えなんて考えてマンション買うより、もっと目先の事考えよう。分譲マンションでの建替えは、いまのところ50件にみたない数しか成功していません。
それは今後も変わらないですよ。

[474: 匿名さん]

賃貸探していてここにきました。
相場よりあまりに高いのでどうだろうと思いましたが、あまり良くなさそうですね。
一階とか二階って地下なんですか？

[475: 匿名さん]

よくないのなら地下とかどうでもいいじゃん。
そんな無駄なこと聞いてどうする？別のところ探せば？

[476: 物件比較中さん]

>>473そういう無責任な考え方の人はもっと不便で本当に廃墟化しそうな物件を買うべきですよ。
今は法改正で建て替えは多少容易になってますし、建てっぱなしで数十年先のことなど微塵も考えない行き当たりばったりのデベ物件が社会問題化するでしょうから溝の口駅まで徒歩10分なら否応なしに建て替えざるを得なくなりますよ。
その時までタラタラ貸しっぱなしに放置していて子供世代に金銭面で迷惑がかかることの方が懸念材料だと思いますがね。

[477: 匿名さん]

修繕積立金はその名のとおり修繕費で建替え費用ではありません。
建替えが決まったら建替えに不参加でも修繕積立金が精算されます。

[478: 匿名さん]

建替えって容積率の大幅緩和で容易（今よりは）になりそうな流れのようにも見えます。予測ですけど。
でも建替えが容易になるとしても、それとは別に修繕工事に必要な積み立て金は必要ですよね？

[479: 匿名さん]

過去ログだと地上2階地下5階の崖地マンションだとのこと。法的な区分ですね。

[480: 匿名さん]

不動産広告を見ると賃貸は動いていなさそうですが。どうなのでしょうか。

[481: 匿名さん]

結局のところ、このマンションは既存不適格ということですか。

[482: 匿名さん]

開発業者が良くないね。
ここの会社は崖地しか買わない胡散臭い業者。
崖地なんぞ土地だけなら二束三文だよ。

[483: 匿名さん]

>>482
同じ開発業者でしょうか
↓
疑惑の地下室マンション
http://ameblo.jp/giwaku110ban/entry-12224183664.html

[484: マンション掲示板さん]

>>483 匿名さん

違いますよ。
日神不動産て昔は良かったんですけどね、リーマンあたりから急速に体質が変わりました。
残念です。

[485: 評判気になるさん]

>>12 匿名さん
安いマンションを買った人の負け惜しみにしか聞こえませんね。

[486: 匿名さん]

このマンションはもともと「デュークガーデン溝の口」という名前だったのですね。

ところで、「デュークガーデン上麻生」はどうなっているのですか。反対運動とか訴訟とかになっているのですか。上麻生の物件の掲示板がないようなので、ご存知の方は教えてください。

[487: 匿名]

>>486 「アデニウム上麻生」と名称を変えて販売が始まってますよ。

[488: 匿名さん]

>>487 匿名さん
遅くなりましたが、情報提供ありがとうございます。
「デュークガーデン上麻生」については、何度か川崎市に陳情がなされたり、近隣住民によるブログがあったりしたのですが、結局、近隣住民の方々とは話し合いで解決したのですかね。
それとも、単に近隣住民が諦めたのですかね。

この「パレステージ溝の口」についても、近隣住民との関係が最終的にどのように調整されたのか（あるいは調整はなされず、単に敗訴した近隣住民が諦めたのか）の結末がいまひとつよく判らないです。