パレステージ溝の口(旧デュークガーデン溝の口)

[ご近所さん]

売主：日神不動産株式会社施工会社
施工：南海辰村建設株式会社
管理会社：日神管理株式会社
開発:荒川建設工業株式会社

所在地：神奈川県川崎市高津区久本二丁目357番1、364番2、364番4（地番）
交通：東急田園都市線、大井町線「溝の口」駅より徒歩10分
JR南武線「武蔵溝ノ口」駅より徒歩10分
東急田園都市線「梶ヶ谷」駅より徒歩9分
間取：2LDK＋S～4LDK
面積：65.40m²（7戸）～75.67m²（1戸）

※旧デュークガーデン溝の口

【物件情報を追加しました。　2013.8.21　管理担当】

[154: 周辺住民さん]

さあ来い現地見学者。

[156: 周辺住民さん]

モデルルームのついでに、ぜひ現地へ。

[158: 購入検討中さん]

見晴しは、保障します。ＧＯＯＤです。
問題は、近隣との訴訟、、、、、
和解の目途はたっていないようです。
建設反対の裁判で、建設が完了すれば、裁判は終結するという甘い見通しで販売開始したそうです。

反対住民は、和解金の土俵にも立っていません。
和解が前提でしか、購入契約できないと判断しました。

[160: 匿名さん]

機械式駐車場の使用料を全額一般会計に計上するのか、
修繕積立金に一部は計上するのか、確認した方が良いかも。
どこもそうですが、修繕積立金月額：2,710円～3,130円だと足りないと思われます。
機械式駐車場の耐用年数は建物より短いので、20年ぐらいで入替となる可能性もあります。
機械式駐車場利用者が減少してもメンテナンス費用は減りませんが、
そのような場合に機械式駐車場を撤去して、
平置き駐車場に変更するという選択肢が、ここの物件にあるのか否か？
機械式駐車場の赤字は管理組合の負担となります。
私の知る機械式駐車場は15年程で、総入替となりました。

[161: マンション投資家さん]

今年の溝の口はマンションラッシュ凄いね。
バースシティ溝の口 シエル
バースシティ溝の口 ティアラ
バースシティ梶が谷
バースヒル溝の口ブレッサ
ロイヤルシーズン梶が谷Ⅱ
ブランズ溝の口
クリオ溝の口
バースシティ梶が谷EAST/WEST

まだあったような気がする。選択肢が多いのはいい事。

この物件、リセール時は厳しいかもね。狭い、没個性、競合多し、近隣住民と裁判沙汰。
今どきタンク付きトイレて^^; 北東向きで日当たりはあまり良くない。
東採光のキッチン/リビングて、真夏の暑さと真冬の寒さを知ってる人はまず買わない。
先の見えない時代、ローン通るなら多少高くても万一のときに現金化しやすい物件買っておいたほうがいいですよ。
近隣のべリスタ溝の口の顛末も参考になるかもしれません。中古は買い叩かれてますから。

[162: 匿名]

末長の物件は無いな

[163: 匿名さん]

末長売れてますね。値段が手ごろで設備もいいから殆どの物件が完売。

[164: 匿名さん]

だってここよりはマシだもの。末長。

[166: 検討中の奥さま]

川崎、武蔵小杉と比べると、溝口は見劣りしますね
川崎のタワーマンションにするか、溝口のタワーマンションにするか迷います

[167: ご近所の奥さま]

今日は朝から工事がうるさい！！！！！　
何であんなに鉄パイプ放り投げんの？！　
昨日は静かに工事していたのに！　あ、現地見学者が来るから静かだった？
私は見学者お会い出来ませんでしたがね。
そこまでそちらの前を通らなかったからお会い出来なかったのかもしれませんが！
臨機応変の工事が出来ていいですね！
隣のマンションの方々、こんな毎日で本当にかわいそう。同情します！！

[168: 匿名さん]

↑休みの日も工事するんですか？
建築協定はどうなのでしょうか。
素朴な疑問ですが…。

[169: 購入経験者さん]

日曜は休みにして、土曜日と祝日は工事するというのが多いようです。
一度、役所の工事で祝日にやってるからクレーム入れた事あるんだけど、
役所でも同じように日曜だけ休みにしている事が多いみたいですよ。

[170: 匿名]

今はどこの工事現場でも日曜日以外は作業しているのが普通だよね

[172: 匿名さん]

上３人の皆様、
ご教示いただきありがとうございます！
良く分かりました。
168でした。

[173: 周辺住民さん]

そのうち、夜間工事もはじめそうだ。

[174: 匿名]

末長は日曜日も工事してるから そのうちここも始まるのではないかな

[175: 匿名さん]

苦情言いたいのなら業者に直接言えばいいのに
ここに書き込んで業者へのネガティブキャンペーンに使いたいんだろうね。
業者も業者だが周辺住人もイヤラシイね。ネチネチと気持ち悪い。

[176: 周辺住民さん]

近隣住民はここに匿名で書く事しか出来ない位、ココの業者は法律を元に正当化されたこの状況を
近隣住民の感情を無視して押し進めているってことなんではないのでしょうか？

隣のマンションのあの旗がいっぱい建つ前、もっと凄い内容の大きな看板？壁一面に貼っていましたよね？
説得力あったのに突然撤去されてどうしてなのかと思ったら、ココの業者からその内容も法律上問題ないんだから
クレームするのはおかしいからと撤去しろと忠告があったからだとか？
風の便りで聞いただけなのでこれは不確かな情報ですが。　

このマンションそばをよく通るので、その後どうしているのかちょっと気になってここに書いてしまいました。
失礼しました。

[195: 匿名さん]

いよいよ今週末から販売開始みたいですね〜

人気のお部屋は抽選ですって！
勇者は現れるのでしょうかね〜〜楽しみですねw

[198: 匿名さん]

いよいよ販売開始楽しみですね。
こちらはいろんな間取りがあっておもしろいですね。
特によく見られるのが、北側の共用廊下にある吹抜けと、部屋との間には通路の様な空間が設けてあります。
共用廊下から窓までの距離が保てて、風通しもよくなりそうで良い工夫だと思いました。
80Dタイプのお部屋の右下に「ガラス庭」とあるような気がしますが、これは何でしょう？
どなたかわかる人いますか？

[199: 匿名さん]

>198

拡大してみたところ「ガラス庇（ひさし）」のようですね。

[200: 匿名さん]

溝の口いいなと思うのですが、田園都市線の混み具合が気になりますね。
年々田園都市線沿線上に次々マンションが建っていますし、どうなるんだろう。
今でさえほんと数分おきに電車も来ますからもうこれ以上混雑解消の方法はないのでは
ないかな。後は車両を増やす程度でしょうかね。

[215: 購入検討中さん]

でもって、ここは買いですか。ティアラですか。
家族4人で子供は2人とも保育園です。

[216: 匿名さん]

215さん
それはここでは誰も何も言えないでしょう。

お勧めすればデベの関係者と言われ、止めた方がいいと言えば地域住民と言われる。

自分の足で現地を見て、盛り土の安全性を自分で見極め、実際の係争問題を自分で判断して、
子育て環境、小学校等通学環境など、子供とお母さんのネットワーク環境を確認し、
ついでにこのスレッドや、デュークガーデン名の頃のスレッド等を参考程度に読んで、
そして自己判断で決めて下さい。

[220: 匿名さん]

川崎市の傾向は、
企業跡地や社宅跡地→マンション建設

仮に反対住民が勝訴しても、業者が控訴して着地点は長い時間をかけて見つけるのでは。
他の建築確認取消請求事件ってそんな流れになってませんか？
判決前にそういう物件を購入する人もいます。

[223: 物件比較中さん]

南向きの部屋は、下のほうの東向き(廊下は西向き)の部屋から
見えてしまうことはありませんか。

[224: 匿名さん]

多分、下の棟の共用廊下から見えますね。

[225: 匿名さん]

法人にも投資対象で営業していると聞きました。
別に悪いことではないでしょうけど、
普通の入居者と法人だと管理組合を運営し難いかも知れません。

[226: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用ありがとうございます。

住宅の購入検討を目的とした当サイトのご提供趣旨に反する投稿が散見されたため、
関連する投稿の一斉削除を行わせていただきました。

以下のページにもご案内差し上げておりますが、

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http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/204530

正しくご理解いただいたうえで、ご利用くださいますよう重ねてお願い申し上げます。

なお、上述のような問題のある投稿をお見かけになられましたら、
むやみに反応し、荒れを助長するようなやり取りを行うことなく、
速やかに、削除依頼へのご協力をお願いできますと幸いです。

以下もご参照ください。
■FAQ 迷惑行為を行っている人がいます！
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#3

健全かつ、有益な情報交換の場としてご利用いただきたく考えておりますので、
どうぞ、ご協力のほど、よろしくお願いいたします。

[227: 匿名さん]

徒歩圏内でも便利な地域ですが、
自転車を使って移動して行動範囲が広がるともっと色々と買い物も選択肢が出てきて良いなと思いました。
公園も多い地域ですし、子供が遊ぶ場所には困らないのも良いと思います。
小学校は公立よりも私立の方が近くにあるのですね。
うちには縁がないですけれど（汗）

[228: 周辺住民さん]

自転車なんて無理でしょ、あの場所。

[229: 匿名さん]

自転車はきついです。
丸井あたりで買い物しても自転車じゃ、
かなり苦労します。
徒歩だと泣きが入るかも。

[230: 購入検討中さん]

上側の棟の正面は、いい感じの畑ですが、

ここへのマンションはいつごろ建つのでしょか。

[231: 匿名さん]

電動自転車があれば大丈夫じゃないの？

[232: 匿名さん]

今の電動自転車は昔の電動自転車よりアシスト力やバッテリーの持ちが
良いですから駅近くに駐輪場を借りて通勤や駅前の東急のお買い物に使えるので
電動自転車があれば便利です。
ただ問題なのは、晴れた日なら問題ないですが雨が降ったときなどは、物件近くに
バス停留所もないですし電動自転車だとしても濡れるので大変です。
お買い物なども雨の日は辞めようという事になることが多くなると思います。

[233: 匿名さん]

高級マンションならともかく
眺望が良くて公園が多いというのは、
不便な場所という見方もあるように思えます。
確かコンビニもない場所だったような。（記憶違いだったらすみません）

土地利用し難い崖っぷちに着目したビジネスなのですが、
価格なのか、利便なのか、眺望なのか、
個人の価値観でしょうね。

[234: 匿名]

近くに越してきました。
電動アシストといえど、坂はキツいと感じています。
あと、コンビニの一軒でも欲しいです。
普段使わなくても、疲れて帰るときにバス停があるといいなと思いました。

[235: 匿名さん]

ブランズ溝の口はコンビニ目の前ですね。セブンではないですが。

[236: 匿名さん]

コンビニがあると本当に違うんですけれどね。
夜道も雰囲気が変わってくるでしょう。

電動アシスト自転車でも辛いのですか？＞坂
あれがあればすいすいだと思っていましたが、、、
基本自分でこがないといけないものだからでしょうか？？

[237: 匿名さん]

体力は個人差ありますから、自己判断するしかないような？
万人に坂がきつくないという事は無いと思います。
良い物件見つけて下さい。

[238: 匿名さん]

あれ？下にもエントランスありませんでしたっけ？

[239: 購入検討中さん]

下の駐輪場は、取り合いでしょうね。
くじ引きでしょうか。

[240: 匿名さん]

取り合いする程ここの契約者って集まったの？

[241: 購入検討中さん]

このマンションを購入した場合、
今、訴訟を受けている件ってどうなるのでしょう。

日照の問題が争点のようで、
完成しても問題は解決しないわけですから、
建設会社に代わってマンションの所有者になると、
被告に加えられてしまうのでしょうか。
とても気になります。

[242: マンション投資家さん]

>241さん

以下でもディスカッションされてたようですね。
ご参考にされてみては？

「契約後、建築中のマンションが訴訟を受けた場合」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/138126/

[243: 購入検討中さん]

>242さん

　ありがとうございます。

　急いで申し込み、契約せずに
　裁判が落ち着いてから
　検討したほうが安全なようですね。

　勉強になりました。

[244: 匿名さん]

居住者の理事長が裁判の被告になる可能性もあるということ？
それで理事会を立上げられるのか疑問。

[245: 匿名さん]

訴訟のターゲットは駐車場らしいので、駐車場を使用している人は、被告にされてしまうのかな。

[246: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

モデルルームで説明を受けてきました。
7〜8割ほど契約済でした。価格帯は3,600万〜4,900万ほど。
南向き(LDK+テラスが畑側向き)の物件を検討中ですが、目の前に建物が建つ可能性を質問したところ、物理的には可能だが、現在畑になっている部分の面積分で居住物を建てることは考えにくいとのことでした。
→整地してマンション、アパート等を建てるには割に合わない面積しかない。

裁判については、「建物が建ってしまえば関係無くなるので気にしなくていい」と言われました。

個人的に部屋の面積に対する価格に圧倒的な魅力を感じていますが、正直どこか胡散臭さも拭えず迷っています。
→詳しい話を聞いただけで契約を急かされるような営業スタイル。
→畑の地すべりの可能性について宅建保有者の方に質問したところ、質問の意図をあまりよく理解してもらえずきちんとした回答を得られなかったこと。質問の仕方が悪かったとも思うのですが、要は大雨などで畑部分が地すべりを起こしたり土砂崩れを起こす可能性ありますよね？と問いたかったのです。

理想の間取りと価格なので本当に迷います…

[247: 匿名さん]

ビギナーさん
その近辺で10年ほど前ですが、近くに建物は建たないという説明があり、
購入したけれど、購入直後にマンション計画が持ち上がったという事例があったような。
所詮は営業トークなので、購入されるのなら営業の説明を録音するなりしてはいかがでしょう？
後々に役にたつかもです。

[248: 物件比較中さん]

＞「建物が建ってしまえば関係無くなるので気にしなくていい」と言われました。

凄いですね。関係ない人でも引きそうな言葉。もしそうだったとしてももう少し配慮ある言葉で説明してもらいたいものです。

畑の土地、隣の雑木林と組み合わせればL字の大きいマンション作れるのでは？　ココのマンションだって無理矢理な形で隣マンションにご迷惑かけながら作ったんだから、同じように作ろうと思えば何でもアリなのではと思っています。

それにその畑側の南向き物件って道路や道路沿いの戸建てからリビング丸見えですよね。折角の南向きでもベランダ出るのに人の目が気になりそう。

大雨は大丈夫な気がしているのですが、3.11地震のときにこの土地一帯の地面がズレたって聞きました。盛り土って聞いてそこが心配かなと思っています。それこそ「建物が建ってしまえば関係無くなる」って言われそうですね。

あ、ちなみに「パレスステージ日吉さくらが丘」の売り込み電話が１、２ヶ月に我が家にかかって来ました 。
「おくさ〜ん！！！みどりがいっぱいでぇ〜、と〜っても景色がいいマンションができたんですけど〜いかがですかぁ〜！？」って、、、本当にこんな口調、こんな台詞で開口一番言われて・・・　会社組織の常識を疑いました。　
我が家はマンション購入予算が限られているのでここも検討枠に入れていますが…ちょっと色々不安ですね。

[249: 匿名さん]

意図的盛土による平均地盤操作は、今年から市条例で規制強化されましたが、
今度は意図的切土による平均地盤操作というのも発生しているようです。
法の抜け道というのか、業者のノウハウがあれば、
建たないものも建つと考えた方が賢明かも知れませんよ。

[250: 匿名さん]

>>246

あれれ、この数日で契約数が急に2倍になったんだ。

[251: 匿名さん]

248＜

隣地が畑なのであれば、生産緑地に指定されているか調べてみると良いと思いますよ。指定されていれば解除されるまでの当分の間は建物は建ちません。ただし、畑の所有者が畑を続けられなくなって継ぐ人もいなくて生産緑地が解除されて、建てられる状況になれば建つでしょうね。又、雑木林が行政から何らかの緑地に指定されていればそこは建たないでしょう。

[252: 匿名さん]

生産緑地は減少傾向のようですね。
継続できるケースは少ないと思われます。

[253: 購入検討中さん]

ここか、ティアラかで迷っています。
それぞれ最上階あたりを考えていますが、

裁判で「高層階を削って日照を確保せよ」
ということになると、

契約しても反故になってしまうのでしょうか。