パレステージ溝の口(旧デュークガーデン溝の口)

[ご近所さん]

売主：日神不動産株式会社施工会社
施工：南海辰村建設株式会社
管理会社：日神管理株式会社
開発:荒川建設工業株式会社

所在地：神奈川県川崎市高津区久本二丁目357番1、364番2、364番4（地番）
交通：東急田園都市線、大井町線「溝の口」駅より徒歩10分
JR南武線「武蔵溝ノ口」駅より徒歩10分
東急田園都市線「梶ヶ谷」駅より徒歩9分
間取：2LDK＋S～4LDK
面積：65.40m²（7戸）～75.67m²（1戸）

※旧デュークガーデン溝の口

【物件情報を追加しました。　2013.8.21　管理担当】

[254: 匿名さん]

↑すでに建設中の物件に対し、現実的にありえないでしょう。

[255: 匿名]

↑前に国立市であったよ
それも完成して、引っ越ししてからだと思ったけど

[256: 匿名さん]

国立の場合は明らかに状況が違うでしょう？
すこしは調べて投稿したら？

[257: 匿名さん]

国立とは状況が異なります。（国立は景観訴訟）
また建設中の物件の建築確認取消はありえないということではありません。（僅かですが）
パレステージの場合は建物本体による日照被害ではなく、
機械式駐車場を問題としているのではないでしょうか？
機械式駐車場の建築確認が取消された事例ならあります。
分譲後の取消判決です。
機械式駐車場は建築物に該当するという主旨でした。

大阪のセレッソマスターズハウスという物件です。
最高裁まで争われたようです。

「マンション完成後に異例の確認取消判決」一般社団法人　東京都マンション管理士会HP
http://www.tokyo-tokai.net/component/content/article/1-news/99-2009-09...

[258: 匿名さん]

どなたかがおっしゃっていたように思いますが、バルコニーのガラスが格子状になっているのが
惜しいように思います。
折角バルコニーが広く眺望が良くても、格子状のガラスでは興ざめとなってしまうのではないでしょうか。
このガラスは火災の時に飛散防止が目的なんでしたっけ？学校や病院でよく目にするタイプですよね。

[259: 匿名さん]

バルコニーの所の窓ガラスが格子って、中に細い鉄線が入っているようなものの事なのですか？最近マンション探しを始めたばかりでまだモデルルームすら行っていないのですが、、、知らなかったです。安全の為ならば万が一を考えるとその方が良いのでしょうけれど。でも普段の暮らしの中での眺望を思うともったいない感じも致しますよね。住んでしまうと慣れて気にならなくなったとかならいいのですけれど。

[260: 匿名さん]

↑あのぉ。。。それって法律（建築基準法）で既定されていることですが。。。

[261: 匿名さん]

網入りガラスは防犯用に間違われますが、住宅密集地で延焼防止のために使わなければならないように決められているのですよ。
眺望面に左右するかもしれないですけれど、いざという時の事を思うと安全と眺望をどちらを取るか、ということではないでしょうか。

[262: 匿名さん]

マンションのガラスで網入りってあまり見たことがないのですが、導入しなければならない基準はマンションの立地に拠るんですか？
網入を設置しなければならないのは「都市計画で定められた防火地域、準防火地域内のすべての建築物」のようですが、ここの用途地域は第一種中高層住居専用地域です。航空写真で見ると雑木林や畑も多いように見えますが、そんなに建物が密集しているのでしょうか。

[263: 匿名さん]

防火地域はそういう地域だったり、あとは角地だったりすると対策を取らないといけないなど、
細かく色々と基準が絡んでくるようです…。
本当にここだと必要なのか？なんて思いますけれど、
敢えてやってある以上、法令的に縛りがあるのかなと感じます。

[264: 匿名さん]

このマンションは既存不適格ということで、将来的に大規模修繕ができないと聞きました。

営業にこの件を問い合わせた方はいませんか？

本当だとしたら、それでも購入するメリットはなんでしょうか？

[265: 匿名さん]

＞＞264
すみません
既存不適格の意味から知らない私にご教示いただいても宜しいでしょうか・・

大規模修繕のことは存じています
こちら、部分修繕なることは不可能なのでしょうか
例えば部分部分で期間を分けて行うなど

これが可能なら結果として全ての修繕を完了することができるのではないでしょうか

[266: 匿名さん]

既存不適格に関しては、ネットで検索するのがよいと思います。

弊害は“同じ高さでの建て直しができない”ということではないでしょうか。
将来的な建て直しはもちろん、地震や火事によって建て直しをせざるをえない場合でも、許可されません。
故に将来的な資産価値も期待できないといわれています。

契約者には重要事項として説明があるはずです。

[267: 匿名さん]

既存不適格は高さでもセットバック距離でも、
法律が変わって新しい法令（審査基準、行政内規も現実的には同様の扱い）に適合しない部分は、
従前と同じようには作れません。
※高さが新しい法令に適合しなければ原則的に低く作るしかないでしょう。（まれに緩和の場合あり）
大規模修繕でも部分修繕でも別に問題ないでしょう。
資産価値は下がるでしょうね。
国立景観訴訟のマンションは既存不適格になったと思います。（たぶんね）

でもここの物件は既存不適格が問題になっているんじゃないでしょう？
建築確認の取消請求事件だったのでは。
もっと初っ端の問題だと認識しているが。

[268: 匿名さん]

既存不適格の既存って意味わかるでしょう？
既存は既に在るもの。今建てているものは未だ無いもの。
ちょっと考えればわかると思うけど、
それとも既存不適格ってデマでネガティブキャンペーンかな。

[269: 匿名さん]

↑ちょっと違うんじゃない？
今、建てていても着工前に法令が変わって適合しなければ、
建設中でも既存不適格と同じではなかった。
もっとも建築中なら、既存不適格と知っていれば
適合するように修正して完成させるでしょうけどね。

条例の改正時期と着工時期が同時ころだと、着工時を何時と見なすか争われることもあるみたい。
ここの物件はどうか知らないけど。

[270: 匿名さん]

訂正です。
今、建てていても着工「前」に法令が変わって適合しなければ
今、建てていても着工「後」に法令が変わって適合しなければ
でした。
すみません。

[271: マンコミュファンさん]

この物件のようなケースの既存不適格とは、極端な例え話をするとこういうことです。

太郎さんが夢のマイホームを建てる為に土地を買ったとします。どんな家を建てるか、わくわくしながら設計事務所と打ち合わせしている間に、何らかの理由で法律なり条例なりが変わり、その地域には建物が建てられなくなる事が決まったとします。

法律が変わる時と言うのは、一般的に条文が変わってからその法律の施行までに半年くらいの猶予を持たせます。何故なら、前触れもなく急に法律が変わったのでは家を建てるために進めていた設計も無駄になりますし、その損害は誰が負うのかというような問題も出て来るなど、責任問題や対応できないケースが頻発してしまいかえって混乱を招くからです。当然、法律が施行されるまではその法律は適用されないので施行までに工事着工すれば建てられるという事になります。

ここで選択しなければなりません。この先変わる法律に従って、夢のマイホームを諦め、建物が建てられず価値の下がった土地を売却して心機一転やり直すのか、法律施工までに目的であるマイホームを急いで建てるのか。
269さんが言っているように「適合するように修正して完成させる」というのは現実問題としては難しいでしょう。修正出来る程度の改正ならそれもありでしょう。ただ、業者が建てるマンションとなると、土地を購入する際の見込み利益の問題もあるでしょうし、確認の取り直し、ゼネコンの見積もり、等問題が多すぎます。

結局、太郎さんは目的達成のため、設計事務所をせかして、急いで家を建てることにしました。そして、法律施工前に着工することができ、工事中に法律は施行されましたが、無事に夢のマイホームは建ちました。

この太郎さんのマイホームはいわゆる「既存不適格」です。今後、太郎さんがこの家を解体し、新たに新築しようとしても法律が適用されるため建てることは出来ません。
又、太郎さんの建てた家だけでなく、周辺に太郎さん以前から住んでいた方の家があった場合はその周辺の人の家も既存不適格ということになり、同じく新築は出来ません。土地を持っている人も当然同じです。

以前の法律に則り建てられた建物は新しい法律に適合しているとは限らない、むしろ適合していないケースが多く、法律や条例が厳しく変わるたびに、既存不適格の建物は増えていくことになります。実際、既存不適格の建物というのは全然珍しいものではありません。例えば、昔は日影の規制が非常に緩かったので、古い建物などは既存不適格となってしまうケースが多く、逆に既存不適格な建物が多すぎて問題になりつつあるのが現状です。

[272: 匿名さん]

ん。要するにここは既存不適格ではないということでしょう。
デマか無知かわかんないがいい加減で無責任なことを書き込むのはやめましょう。

[273: 匿名さん]

上の人も書いている通り、
条例法令の施行までには十分な期間を設けて、周知徹底するんだよ。
国会できまった次の日から消費税がすぐにあがる？それはないよね。

まあそのまえに条例法令に関し議論や検討があるから
実質それ以上の期間がある。

だから改正と着工が同時なんてないの。わかる？
世の中の仕組みってそういうもの。

この規模のマンションなら半年くらいの建設期間だよね。
設計段階でそれらはオリコンでいるはずなのね。

竣工後すぐに不適格になるなんてないでしょ。

269はもうちょっと世の中の仕組みを理解したら？