IDEO（三鷹エコタウンプロジェクト）《契約者・入居者用》

[契約済みさん]

《契約者・入居者用》

IDEO（三鷹エコタウンプロジェクト）について情報や意見交換をお願いいたします。
契約者・入居者以外の方はご遠慮願います。

検討スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/332762/

公式URL：http://www.ideo170.jp/
所在地：東京都三鷹市新川一丁目１８番６（地名地番）
交通：京王線「仙川」駅徒歩20分
京王線「仙川」駅北口よりバス便 5分 コミュティセンター西　徒歩 6分
間取：2LDK+S・3LDK・4LDK
面積：70.17m2～87.79m2
総戸数:170戸
入居予定2014年7月下旬

売主：株式会社グローバル・エルシード
施工会社：飛島建設株式会社首都圏建築支店
管理会社：株式会社グローバル・ハート

[87: 契約済み]

売主には良心がないのでしょうか？

[88: 匿名さん]

自分たちの都合が悪くなると三鷹市のせいにするんですね。
なんでこんなデベを採用したのか、三鷹市にも苦情をいいたい気分です。
認定マンションなんだから行政指導してくれないものでしょうか。
説明会を開かないのは、どう考えても
その場で一致団結されたら都合が悪いからでしょう。

今さらですが。。やっぱり売主も重視しておけばよかった。
財閥系は高額ですが、こういうことを想定すると安心料なのかもですね。
すてきなマンションだと思っていたので残念です。

[89: 引越前さん]

86さん、その一面もありますが、まだ諦めるのは早いですよ。これまでのやり取りは書類に書き起こし、今後のやり取りは録音しておいた方がよいです。

[90: 引越前さん]

昨日、三鷹市に問い合わせましたが、通常は天災であったとしてもきちんと書面で経緯と整備計画は出すとのこと。

[91: 170分の1]

都庁と消費者センターに確認しました。
売買契約書に危険負担の項目が入っている以上、天災で引き渡し遅延は正当な理由とのことです。売主に関しては現状に回復させて引き渡す義務はあるが、その他の費用の負担はないとのことです。
手付けを放棄すれば解約はいつでもできるみたいですよ。

[92: 引越前さん]

じゃあ今後、全体説明会はないてこと？

上手く言いくるめられて終わりなんだ。

[93: 匿名さん]

手付け放棄は痛いですが、今後何十年の住み心地を考えると
精神的負担をこうむるのもごめんです。
天災でこうなったことは消せない事実ですから
例えば今後中古で売り出そうとしても、売れなかったり
ものすごく買い叩かれたりするかも。

[94: 入居前さん]

入居前に起こった事で今回の修復はグローバル持ちですが、今後もこういう事が起こり得るのいう事実がわかった以上、今後グローバルに保証等を求める事は不可能なんでしょうか？

[95: 住民でない人さん]

地下マンションには、必ずあるリスクです。
そのリスクを考えた上で、リスクより価格を優先し、自己判断で買われたのだから、売主や三鷹市に責任転嫁するのは、おかしくないですか？
水災という天災のなかでも確率が高いものを考慮せず、購入した自己責任ではないでしょうか？
幸いにも引渡し前に起きた事故のため、売主責任で原状回復していただけることが、せめてもの救いではないでしょうか？

数年前から全国各地で毎年のように起こるゲリラ豪雨等の水災を考慮すれば、必然と答えが出ると思います。私なら地下マンションは買いません。

以上、第三者として、客観的に判断し、冷静な意見を述べさせていただきました。

被害に遭われた方、綺麗な状態へ原状回復してもらい、一刻も早く引渡しを受けられることを心からお祈り申し上げます。

[96: 引越前さん]

あなたの、意見は聞いてませんが？

[97: 匿名さん]

そうでしょうね。
結局自己責任ってことで片づけられる気がします。

そもそも補償に応じるような企業体質ならば
とっくに説明会なり文書なりで誠意を示しているはずなんですが。
間違っても三菱みたいに手付け倍返しなんてことは
してくれないでしょうね。

[98: 匿名]

三菱さんは、スリーブの欠陥ですからね。
天災は、工事欠陥ではないからね。
嫌なら手付け放棄すればいいんですよ。
書面イコール誠意なんですか？

[99: ※]

わたしも95さんや、98さんと全くの同意見です。

ただ、全体への説明会は行うべきかと感じます。
原因の解明、今後の対応策などは住人としては非常に気になります。

[100: 匿名さん]

大雨といえども、周辺が冠水してない状況でここだけだったら設計に問題があったということが指摘できるかもしれない。少なくとも設計上許容される雨量がどれだけなのか、当日どれくらいの雨量だったのか説明させるべきでしょ。

想定か排水の施工に問題があったのなら、それも含めて補修させないと、引渡し後にもまた、同じことが起きる。

[101: 引越前さん]

いなげやの隣の喫茶店が雹の影響による営業中止になっていましたから結構大変な災害だったのかもしれませんね、グローバル社は引き渡し前に災害があった場合の保険などは入ってなかったのでしょうか。

[102: 匿名さん]

>78

通りがかりですが。

建築基準法で、地下室の容積率不算入ってのがあって、それを利用して地下住戸を作ると売る側としては利益を増やせる。

地下室マンションって、問題になるから自治体によっては条例で制約をかけていたりする。世田谷では地下の独立住戸は禁止。今後、三鷹でも条例でそういう制約がかかったら既存不適格になって、資産価値は無くなる。

高い買い物だから契約前にちゃんと調べないとね。

[104: 匿名さん]

住民が協力するってのは正解。引渡前だから、住民同士お互いに知らない。なので、デベは個別に切り崩しにかかる。例えば、個別に説明して条件を提示。その条件に納得しない人に対しては、皆さんこれで納得しました。納得されてないのはあなただけですみたいに。

過去に、引渡前の契約者がここを利用してお互いに連絡を取り合って団体交渉したケースは、マスタービューのケースくらいだけど参考にできるはず。ちなみにデベはここを見ているし、投稿もできる。

[105: 匿名さん]

まず、天災か人災かってのがポイントでしょ。

[106: 匿名さん]

なんらかの設計・施工上の瑕疵があるのか、それとも100%天災なのか、が憶測のまま、
感情的な議論をしたって全く意味ないね。

100%天災なら、

・全体説明はしない。影響を受けた住戸の購入者にのみ説明する。
・引き渡し前だから、補修して引き渡す。
・補修に要する期間の引き渡し遅れに関しては補償しない。
・同様の天災発生時の今後の対応に関する対応の保証には応じない。

で無問題。デベの大小と関係なく、営利企業なら同様の対応しかしない。
特に4番目なんかありえないだろね。

繰り返すけど、100%天災なら、だからね。

で、100%天災かそうでないかの判断だけど、
有名な住友横浜物件の場合は、デベが否定していた問題を、
管理組合が粘り強く調査＆交渉し、何年もかけてやっと認めさせた。
ここの購入者／管理組合に同じことができないなら、デベ主張（100%天災）で押し切られて終わりだろね。
「その説明では私は納得していない」なんて子供の戯言は、ガチの交渉になったら何の意味もないどころか、
相手になめられて終わりだよ。

[109: 匿名さん]

>106

住友は三ツ沢で竣工後１年で棟と棟の間の手摺がずれて住民から指摘されたときに、地震でずれたなんて説明してたらしい。現行の建築基準では震度５強で損傷せずなんだけど。関東でこここの十数年で震度５強って３・１１のときだし、それでも損傷したら問題。

そんな説明で納得しないよう、不動産購入するときはちゃんと勉強しないと。まあ、瑕疵の物件つかまされないよう、専門家に調査してもらうことくらいはしないとだめかもね。

[110: 匿名さん]

>106

たとえ天災でも、共用廊下も冠水してるでしょ。共用廊下は共用部分。影響を受けた住戸だけでなく、全員にどんな対応するかは説明すべきだと思うけど。

そういう対応できないとしたら、売主の意識を疑うべき。区分所有のマンションって共有財産で、住民同士運命共同体。

[112: 匿名さん]

そんな難しい話しかな。雨量データは気象庁か気象会社に問い合わせれば分かるし、それが設計上の想定値を上回ったかどうかでしょ一次判断はできるはず。まずはそれくらい説明してもらわないと。天災ありきで話しを進めるのもおかしい。

[114: 匿名さん]

事実を調査してちゃんと説明しないから、憶測でしか話しができないんだよね。それが問題。

[115: 匿名さん]

引渡直前で落ち葉はないでしょ。清掃していない廃材が詰まったのなら完全に人災。

[116: 引越前さん]

落ち葉は自然に落ちたものではなく、雹が当たって叩き落とされたものがあちこちに見られました。
あの日の現場付近の状況を知らない方が勝手なことを言っているのが腹立たしいです。

[119: 匿名さん]

グローバルの住民を応援したいなら、天災って決め付けないで人災の可能性を示すべきでは。

[120: 引越前さん]

116さん、分かります！あの日の雹による冠水の被害状況はきちんと三鷹市も調布市も公表しています。ニュースでも浸水冠水の状況、困っている近隣住民の様子は多く伝えられていました。近所に住んでいますが本当にすさまじかったです。引き渡し会では改善のためにご迷惑おかけするが協力いただきたいと話していました。今またものすごいゲリラ豪雨が降っているので心配です。みなさんと快適に暮らしたい、そのためにグローバルさんには全力で頑張っていただきたいと心から思っています。

[121: 匿名さん]

これ、今日もやばいんじゃないのか、この豪雨。
冠水アゲイン？

[122: 匿名さん]

天災って判断されて根本的な対応してくれなかったら、大雨のときは毎度冷や冷やしながら過ごすことになるわけでしょ。

[123: 引越前さん]

118の住民でない人さんへ

116で書き込みをした者です。
応援していただきとても嬉しいです！ありがとうございます。
匿名だからと人災だー問題だーとサラッと書き込んでいることに対して
我慢ができなくなり言いたかっただけなので・・・

118さんは103さんと同じ方でしょうか？
違っていたらすみません。
昨夜、103さんの書き込みを見てうるっときました。
ずーっと楽しみにしていた新居での生活が始まろうとしていた矢先に
こんなことになり気分は沈みっぱなしでした。
こちらのスレの書き込みを見ては更に落ち込んだりすることもありましたが
103さんの書き込みを見て応援してくださる方も中にはいるんだと知り
少し気分が楽になりました。
なのでこれからも応援していてください！とても励みになります。

[124: 匿名さん]

ここは国指定の長期優良住宅なので売主もちゃんと説明有するんじゃないかな。国認定の建物だしどうなんでしょう？

[126: 匿名さん]

長期優良の認定条件に冠水対策ってないよ。

[127: 匿名さん]

とりあえず、天災にしてもこういう状態にあるということをグローバルは住民に説明するべきだと思う。なってしまったものは仕方がない事。

ただ全体説明会をしてほしいお何度懇願しても個々に説明しますの一点張り。
住民の方々に統一した説明をしてほしいだけなのに。

それでもこちら側に非があるのかな？

[128: 匿名さん]

>>125
こちらの方の仰る通りだと思います。

あとで何か遭ってから色々言っても遅いです。
だったら、今ちゃんとグローバルと話し合い説明をして頂くべきだと思います。

今ここでちゃんとしておかないと、今後同じような事が起こった時他の入居者の方々や管理組合の方等巻き込んで嫌な気持ちのままお互い住みたくないです。

イデオに住まわれる方が気持ちよく生活できる為にちゃんと説明会をして頂くようにしませんか？

[129: 匿名]

確かに状況報告やどう改善するかなど、色々と調査して明確になったら説明していただきたいですよね。どうアクションを起こせばグローバルさん、動いてくれますかね。

[130: 匿名さん]

個々に説明するってのは、文字通りしっかり行われたならむしろ丁寧な対応であり、一個人の立場で個々を排して全体説明を要求するのは筋違いでしょうね。全体説明を要求するなら団体としてまとまるべきですが、浸水住戸の購入者が天災派ならもうお手上げです。

[131: 住民さんＡ]

ideo以外に、新川地区で同様の被害はでてるのか聞きますか？中原一丁目での被害は良く聞きますが、ほかでは聞かないなので。

[132: 匿名さん]

売主に非があったら引渡遅延は賠償請求できるのにね。天災って一言でお終いですか。

[133: 引越前さん]

今段階で、ひとまず、要望、不信感はきちんとした形で伝え、記録を取っておいた方が良さそうですね。今、諦めると何も譲歩を引き出すことができなくなると思います。

[134: 住民でない人さん]

浸水被害に遭われてしまった皆さま、心中お察しします。
購入者ではありませんが、私も半地下マンションを購入したものとして他人ごとではありません。

釈迦に説法かもしれませんが長文失礼します。

三鷹市の浸水ハザードマップとgoogle mapと物件HPを比較しました。
http://www.city.mitaka.tokyo.jp/c_service/034/attached/attach_34182_8....
https://www.google.co.jp/maps/@35.6697699,139.5719896,1050m/data=!3m1!1e3

これを見ると、浸水ハザードマップで20～50cmの浸水が予想される側へ合わせて１Ｆ（地下？）を構築していることが分かります。
この設計の時点で、相当な浸水対策が必要であることは容易に想像できますね。

さて、通常は浸水対策として敷地内の雨水貯留槽へ貯留、そこからポンプで下水へ排水するという設備が設置されます。
雨水貯留槽は下水の排水容量を超えていても一定量まではそこに貯めることで浸水を防ぐことが出来ます。
雨水貯留槽とは別に地下ピット（こちらは通常は使用しないマンション地下の空洞です）を緊急避難的に使用することも有ります。
そのようにしてマンションの排水能力の設計値までは浸水しない様にしているわけです。

では、設計値はどのようにして決めているかということになりますが、マンションによっては2000年秋の東海豪雨を基準として、その雨量に耐えられるよう設計しています。
東海豪雨程度というのは１時間雨量で１００ｍｍ程度の豪雨までは耐えられるということです。これは瞬間雨量ではなく、本当に１時間に１００ｍｍの雨です。（想像できますか？辺りが真っ白になるような雨が１時間降り続くということです）

低地ですから周りからの流れ込みもありますし、私ならばマンションに流れ込む流域も調査し、それの２倍程度までは耐えられる設計にするでしょう。（過剰品質かもしれませんが）

マンション近辺の雨量はある程度は調べられるかと思いますので、それがどの程度だったのか、また設計値はどうだったのか、その辺りを確認してはいかがでしょうか。

その結果として、
・設計値＜雨量または設計値＜（雨量＋流れ込み量）
　この場合、設計値の妥当性が問われます。妥当とみなせれば天災、そうでなければ人災。
・設計値＞雨量
　この場合、設計値は妥当だが設備が設計値を満たさなかったということになりますので明らかに人災。
という形で数値的に明確化することで今後の話が進めやすくなるかと思います。

皆さまの納得の行く解決策が得られるよう応援しています。

[135: 住民でない人さん]

>>134です。
追記です。
雨水貯留槽の容量ですが、テラスの下を丸々雨水貯留槽にしていれば例えば５０ｃｍの深さでも１００ｍｍの雨の５時間分って事ですよね。
ということは、数倍まで貯められるのが普通かもしれません。
但し、雨水貯留槽へ流れ込める流量がしっかり確保されているという大前提があります。

[136: 匿名]

大雨になるとこのマンション前の五中通り地下に市の雨水貯留糟(確か1時間50ミリの雨量だったかな)に周辺の雨水が流れ込むはずです。　マンションの雨水貯留糟とは関係ないか。