管理組合の質問室
| No.1 |
by 匿名さん 2013-08-11 18:45:28
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築２６年になる総戸数２００弱のマンション団地（３棟）の理事をしております、５年目になります。
今年度、各所有者の火災保険加入の有無をアンケートにて確認したのですが 全体の約６割の所有者が未加入でした、新築時は殆どの方が加入していたと覚えています。 住人の高齢化も進み、解約したり未納のままのようです、規約で火災保険の加入は義務付けていません。 現在管理費の延滞や未納も一割近く有り、火災でも起こされたらと考えると心配です。 管理組合としてのマンション保険は加入していますが、問題が起きた時は如何したら良いでしょうか。 古いマンションはみな同じなのでしようか。 |
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| No.2 |
銀行借り入れが完済であれば、専用部分の火災保険に入っていない人が多いかもしれませんね。
ご心配は、①出火元が専有部分からで、しかも管理費滞納者であればますます滞納が増加する可能性大。 ②出火元が専有部分からで、共用部分に損害が出た場合その賠償をどうするか。でしょうか？ ①は火災と切り離して管理費滞納者対策を早急に、法的手段を含めてあらゆる方法で回収が急務です。 200戸×26,000円×12ｶ月×10％≒6百万円の管理費（含修繕積立金）滞納があると文面からは推測されます。 この解決が最優先でしょう。 ②は共用部分の火災保険が、再調達価額（新価）で一度の火災で発生すると考えられる損害額を保険金として付保 されていれば問題ないと思います。 ③共用部分と専有部分の境界が管理規約でどうなっているか調査をお勧めします。 壁芯と上塗りがあり、壁芯の場合火災発生専有者の個人負担が多額となる場合があり保険が必要です。 ④それと見落としがちな保険代理店。殆んどが管理会社が成っていて管理会社の重要な収入源です。 が、担当者が素人同然の所が多いはずです。理事会で保険会社を直接読んで確認することをお勧めします。 |
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| No.3 |
>>2
御意見有難うございます、管理費等の滞納はおっしゃる通りです、現在総計一千万に近い額です。 住宅ローンなどは中古で買われた方以外、ほぼ完済されていると思います。 建物の構造は壁芯ですが、専有者の負担が大きいとは知りませんでした。 心配なのは高齢者が多い為、火災等の発生で当事者が死亡した場合の対応です、 半数くらいの所有者が６５歳以上なんです。 私どものマンションは不動産としての価値も低く、相続放棄されると手に負えません。 ましてや火災では事故物件となり、公売や競売も無理ですかね、国庫はとりますか。 |
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| No.4 |
>管理費等の滞納はおっしゃる通りです、現在総計一千万に近い額です。
理事長、職務怠慢だろう。債権者の代表は理事長だ。弁済しろよ。 |
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| No.5 |
建物構造ではなく規約上で判断されるだけですよ
上塗りにしておけば良いです 専有部の火災保険については誤解がほとんど かなり安いものだから 長期で入っておけばいい きちんと啓蒙すれば終わると思います もしくは無い時のデメリットを説明すれば良いです 空き巣にドア壊されても全額出ませんとか色々ありますからね 個賠は共用で1500〜2000万円くらい入っておけばとりあえず良い 基本は知識とやる気があるかだけです 適当な代理店にやらせたところで点検もしないわけだからうまく保険の使いどころがわかりません 管理会社にしておくと極論不具合に関しては全て保険申請が可能で後々できるとわかった場合に責任を追求できます 代理店はどこであろうが保険料は変わらないので 一番やる気のあって知識がなさ過ぎないところに頼んだほうが良いと思います |
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| No.6 |
スレ主と１、２、３は同じ人物じゃないの？
１からどうして、６００万の滞納金があると判断できるんですか？ |
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| No.7 |
600万も滞納債権作った歴代理事、業務上過失だ連帯で弁済しろよ。
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| No.8 |
なりすましは削除対象だよ。
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| No.9 |
>2
どうして滞納金の額が算出できたか、教えてくださいよ。 |
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| No.10 |
No.2さんではありませんが、
＞築２６年になる総戸数２００弱のマンション団地（３棟）の理事をしております、 ＞現在管理費の延滞や未納も一割近く有り、火災でも起こされたらと考えると心配です。 この投稿でおおよその予測は付けられたんでしょう。 又くだらん事で疑問持っても仕方有りませんよ。 |
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| No.11 |
なりすましって、みんな「匿名さん」じゃないか？
同じ名前の同一人物のなりすましだろう。 |
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| No.12 |
>>5
No.3です、すみません私の勘違いです、構造ではなく規約上でしたか。 私どもの規約ではあいまいな表現なのでしょうか、以下のように記載されてます。 ○○条 当該物件のうち区分所有権の対象となる専有部分は住戸番号を付した住戸とする。 ○○項 専有部分を他から区分する構造物帰属については次の記するとおりとする。 1 玄関扉は錠部及び扉室内側塗装部分を専有部分とする。 2 床、天井、壁については、躯体部分を除く部分を専有部分とする。 ちょっと解りにくいですね、ですがこれで２６年そのままなので、気にもしませんでした。 また管理費等滞納されている方の多くは年金生活者で苦慮しております。 多くの方は滞納されながらも不定期に入金されますので、理事長も強くは言いにくいようで。… |
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| No.13 |
2です。10さん有難うございます。
10さんのおっしゃる通り、管理費と修繕積立金を若干少なめに見て、スレ主さんの情報で未収金を推計しました。 2はスレ主さんではありませんし、スレ主さんの情報で推計はチョコッとの知識で何方でもできますよ。 12さん ＞2 床、天井、壁については、躯体部分を除く部分を専有部分とする。 私の住むマンションも上記とほぼ同一文面ですが、専有部分は躯体部分に囲まれている部分。 逆に言いますと（囲んでいるコンクリート部分までが共用部分）と解釈しています。 大手の損保保険会社も上記の文書で、規約の専有部分は、上塗り基準として保険金や保険料の計算をしています。 この解釈間違いでしたら何方か教えて頂けるとありがたいです。 |
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| No.14 |
うちのマンションは８０戸の１１階建てです。
火災保険には数年に一度の支払で入っていますが、保険金とか知らされていません。 代理店は必要なのでしょうか？管理会社でやってくれているようですが詳細は組合員の 殆んどは知らないと思います。皆様の所はどんな感じですか？ それから新価ってどのようなことでしょうか。勉強不足なのでどなたか教えてください。 |
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| No.15 |
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| No.16 |
総会資料には、保険金額やマンションの資産価値も記入ありません。
15のどうなっているか知りたいです、 |
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| No.17 |
＞１４．＞１６
＞１５さんが言う通りです、会計報告をみれば記載されているのが当然です。 ＞火災保険には数年に一度の支払で入っていますが、保険金とか知らされていません。 支払った年度の会計報告に記載がされていないのであれば、違法じゃないですか。 詳しい内容については、何故その際に質問されなかったのか疑問です。 通常であれば保険の更新をする際には、自分の財産の保険ですから、 全ての情報を網羅した資料が添付されているはずですよ。 ＞代理店は必要なのでしょうか？管理会社でやってくれているようですが 管理会社に任せていても報告があるのは当然ですよ。 また、管理会社が代理店を兼ねているようでしたら、双方代理に掛かりますが、 その説明がされた上で、総会で承認されなければ、これも違法行為になります。 せっかく関心を持たれたのですから、最後まで調べてみると色々なことが解るでしょう。 良い結果を期待しています。 |
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| No.18 |
東洋近畿建物管理（東洋ビルメンテの100％子会社）の評判をお聞かせください
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| No.19 |
■法定共用部分・・・階段やエレベーターなど住人が皆で使うもの
■規約共用部分・・・集会所や管理人室など規約によって皆で共用すると決めたものをいいます。 |
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| No.20 |
東急保険コンサルタント株式会社の評判を教えて下さい。
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| No.21 |
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| No.22 |
>>14 匿名さん
管理会社がまともなら、管理会社に代理店させておくのが基本的にはベスト。 勝手に悪いところを見つけて直す。通常の代理店はそもそも建物は見てもいないし、わからない。 最悪なのは、そのような代理店に頼んでいるがゆえに、まともな管理会社が手続きに苦しんで、対応が遅くなることもある。 新価は、例えば照明が割られたという場合を考える 法定耐用年数が15年なので、10年経ってたら減価償却されて、新しい照明の3分の1の金額しか保証されない。これが時価 新価は、新しい照明の全額が出る。 |
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| No.23 |
管理会社から撤退したいと言ってくる場合には、どのような理由がありますか？
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| No.24 |
それは理事会が一部のエゴ理事に支配されて機能不全とか、理事と組合員の間で訴訟問題が起きているとか。
ウチがまさにこれ。 理事長が私物化してまっせ！ |
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| No.25 |
理事が管理会社のいいなりになればどうなりますか。
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| No.26 |
理事が、住民に対し、会議や総会（臨時総会も含む）で、嫌がらせと思われる発言、名誉毀損に値する発言暴言があったら、どうしますか？
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| No.27 |
魚臭症の住民の立ち退きを、総会に上程することは可能ですか。
ペットの糞尿の不始末や、ゴミ屋敷の悪臭と同じで、可能だと考えています。 喫煙問題で、区分所有者が他の区分所有者を訴えて、損害賠償が認められているようですし、スメハラなど世間的に避難される傾向にあるため、問題がないと思います。 当該住民が区分所有者であるなら、立ち退きに費用を要することは、特別の影響を及ぼすことにはならないと思います。 何故なら、マンションを所有できるなら、戸建も所有する経済力があるといえるからです。 マンションも戸建も不動産です。 相当の期間を定めれば、何ら問題がないものと考えられます。 最も考慮すべきことは、臭いを原因に、体調を崩す住民への配慮です。 |
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| No.28 |
役員報酬について質問します。
現在、当マンションでは役員報酬金額について揉めています。 当初の予算からオーバーしたからです。 役員報酬について、何かいい案はありませんか。 |
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| No.29 |
役員を国家資格取得者にして報酬をそれなりに支給して、
責任を負わせる。国家資格はマンション管理士資格は必須 として、それに伴う。弁護士、建築士。日商簿記。等の 資格者。規約で決めればよい。私の意見は、マンション 管理士、日商簿記、宅地建物取引主任士、の資格は必要。 規模の大きなマンションでは、管理者にはこの資格者を 規約で制定して。外部からでも受け入れるとよい。 |
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| No.30 |
内部と外部で報酬額を分けることはできないから、当然内部の役員に支払う報酬もそれなりな金額になる。
果たしてその意見が受け入れられるだろうか？ |
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| No.31 |
役員報酬はいらないでしょう。
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| No.32 |
虚言癖のある住人が、評価を下げようとしているのか引っ越しさせたいのか
有る事無い事色々な手口で因縁をつけてきているようです。 せめて本人には知らせないと言ったもの勝ちになり、名誉にも関わってくると思うのですが 明らかな嘘でも 間に受けて聞いてしまうものですか？ クレーマーが統合失調症じゃないかと勘ぐってますが。 |
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| No.33 |
管理規約上、「理事資格の無い者」が理事会に参加し
監事ではなく理事として、議決権を行使するような状況は 最近では普通のことなのでしょうか？ 私のマンションでは過去３割の確率で起こっており、 その内の１回は、該当者が総会で承認された後「理事を外れて頂いた」と 全住民に当時の理事会から告知がありました この様な「個人情報の確認」は、管理会社の業務と考えていましたが 理事会や一住民が精査するべきものなのでしょうか？ |
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| No.34 |
３３さんへ、規約の設定、変更、廃止を、賛成数が大幅に不足しているのに可決した。
現在も理事の資格のない理事会が資格のない理事の互選で選任された理事長が組合を 運営している。 理事長に無効であると申し出たら管理会社１０９がそれでよいと言ったので従ったら しい。 |
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| No.35 |
>>34さん
それは34さんのマンションの事例ですか？ |
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| No.36 |
＞管理規約上、「理事資格の無い者」が理事会に参加
管理規約上の理事資格とは、この場合、具体的になんですか？ 賃借人？ 区分所有者である理事の配偶者？ |
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| No.37 |
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| No.38 |
理事監事の資格はマンションに居住する大卒者。
築26年、はじめから住んでいて理事未経験の組合員は。。。 |
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| No.39 |
>>33ですが移動します
レスを頂いた方、ありがとうございました |
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| No.40 |
39さん何があっのですか⁉︎
理事に資格なんて要らないし、当マンションの理事長を決める時なんか、その場に居合わせなかった欠席新任理事が押し付けられる始末です。 病気だろうが理事会がある日曜日に仕事で出席できなかろうが御構い無しです。 なんでもいいからお飾りを立てて、総務や副理事長あたりが後ろで操る、無茶苦茶な理事会です。 |
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| No.41 |
理事会と自治会がちゃんぽんのマンションでしょ。耄碌爺が管理するマンションでしょ。？
理事長は順番制の名前だけの自治会運営のマンションでしょう。 |
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