管理侍への質問部屋パート２！

[匿名さん]

管理侍への質問部屋復活版です、どちら様も自由に活発な質問、及び解答お願いします。

[44: 匿名さん]

　　給排水管の立管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　支管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の支管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

[45: 匿名さん]

　　共用部分の給水立管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水立管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の支管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。

[46: 匿名さん]

　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

[47: 匿名さん]

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　給排水管の支管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

　　　＊専有部分である、給排水管等の更新工事費用
　　　　　共用部分と一緒に更新をすれば、１戸当り５０万円程度（あくまで平均的な概算）の費用で
　　　　　済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。

　上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
管の更新とかには適用されません。

[48: 匿名さん]

　　＊改修工事方法
　　　　　１）配管の交換による取替工事
ＨＩＶＰ管に取り替える（腐食の心配や地震による破損が少なく、保守性に優れた材料）
　　　　　２）ライニングによる延命工事
１０年程度はもちますが、次やるときは、更新工事が必要となります。

[49: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　区分所有法第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

[50: 匿名さん]

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

[51: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

[52: 匿名さん]

　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

[53: 匿名さん]

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸
　　への補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。

※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣
　　に取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこし問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

[54: 匿名さん]

私がまとめた資料です。
是非参考にしてください。

[55: 匿名さん]

これからも情報の提供を続けます。
ご期待ください。

[56: 匿名さん]

↑サイト開設したらどうか？
掲示板の記事はレスが進むと流されてしまうよ。

[57: 匿名さん]

>56
ご提言ありがとうございます。
ただ、気楽に書き込みをしたいので、このまま続けます。
自分が作った資料は、かなりありますので、ここに提供しますが、
興味のある方だけでも読んでいただけたらと思っています。
勿論、マンションの管理に関する全ての情報になりますが。

[58: 匿名さん]

pdfファイルにしてリンク集みたいなページだと簡単だと思う。
うちの理事長はマンションポータルサイトに理事長が作った大量の資料をpdfで登録して情報開示・共有してる。

[59: 匿名さん]

うちのマンションでは、私が作成した資料を、毎月理事会のときに配布して
説明をして、理事のレベルアップに努めました。
当然、その資料は、回覧板や案内板として、各戸に配布もしております。
うちの組合では、まとめはしてあります。
ここは匿名掲示板であり、何を書き込んでも批判等をされますからね。
特に、マン管士というだけで猛反発をくらいます。
単なるボランティアとして取得した資格なんですけどね。
単なる紙資格で、超簡単な４択の試験ですから。
役にはたたないですよ。

[60: 匿名さん]

建設・設備・不動産系の資格を取った方がいい。
その知識は管理業務に活かせるし、社会でも失職しても職に困らない。

[61: 匿名さん]

何も自分で技術を身につける必要はありませんよ。
技術といったら、電気、浄化槽、塗装、シーリング、設備、配管、
エレベーター、消防設備等きりがありません。
それをコントロールできればいいんですよ。
それにマンションの管理は、工事や点検だけではないですからね。

[62: 匿名さん]

管理侍さん、勝手にたてられたスレですが、私もちゃっかり
ここを活用しています。
たまには、覗いて書き込みもしてください。

[63: 匿名さん]

管理侍さんの影響力がいかに大きいかを物語っていますね。

[64: 匿名さん]

管理侍って誰？管理待や管理持はのれん分けした元弟子ですか？

[65: 匿名さん]

管理侍さんは、管理会社の方で、マンコミの常連ですよ。
そのファンが立てたスレがここなんですよ。
その時は、当の本人も書き込みをしてたんですけどね。
ここも書き込みの内容が良ければ、いずれ参加してくれるでしょう。

[66: 匿名さん]

ところで、専有部分の排水管等の工事についての質問はありませんか。

[67: 匿名さん]

ありません。
それよりも区分所有者の駐車場闇転貸について実例を挙げて解説願います。
当マンションは築浅で、区分所有者の駐車場使用権の譲渡・転貸は規約で禁止されていますが、
最近、入居当時から賃貸していた賃貸人２名において、賃貸借契約の解約がありましたが、
その時に賃貸人の駐車場使用権を転貸していたことが発覚しました。
管理組合設立以前の賃貸借契約で、今まで賃借人の変更がなかったため、管理組合としては全く気が付きませんでした。
今理事長が賃貸人に対して、規約違反による駐車場使用契約の解約を強要していますが、賃貸人は拒否して訴訟沙汰に発展する気配です。
当マンションの規約では、区分所有者が第三者に貸与した時点で、駐車場使用権は消滅し駐車場使用契約は終了となる規約です。

[68: 前期高齢管理士]

＞41　～　＞61　匿名さん

知識の披歴は結構な事ですが、生兵法は頂けません。
なまじ尤もな記述も多々ありますから、本気で信じる人も出てきます。

「専有部分内にある給水管・排水管の更新について」 に関するあなたの見解は根本で間違っています。
規約の変更は既存法に反しない限り有効ですが、記述を読む限り「区分所有法」に抵触しています。

本件に関するポイントは過去に意見を述べていますので割愛します。

[69: 匿名さん]

書き込みの中で分からない点があります。
管理組合設立以前の賃貸借契約とのことですが、管理組合は、区分所有関係が
成立すれば法的に自動的に成立するものですよね。
又、区分所有者が賃貸人に駐車場を貸していたのですか。
部屋も貸していたのですか？
その駐車場は、区分所有者全員に権利が与えられているのですか？
規約では、区分所有者が第三者に貸与した時点で、使用権は消滅するとなっていますが、
当人が使っていないのであれば、一部の区分所有者の特別の影響を及ぼすにはあたらない
ので、裁判では有利になるとは思われますが、ただ質問の内容がはっきりしませんので
なんともいえない点もあります。
今から規約を改正するとしたら、駐車場の権利で無料だったのを、有料にすると規約
改正をしても、無効という判例は出ています。
ペット可のマンションを購入したのに、規約の改正が行われ、ペット不可になったというのは、
判例で認められていますが。

[70: 匿名さん]

>>67
竣工引渡し時からの賃貸人は、駐車場を確保してるから、今更解約を言われたら駐車場を失うことになる。
相当反発はあるだろう。駐車場付のアドバンテージで今まで賃貸してたのだから。
それにしても理事長が果敢に解約を強要している姿勢は好感が持てるが、賃貸人は理事長に遺恨を持つこと必至だな。
新築マンションの場合、竣工入居以前から賃貸募集してて賃貸借契約してしまってる場合が多いので、管理組合設立以前だから管理組合は全く知らないことが多い。

[71: 匿名さん]

>68さん
専有部分の給排水管を共用部分と規約改正をするのではありません。
その経費を管理組合として行うということです。
専有部分でも管理組合として全体を行うことは問題はないと思います。
現に、給排水管の高圧洗浄は、専有部分ですけど、管理組合の経費で
行っていますからね。
それに、ここに書き込んだのが１００％正しいとは思いませんし、見解の
相違があることもあるでしょう。
その時は、指摘されたり、いろいろ意見をいわれたらいいのではと思っています。
１００％正しいものしか書き込めないとしたら、誰も書き込む者はいなく
なるでしょう。
それに、本件に関するポイントとかいわれても、誰も分かりませんよ。
反論があるなら、指摘すべきですよ。
それが正しければ、私もそれをみて勉強することにもなりますので。

[72: 前期高齢管理士]

＞７１　匿名さん

あなたは＞５９で「うちのマンションでは、私が作成した資料を、毎月理事会のときに配布して 説明をして
理事のレベルアップに努めました。」と記しておられます。
１００％正しいとは思わない事を理事会で説明するのは如何なものかと思います。
ここ（匿名板）では間違いの責任を問われる事はありません（出来ません）が、現実の場面ではね…

「費用負担に関しては管理規約で決めることは許容されると判断されます」は解釈の飛躍です。
何故「区分所有法に抵触する」と指摘されたのかは手抜きをせず自分でお調べ下さい。
（勉強になると思いますよ）

尚、専有部分の給水管・排水管の枝管更新を適法に管理組合（積立金）で実施する方法はあります。

[73: 匿名さん]

>72
あなたのいっていることは100%正しいのですね。
法律は、弁護士によっても解釈の違いがありますよね。
では、専有部分の雑排水管の高圧洗浄を管理組合の負担で実施
するのは違法ですか。これは共用部分に対しての費用ではありません。
それから、私は専有部分の費用負担を管理規約に規定するとはいっていません。
管理費や修繕積立金は、共用部分や敷地の管理にしか使用できないというの
でしょうね。
私の解釈では、専有部分の配管等を共用部分にするのはできないが、
費用負担は許される範囲と思っています。今考えれば、専有部分の配管等を
共用部分に規約改正はできるかもしれないと思っています。
あなたのいっている、専有部分の給水管・排水管の枝管更新を適法に管理組合
で実施する方法があるというなら、できるということじゃないですか。

[74: 匿名さん]

>73
どうやら７２は、自分の立場が無くなってしまうことを恐れているように思えます。
資格はあるが、何も出来ないタイプのように思えてしまします。

[75: 前期高齢管理士]

＞費用負担は許される範囲と思っています

思っているのはあなたの勝手ですが、現実世界では適法か否かを検討する姿勢が必要です。
「解釈の飛躍」と指摘されたら、立ち止まって考える姿勢が必要だと思いますが…

「単なる紙資格で、超簡単な４択の試験」で得た知識だけでは現実世界ではアドバイスは出来ませんよ。
少なくとも管理士を名乗って公言されませんよう…広言になってしまいます。
（此処では一向に構いませんが、突っ込みのネタになるだけです）

[76: マンション住民さん]

後期高齢管理待の登場に期待しよう。

[77: 匿名さん]

>75
>尚、専有部分の給水管・排水管の枝管更新を適法に管理組合（積立金）で実施する方法はあります

実施する方法はあるんでしょう。
だったら、できるということじゃないですか。
解釈の飛躍もクリアできるんでしょう。

[78: 匿名さん]

復興特別所得税について

　この税は、東日本大震災のいわゆる「復興財源確保法」に基づき、平成２５年から平成
４９年までの２５年間、所得税額に対して２．１％の「復興特別所得税」が付加されることに
なったものです。
　復興特別所得税は、所得に対して２．１％課税されるものではなく、所得税額の２．１％
課税されるものです。
　ただ残念なことに、東日本大震災の復興以外に大半が使用されており、現在国会を始
め、マスコミで批判がされております。

[79: 匿名さん]

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

[80: 匿名さん]

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

[81: 匿名さん]

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

[82: 匿名さん]

調停（民事調停の場合）
調停のメリット
　　１．自分でできる。手続きも簡単
　　２．手数料が安い。　訴額の０．６％
　　３．迅速な解決ができる。
　　４．相手と直接交渉しないでもよい。
　　５．非公開なので、プライバシーが守れる
　　６．合意内容は、裁判所の確定判決と同じ効力がある。

民事調停は、裁判官と２名以上の調停委員からなる。
　　取扱い項目・・・・管理費の不払い、マンション管理に関するトラブル、ペットのトラブル等

①調停申し立ての手続き
　　　１）申立先…簡易裁判所
　　　２）用意するもの・・・印鑑、申し立て費用、言い分を裏付ける資料
　　　３）言い分を整理しておく
②呼び出し状がくる・・・・組合と滞納者に
③調停期日・・・・両社が出席して言い分を聞く
④合意になると調停成立となり、その内容は「調停調書」に記載される。
　調停不成立の場合は、訴訟とかになる。

[83: 匿名さん]

民法第１０４条
委任による代理人は本人の許諾を得た時又はやむおえない事由があるときでなければ復代理
人を選任することはできない。
理由は、全組合員の委任による代理人であり、本人（全組合員）の許諾なしに、復代理人を
選任することはできないからである。
理事会で理事が委任状で他人に委任する場合は、委任状に全組合員の同意書の添付が必要。

[84: マンション住民さん]

競売マンションの裁判所鑑定評価に於ける管理組合滞納債権を考慮する場合の減価係数

[85: マンション住民さん]

競売物件という心理的デメリットで６掛けにされる。
競売物件で安く仕入れて市場価格で売却するだけで４割の儲けが出る。
ただし占有者がいた場合は、第三者占有減価で更に評価額が下がるが、
占有者の追い出しは競落者の仕事で、裁判所は占有者に追い出し命令はしない。

[86: 匿名さん]

実際には、売却税や取得税とかで４割の利益はでないけど、
買っとけば、利益はでるでしょうね。
以前は、競売価格は、不動産評価額の７０％程度といわれていたのですが、
安くなったものですね。

[87: 匿名さん]

少額訴訟、支払い督促、民調でいえば、どれが一番効果が
あるのだろうか。
当然、弁護士を頼まず、管理組合としてやる場合は。

[88: 匿名さん]

どれもお金がかからないのは同じ。
弁護士も必要なし。
但し、裁判所から支払い命令が出ても支払ってもらえない場合もある。
しかし、滞納者には、大きなプレッシャーにはなると思う。
裁判所からの支払い命令を無視できるかといえば、そこまではしないだろう。
銀行ローンとかはちゃんと支払っているんだからね。

[89: 匿名さん]

　　②、③で、裁判所より支払命令が出ても、支払がされない場合はどうするか。

その場合は、「取り立て訴訟」が必要となります。

　　地方裁判所から滞納者が支払やすい方法などを考慮したうえで、判決を経て支払いをさせる。

　　　　そして、給与、滞納者の預金、家賃等を差し押さえすることができます。
　　　但し、その情報は確認していなければなりません。

「債権差し押さえ命令」の申し立て・・・・経費としては、５，０００円程度です。
受理されれば、滞納者と賃借人双方に、債権差し押さえ命令が送付されます。
この債権差し押さえ命令書をもって、会社からの給料を差し押さえできます。

　　※「債権差し押さえ命令」
　　　　　添付書類
　　 　　　請求債権目録（管理規約）
　　　差押え債権目録 ⇒ 詳細は、裁判所の相談窓口で聞いて下さい。
　　　当事者目録等

[90: 匿名さん]

滞納金については、予防も大切です。
そして、一定の時期が来たら、訴訟も考慮しなければなりません。
理事長は先延ばししがちですので、規約で訴訟の時期等を規定
しておくことが必要です。
滞納額が大きくなれば、滞納者だけでなく、管理組合も困るのです。
傷口が大きくならないようにしていきましょう。

[91: 匿名さん]

うちは滞納二ヵ月で理事長が督促します。（電話・訪問・通告書）
そして滞納三ヵ月で訴訟追行と駐車場強制解約の理事会決議をとります。
訴訟は少額訴訟を予定します。
このため、滞納者は破産したり失踪行方不明でない限り、滞納全額支払いしています。
この秋、失踪者で競売にかかる部屋があります。競落者に請求します。

[92: 匿名さん]

正しいやり方でしょうね。
督促は滞納者のためでもあるんです。

[93: 匿名さん]

理事長は債権者代表との自覚が必要。管理会社はそのための手足にしか過ぎない。
債権回収できなければ理事長に弁済させるペナルティーを課せればいい。
そうしないと理事長は組合員との摩擦を恐れて督促すらしないよ。