管理侍への質問部屋パート２！

[匿名さん]

管理侍への質問部屋復活版です、どちら様も自由に活発な質問、及び解答お願いします。

[208: 匿名さん]

マン管士の役割
管理費の節約のアドバイスをしていく。
委託業務費の検討　　　価格等の検討　　部分委託
マンションで法律（訴訟になるのは）問題は殆ど発生しない。小額訴訟等は理事長が原告になる。
委託業務費の相場・経費削減の方法・大規模修繕計画に沿った修繕積立金のアップ額の方法・指導。
規約・使用細則の作成方法と検討
他マンションとの比較検討　　総体的な面も含め
毎年代わる理事の組合には、継続性を保つ意味でも必要。
理事会のアシスト
総会・理事会・専門委員会への出席とアドバイス
大規模修繕計画全般
　　施行業者選定方法　　修繕周期　　劣化診断（自主点検）　　工事費の相場
　　修繕積立金増額に関する検討
マン管士の半数１０，０００人は管理会社勤務者

　　　マン管士を使うマンションは、理事会が殆ど開催されていないマンションとか
　　　理事会運営やマンションの管理がうまくいっていないところが活用すべきです。
　　　それと、管理会社に不信感を抱いている管理組合とかも。

[209: 匿名]

少し前のレスで、ＰＰＳから電力を買う話がありましたが、
円安で原油価格が高騰した場合、電気料金は上がりますよね。
各企業が余剰電力を外に売電する場合、原価が安い現状ではよいのですが、
数年前、原油価格の高騰で一気に自家発電を取り止めた事例があります。
この例をマンションの買電に当てはめると、元の黙阿弥になるか、
料金の値上げを受諾するかになりそうです。
皆さんのご意見を伺いたいと考えます。

[210: 匿名さん]

それは、代行会社との契約内容次第ということではないですか。

[211: 匿名さん]

　＊自主点検のポイント（アンケートと並行して行えば効果的です）
屋上
　　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　　調査、水はたまっていないか等
外壁
　　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の
　　　出が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　　配電盤は、１５年～２０年で交換。
塗装
　　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です）
　　　水や空気が入って膨らんでいませんか。
　　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキング
　　　といって塗装の表面の劣化です。

[212: 匿名さん]

　＊資産価値を高めるには。
玄関ホールの整備や模様替えを行い、イメージアップを図る。
外装色を変える。
共用廊下をシート防水にする。（靴音防止や高級感がでてくる。）
高齢化対策をする。（バリアフリー工事として玄関にスロープを設置するとか）
外断熱工事
　　結露・カビ・コンクリート躯体を日射や風雨から保護し、室内の空調機能も効率化
　　され、省エネが図れる。

[213: 匿名さん]

※大規模修繕工事の業者選定

　大規模修繕工事を実施していく過程においては、工事を大きく左右する３つの難関
が待ち受けています。以下の３点です。
　　①建物診断業者の選定
　　②設計コンサルタントの選定（設計・監理業者）
　　③元請会社の選定
　業者選定のポイントとしては、改修工事は新築工事と違って、人が生活しながら実施
していくものですから、上手に進めていくには経験やノウハウが必要になってきます。
　又、完成後の品質保証能力のみきわめをするためにも、経営状況や業績もチェックし
ておくことが必要です。

　＊大規模修繕工事の内容
　①外壁の塗装工事
　②躯体改修工事
　③防水工事（窓枠のシーリング含む）
　　　　　屋上防水
　　　　　　新築時は、タールを溶かした防水がしてあるが、改修工事では使いません。
　　　　　　露出工法・・・劣化した箇所を直し易いが、紫外線で劣化しやすいのが欠点。
　　　　　　保護工法・・・・屋上にあがれるが、不具合が生じた時に工事が大掛りになる。

　　　　バルコニー
　　　　　　バルコニーには防水がしてありませんので、改修工事では防水をするかどう
　　　　　　かの判断をしなければなりません。
　　　　　　目地をするだけでは、瑕疵保険の審査の際、0.5mm以上のひび割れとは関係
　　　　　　なく、多くのひび割れがあると保険が通らないとのことです。
　　　　　　2週間近くバルコニーには出れません。洗濯物の問題が出てきます。
　　　　共用廊下
　　　　　　できればシート防水にすると靴音防止や高級感がでてくる。
　　　　シーリング
　　　　　　シーリングは劣化した部分を全て取り外して新しく塗ります。手抜きの場合は、
　　　　　塗り重ねをするので、廃棄物が少ないのが特徴です。

[214: 匿名さん]

給排水管の更新工事

　　　　　築20年以上前のマンションはＵＬＰ（ビニールライニング管）を使用している。
　　　　　　　ライニングによる延命を図る工事。但し次回は取替が必要となります。
　　　　　最近は、ＨＩＶＰ（耐衝撃性硬質塩化ビニール管）を使用する。
　　　　　　　腐食の心配や地震による被害も少なくなる。
鉄部塗装工事

[215: 匿名さん]

　＊施工業者の選定について
１）設計・監理方式
　　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　　　見積もり合わせによる業者の選定
　　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単である。
　　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性がある。
　　　　　見積もりの開封や業者選定条件は事前に決定しておくことが、トラブル防止になる。
２）責任施行方式・・・随意契約による業者選定
　　　信頼のおける業者に、設計・監理と工事を一括で発注するやり方。
　　　チェックは管理組合が行うことになる。
　　　数社に業者責任による見積もり依頼をし、金額面で検討し発注するやり方
　　　　　但し、見積もり内容に統一性がないため分かりにくい。
　　　いかなる発注方式であっても、設計図は必要です。
　　　工事着工前に、業者に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
　　　役員による自主検査は必ず実施しなければなりません。
３）管理会社発注方式
　　　建物を日常からよく把握している管理会社が、計画修繕を行っていくのは、理想的
　　ではあるが、計画に妥当性はあるか、工事の費用に競争原理が働いているかをチェ
　　ックする必要がある。
　　　若干割高になる傾向があります。

[216: 匿名さん]

しばらくしたら、大規模修繕工事の流れの情報の提供をします。

[217: 匿名さん]

明日記載します、ご期待ください。

[218: 匿名さん]

>電力会社と契約するのは代行会社です。
代行会社の中央電力は、電力会社と需給契約するのは管理組合と契約で決まってる。

[219: 匿名さん]

管理組合と電力会社が契約を結び、代行会社に業務を
委託するのですね。
ただ、代行会社が電力会社から、いくらで電気を買うのかは
分からないのでしょうね。
代行会社が管理組合や区分所有者から徴収し、電力会社に
支払うことになるので。

[221: 匿名さん]

電力会社の電力単価は契約種別で決まってる。これ常識。

[222: 匿名さん]

>>218
管理組合に代わって電力管理と収納支払代行してるだけだよ。
はっきりと業務委託と書いてある。管理組合が代行会社に払うのは委託料だけ。
管理会社と契約する管理業務委託契約と同じ。

[223: 匿名さん]

電気はもう飽きた、ほかないの。

[224: 匿名さん]

管理組合の消防法に基づく自衛消防組織と災害対策基本法に基づく自主防災組織の棲み分けについて語ってみてはどうか？

[225: 匿名さん]

電気オタクがいるからな

[226: 匿名さん]

>>224
自営消防組織は強制、自主防災組織は非強制の違いだと思う。
前者は管理組合、後者は自治会や町内会。

[227: 匿名さん]

「大規模修繕工事の進め方」

　この勉強会は、あくまで正会員の目線に立った教育で、会員が知りたいこと聞きたいことを
会員の立場にたってサポートしていくのが狙いです。
　従って、技術的な教育を行うのではなく、基本的な大規模修繕工事に関する流れを摑む為
のものですので、この段階での業者や設計コンサルタントの介入はありません。
　この事前勉強会を行うことによって、管理組合が自主的に大規模修繕工事を円滑に行う為
のサポートになればいいと思っております。

　劣化した機能を初期の水準まで引き上げることを修繕といい、初期の水準以上に引き上げ
ることを改良といいます。
　改良も含めた修繕を、定期的に継続的に繰り返し行うことで、建物の耐用年数を延ばして
いくことになります。
　マンションの経年劣化は、竣工したときから始まります。マンションの維持・改善を行い、スラ
ム化を遅らせるためには、適正な修繕積立金の確保と、適正な計画修繕工事を行っていかね
ばなりません。
　修繕積立金は長期修繕計画を基に、１戸当り月の必要修繕積立金を算出します。
　できれば５年ごとに長期修繕計画を作成することが必要ですが、その内訳書までを作成する
ことをお奨めします。
　大規模修繕工事を行うにあたっては、まず修繕積立金の額が確保できているかどうかから
取りかからなければなりません。

[228: 匿名さん]

　大規模修繕工事は、計画修繕のうち、屋上や外壁等のマンションの各部を現状、又は実
用上支障のない状態までに性能・機能を回復させる為に行う大規模な修繕工事です。
　工事の実施状況としては、外壁補修工事、鉄部塗装工事、屋上防水工事等になり実施され
ていますが、給水管・排水管の取り替え工事はまだまだというところです。
　基本的には、その部屋の専用に供せられる配線・配管は専有部分となっており、長期修繕
計画には、排水管・給水管の経費は計画されていません。
　しかし、排水管等が古くなって、あちこちで水漏れが発生しだした場合、共用部分である給排
水管の本管部分の工事をする場合は、専有部分の給排水管の支管部分と一緒に工事をした
方が効率的です。
　しかし、一緒に工事ができる人とできない人が出てきます。できない人への対応をどう考えて
いくかが問題となってきます。
　一番いい方法は、長期修繕計画に専有部分である給排水管の工事を組み入れ、修繕積立
金を早めに値上して準備しておくことです。
　全戸一斉に行うか、更新実施の時期は各戸の判断に委ね、実施した場合は、一定の工事費
を負担する方法もあります。

[229: 匿名さん]

　＊設計コンサルタントの種類
管理業者・・・日常の業務からマンションの現在の状況を把握でき、これによって改善策
　　　　　　　　等を管理組合に直接提言ができる。デべ系マンションはこれが多い傾向に
　はあります。
設計事務所・・・第三者的な立場から、マンションの劣化や問題点等を的確に判断して
　　　　　　　　改善策等を管理組合に提案できます。

　＊資産価値を高めるには。
玄関ホールの整備や模様替えを行い、イメージアップを図る。
外装色を変える。
共用廊下をシート防水にする。（靴音防止や高級感がでてくる。）
高齢化対策をする。（バリアフリー工事として玄関にスロープを設置するとか）
外断熱工事
　　結露・カビ・コンクリート躯体を日射や風雨から保護し、室内の空調機能も効率化
　　され、省エネが図れる。

　＊公平性
　大規模修繕工事では、決まりきった修繕以外にもやりたいことがたくさん出てきます。
その為に予備費として、５％～１０％程度予算を計上しておくことが必要です。
　工事は予算を無視して進めることはできません。
　その中で、横引き配管（専有部分）をやるには、公平性を考慮しておかなければなりま
せん。既に自費でやっておられる方もおられますので、その場合の補てんをどうするかを
管理規約に規定しておくことが必要です。
　現実問題としては、各自ではなかなかやられません。そこで、管理規約を改正して、早
めに修繕積立金の値上をするのも一法です。

[230: 匿名さん]

　＊自主点検のポイント（アンケートと並行して行えば効果的です）
屋上
　　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　　調査、水はたまっていないか等
外壁
　　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の
　　　出が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　　配電盤は、１５年～２０年で交換。
塗装
　　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です）
　　　水や空気が入って膨らんでいませんか。
　　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキング
　　　といって塗装の表面の劣化です。

[231: 匿名さん]

※大規模修繕工事の業者選定

　大規模修繕工事を実施していく過程においては、工事を大きく左右する３つの難関
が待ち受けています。以下の３点です。
　　①建物診断業者の選定
　　②設計コンサルタントの選定（設計・監理業者）
　　③元請会社の選定
　業者選定のポイントとしては、改修工事は新築工事と違って、人が生活しながら実施
していくものですから、上手に進めていくには経験やノウハウが必要になってきます。
　又、完成後の品質保証能力のみきわめをするためにも、経営状況や業績もチェックし
ておくことが必要です。

　＊大規模修繕工事の内容
　①外壁の塗装工事
　②躯体改修工事
　③防水工事（窓枠のシーリング含む）
　　　　　屋上防水
　　　　　　新築時は、タールを溶かした防水がしてあるが、改修工事では使いません。
　　　　　　露出工法・・・劣化した箇所を直し易いが、紫外線で劣化しやすいのが欠点。
　　　　　　保護工法・・・・屋上にあがれるが、不具合が生じた時に工事が大掛りになる。
重量も検討しなければなりません。
　　　　バルコニー
　　　　　　バルコニーには防水がしてありませんので、改修工事では防水をするかどう
　　　　　　かの判断をしなければなりません。
　　　　　　目地をするだけでは、瑕疵保険の審査の際、0.5mm以上のひび割れとは関係
　　　　　　なく、多くのひび割れがあると保険が通らないとのことです。
　　　　　　2週間近くバルコニーには出れません。洗濯物の問題が出てきます。
　　　　共用廊下
　　　　　　できればシート防水にすると靴音防止や高級感がでてくる。
　　　　シーリング
　　　　　　シーリングは劣化した部分を全て取り外して新しく塗ります。手抜きの場合は、
　　　　　塗り重ねをするので、廃棄物が少ないのが特徴です。

[232: 匿名さん]

④給排水管の更新工事
　　　　　専有部分の支管部分をどうするかが問題になってきます。
　　　　　早めに修繕積立金の値上を行い、本管の工事と一緒に支管部分も一緒にやる
　　　　ように検討してもいいのでは。長期修繕計画には入っていませんので。
　　　　　経費を修繕積立金で賄うと、リフォームした者との不公平感が生じてきます。ただ、
　　　　現実問題としては、漏水が多発してきた場合は、同時に更新するのが一般的です。
　　　　　築20年以上前のマンションはＵＬＰ（ビニールライニング管）を使用している。
　　　　　　　ライニングによる延命を図る工事。但し次回は取替が必要となります。
　　　　　最近は、ＨＩＶＰ（耐衝撃性硬質塩化ビニール管）を使用する。
　　　　　　　腐食の心配や地震による被害も少なくなる。
⑤鉄部塗装工事

[233: 匿名さん]

すいません、まちがいましたので、やり直します。

[234: 匿名さん]

　「大規模修繕工事の流れ」

１） 管理組合の発意
＊理事会で大規模修繕工事実施の検討をする。長期修繕計画に則って。
＊大規模修繕工事の実施時期と工事内容、修繕箇所、グレード等については、修繕積
　　立金次第です。
＊大規模修繕委員の公募
＊大規模修繕委員会の設置
　　　修繕委員会細則を作成する。・・・役職、人数、任期、役割、目的、報酬等
　　　概要案の検討をする。
＊住民へのアンケートの実施
　　　室内の漏水、バルコニー天井の漏水、水道の圧力・赤水、排水管の流れ、結露
　　　サッシ・玄関扉など建具の不具合、各設備の不具合等

２） 調査・診断の流れ
　Ａ．予備調査は、調査の目的を確認し、最も適した診断方法を決定するために実施する
　　ものです。
　　　具体的には、マンションの設計図書や修繕の記録等を調べ、現地調査を行った上で、
　　診断計画書を作成します。
　＊建物の調査診断を行う。・・・設計事務所や管理会社に依頼する。
　＊耐震診断については、昭和５６年以前に建てられた建物で、壁式構造の中低層建物
　　以外のものが対象となっています。但し、経費の問題もあり、補修工事はあまり実施
　　されていません。（行政からの支援はあります）
　＊業者選定のポイント
　　　　マンションの診断実績の有無や管理規約・区分所有法を理解しているか。
　　　　　　経験と実績が必要です。
　　　　　　候補業者に見積書と一緒に提案書で調査内容の提案をしてもらう。
　　　最初から過剰調査にならないようにする。
Ｂ．本調査
　　　　１次調査
　　　　　　目視点検
　　　　　　機械測定調査
　　　　　　　　コンクリート中性化深度試験
　　　　　　　　既存塗装材付着強度試験
　　　　　　　　コンクリート圧縮強度試験
　　　　２次調査
　　　　　必要に応じて実施。コンクリート破壊試験等・・・追加料金が必要になります。
Ｃ．診断結果報告
　　　この診断報告書をもとにマンションの修繕が必要かどうか判断したり、マンションの
　　保全計画や改修・改良計画等を作成する。
　　　＊現在の建物の劣化状況の説明を受ける。（理事・修繕委員へ）
　　　＊調査診断を行うのは、診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書からになるが、
　　　　これについては調査診断をした業者が行う。
　　　＊総合所見も含め診断業者が説明をします。
　　　＊実施計画案を検討して工事概要を決定します。
　　※調査・診断のみの契約であっても、工事費概算や工事・監理費用の参考見積もり
　　　を出してもらう。

[235: 匿名さん]

３） 総会の開催
＊専門委員会の設置と大規模修繕委員会の細則は総会で承認を得ておく。
　概算案の承認をもらう。
Ｄ．改修基本計画
　　１）～３）を行った結果、修繕や改修等が必要であると判断した場合には、改修基本計
　　画を作成します。
　　修繕や改修の内容と仕様書をどのように決めるのか、そして、その為の費用はどれぐ
　　らい必要かを検討する。

４） 基本計画及び長期修繕計画
　建物の診断を実施後、必要な修繕時期や修繕方法を決定し、最新の長期修繕計画を
作成する。（工事終了後でも可・・・内訳書までが必要です。）

５） 設計・監理業者の選定と決定
＊設計コンサルタントは、設計事務所や管理会社に依頼します。
　　　公募がベストです。建設新聞等を活用、無料です。宮管連の賛助会員も推薦します。
　　　施工業者や材料メーカー、管理会社とも関係のない者が理想。
　　　プロポーザル方式もあります。
　　　　　プロポーザル方式とは、主に業務の委託先や建築物の設計者を選定する際に、
　　　　複数の者に目的物に対する企画を提案してもらい、その中から、優れた提案を行っ
　　　　た者を選定するやり方です。
＊応募業者に見積もり要項書と見積明細書を送付して見積もりを依頼する。
　　　見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式が一般的。
　　　見積書は開封しないで、後日複数の委員立ち会いのもと開封する。
　　　工事要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　　　　　　　　　文書のこと。
＊仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
　　　工事の目的と範囲を明確にし、建物の部位ごとの修繕・改修方法や要求性能を
　　　規定するものです。
＊設計図書の作成
＊図面
＊仕上げ・数量表

※設計・監理者の役割
　　１）着工前の業務
　　　　　工事管理契約
　　　　　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法
　　　　　工事請負契約の記名押印
　　　　　施行実施計画の承認
　　　　　居住者への工事説明会の実施（管理組合が主催）
　　２）施工中の業務
　　　　着工・・・現場監督に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

　　　　中間検査
　　　　　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。
　　　　竣工検査
　　３）竣工後の業務
　　　　　監理報告
　　　　　　　施工会社は、工事監理者に竣工図書を提出し、これをチェックします。
　　　　　　　工事完了届を作成し、工事監理報告書をまとめて管理組合に提出します。
　　　　　点検
　　　　　　　工事が終了した後も、工事請負契約に基づいて定期的に点検が行われま
　　　　　　す。これには、設計・監理業者が立ち会います。

[236: 匿名さん]

＊コンサルタント決定後依頼するもの。
　　　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計図　　仕様書
　　　　工事範囲　　数量表
　　　　概算工事費調査
　　　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精
　　　　　　算方式で精算します。
＊実施計画の決定と承認・・・理事会で
＊施工業者選定の検討・・・・専門委員会で

６） 施工業者（元請業者）の選定
＊組合の方針や予算が決定したら、元請業者の選定を行う。設計コンサルタントと一緒
　　に進めていく。
＊公募がベストです。建設新聞等で。宮管連も賛助会員から紹介。
　　具体的には過去３年間、工事金額５，０００万円以上のマンションの元請実績がある
　　かとかの制限を加える。
　　公募方法
　　　　　見積もり要項書、仕様書、金ヌキ明細書、図面等をできるなら、談合防止も含め、
　　　　　ＣＤに保存して、各業者に郵送するのがベターです。
　　見積もり合わせ方式がベターです。入札方式、特命随意契約もあります。
　　　　見積もり合わせ方式
　　　　　　施工会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積も
　　　　　　りが最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定する。
　　　　入札方式
　　　　　　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　随意契約
　　　　　　最初から１社に絞って、工事金額を交渉し、契約する方式です。

　　設計・監理会社・元請業者選定に関しては、健全な経営状態であることが必須条件
　　であり、帝国データバンクの点数で確認する必要もあります。（倒産対策として）
＊業者選定については、組合員が納得する合理的な業者の選び方をします。
　　一定の選考基準を設ける。修繕工事の実績、総合的な技術力、見積の内容が正確
　　か、工事費が妥当か、管理体制がしっかりしているか等
　　見積もりをとる場合は、金額だけでなく、施行中の管理体制、施工後のアフターサー
　　ビス体制が完備しているかの確認も必要です。
　　　　※総合評価方式の採用を検討してもいいと思います。
　　　　　　ヒアリングを行い、専門委員会が採点をし、その採点と見積額との入札評価の
　　　　　計算方法で評価値を算出するやり方です。
＊元請会社には、ゼネコン系、管理会社系、専門業者系があります。
　　あくまで、最終判断は理事会で行う。（修繕委員会は、理事会の諮問機関です。）
＊業者説明会の実施・・・修繕委員に対して行います。
　　　　　現場監督も同席します。
　　　　　コンサルタントのチェックを受ける。
　　　　　　　見積書の内容確認・・・数量、見積落ち等、異常に安い単価等をチェックする。
＊施工会社が決まれば、工事請負契約を結びます。
　　　　　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表、
　　　　　保証承諾書

[237: 匿名さん]

７） 資金計画
　　　　修繕積立金は、長期修繕計画に基づいて、１戸当り月の金額を設定します。
　　　　不足する場合は、借入をおこないます。総会決議が必要です。
　　　　借入金については、修繕積立金から返済をしていくことになります。

８） 臨時総会の開催・・・普通決議
　　　工事金額、元請会社の承認を得る。
　　　工事範囲、工事予算、設計・監理業務の委託及び費用。
　　　管理規約の改正を行い、議決権総数の過半数と変更しておくことの検討も必要。

９） 元請業者の決定

１０） 工事請負契約

１１） 工事開始
　　＊工事開始前の住民説明会の実施
　　　　　工事内容、協力事項、工事工程の説明
　　＊定例会議の開催・・・週一回程度
　　　　　理事、修繕委員、設計・監理業者と工事業者の打ち合わせ会議です。
　　　　　　　工事の進捗状況の報告、居住者からのクレーム処理状況の確認
　　＊工事期間中の問題点
　　　　　住民の苦情は全て設計・監理業者を通して行う。（トラブル防止のため）
　　　　　ベランダの工事の時は全て片付ける。
　　　　　　　　この際、不要なものを１ヶ所に集めて捨てる方法もあります。
　　　　工事の進捗状況は、エントランスに掲示板を設置する。
　　　　　　　　工事の作業内容、工程表、注意事項、連絡先等
　　　　足場が組まれると洗濯物が干せなくなるので、乾燥機をエントランスとかに設置
　　　　しておくと便利です。
　　＊中間検査・・・管理組合の立ち会いの中で実施する。

１２） 完成、引き渡し、書類整備

１３） 工事終了後の点検

１４） １年点検、２年点検等・・・工事請負契約に基づいて定期的な点検が行われます。
　この点検は、工事監理者の立ち会いのもとで施工会社が無償で行い、その内容に
ついては、管理組合が確認をします。
　点検を実施する場合は、必ず各戸に対してアンケートを記入してもらい、不備な箇所
は、補修や手直しをやってもらいます。無償です。


☺ 大規模修繕工事以外の大型設備工事
　　エレベーターの更新・取替
　　インターホーンの交換
　　高置水槽の交換・・・現在は増圧直結方式が主流になっています。
　　外構の改修工事・・・駐車場・駐輪場・ゴミ置き場・植栽・舗装等
　　消防設備の交換

[238: 匿名さん]

先に書き込みましたのと、一緒にみられると良く
分かると思います。

[239: 匿名さん]

電気の専門的な講釈はもう結構ですよ、専門すぎで長すぎで読みませんから。
ほかないの　ネタ。

[240: 匿名さん]

業者も必死なんだね。

[241: 匿名さん]

電気の議題はもう終了したよ。
これからは、大規模修繕工事についてだよ。
何か質問はありませんか。

[242: 匿名さん]

それから、大規模修繕工事の進め方の情報については、
うちの組合だけでは、もったいないので、是非参考にしてください。

[243: 匿名さん]

大規模修繕工事を予定している管理組合は、是非読んで欲しいですね。
業者寄りの進め方ではなく、管理組合側にたっての情報ですから。

[244: 前期高齢管理士]

＞２４３

連投ご苦労様です。
何処かのセミナーの受け売りの様ですが、出典を明らかにするのがマナーです。
具体的体験に基づく自分の言葉で投稿すれば、皆さんがスルーする事も無いと思います。

[245: 匿名さん]

>244
何処かのセミナーの受け売りではありませんよ。
自分で、いろいな本を読み、ネットで調べ、建築士の意見を
取り入れてまとめたものです。
全て、自分で作成したものですよ。
当然、ネットや書籍での大規模修繕工事の進め方も参考にはしましたけど。
ただ、大規模修繕工事の進め方の書籍でも、ここまで詳しくは記載されてませんので。
理事会として、大規模修繕工事に取り組むには、業者側にたったものでなく、
理事会側の情報や知識が必要と思って作成したものです。
それから、情報の提供については、まだまだかなりあるのですが、みんなの反応が
ないのと、元々このスレは私が立ち上げたものでもないので、そろそろ退散
しようかとも思っていたところだったのです。
ただ、管理待同様、このスレもさびしくなると思いますけどね。

[246: 匿名さん]

>前期高齢管理士さん
これからは、ここのスレはあなたにお任せします。

[247: 前期高齢管理士]

多分、管理侍さんは此処には投稿しないでしょう。
彼が触手を伸ばすようなレスはありませんから…
私も彼に質問はありません（どうしているか気にはなりますが）

＞２４５　＞２４６
此処は自由投稿の場です。だから、任せられる謂れもありません。
それにしても、長口舌を聞かされる貴管理組合の理事の方々が気の毒です。
折角の知識を活用する術を学んで下さい。それが知恵です。

[248: 匿名さん]

>>245
聞かれたら答えればいいと思うよ。
聞かれもしないのに知識の押し売りは
業者？
と思いますわな。

[249: 匿名さん]

>248
業者が、マンション管理に関するあらゆる情報を流しても何の
利益にもならないのでは？
ここも1,000までもっていこうと思っただけのことですよ。
管理待と同様に。
単なる暇つぶしです。
今年で、マン管士の有効期間が過ぎますが、講習は受けません。
輪番制の理事も終わったので、もう必要ありませんので。

[250: 匿名さん]

さようなら、２５０で終了です。私は。

[251: 匿名さん]

てゆーか、掲示板に書くの読みにくくてしょうがないよ。単に埋め立ててるだけ？
もし本当にみんなに情報提供したかったらホームページ立ち明けるべきだよ。
間違っても安易にブログにしないこと。ブログを簡易ホームページと誤認識してる輩が多すぎる。
それと頼みもしないのに情報提供してなに天狗になってるの？

[252: 匿名さん]

こういうことか？

[253: 管理侍]

>247
前期高齢管理士さん

大変ご無沙汰しております。
私のＨＮをご使用頂いたスレなので、どこかのタイミングで参加するつもりでしたが、
あまりのくだらなさに、どうしたものかと思っておりました。

また、私へのご質問もありませんでしたからね。
（勿論、コテハンでのご質問に限りますが）
唯一、コテハンである貴殿からのレスがありましたので投稿してみました。

今年は長めの夏期休暇を頂き、その前後は多忙によりここへは全く参加していませんでした。
仕事で始めようとしている新しい取り組みの準備もあり、お陰様で忙しい日々を過ごしております。

たまにはここも覗いていましたが、とにかく内容がくだらない。
コテハンもいない。
私には何の魅力も無い場所になっています。

ということで、暇でどうしようもない時に面白い話題があればまた参加させて頂きます。

追伸
お盆はお孫さんと有意義なお時間を過ごされましたか？
暑い日が続いておりますので、くれぐれもご自愛ください。

[254: 匿名]

>>253
匿名掲示板でコテハンなんて何の価値もない。
それと個人的な通信はやめなさい。本掲示板の趣旨から逸脱している。
別に貴方がいなくてもレスは進行している。

[255: 後期高齢管理待]

>>253
お前、何ふんぞりかえってんだよ！
誰もお前なんか呼んでないよ。

[256: 管理侍]

相変わらず勘違いしている方がいますね。

一個人が一個人（＝コテハンの私）に名指しで質問するのなら、自身もコテハンにするのが礼儀。
またその場合、個人と個人のやり取りになるので、コテハンにしなければ他の方と見分けがつかない。
よって私個人の決め事として、原則コテハン以外の方の質問には答えない。

これは私自身の決め事であり、他人にとやかく言われる筋合いのものではない。
ここは「管理侍への質問部屋」ですよね？
答える私がルールを決めるのは当然のこと。

その他の匿名でのやり取りはどうぞ勝手にやってください。

後期高齢管理待さん
あなたはＨＮがあるようですので直接申し上げます。
私はふんぞりかえってなどいませんよ。
呼んでないと言われても、ここは「管理侍への質問部屋」というスレタイですけど？
呼ばれてないのは貴方ではありませんか？
「後期高齢管理待への質問部屋」というスレが存在するなら、そちらへお帰りください。

[257: 管理待]

コテハンならトリップつけないと成りすましされるよ。
でもこのBBSはトリップ機能ないね。

[258: 管理侍]

>それと個人的な通信はやめなさい。本掲示板の趣旨から逸脱している

「管理侍への質問部屋」は私個人に質問することを目的としたスレです。
個人的なやり取りこそこのスレの趣旨ですよ。
前期高齢管理士さんが私の近況を気にされていたようなので、それに答えたまでのこと。
まさに私への質問部屋に相応しい内容です。

[259: 前期高齢管理士]

＞２５３　管理侍さん

「新しい取り組み」って何だろう？　（気になりますが）充実した日々をお過ごしの様ですね。
今年の暑さは格別ですので、お付き合い先とはメール・電話を多用し出来るだけ外出を控えて
エアコンと愛犬のおもりをしています。

私の立てたスレ「長期積立分譲マンション（所有権保留型）の現状と問題 」はレアな話で一般的では
無いですが何か本件に関する情報をお持ちなら、暇な時にそちらに投稿下さい。

相変わらずコテハン嫌いの方が居ますが、自分の投稿内容に自信が無いのでしょうかね。
（自分自身しか解らないのに恥を感じプライドが傷つく……まあ臆病だが根はイイ人なんでしょう）

＞２５５
究極の人真似コテハンですね。（受け狙いならスベッていますよ）

[260: 後期高齢管理待]

>>256
呼んだ？

【後期高齢管理待への質問部屋】
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/356118/

[261: ママさん]

個人的な通信ならメアド書いてメールでするのでは？
掲示板に書くと通信の秘密が守られません。

[262: 匿名さん]

あの～　管理侍さん、パート２はわたしが勝手に立てた新規スレです。
申し訳ないですが匿名の掲示板ですので、ＨＮの強要は遠慮して下さい。
また、スレッド名は個人を特定してませんので自由な質問と回答で議論して下さいね。
ＨＮ自体登録しているものではありませんので、匿名投稿でよろしいと思います。
偽物が大勢いますから、ＨＮも意味有りませんし。

[263: デベにお勤めさん]

トリップ付けられないから成りすましは自由にできます。
また七色仮面も出来ます。

[264: 匿名さん]

>>256
貴方が自身の住所氏名を明かすならともかく、コテハンをもって『個人』にはなり得ません。
何故なら誰でも『管理侍』と名乗れるからです。
それとスレ主ならどんなローカルルールを決めてもサイトの規約を破ってはいけません。
よく規約を読みましょう。

[265: 住まいに詳しい人]

本名と連絡先携帯書いたらどうか？
電話して書き込み人か否か確認できる。

[266: 住まいに詳しい人]

管理侍ののれん分けした弟子が、管理待、管理寺、管理痔だということは理解した。

[267: 管理侍]

>262

どうも私の申し上げていることが理解できないようですね。
私は ＨＮの「強要」など一度もしておりません。
「私個人への質問はＨＮのある方にしか答えない」と申し上げているだけです。
私自身が何方に対してレスするかを自分で決めているだけですよ。

それとも貴方は「匿名さんからの質問にも全て答えろ」と私に「強要」されるのですか？

「匿名さん」で質問されるのも結構であり、それに匿名で答えるのも結構。
「私は答えない」と申し上げているだけです。
おわかりですか？

私から一つ質問です。
なぜスレタイを「管理侍への質問部屋」とされたのですか？

[268: 管理侍]

>259
前期高齢管理士さん

「新しい取り組み」について是非お話したいところですが、ここでは難しいです。
また意見交換しましょう。

[269: 匿名さん]

>256
お前何意気がっているのか。今までここを盛り上げてた彼がいたからここがここまできたのと
違うのか。
俺はマンションのことにあまり知識がないから読んでためになったよ。特に大規模修繕の流れは
参考になったよ。あまりにもくだらんとかいっているけど、今は内容がすばらしいんかよ。
だったら、もっとすばらしい情報を流せよ、できるなら。できもせんのに、大口たたくなよ。

[270: 匿名さん]

管理侍は管理会社の人間です。管理会社の人間とは常に住民を上から目線・慇懃無礼で接するという事がよく分かります。

[271: 匿名さん]

また、他スレ同様つまらんスレになってしまった。
批判のやりとりだけだからな。何か読んでいて少しでも役に立つやりとりはないんかい。

[272: 匿名さん]

>>267
＞なぜスレタイを「管理侍への質問部屋」とされたのですか？

管理侍は登録商標ではありませんし、パート２はさらに別物。
貴方もご自由に投稿して下さい、匿名で結構ですよ。

自由にＨＮも使えるスレで匿名表示だけに「答えない」のなら、それ自体のレス必要有りません。
自己主張ですか、アイデンティティーってとこですか、ここは娯楽の延長です。

[273: 匿名さん]

ってか、前々から思ってたんだけど、管理侍って名前、センス悪いね

[274: 匿名さん]

>268
新しい取り組みがあれば流せよ。
ここで意見交換しなくてどこでやるんだ。かっこばかりつけて、どうしようもない奴だな。
たまにはいいこと書き込んでみろよ。

[275: 匿名さん]

管理侍は己が批判される事イコール管理業界を貶めている事に気付いてもらいたい。
『結局管理会社の人間ってこういう奴ばっかりなんだな』
と思われるんだよ。
①まともに議論出来ない
②気に入った人間としか話さない
③話を出し惜しみする

管理業界を代表しているつもりならそれなりの受け答えをされた方がスマートですよ。

[276: 匿名さん]

管理会社だから、それぐらいの者しか集まってないよ。
所詮管理組合の御用聞きみたいなもんだからね。
コンプレックスをもった者が多いのは仕方ないこと。

[278: 管理侍]

>272
>管理侍は登録商標ではありませんし、パート２はさらに別物

そういうことをお聞きしているのではなく、
なぜ「管理侍への質問部屋パート２」というスレタイにされたのかを質問しています。

私の質問の意味は以下の通りです。
・「パート２」としたのは、当然「パート１の続き」という意味である。
・ということは「管理侍」とはパート１に登場するコテハン「管理侍」を指す。
・「〜への質問部屋」ということは、当然コテハン「管理侍」に「質問する場」を意味する。
・よって、ここはパート１のコテハン「管理侍」に「質問することを目的とした板」である。

以上の状況下で「管理侍を名乗る者」（＝現時点では私）が「匿名さんにはお答えしません」と
自身への質問への回答方針を回答者として申し上げることに何の問題があるのでしょうか？
勿論、匿名さん同士のやり取りは大いに結構。
それを否定するものではないことは既述の通りです。

以上が私の質問です。

[279: 匿名さん]

メンドくさい人だなあ。
管理会社の人間って。

[280: 匿名さん]

本物は誰だ？

[281: スレ立てた匿名さん]

>278
あなたの理屈でご自由に解釈して下さい、最初のスレッドとパート２は別人が立てています。
立てた本人は別物と考えておおります、他のスレも同様に運営されてるようで、問題有りませんよ。
スレッドタイトルは屋号みたいなもの、一度潰れた店を再建しただけです、楽しんで下さい。

[282: 匿名さん]

管理侍のために本物のパート２立ててあげようか？

[283: 管理侍]

>281
スレ立てた匿名さん

ご理解頂きありがとうございます。
元々「コテハン以外の方からの質問に私は回答しない」と申し上げていることに
何の問題も無いと思っておりますので、私としてはこのスタンスを継続させて頂きます。

まあ、コテハンでやり取りできる方はほとんどいなくなりましたから、
私がレスすることはこの先無いかもしれませんけどね。

[284: 匿名さん]

全然内容のないスレになってしまったな。
こんなつまらんテレはいずれ消滅するよ。

[285: 匿名さん]

捨ててコテハン

[286: 管理ｲ寺]

>>283
リアルでも匿名での居住者からの苦情・要望・質問は無視しているのでしょうか？

[287: 管理侍]

>286さん

お電話、メールなら一対一の会話ですからお話をお聞きします。
ここでは「匿名さん」だと誰と会話しているのかが不明瞭であり、
きちんした会話になりませんので、コテハンをお願いしています。

[288: コテハン]

はい。

[289: 管理ｲ寺]

>>287
匿名さんであってもレスアンカーがついていればレスのキャッチボールは可能と思いますが。
それは面倒臭いという事ですか？

[290: 匿名さん]

情報提供者のことをつまらん書き込みだといっていたけど、今は充実した内容になって
いるのか。

[291: 匿名さん]

掲示板ではなくホームページ化しないと読んでくれないよ。

[292: 管理侍]

>289さん

「匿名さん」からのこ質問に対してやり取りを継続していく際に、
恐らく質問者以外の「匿名さん」も参加されていることと思われます。
その場合、こちらからは当初の質問者が見えなくなり、誰と会話しているのかわかりません。
質問者一人なのか、質問者以外に何名の「匿名さん」が参加されているのかもわかりません。

一方、こちらはコテハンですから誰からも私を特定できます。
このようは状況では、意見交換や議論をしてもまともな会話にならないのです。

今、貴方はコテハンにされてますので、このようなやり取りが可能ですけど。

勿論、コテハンを使いながら「匿名さん」や他のＨＮでも投稿することは可能ですから、
どこまでコテハンが信用できるのか、という問題はありますが、
そこは個人の「モラル」を信用するしかありません。

[293: 管理侍]

コテハンは信用できませんね。

[294: 管理侍]

今後このスレに書き込みをする方は恐れいりますがハンドルネームは
『管理侍』
で統一して下さい。
皆さまのモラルに期待します。

[295: 管理侍]

御意

[296: 管理侍]

私、昔からコテハンを継続してきた「管理侍」本人です。

質問者も回答者も「管理侍」
それでは「管理侍への質問部屋Part１」で本来の目的であった「私へのご質問の場」ではなくなります。
しかも、私もその他の方々も見分けが一切つきません。
更には他スレでも私のコテハンが使用されている有り様です。

ここのモラルも地に落ちましたね。

私がコテハン「管理侍」を捨てる日が来たようです。
「管理侍」の名で好き勝手に書き込まれては、私がこのＨＮでのレスを継続するわけにはいきません。
何年も継続してきたコテハンであり、大変残念ですがここらで管理侍は終わりにしようかと思います。

今まで様々な意見交換をさせて頂いた皆様
ありがとうございました。

[297: 管理侍]

「真正管理侍」と改名したらいい。
でもトリップ付けられない掲示板だからハンネでは区別がつかないけど。

[298: 匿名さん]

しかし、内容がなさすぎるよ。

[299: 管理侍]

>297

本人です。
コテハンを変えても、またそのコテハンで統一されれば同じこと。
貴方の言われる通りです。

「コテハン」とは「同一のＨＮは使用しない」という基本的なモラルの上で成り立っています。
そんなモラルさえ守れない方がいる以上、コテハンは成り立ちません。

私が「管理侍」をコテハンにしてから、恐らく８年位は経過していると思いますが、
過去このように「管理侍」を使用されることはありませんでした。
だからこそこのコテハンを現在まで継続できたのです。

しかし、ここまでモラルの低い方のために私がコテハンを変えてまで質問に答える必要は無いと判断します。
また既述の通り、管理侍のＨＮで好き勝手にレスされる方がいる以上、
私は「管理侍」を名乗りたくもありません。
他スレにおいても同様です。

残念ですが、「管理侍」は終了させて頂きます。

[300: 管理侍]

2chに移動したら？
あそこはコテハンにトリップ付けられるから偽物はすぐ分かるよ。

[301: 管理侍]

ステハンを駆逐するつもりがコテハンが撤収する結末になり申した。
ひとえに私の人望の無さと常に上から目線の態度が原因と重く受け止めております。

[303: 前期高齢管理士]

＞２９６　＞２９９　管理侍さん

コテハン談義になると、アンチコテハンの方々が表れて何時もこの様な流れになります。
所詮、看板に関係なく参加自由の匿名掲示板です。モラルが無い者のレスは受け流せばよい事ですよ。

貴兄にコテハンを勧めた者として、５年間慣れ親しんだＨＮを捨てられるのは残念です。
最近はコテハン仲間？を余り見掛けなくなりましたが、同じ管理侍でも投稿内容で見分けられると思います
ので今迄通り継続されたら如何ですか？（過去レスのチェックも大変ですし）

バッサリ切るのが「侍」でしょ？　モラルが無いと癇癪を起しての捨て台詞は似合いませんよ。

[304: 管理侍]

>303
前期高齢管理士さん

管理侍（本人）です。
モラルの無い者はマンションと同じでどこにでもいますね。
ここではスルーするに限ります。

しかし、私への嫌がらせを目的とした同じＨＮでの書き込みをスルーすれば、
それは私のコメントと見分けがつきません。
貴方にはわかるでしょうが、多くの方は私のレスと思われることでしょう。
私本人のレスも誰のものかわからなくなります。

議論の戦いではなく、何の意味もない単なる嫌がらせ。

過去にも無かったこのような卑劣極まりない行為を私は許せませんし、
一方で、このような行為は手の打ちようが無いのも事実。（だからこそモラルの問題）
全て削除依頼する程暇ではありませんし、このような輩に関わりたくもありません。

よって、私以外の者が「管理侍」を名乗る以上、私は管理侍を名乗りません。
当然、このよう嫌がらせのために私は改名もしませんし、「匿名さん」でのレスもしません。
（コテハンにしてから一度もありません）
つまり、レス自体を行ないません。

まぁコテハンで私に質問される方もいなくなりましたし、コテハン自体少なくなりましたからね。
丁度よい頃でしょう。

[305: 匿名さん]

もう管理侍は使わないといいながら、まだ使っているんだね。
まあ匿名掲示板だから何でもありだけど。
ここに情報を流す者がいたけど、あなたはそれをつまらない書き込みがされているといって
批判してたよね。
その情報については、参考になるのがいっぱいあったんだけど、ただ批判だけして終わらせる
ことになってしまったのは非常に残念だったよ。
もし、その情報に間違いがあるとこがあったら、訂正することもありだったんじゃないかな。
知識や情報は、知らないこと、間違っていること、勘違いしてること等があるからね。
それに、マンション管理のプロだけがここに参加している訳じゃないから、いろんな情報を
流してくれるというのは大いにプラスになったのは事実だよ。
僕は、似たようなスレを立てた者じゃないけどね。

[306: スレ立てた匿名さん]

このスレを立てた匿名です、見ないうちにハンドルネームで小競り合いですか。
自由に名乗ってのレスはかまわないと思いますが、意見交換が成り立つようにお願いね。

また、管理侍と名乗ってスレを荒らすのは許し難いと思っています。
ＨＮなど、議論の的ではない筈ですよ。スマートにレスして下さいね。

[307: 匿名さん]

ここと管理待は、僕がいなくなれば書き込みが激減すると
いってたけど、そのとおりになってるね。
ひところの勢いは全然ないしね。