管理侍への質問部屋パート２！

[匿名さん]

管理侍への質問部屋復活版です、どちら様も自由に活発な質問、及び解答お願いします。

[2: 匿名]

勘違いしないで下さい、ここは管理待スレでは無く、既存の管理侍への質問部屋スレです。
類似スレは管理待と言うスレですよ。

どちら様も自由に活発な質問、及び解答お願いします。

[4: 匿名]

あれ　やっぱり復活したんですか　保険の話から再開ですか

[5: 匿名さん]

滞納金が裁判所より支払い命令が出ても支払ってもらえない場合の

対応の仕方

その場合は、取り立て訴訟が必要になります。

そして、給与、預金、家賃等の差し押さえができることになります。

「債権差し押さえ命令」の申し立て・・・・経費としては、５，０００円程度です。
受理されれば、滞納者と賃借人双方に、債権差し押さえ命令が送付されます。
この債権差し押さえ命令書をもって、会社からの給料を差し押さえできます。

[6: 匿名さん]

＞その場合は、取り立て訴訟が必要になります。

そんな訴訟有るんだ、正式名はなんなの？

[7: 匿名さん]

>6
訴訟というより、債権差し押さえ命令の申し立てですね。
滞納金に関しては、弁護士に頼らず、全て理事でやれますよ。

[8: 匿名さん]

滞納金についての、質問のある方はどうぞ。

[9: 匿名さん]

ご存知でしょうが、情報を提供します。

「マンションの空き駐車場に対する課税について」

　今まで税務署によって見解がバラバラだった、区分所有者以外の者に対してのマンション
の空き駐車場の賃貸に対する課税について、統一見解が国税庁より通達がありました。
　今後、税務署の立ち入り調査等が実施される可能性がでてきますので、十分検討と対策
をたてておく必要があります。

＊収益事業に該当しない要件

　　①マンション管理組合である区分所有者を対象とした共済事業であること。
　　②駐車料金は、区分所有者がマンションの付属施設である駐車場の敷地を特別に利用
　　　することによる「管理費の割増金」と考えられること。
　　③駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場
　　　の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること。

＊モデルケース（この３つのどれかに分類されます）

　　ケース１・・・区分所有者の使用も含め、全て収益事業に該当する。
　　　　全部収益事業として扱われる。
　　　　募集は広く行い、使用許可は区分所有者であるかどうかを問わず申込順とする。
　　　　使用料金、使用期間などの貸し出し条件において差異がないこと。

　　ケース２・・・余剰のスペースを利用した事業のみ収益事業に該当する。
　　　　区分所有者の使用希望がない場合のみ、非区分所有者への募集を行い、申し込み
　　　　があれば許可する。
　　　　貸し出しを受けた非区分所有者は、区分所有者の使用希望があれば、早期に明け 　　　　　　　　渡す必要がある。

　　ケース３・・・全部非収益事業になる。
　　　　区分所有者の使用希望がない場合であっても、非区分所有者に対する積極的な 　　　　　　　　募集は行わない。
　　　　非区分所有者から申し出があり、空き駐車場があれば、短期的な非区分所有者への 　　　　　　　貸し出しを許可する。

[10: 匿名さん]

大きな駐車場をもっているマンションに抜き打ちに税務署が
立ち入り調査する可能性はあるね。
早く、細則の改定をしておく必要あり。

[11: 匿名さん]

みなさんのマンションで、税務署の立ち入り調査が
あったとこあったら、教えてください。

[12: 匿名さん]

続きましての情報提供です。
＊玄関ドアのケア
　　　ネジのゆるみとかがあると、ドアの開閉がスムーズにいかず、音もでます。
　　　ドアのネジを締める場合は、内側から締めてください。
＊風呂場の排水はうまくできてますか。排水口の掃除はされてますか。
　　　蓋を外して、中の髪の毛とかを取り除いてください。
＊ベランダのドレンに物がたまっていませんか。
＊排水の流れ・悪臭・水漏れとかの不具合はありませんか。
＊煙探知器をビニール等でカバーをしてませんか。

[13: 匿名さん]

ところで、ベランダにボードがありますが、
階下に降りる部屋がどこにあるか分かってますか？
いざというとき、どちらに逃げればいいのかも確認して
おかなければいけません。

[14: 匿名さん]

ペット可のマンションで、特別決議でペット不可にしました。
これは、有効でしょうか？
又、ペット不可のマンションを同じくペット可にしました。
これはどうでしょうか。

[15: 匿名さん]

なんか自演しまくってるな。重複スレなので削除依頼出しといた。

[16: 匿名さん]

>>15
無駄です、重複ではありませんし、類似スレは他にありますよ。
管理担当さんに調べてもらい再度復活したスレです、仲良く使って下さいね。

[17: 匿名さん]

元々管理待は、管理侍のパクリですよ。

[18: 匿名さん]

>15
自演ではないでしょう。
情報の提供をしているのですよ。
管理待は自作自演が多いようですよ。
あのスレはもうやめた方がいいよ。

[19: 匿名さん]

これからも、どんどん情報の提供をしますので
期待しておいてください。

[20: 匿名さん]

このスレは、管理侍さん本人も書き込むスレですからね。
本人が認めたスレということです。

[21: 匿名さん]

本人どこにいるねん？

[22: 匿名さん]

あのね、その名称、登録商標じゃないからくどく言わないの、仲よく使ってね。

[23: 匿名さん]

管理侍パート2と管理待パート3は同じじゃないもんね。
似てはいるけど。
それぞれ、特徴を出して書き込めばいいのでは。

[24: 匿名さん]

ここは、情報提供の書き込みと質問のコーナーとしようかな。
マンションの管理で、質問のある方は、遠慮なく書き込みをしてください。

[25: 匿名さん]

　下記事項については、使用細則に反し、義務違反となります。義務違反をされてる
方は、注意してください。私ひとりぐらいはという気持ちではなく、
マナーを順守し、共同生活のルールを守っていきましょう。
　＜一例＞
　　＊テレビ・ステレオ・カラオケ・ピアノ等の音量を著しくあげる行為。
　　＊バルコニーの手すりにフトン・敷物・洗濯物等を干すこと。
　　＊専用使用部分の外観・形状を変更すること。
　　＊バルコニーにサンルーム並びにこれに類する工作物等を構築又は設置すること。
　　＊理事長の承諾を得ずに、専有部分の改修・改造・営繕工事をすること。

[26: 匿名さん]

何か欲しい情報があったら、ここに書き込んでください。
できるだけそれに応えていきたいと思います。

[27: 匿名さん]

少額投資でお金を稼ぐ方法を教えてください。

[28: 匿名さん]

管理待がここに張り合ってつまらいことを自作自演で書き込みを
しているようだけど、ここには絶対勝てないよ。
管理待は1,000を超えたので、僕は書き込まないからね。
それまでは、誘導したりして、３００以上は書き込んだけどね。
ここは、自作自演はしないよ。
ただ、情報の提供はどんどんしていくから。
いくらでもネタはあるしね。

[29: 匿名さん]

管理費は何に使われるのか。
　管理費は、建物の共用部分、敷地及び付属施設の管理を行う為の、経常的な
諸費用に充てるために使用するものです。あくまで、経常的な使用に限定されます。

修繕積立金は何に使われるのか。（全て総会決議が必要です。）
１．周期的かつ計画的に行う大規模な修繕（保存行為以外の工事）
２．不測の事故等により必要となる管理（臨時総会の決議が必要となります）
３．敷地及び共用部分の変更が伴う工事
４．区分所有者全体の利益のために、特別に必要となる管理に対する経費

[30: 匿名さん]

>>28
何うぬぼれてるの？マンション管理士の資格持ってるの？

[31: 匿名さん]

>30
現にどんどん書き込みは増えているだろう。
管理待の書き込みがあったら、すぐ下の方に追いやられているだろう。
いくらでも書き込みはできるからね。
ここだけの書き込みなら、いくらでも書き込めるよ。
管理待のときがそうだっただろう。
いかに早く1,000に到達したかをみれはあきらかだよね。

[32: 匿名さん]

耐震構造とは、補強材により建築物の耐力自体を強めている建物のことです。
　しかし、免震構造や制震構造の建物より地震に弱い作りではあります。
　昭和５６年（今から３０年前）に、現在の新耐震設計法が制定されました。
　それによりますと、震度６程度の地震では倒壊等の被害を生じないという作り
をしなければならないということです。
　現在、耐震強化が叫ばれている建物は、昭和５６年以前に建てられた建物のことを
いっています。改正耐震改修促進法の制定、Ｈ１８。

[33: 匿名さん]

【激突！管理待vs管理侍】などとゆう煽りじみたスレを立てられた方が見えるようですが

煽りや釣りに乗らず、好きなスレッドで情報交換して下さいね。　このスレとは無関係です。

[34: 匿名さん]

そんなつまらんスレには書き込まないよ。

[35: 匿名さん]

管理待のパート３にも一度も書き込みしてないよ。
僕が書き込まなければ、いずれなくなるよ。

[36: 匿名さん]

エレベーター点検のフルメンテナンスとＰ０Ｇ契約について

＊フルメンテナンス契約
　　フルメンテナンス契約は、点検・整備・手入れのほか、昇降機器の部品交換や機器
　の修理を状況に合わせて行う内容も含んだ契約です。
　　但し、本体・乗場扉・三方枠・意匠変更による改造等は別途となります。
　　ロープの交換（１５年程度）やＰＬＣ（シーケンサー）の交換も無料となります。
　　シーケンサーは制御用コンピューターで交換は２０年程度といわれています。
　　築浅の時は、ＥＶの保守点検はＰ０Ｇ契約の方が経費的には安くなりますが、古く
　なってくると、フルメンテナンス契約の方が有利になってきます。

＊ＰＯＧ契約
　　Ｐ０Ｇ契約は、定期点検、管理仕様範囲内等の消耗品や油類の交換はしますが、それ
　以外の部品交換、修理は別途とする契約です。独立系の業者はこの方法が大半です。

エレベーターの交換は、２５年前後が目安となりますが、新設すれば、制御盤４００万、
巻き上げ機１００万、かご（三方枠・扉・床等）７００万でおおよそ１基当たり１，２００万
程度になります。簡易制御マニアルだと、１基当たり８００万程度になります。

　但し、上記価格から、３０％～４０％の値下げは可能と思われます。

[37: 匿名さん]

エレベーターの保守点検の費用の相場についても掲載したいのですが、
これは殆ど周知されてるので割愛します。

[39: 匿名さん]

>38
ここのスレにどんどん書き込んでね。
管理待には絶対僕は書き込まないから。

[40: 匿名さん]

今度はこのスレを1,000までもっていくから。

[41: 匿名さん]

「専有部分内にある給水管・排水管の更新について」

　基本的には、その部屋の専用に供せられる配線・配管は専有部分となっており、長期
修繕計画には、排水管・給水管の経費は計画されていません。
　しかし、排水管等が古くなって、あちこちで水漏れが発生しだした場合、共用部分である
給排水管の本管部分の工事をする場合は、専有部分の給排水管の支管部分と一緒に
工事をした方が効率的です。
　雑排水管の専有部分である横引き管の清掃は組合負担としてやっています。
　しかし、一緒に工事ができる人とできない人が出てきます。できない人への対応をどう
考えていくかが問題となってきます。
　一番いい方法は、長期修繕計画に専有部分である給排水管の工事を組み入れ、修繕
積立金を早めに値上して準備しておく方法があります。
　築年数が経過すればするほど、この問題がクローズアップされてくると思いますが、いつ
この問題に取り組むかがポイントになってきます。
　早ければ、修繕積立金の値上は少なくてすみますが、遅れれば遅れる程値上額は大き
くなってきます。

[42: 匿名さん]

専有部分の給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管を、１戸だけで
やる場合は、７０万程度の経費がかかります。
いずれ更新しなければならない時期は必ずやってきます。
そのときに、管理組合としてやるのか、各区分所有者がやるのか、それとも
一部管理組合が負担するのか等を今のうちに計画をしておく必要があります。

[43: 匿名さん]

各家庭がそれぞれ、例えば排水管の工事をするとなると、
その都度、数日間排水制限がありトイレの使用が制限されます。
例えば、ＡＭ９時からＰＭ５時までとか。
勿論すべての部屋ではありませんが。
そして、仮設トイレの準備もしなければなりません。
大規模修繕工事とは、比べものにならないくらい大変な工事となります。
当然数日間在宅していなければなりません。
こういった工事を、各家庭バラバラにやられたらたまったものではありません。
しかし、いずれ間違いなくそのときはやってくるのです。

[44: 匿名さん]

　　給排水管の立管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　支管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の支管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

[45: 匿名さん]

　　共用部分の給水立管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水立管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の支管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。

[46: 匿名さん]

　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

[47: 匿名さん]

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　給排水管の支管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

　　　＊専有部分である、給排水管等の更新工事費用
　　　　　共用部分と一緒に更新をすれば、１戸当り５０万円程度（あくまで平均的な概算）の費用で
　　　　　済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。

　上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
管の更新とかには適用されません。

[48: 匿名さん]

　　＊改修工事方法
　　　　　１）配管の交換による取替工事
ＨＩＶＰ管に取り替える（腐食の心配や地震による破損が少なく、保守性に優れた材料）
　　　　　２）ライニングによる延命工事
１０年程度はもちますが、次やるときは、更新工事が必要となります。

[49: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　区分所有法第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

[50: 匿名さん]

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

[51: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。