管理侍への質問部屋パート２！

[匿名さん]

管理侍への質問部屋復活版です、どちら様も自由に活発な質問、及び解答お願いします。

[179: 匿名さん]

電気事業法の自家用電気工作物の規定を読んだら直ぐわかる。
マンションの共用部分用の高圧受変電設備はこれに該当する。
当然主任技術者と保安規定は必須である。

[180: 匿名さん]

なんか専門的になってきたなあ。
優しく解説して欲しいよ。

[181: 匿名さん]

絵で示しても解説せんと分からんもんだ。

[182: 匿名さん]

1.電気工作物

電気工作物とは、電気事業法第2条において、発電、変電、送電若しくは配電又は電気の使用のために設置する機械、器具、ダム、水路、貯水池、電線路その他の工作物(船舶、車両又は航空機に設置されるものその他の政令で定めるものを除く。)と定義されています。
ただし、電気工作物から除かれる工作物（電気事業法施行令第1条）として、鉄道営業法、軌道法若しくは鉄道事業法が適用され若しくは準用される車両若しくは搬器、船舶安全法が適用される船舶若しくは海上自衛隊の使用する船舶又は道路運送車両法第二条第二項に規定する自動車に設置される工作物であつて、これらの車両、搬器、船舶及び自動車以外の場所に設置される電気的設備に電気を供給するためのもの以外のもの 航空法第二条第一項に規定する航空機に設置される工作物、さらに、電圧30V未満の電気的設備であつて、電圧30V以上の電気的設備と電気的に接続されていないものとなります。

2.一般用電気工作物

一構内のみに設置される一般家庭や商店等の低圧需要設備及び比較的出力の小さな発電設備（小出力発電設備）などをいいます。
「小出力発電設備」とは、600V以下の電気の発電用の電気工作物であつて、次のとおりの設備です。ただし、これらを組み合わせて設置したときの出力の合計が50kW以上となるものを除きます。 ・太陽電池発電設備であって出力50kW未満のもの
・風力発電設備であって出力20kW未満のもの
・水力発電設備であって出力20kW未満及び最大使用水量毎秒1立法メートル未満のもの（ダムを伴うものを除く。）
・内燃力を原動力とする火力発電設備であって出力10kW未満のもの
・燃料電池発電設備（固体高分子型又は固体酸化物型のものであって、燃料・改質系統設備の最高使用圧力が0.1MPa（液体燃料を通ずる部分にあっては、1.0MPa）未満のものに限る。）であって出力10kW未満のもの

3.電気事業の用に供する電気工作物

電力会社など電気を供給する事業のために使用する電気工作物で、発電所設備から需要家の引込線に至るすべての電気工作物をいいます。

4.自家用電気工作物

一般用電気工作物及び電気事業の用に供する電気工作物以外の電気工作物
具体的には次のような設備 ・電力会社から高圧及び特別高圧で受電するもの（ビル、工場など）
・小出力発電設備以外の発電設備を有するもの
・構外にわたる電線路を有するもの

[183: 匿名さん]

なんか違う方向にいってないかい。

[184: 匿名さん]

で、これだけ理解出来ても、電気料金は下がらないよ～。

[185: 匿名さん]

高圧一括受電にすれば、間違いなく共用部分も専有部分も
安くなるのは間違いないけどね。
買い取りにしなければ、経費もゼロだしね。

[186: 匿名さん]

もともと高圧受電してる共用部分は、一括受電しても高圧のままだから、共用部分の電気代は下がらない。
電気代が下がるのは、今まで低圧受電してた専有部分のみ。

[187: 匿名さん]

そういうことだよ。

[188: 匿名さん]

共用部分は
１）専有部分以外の建物の部分
２）専有部分に属さない建物の付属物
３）規約により、共用部分とされた付属の建物となっている。
では、３）の規約共用部分である付属物は、規約に規定しなければ
単なる付属物ということですよね。集会場とかごみ置き場とか
共用部分ではないということですね。

[189: 匿名さん]

そうだとおもいますが。

[190: 匿名さん]

自治会費
　　　本来は、各区分所有者が負担するもの
　自治会のメリット
　　　自治会・会員名簿に記載
　　　地域住宅地図に記載
　　　回覧板
　　　親睦交流
　　　防災時の救援活動　　防犯の連絡
　　　子供会・熟年者の親睦会・祭り・ゴルフ等
　　　一人老人の見回り
　　　

[191: 匿名さん]

自治会と管理組合は、協働していくことが大切です。
親睦を目的にする自治会とは一線を画す必要はありますが、
良好な居住環境の形成の一翼を担っていますので、お互いに
連絡をとりながら、やっていくことが必要でしょう。

[192: 匿名さん]

うちは、管理費等と一緒に管理組合が口座引き落としをしてやり、
協力していますよ。
４００戸のマンション内自治会ですので、全員が入会していますので。

[193: 匿名さん]

自治会のことを管理組合がやると、徹底してたたかれるんだけど、
管理組合と自治会が協働してやるのが定着してきたということかな。

[194: 匿名さん]

>もともと高圧受電してる共用部分は、一括受電しても高圧のままだから、共用部分の電気代は下がらない。
>電気代が下がるのは、今まで低圧受電してた専有部分のみ。
基本料金が下がるから共用部分も下がるよ。

[195: 匿名さん]

>>194
基本料金下がる電力会社教えてけろ。

[196: 匿名さん]

>>188
共用部分は登記されてないよ。

>>190

>自治会費
>　　　本来は、各区分所有者が負担するもの
区分所有者ではない。
区分所有者の同居人や占有者も含む。
だから自治会では「居住者」と表現する。

[197: 匿名さん]

管理組合は執行部から組合員への上意下達で組合員同士の横の連携は考えないよ。
管理組合の執行部と組合員は１対Ｎの関係。
自治会は隣保協同だから自治会員の横の連携を考える。

[198: 匿名さん]

>196
共用部分の登記はしなくてもいいよ。
但し、登記してないと、第三者に対抗できないけどね。
付属施設（機械式駐車場、集会室等）を規約で共用部分としていれば、
規約共用部分となる。
共用部分と登記とは直接的には関係ない。

[199: 匿名さん]

高圧一括受電を導入すれば、兎に角電気代が安くなるということだね。
経費もかからないようだし。

[200: 匿名さん]

8/11スタートしたこのスレも、早くも200突破した。
ここだけだね、活気があるのは。

[202: 匿名さん]

>>199
サービス代行会社の利益構造解明してみた事ある。
代行会社はPPSじゃないよ。単なる仲介会社。
何処で儲けてるのか？

[203: 匿名さん]

代行会社による一括受電の場合、
・電力会社と契約するのは誰ですか？
・一括会社が設置する受変電設備の所有権は誰ですか？
・代行会社から借室電気室の賃料は取ってますか？

[204: 匿名さん]

>・電力会社と契約するのは誰ですか？
当然管理組合

>・一括会社が設置する受変電設備の所有権は誰ですか？
リース会社

>・代行会社から借室電気室の賃料は取ってますか？
電力会社の場合は規約で「無償貸与」になってるが、
代行会社は電力会社でないから賃料は取ることができる。
但し税務上か税申告が必要になる。

[205: 匿名さん]

管理組合が電力会社と契約するから、電気代は今まで通り管理組合が電力会社に支払う。
代行会社との契約は電力管理業務委託契約だから、管理組合は委託料だけ払えばいい。
だから前出の図の会計収支になる。

[206: 匿名さん]

>204
電力会社と契約するのは、代行会社ですよ。
代行会社が電力会社から安く電力を買い、
それを管理組合に売却するのです。
そして、代行会社が、検針を行い、共用部分と各戸に請求をするのです。

[207: 匿名さん]

>203
受変電設備の所有権は、管理組合が買い取れば管理組合所有となりますが、
買い取る組合はないようです。
借室電気室の賃料はとらないでしょう。意味ないですから。
賃貸料を取れば、割引率があがるだけですから。
それに、会計処理が面倒くさくなるだけです。
電力会社と契約するのは代行会社です。
代行会社が、電力会社と契約をし、安く買い入れ、それを
管理組合や各区分所有者に利益を乗せて売るのです。

[208: 匿名さん]

マン管士の役割
管理費の節約のアドバイスをしていく。
委託業務費の検討　　　価格等の検討　　部分委託
マンションで法律（訴訟になるのは）問題は殆ど発生しない。小額訴訟等は理事長が原告になる。
委託業務費の相場・経費削減の方法・大規模修繕計画に沿った修繕積立金のアップ額の方法・指導。
規約・使用細則の作成方法と検討
他マンションとの比較検討　　総体的な面も含め
毎年代わる理事の組合には、継続性を保つ意味でも必要。
理事会のアシスト
総会・理事会・専門委員会への出席とアドバイス
大規模修繕計画全般
　　施行業者選定方法　　修繕周期　　劣化診断（自主点検）　　工事費の相場
　　修繕積立金増額に関する検討
マン管士の半数１０，０００人は管理会社勤務者

　　　マン管士を使うマンションは、理事会が殆ど開催されていないマンションとか
　　　理事会運営やマンションの管理がうまくいっていないところが活用すべきです。
　　　それと、管理会社に不信感を抱いている管理組合とかも。

[209: 匿名]

少し前のレスで、ＰＰＳから電力を買う話がありましたが、
円安で原油価格が高騰した場合、電気料金は上がりますよね。
各企業が余剰電力を外に売電する場合、原価が安い現状ではよいのですが、
数年前、原油価格の高騰で一気に自家発電を取り止めた事例があります。
この例をマンションの買電に当てはめると、元の黙阿弥になるか、
料金の値上げを受諾するかになりそうです。
皆さんのご意見を伺いたいと考えます。

[210: 匿名さん]

それは、代行会社との契約内容次第ということではないですか。

[211: 匿名さん]

　＊自主点検のポイント（アンケートと並行して行えば効果的です）
屋上
　　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　　調査、水はたまっていないか等
外壁
　　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の
　　　出が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　　配電盤は、１５年～２０年で交換。
塗装
　　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です）
　　　水や空気が入って膨らんでいませんか。
　　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキング
　　　といって塗装の表面の劣化です。

[212: 匿名さん]

　＊資産価値を高めるには。
玄関ホールの整備や模様替えを行い、イメージアップを図る。
外装色を変える。
共用廊下をシート防水にする。（靴音防止や高級感がでてくる。）
高齢化対策をする。（バリアフリー工事として玄関にスロープを設置するとか）
外断熱工事
　　結露・カビ・コンクリート躯体を日射や風雨から保護し、室内の空調機能も効率化
　　され、省エネが図れる。

[213: 匿名さん]

※大規模修繕工事の業者選定

　大規模修繕工事を実施していく過程においては、工事を大きく左右する３つの難関
が待ち受けています。以下の３点です。
　　①建物診断業者の選定
　　②設計コンサルタントの選定（設計・監理業者）
　　③元請会社の選定
　業者選定のポイントとしては、改修工事は新築工事と違って、人が生活しながら実施
していくものですから、上手に進めていくには経験やノウハウが必要になってきます。
　又、完成後の品質保証能力のみきわめをするためにも、経営状況や業績もチェックし
ておくことが必要です。

　＊大規模修繕工事の内容
　①外壁の塗装工事
　②躯体改修工事
　③防水工事（窓枠のシーリング含む）
　　　　　屋上防水
　　　　　　新築時は、タールを溶かした防水がしてあるが、改修工事では使いません。
　　　　　　露出工法・・・劣化した箇所を直し易いが、紫外線で劣化しやすいのが欠点。
　　　　　　保護工法・・・・屋上にあがれるが、不具合が生じた時に工事が大掛りになる。

　　　　バルコニー
　　　　　　バルコニーには防水がしてありませんので、改修工事では防水をするかどう
　　　　　　かの判断をしなければなりません。
　　　　　　目地をするだけでは、瑕疵保険の審査の際、0.5mm以上のひび割れとは関係
　　　　　　なく、多くのひび割れがあると保険が通らないとのことです。
　　　　　　2週間近くバルコニーには出れません。洗濯物の問題が出てきます。
　　　　共用廊下
　　　　　　できればシート防水にすると靴音防止や高級感がでてくる。
　　　　シーリング
　　　　　　シーリングは劣化した部分を全て取り外して新しく塗ります。手抜きの場合は、
　　　　　塗り重ねをするので、廃棄物が少ないのが特徴です。

[214: 匿名さん]

給排水管の更新工事

　　　　　築20年以上前のマンションはＵＬＰ（ビニールライニング管）を使用している。
　　　　　　　ライニングによる延命を図る工事。但し次回は取替が必要となります。
　　　　　最近は、ＨＩＶＰ（耐衝撃性硬質塩化ビニール管）を使用する。
　　　　　　　腐食の心配や地震による被害も少なくなる。
鉄部塗装工事

[215: 匿名さん]

　＊施工業者の選定について
１）設計・監理方式
　　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　　　見積もり合わせによる業者の選定
　　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単である。
　　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性がある。
　　　　　見積もりの開封や業者選定条件は事前に決定しておくことが、トラブル防止になる。
２）責任施行方式・・・随意契約による業者選定
　　　信頼のおける業者に、設計・監理と工事を一括で発注するやり方。
　　　チェックは管理組合が行うことになる。
　　　数社に業者責任による見積もり依頼をし、金額面で検討し発注するやり方
　　　　　但し、見積もり内容に統一性がないため分かりにくい。
　　　いかなる発注方式であっても、設計図は必要です。
　　　工事着工前に、業者に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
　　　役員による自主検査は必ず実施しなければなりません。
３）管理会社発注方式
　　　建物を日常からよく把握している管理会社が、計画修繕を行っていくのは、理想的
　　ではあるが、計画に妥当性はあるか、工事の費用に競争原理が働いているかをチェ
　　ックする必要がある。
　　　若干割高になる傾向があります。

[216: 匿名さん]

しばらくしたら、大規模修繕工事の流れの情報の提供をします。

[217: 匿名さん]

明日記載します、ご期待ください。

[218: 匿名さん]

>電力会社と契約するのは代行会社です。
代行会社の中央電力は、電力会社と需給契約するのは管理組合と契約で決まってる。

[219: 匿名さん]

管理組合と電力会社が契約を結び、代行会社に業務を
委託するのですね。
ただ、代行会社が電力会社から、いくらで電気を買うのかは
分からないのでしょうね。
代行会社が管理組合や区分所有者から徴収し、電力会社に
支払うことになるので。

[221: 匿名さん]

電力会社の電力単価は契約種別で決まってる。これ常識。

[222: 匿名さん]

>>218
管理組合に代わって電力管理と収納支払代行してるだけだよ。
はっきりと業務委託と書いてある。管理組合が代行会社に払うのは委託料だけ。
管理会社と契約する管理業務委託契約と同じ。

[223: 匿名さん]

電気はもう飽きた、ほかないの。

[224: 匿名さん]

管理組合の消防法に基づく自衛消防組織と災害対策基本法に基づく自主防災組織の棲み分けについて語ってみてはどうか？

[225: 匿名さん]

電気オタクがいるからな

[226: 匿名さん]

>>224
自営消防組織は強制、自主防災組織は非強制の違いだと思う。
前者は管理組合、後者は自治会や町内会。

[227: 匿名さん]

「大規模修繕工事の進め方」

　この勉強会は、あくまで正会員の目線に立った教育で、会員が知りたいこと聞きたいことを
会員の立場にたってサポートしていくのが狙いです。
　従って、技術的な教育を行うのではなく、基本的な大規模修繕工事に関する流れを摑む為
のものですので、この段階での業者や設計コンサルタントの介入はありません。
　この事前勉強会を行うことによって、管理組合が自主的に大規模修繕工事を円滑に行う為
のサポートになればいいと思っております。

　劣化した機能を初期の水準まで引き上げることを修繕といい、初期の水準以上に引き上げ
ることを改良といいます。
　改良も含めた修繕を、定期的に継続的に繰り返し行うことで、建物の耐用年数を延ばして
いくことになります。
　マンションの経年劣化は、竣工したときから始まります。マンションの維持・改善を行い、スラ
ム化を遅らせるためには、適正な修繕積立金の確保と、適正な計画修繕工事を行っていかね
ばなりません。
　修繕積立金は長期修繕計画を基に、１戸当り月の必要修繕積立金を算出します。
　できれば５年ごとに長期修繕計画を作成することが必要ですが、その内訳書までを作成する
ことをお奨めします。
　大規模修繕工事を行うにあたっては、まず修繕積立金の額が確保できているかどうかから
取りかからなければなりません。

[228: 匿名さん]

　大規模修繕工事は、計画修繕のうち、屋上や外壁等のマンションの各部を現状、又は実
用上支障のない状態までに性能・機能を回復させる為に行う大規模な修繕工事です。
　工事の実施状況としては、外壁補修工事、鉄部塗装工事、屋上防水工事等になり実施され
ていますが、給水管・排水管の取り替え工事はまだまだというところです。
　基本的には、その部屋の専用に供せられる配線・配管は専有部分となっており、長期修繕
計画には、排水管・給水管の経費は計画されていません。
　しかし、排水管等が古くなって、あちこちで水漏れが発生しだした場合、共用部分である給排
水管の本管部分の工事をする場合は、専有部分の給排水管の支管部分と一緒に工事をした
方が効率的です。
　しかし、一緒に工事ができる人とできない人が出てきます。できない人への対応をどう考えて
いくかが問題となってきます。
　一番いい方法は、長期修繕計画に専有部分である給排水管の工事を組み入れ、修繕積立
金を早めに値上して準備しておくことです。
　全戸一斉に行うか、更新実施の時期は各戸の判断に委ね、実施した場合は、一定の工事費
を負担する方法もあります。