管理侍への質問部屋パート２！

[匿名さん]

管理侍への質問部屋復活版です、どちら様も自由に活発な質問、及び解答お願いします。

[146: 匿名さん]

同じマンションの住民なんだから、仲良くした方がいいね。
本来なら、総会決議で決まったものを中止するんだったら、
臨時総会を招集して、説明した方が良かったかもね。

[147: 匿名さん]

>管理費が毎年異常に余るというんなら、値下げするか、修繕積立金会計に振り替えたらどうですか。
それは管理規約違反になる。それだと区分会計の原則が意味をなさない。
区分会計では、剰余金は次年度繰越と規定されている。
管理費会計から修繕積立金に振り替えると言う事は、管理費会計で修繕積立金を徴収してることになる。
それなら修繕積立金会計とはなんぞや？

[148: 匿名さん]

>147
管理費会計から、修繕積立金へ振り替えることは、全然問題はありませんよ。
収支報告書から修繕積立金へ振り替えることはできませんが、
収支予算書で振り替えればいいんですよ。
当然総会の決議がいりますが。

[149: 匿名]

>>145
それって前理事長の顔を潰すとかの話じゃなくて、総会決議を実行しない訳だから役員失格でしょう。

[150: 匿名さん]

>>148
それが規約違反の根源。規約見たの？
どこのマンションも規約改正しない限り区分会計の原則で規定されている。
繕積立金のみと取り崩し可能な規定がふつう。

>>149
理事会決議の次は総会議案上程のための理事会決議。
総会決議を反故にするのだから総会決議が必要。

[151: 匿名さん]

総会決議に瑕疵があり組合員の共同の利益を損なう場合は、その決議は反故にできるよ。
品確法で10年の瑕疵担保責任と保障があるのに、組合費使って防水強化工事をするのは組合費を毀損する行為だ。

[152: 匿名さん]

築10年以内の管理組合の役員は、品確法を勉強した方がいい。2000年施行の法律だ。
建築屋を自称する役員ですら品確法を知らないのには開いた口がふさがらない。
それと売買契約と建設請負契約の違いも知らなすぎる。
区分所有者と売主は売買契約、売主と施工者は建設請負契約。
区分所有者と施工者間には何ら契約関係はない。

戸建で考えればすぐ分かる。
分譲住宅を買うのとハウスメーカに注文住宅建てさせるとの違いだ。

[153: 匿名さん]

売主⇔買主
売主⇔施工者

ところが買主に引き渡す前にリーマンショックで売主が倒産した。
そこで施工者が売主の債務を引き継いだ。
この場合は、施工者=売主⇔買主となる。

[154: 匿名さん]

>その場合、専有部分と共用部分の割引率は、マンションと代行会社との 力関係にもよるが、５％～１０％といわれています。

高圧一括受電は与信の低い代行会社なんか使わないでPPSに任せるべきだな。
従来の電力会社をPPSに置き換えるだけだよ。

[155: 匿名さん]

>150
収支決算書と収支報告書ってわかりますか？
収支予算書で振り返るといっているでしょう。
総会議案として、収支予算書で決議して振り返るのですよ。
全然問題はありません。
正しい手続きですよ。

[156: 匿名さん]

これだと住民は専有部分の電気代をPPSに支払い、管理組合は共用部分の電気代をPPSに支払う。
今まで電力会社に電気代支払ってたの同じで、管理組合会計上の電気代の勘定科目も変更ない。
電気代が従来の電力会社よりもPPSの方が安いというだけで、すんなり一括受電が導入できる。

代行会社はPPSではない。単なる電力サプライヤーの仲介会社。
代行会社を入れると、管理組合会計の電気代の勘定科目がなくなり、会計上は電気代がブラックボックスになり不透明になる。ここが狙いなのが代行会社による一括受電だ。

昨年、代行会社２社に一括受電の見積提案をさせたが、共用部分の電気代削減分しか出してこないので、電気代に関する導入前後の効果を試算し、管理組合会計収支を示し収入と支払を明確化せよ！と言って見解を求めたところ、２社ともダンマリ決めてあっさりと撤退した。

600戸以上の大型マンションなのに、こうも簡単に手を引くとは呆れた。
代行会社の一括受電は電気代収支をブラックボックス化して管理組合に示さないのである。

[157: 匿名さん]

高圧一括受電に切り替えたからと言って、会計の処理が
変わる訳ではないよ。
専有部分に対しては、代行会社が検針し、請求して区分所有者が
代行会社に支払うのであって、管理組合会計を通すことはないよ。
代行会社が電力会社からいくらで購入するかは分からないけどね。
割引率も、受変電設備を管理組合が買い取れば割引率は高くなるけど、
設備を買い取るマンションはまずないからね。

[158: 匿名さん]

設備投資ゼロで、電力料金が安くなるというのがポイントだと思う。
大規模マンションの場合は、借室電気室を設けていて、既に共用部分は
安く供給しているからね。
高圧一括受電に切り替えるということは、専有部分の電気料金が安く
ならなければ何のメリットもないからね。

[159: 匿名さん]

それに切り替えるには、居住者全員の承諾が必要なのだが、
いくらメリットがあっても、へそ曲がりはいるからね。
それを説得するのが大変。

[160: 匿名さん]

>専有部分に対しては、代行会社が検針し、請求して区分所有者が
>代行会社に支払うのであって、管理組合会計を通すことはないよ。

それはおかしい。
一括受電の契約は管理組合と代行会社であって、区分所有者各人が代行会社と個別契約するのではない。
従来は専有部分の契約は電力会社と区分所有者の個別契約である。 だから管理組合はノータッチになってる。

[161: 匿名さん]

家庭用電力の自由化が年には解禁になる。
そうなると、住民は電力会社やPPSを自由に選べて契約ができる。
それまで様子見がいい。大きく変わるよ。

[162: 匿名さん]

>一括受電の契約は管理組合と代行会社であって、区分所有者各人が代行会社と個別契約するのではない。

一括受電は、専有部分の電気供給が管理組合の支配下に置かれることを認識した方がいい。
本来の管理組合業務（共用部分の管理）を逸脱して専有部分まで食指が伸びることになる。
だから特別管理と言われる由縁である。

[163: 匿名さん]

家庭用電力の自由化が年には解禁になる。→家庭用電力の自由化が２０１６年には解禁になる。

[164: 匿名さん]

中部電力が三菱系のPPSダイヤモンドパワーを買収した。
東電管内に中部電力が堂々と乗り込んできた。
東京都も中部電力に乗り換える。
地域独占の電力業界に地殻変動が起きている。

[165: 匿名さん]

いま一括受電を導入すると、区分所有者は2016年の家庭用電力解禁による電力会社の自由選択ができなくなる。
あと３年は見送った方がいいだろう。一括受電で管理組合が専有部分を管理するなど余計なお世話だ。

[166: 匿名さん]

>160
代行会社が電力会社と一括契約をするのです。
そして、代行会社と管理組合、代行会社と区分所有者が契約を結ぶ
構図になるのです。
だから、管理組合会計とは全然関係ないのです。

[167: 匿名さん]

難しく考えるのではなく、どうしたら問題点が解決できるのかを考えてみてはどうだろう。
できるだけ現状通りの会計処理をするためには、どうすればいいかってね。
現在一括受電をすでに導入しているマンションはどうしているかを聞くことも必要だよ。
頭でっかちだけではね。

[168: 匿名さん]

共用部分に関しては電力会社の高圧電力単価が変わらないので、管理組合としては電力会社との間に一括受電代行会社が入るから、代行会社経費分だけ高くなるよ。
一括受電の代行会社の旨みは、専有部分の電気代を管理組合が取り込むことに他ならない。
代行会社との契約は管理組合一本である。管理組合と区分所有者が個別に代行会社と契約するなら、区分所有者に拒否権ができる。

[169: ずっと前理事長]

　一括受電に関して憶測で発言するのは止めませんか。
一括受電の方法論として、管理組合が受電事業主となり、電力会社と直接契約する方法
また、代行事業者が電力会社と契約して組合や居住者と低圧契約を行う方法
どちらの方法でも、各居住者が受電契約の変更を認めなければ成立しません。
さらに、事業者により、その割引率も様々なスタイルがあリ、比較検討が肝要です。
次に、「自由化を待ったら」との提案もありますが、他所の電力会社の電線を経て受電する場合、
送電手数料的なものが介在し、料金は必ずしも安くなるとは限りません。
２，０００戸を超えるような団地で一括契約をするならば検討の余地もあるでしょう。
管理組合事業主となり一括受電することで、専有部分に入り込む事を危惧するならば、
最初の契約の際に線引きをすれば済みます。
管理費を滞納しているからと言って、通電停止をすることは出来ません。（電気料金の滞納は別）
電気事業法により自家用電気事業者として、送電の義務が附随しています。
現状では、割引率は別にして一括受電により電気料金を下げる方法が最も有効と考えられます。
但し、事業者と契約する際は、契約先と共に契約内容について、充分に検討する事が肝要です。

[170: 匿名さん]

>どちらの方法でも、各居住者が受電契約の変更を認めなければ成立しません。

そういうことですね。

[171: 匿名さん]

そんなことするよりも管理費下げた方が組合員にはすんなり受け入れられる。
こっちは一括受電の特別決議と違い普通決議で済むよ。

[172: 匿名さん]

専有部分の電気料金が下がることに意味があるしね。

[173: 匿名さん]

代行会社はPPSではないよ。PPSじゃないと電力単価は下がらない。
東京都が電気代年間３億円削減可能になったのは、中電と契約したからだよ。
実際は中電が買収したPPSのダイヤモンドパワーだ。

[174: 匿名さん]

PPSは自前で発電してるけど、代行会社は発電所なんか持っておらず電力会社から買電してるだけだから、電力単価自身は何も下がらない。
けどサービスが成り立つのは、専有部分の電気代を高圧よりも高い従来通りの低圧電力単価で徴収してそれを売上に取り込むからビジネスとして成り立つ。

[176: 匿名]

＞１７５
電気事業法との違い、デタラメの部分を
個々に指摘してあげないと皆さん判らないのではないかな。

[177: 匿名さん]

受電事業主→電気受給契約需要者のことだろ？
電気事業法に自家用電気事業者などの規定はない。自家用電気工作物のことか？

[178: 匿名]

＞１７７
用語の違いだけですか。
根本的に違っているところはありませんか。
ＰＰＳについては、触れられていませんが如何ですか。
共用を高圧で契約している場合、保安点検料が不要になると聞きましたが、
それもご存じでしたら教えて下さい。

[179: 匿名さん]

電気事業法の自家用電気工作物の規定を読んだら直ぐわかる。
マンションの共用部分用の高圧受変電設備はこれに該当する。
当然主任技術者と保安規定は必須である。

[180: 匿名さん]

なんか専門的になってきたなあ。
優しく解説して欲しいよ。

[181: 匿名さん]

絵で示しても解説せんと分からんもんだ。

[182: 匿名さん]

1.電気工作物

電気工作物とは、電気事業法第2条において、発電、変電、送電若しくは配電又は電気の使用のために設置する機械、器具、ダム、水路、貯水池、電線路その他の工作物(船舶、車両又は航空機に設置されるものその他の政令で定めるものを除く。)と定義されています。
ただし、電気工作物から除かれる工作物（電気事業法施行令第1条）として、鉄道営業法、軌道法若しくは鉄道事業法が適用され若しくは準用される車両若しくは搬器、船舶安全法が適用される船舶若しくは海上自衛隊の使用する船舶又は道路運送車両法第二条第二項に規定する自動車に設置される工作物であつて、これらの車両、搬器、船舶及び自動車以外の場所に設置される電気的設備に電気を供給するためのもの以外のもの 航空法第二条第一項に規定する航空機に設置される工作物、さらに、電圧30V未満の電気的設備であつて、電圧30V以上の電気的設備と電気的に接続されていないものとなります。

2.一般用電気工作物

一構内のみに設置される一般家庭や商店等の低圧需要設備及び比較的出力の小さな発電設備（小出力発電設備）などをいいます。
「小出力発電設備」とは、600V以下の電気の発電用の電気工作物であつて、次のとおりの設備です。ただし、これらを組み合わせて設置したときの出力の合計が50kW以上となるものを除きます。 ・太陽電池発電設備であって出力50kW未満のもの
・風力発電設備であって出力20kW未満のもの
・水力発電設備であって出力20kW未満及び最大使用水量毎秒1立法メートル未満のもの（ダムを伴うものを除く。）
・内燃力を原動力とする火力発電設備であって出力10kW未満のもの
・燃料電池発電設備（固体高分子型又は固体酸化物型のものであって、燃料・改質系統設備の最高使用圧力が0.1MPa（液体燃料を通ずる部分にあっては、1.0MPa）未満のものに限る。）であって出力10kW未満のもの

3.電気事業の用に供する電気工作物

電力会社など電気を供給する事業のために使用する電気工作物で、発電所設備から需要家の引込線に至るすべての電気工作物をいいます。

4.自家用電気工作物

一般用電気工作物及び電気事業の用に供する電気工作物以外の電気工作物
具体的には次のような設備 ・電力会社から高圧及び特別高圧で受電するもの（ビル、工場など）
・小出力発電設備以外の発電設備を有するもの
・構外にわたる電線路を有するもの

[183: 匿名さん]

なんか違う方向にいってないかい。

[184: 匿名さん]

で、これだけ理解出来ても、電気料金は下がらないよ～。

[185: 匿名さん]

高圧一括受電にすれば、間違いなく共用部分も専有部分も
安くなるのは間違いないけどね。
買い取りにしなければ、経費もゼロだしね。

[186: 匿名さん]

もともと高圧受電してる共用部分は、一括受電しても高圧のままだから、共用部分の電気代は下がらない。
電気代が下がるのは、今まで低圧受電してた専有部分のみ。

[187: 匿名さん]

そういうことだよ。

[188: 匿名さん]

共用部分は
１）専有部分以外の建物の部分
２）専有部分に属さない建物の付属物
３）規約により、共用部分とされた付属の建物となっている。
では、３）の規約共用部分である付属物は、規約に規定しなければ
単なる付属物ということですよね。集会場とかごみ置き場とか
共用部分ではないということですね。

[189: 匿名さん]

そうだとおもいますが。

[190: 匿名さん]

自治会費
　　　本来は、各区分所有者が負担するもの
　自治会のメリット
　　　自治会・会員名簿に記載
　　　地域住宅地図に記載
　　　回覧板
　　　親睦交流
　　　防災時の救援活動　　防犯の連絡
　　　子供会・熟年者の親睦会・祭り・ゴルフ等
　　　一人老人の見回り
　　　

[191: 匿名さん]

自治会と管理組合は、協働していくことが大切です。
親睦を目的にする自治会とは一線を画す必要はありますが、
良好な居住環境の形成の一翼を担っていますので、お互いに
連絡をとりながら、やっていくことが必要でしょう。

[192: 匿名さん]

うちは、管理費等と一緒に管理組合が口座引き落としをしてやり、
協力していますよ。
４００戸のマンション内自治会ですので、全員が入会していますので。

[193: 匿名さん]

自治会のことを管理組合がやると、徹底してたたかれるんだけど、
管理組合と自治会が協働してやるのが定着してきたということかな。

[194: 匿名さん]

>もともと高圧受電してる共用部分は、一括受電しても高圧のままだから、共用部分の電気代は下がらない。
>電気代が下がるのは、今まで低圧受電してた専有部分のみ。
基本料金が下がるから共用部分も下がるよ。

[195: 匿名さん]

>>194
基本料金下がる電力会社教えてけろ。