管理侍への質問部屋パート２！

[匿名さん]

管理侍への質問部屋復活版です、どちら様も自由に活発な質問、及び解答お願いします。

[125: 匿名さん]

１）消費税アップに伴う、管理費等の値上について

　　消費税の値上がほぼ本決まりになりました。その影響力は、私たちのマンションにも大きく影響
　を及ぼすことになってきます。

　　私たちマンションの理事としましても、この問題を避けて通ることはできません。
　　値上も経費節約もしなければ、単純に計算すれば、５年後には、予算規模は７７％、１０年後には
　６０％になってしまいます。管理費の予算総体は、値上とか特別な収入がなければ変わりません。

　　そこで、実際値上が実施された場合は、どういう対応をしなければならないのかを、検討していか
　なければなりません。
　　管理費・修繕積立金の増税分については、値上で対処していくか、節約以外にその解決策は
　ありません。

　　そこで、値上をする場合はどれぐらい値上をすればいいのかを、検討すべきですので、考え方
　等をここで述べてみました。
　　是非、参考にされて、自分達のマンションで検討してみてください。

[126: 匿名さん]

　イ．「管理費の値上について」

　　　管理費は、１年ごとの必要な経費に充当されるものです。
　　　まず、各マンションの総会議案書の収支予算書をご覧になってください。できれば、３年～
　　４年の費目ごとの推移表を作成すれば、より分かりやすくなると思います。

　　　＊管理費の支出の費目については、殆どが固定経費又は、電気料金や電話料でして、ほぼ
　　　　固定経費に準ずるものが中心です。
　　　　ある程度、変動する支出としては、小修繕費と予備費です。
　　　　　この費目については、毎年変動しますので、３年～４年の平均値で計算します。
　　　　但し、小修繕費は築年数の経過とともに増加していきます。また、予備費についても、余裕を
　　　　もって組んでいないと、いずれ足りなくなってきます。
　　　
　　　＊支出費目で消費税のかからないものは、次期繰越金です。
　　　　　　予算書にはこの費目はありませんので、３年～４年の平均の数字でみてください。

　　　＊まず、総支出から次期繰越金の額を差し引いてください。
　　　　　　予算書では、予備費が差額を吸収するので、支出の費目として繰越金はありませんので、
　　　　　　収支予算書の次期繰越金の平均で算出されたらいいと思います。
　　　　排水管の高圧洗浄とか５年の総合保険については、１年単位の費用に換算してください。
　　　　これに対して、５％の消費税の負担がかかることになります。（１０％になった場合）

　　　　　　　Ａ．（支出総額-次期繰越金）×５％＝経費増

　　　※１戸当り月の管理費の必要値上分
経費増額÷戸数÷１２ヶ月＝１戸当り月の管理費の値上分

[127: 匿名さん]

　ロ．「修繕積立金の値上について」

　　　修繕積立金は長期修繕計画に基づいて、１戸当り月の必要額を計算します。
　　しかし、長期修繕計画には全て網羅されていない部分もあります。
　　　又、専有部分にある、給水管・排水管の支管部分は、当然専有部分ですので、長期修繕
　　計画には入っていません。
　　　これについても、いずれ更新が必要になる時期が確実にやってきます。
　　　不具合が生じてきたら、各区分所有者がその責任と負担で実施しなければなりません。
　　　経年劣化による給排水管の更新工事については、保険の適用はありません。
　　　マンションをスラム化させないためには、修繕積立金の確保を行い、適切な工事をしていか
　　なければなりません。
　　　＊消費税アップに対する考え方

　　　　　　長期修繕計画（２５年程度）の工事費の総額を計算してください。
　　　　　　長期修繕計画がない時は、専有床面積から算出する方法もあります。
　　　　　　その工事費の総額の５％が消費税アップに必要な金額となります。

　　　　　　（２５年程度の工事費の総額）×５％＝税率アップに伴う必要消費税額
　　　　　　（２５年程度の総工事費）×５％÷戸数÷年数÷１２ヶ月＝１戸当り月の必要値上額
　年数については、何年で工事費総額をカバーするかで、値上額が大きく変わって
　きます。当然、早くやれば値上額は小さくなります。

[128: 匿名さん]

たたが５％ぐらいと甘くみていると、特に管理費はすぐ
足りなくなりますよ。
管理費を節約することは大変ですから。
殆どが固定経費ですからね。

[129: 匿名さん]

消費税が値上げした分、業者への支払をカットすればいいのでは？

[130: 匿名さん]

値引き交渉もひとつの手ではあります。しかし、
消費税は、ずっと上がったままですからね。
工事はいつもやるとは限りませんので。
現状、1,000万の管理費を毎年使っているマンションでは、
１０％になれば、１００万が消費税ですから、５０万が毎年
不足することになるのです。
予備費がその分毎年なくなるということです。

[131: 匿名さん]

　　※修繕積立金の額の目安
　　　　　１）長期修繕計画があれば、工事費総額から１戸当り月の修繕積立金を算出します。
　　　（工事費総額-現在修繕積立金の残額）÷年数÷戸数÷１２ヶ月

　　　　　２）計画書がない場合
　　　　　　　　専有床面積から算出します。
　　　　５，０００㎡未満（５０戸未満）
　　　　５，０００㎡～１０，０００㎡
　　　　１０，０００㎡超（１００戸超）
　　例えば、７０㎡の場合は、７０×２０２円＝１４，１４０円が必要修繕積立金の額です。
　　全国平均でみても、現在は１４，０００円程度の修繕積立金は必要といわれています。

[132: 匿名さん]

管理委託費を下げればいい。
うちは2回の委託契約見直しで5年間で1390万円（20%）も下がった。

[133: 匿名さん]

>132
それは最初から高かったから値下げができたんだよ。
管理費の内訳を他マンションの相場と比較して、高いか安いかを
判断しなければなりません。
年１，４００万程度の管理費だから、毎年７０万が必要になるよ。
値下げ交渉はしたけど、消費税か値上げになるのはこれからだからね。

[134: 匿名さん]

>>133
高いと思わなかったよ。相場よりも安いと思った。戸当たり月8500円だから。

[136: 匿名さん]

>135
理事長もやってますよ。
情報の提供をしてますが、知らないこともあるでしょう。
何かの役に立てていただければと思って投稿しているのです。
実務上、質問があればお答えしますよ。

[137: 匿名さん]

>135
あなたのとこは、消費税対策はどうするつもりですか？
まだ、検討されてなければ、理事会で検討されたらいかがですか。

[138: 匿名さん]

>135
修繕積立金は、長期修繕計画に基づいて算出されていますか。
積立金は、高いとか安いとかいうのではなく、必要積立金でなければ
なりませんかんね。

[139: 匿名さん]

消費税が上がった分は値下げを要求するよ。
増税分は経費節減で対応するのが管理組合じゃないか？
うちは管理費値下げをするから、増税されてもビクともせんけどな。
修繕積立金も潤沢だよ。5年毎の値上げだけど金余る計算。

[140: 匿名さん]

>139
電気料金や電話料金、振込手数料、各種点検費用、管理員人件費、清掃費
事務管理費等いろいろあるけど、何を値下げするの？
修繕積立金は長期修繕計画で計算してますか？必要な額を。
5年ごとに値上げをしなければならないということは、足りてないということでは？

[141: 匿名さん]

原始計画が５年毎の段階値上げを了承して全区分所有者が購入してるから、段階値上げは既成事実。
値下げするのは毎月徴収してる管理費だよ。管理費会計が毎年異常なほどの多額の剰余金を発生させてるからだよ。

[142: 匿名さん]

うちは長期修繕計画で、今年共用鉄部塗装と屋上防水保護塗装工事をする予定だったけど、
理事長が強烈に見直しかけた結果、法で10年間瑕疵担保責任期間内の屋上防水は中止、
鉄部は全箇所詳細調査して絞り込んだ結果、当初計画の半額以下になった。

[143: 匿名さん]

>142
経費の節約というか、工事をする場合は相見積をとり、慎重に
検討して決めていかなければならないのはわかります。
10年で屋上防水は必要ありませんよ。
鉄部塗装も現在のマンションでは、鉄部を使わず、錆びない部材を
使っているんですけどね。

[144: 匿名さん]

>141
管理費が毎年異常に余るというんなら、値下げするか、修繕積立金会計に
振り替えたらどうですか。
分譲当初は、マンションを売りやすくするために、維持費をできるだけ安く
してますが、管理費については、最初から必要経費中心となっていますので、
修繕積立金より管理費の方が高くなっているマンションが多いと思いますよ。
積立金の値上げは段階的に値上げするとなっているでしょうから、その上げ幅を
いくらにするかは、理事会で検討しなければならないでしょう。
必要修繕工事費は、決まってますので、当然消費税の値上げも見込んで値上げを
しなければならないでしょう。

[145: 142]

共用鉄部塗装と屋上防水保護塗装工事は前年度の総会決議。
それを今期理事長がひっくり返して屋上防水保護塗装工事中止の理事会決議をとった。
今年の総会でどう説明するかが見もの。前年度の理事長が今強烈に抗議してる。
多分「よくも俺の顔つぶしたな！」だろう。

[146: 匿名さん]

同じマンションの住民なんだから、仲良くした方がいいね。
本来なら、総会決議で決まったものを中止するんだったら、
臨時総会を招集して、説明した方が良かったかもね。

[147: 匿名さん]

>管理費が毎年異常に余るというんなら、値下げするか、修繕積立金会計に振り替えたらどうですか。
それは管理規約違反になる。それだと区分会計の原則が意味をなさない。
区分会計では、剰余金は次年度繰越と規定されている。
管理費会計から修繕積立金に振り替えると言う事は、管理費会計で修繕積立金を徴収してることになる。
それなら修繕積立金会計とはなんぞや？

[148: 匿名さん]

>147
管理費会計から、修繕積立金へ振り替えることは、全然問題はありませんよ。
収支報告書から修繕積立金へ振り替えることはできませんが、
収支予算書で振り替えればいいんですよ。
当然総会の決議がいりますが。

[149: 匿名]

>>145
それって前理事長の顔を潰すとかの話じゃなくて、総会決議を実行しない訳だから役員失格でしょう。

[150: 匿名さん]

>>148
それが規約違反の根源。規約見たの？
どこのマンションも規約改正しない限り区分会計の原則で規定されている。
繕積立金のみと取り崩し可能な規定がふつう。

>>149
理事会決議の次は総会議案上程のための理事会決議。
総会決議を反故にするのだから総会決議が必要。

[151: 匿名さん]

総会決議に瑕疵があり組合員の共同の利益を損なう場合は、その決議は反故にできるよ。
品確法で10年の瑕疵担保責任と保障があるのに、組合費使って防水強化工事をするのは組合費を毀損する行為だ。

[152: 匿名さん]

築10年以内の管理組合の役員は、品確法を勉強した方がいい。2000年施行の法律だ。
建築屋を自称する役員ですら品確法を知らないのには開いた口がふさがらない。
それと売買契約と建設請負契約の違いも知らなすぎる。
区分所有者と売主は売買契約、売主と施工者は建設請負契約。
区分所有者と施工者間には何ら契約関係はない。

戸建で考えればすぐ分かる。
分譲住宅を買うのとハウスメーカに注文住宅建てさせるとの違いだ。

[153: 匿名さん]

売主⇔買主
売主⇔施工者

ところが買主に引き渡す前にリーマンショックで売主が倒産した。
そこで施工者が売主の債務を引き継いだ。
この場合は、施工者=売主⇔買主となる。

[154: 匿名さん]

>その場合、専有部分と共用部分の割引率は、マンションと代行会社との 力関係にもよるが、５％～１０％といわれています。

高圧一括受電は与信の低い代行会社なんか使わないでPPSに任せるべきだな。
従来の電力会社をPPSに置き換えるだけだよ。

[155: 匿名さん]

>150
収支決算書と収支報告書ってわかりますか？
収支予算書で振り返るといっているでしょう。
総会議案として、収支予算書で決議して振り返るのですよ。
全然問題はありません。
正しい手続きですよ。

[156: 匿名さん]

これだと住民は専有部分の電気代をPPSに支払い、管理組合は共用部分の電気代をPPSに支払う。
今まで電力会社に電気代支払ってたの同じで、管理組合会計上の電気代の勘定科目も変更ない。
電気代が従来の電力会社よりもPPSの方が安いというだけで、すんなり一括受電が導入できる。

代行会社はPPSではない。単なる電力サプライヤーの仲介会社。
代行会社を入れると、管理組合会計の電気代の勘定科目がなくなり、会計上は電気代がブラックボックスになり不透明になる。ここが狙いなのが代行会社による一括受電だ。

昨年、代行会社２社に一括受電の見積提案をさせたが、共用部分の電気代削減分しか出してこないので、電気代に関する導入前後の効果を試算し、管理組合会計収支を示し収入と支払を明確化せよ！と言って見解を求めたところ、２社ともダンマリ決めてあっさりと撤退した。

600戸以上の大型マンションなのに、こうも簡単に手を引くとは呆れた。
代行会社の一括受電は電気代収支をブラックボックス化して管理組合に示さないのである。

[157: 匿名さん]

高圧一括受電に切り替えたからと言って、会計の処理が
変わる訳ではないよ。
専有部分に対しては、代行会社が検針し、請求して区分所有者が
代行会社に支払うのであって、管理組合会計を通すことはないよ。
代行会社が電力会社からいくらで購入するかは分からないけどね。
割引率も、受変電設備を管理組合が買い取れば割引率は高くなるけど、
設備を買い取るマンションはまずないからね。

[158: 匿名さん]

設備投資ゼロで、電力料金が安くなるというのがポイントだと思う。
大規模マンションの場合は、借室電気室を設けていて、既に共用部分は
安く供給しているからね。
高圧一括受電に切り替えるということは、専有部分の電気料金が安く
ならなければ何のメリットもないからね。

[159: 匿名さん]

それに切り替えるには、居住者全員の承諾が必要なのだが、
いくらメリットがあっても、へそ曲がりはいるからね。
それを説得するのが大変。

[160: 匿名さん]

>専有部分に対しては、代行会社が検針し、請求して区分所有者が
>代行会社に支払うのであって、管理組合会計を通すことはないよ。

それはおかしい。
一括受電の契約は管理組合と代行会社であって、区分所有者各人が代行会社と個別契約するのではない。
従来は専有部分の契約は電力会社と区分所有者の個別契約である。 だから管理組合はノータッチになってる。

[161: 匿名さん]

家庭用電力の自由化が年には解禁になる。
そうなると、住民は電力会社やPPSを自由に選べて契約ができる。
それまで様子見がいい。大きく変わるよ。

[162: 匿名さん]

>一括受電の契約は管理組合と代行会社であって、区分所有者各人が代行会社と個別契約するのではない。

一括受電は、専有部分の電気供給が管理組合の支配下に置かれることを認識した方がいい。
本来の管理組合業務（共用部分の管理）を逸脱して専有部分まで食指が伸びることになる。
だから特別管理と言われる由縁である。

[163: 匿名さん]

家庭用電力の自由化が年には解禁になる。→家庭用電力の自由化が２０１６年には解禁になる。

[164: 匿名さん]

中部電力が三菱系のPPSダイヤモンドパワーを買収した。
東電管内に中部電力が堂々と乗り込んできた。
東京都も中部電力に乗り換える。
地域独占の電力業界に地殻変動が起きている。

[165: 匿名さん]

いま一括受電を導入すると、区分所有者は2016年の家庭用電力解禁による電力会社の自由選択ができなくなる。
あと３年は見送った方がいいだろう。一括受電で管理組合が専有部分を管理するなど余計なお世話だ。

[166: 匿名さん]

>160
代行会社が電力会社と一括契約をするのです。
そして、代行会社と管理組合、代行会社と区分所有者が契約を結ぶ
構図になるのです。
だから、管理組合会計とは全然関係ないのです。

[167: 匿名さん]

難しく考えるのではなく、どうしたら問題点が解決できるのかを考えてみてはどうだろう。
できるだけ現状通りの会計処理をするためには、どうすればいいかってね。
現在一括受電をすでに導入しているマンションはどうしているかを聞くことも必要だよ。
頭でっかちだけではね。

[168: 匿名さん]

共用部分に関しては電力会社の高圧電力単価が変わらないので、管理組合としては電力会社との間に一括受電代行会社が入るから、代行会社経費分だけ高くなるよ。
一括受電の代行会社の旨みは、専有部分の電気代を管理組合が取り込むことに他ならない。
代行会社との契約は管理組合一本である。管理組合と区分所有者が個別に代行会社と契約するなら、区分所有者に拒否権ができる。

[169: ずっと前理事長]

　一括受電に関して憶測で発言するのは止めませんか。
一括受電の方法論として、管理組合が受電事業主となり、電力会社と直接契約する方法
また、代行事業者が電力会社と契約して組合や居住者と低圧契約を行う方法
どちらの方法でも、各居住者が受電契約の変更を認めなければ成立しません。
さらに、事業者により、その割引率も様々なスタイルがあリ、比較検討が肝要です。
次に、「自由化を待ったら」との提案もありますが、他所の電力会社の電線を経て受電する場合、
送電手数料的なものが介在し、料金は必ずしも安くなるとは限りません。
２，０００戸を超えるような団地で一括契約をするならば検討の余地もあるでしょう。
管理組合事業主となり一括受電することで、専有部分に入り込む事を危惧するならば、
最初の契約の際に線引きをすれば済みます。
管理費を滞納しているからと言って、通電停止をすることは出来ません。（電気料金の滞納は別）
電気事業法により自家用電気事業者として、送電の義務が附随しています。
現状では、割引率は別にして一括受電により電気料金を下げる方法が最も有効と考えられます。
但し、事業者と契約する際は、契約先と共に契約内容について、充分に検討する事が肝要です。

[170: 匿名さん]

>どちらの方法でも、各居住者が受電契約の変更を認めなければ成立しません。

そういうことですね。

[171: 匿名さん]

そんなことするよりも管理費下げた方が組合員にはすんなり受け入れられる。
こっちは一括受電の特別決議と違い普通決議で済むよ。

[172: 匿名さん]

専有部分の電気料金が下がることに意味があるしね。

[173: 匿名さん]

代行会社はPPSではないよ。PPSじゃないと電力単価は下がらない。
東京都が電気代年間３億円削減可能になったのは、中電と契約したからだよ。
実際は中電が買収したPPSのダイヤモンドパワーだ。

[174: 匿名さん]

PPSは自前で発電してるけど、代行会社は発電所なんか持っておらず電力会社から買電してるだけだから、電力単価自身は何も下がらない。
けどサービスが成り立つのは、専有部分の電気代を高圧よりも高い従来通りの低圧電力単価で徴収してそれを売上に取り込むからビジネスとして成り立つ。