管理侍への質問部屋パート２！

[匿名さん]

管理侍への質問部屋復活版です、どちら様も自由に活発な質問、及び解答お願いします。

[229: 匿名さん]

　＊設計コンサルタントの種類
管理業者・・・日常の業務からマンションの現在の状況を把握でき、これによって改善策
　　　　　　　　等を管理組合に直接提言ができる。デべ系マンションはこれが多い傾向に
　はあります。
設計事務所・・・第三者的な立場から、マンションの劣化や問題点等を的確に判断して
　　　　　　　　改善策等を管理組合に提案できます。

　＊資産価値を高めるには。
玄関ホールの整備や模様替えを行い、イメージアップを図る。
外装色を変える。
共用廊下をシート防水にする。（靴音防止や高級感がでてくる。）
高齢化対策をする。（バリアフリー工事として玄関にスロープを設置するとか）
外断熱工事
　　結露・カビ・コンクリート躯体を日射や風雨から保護し、室内の空調機能も効率化
　　され、省エネが図れる。

　＊公平性
　大規模修繕工事では、決まりきった修繕以外にもやりたいことがたくさん出てきます。
その為に予備費として、５％～１０％程度予算を計上しておくことが必要です。
　工事は予算を無視して進めることはできません。
　その中で、横引き配管（専有部分）をやるには、公平性を考慮しておかなければなりま
せん。既に自費でやっておられる方もおられますので、その場合の補てんをどうするかを
管理規約に規定しておくことが必要です。
　現実問題としては、各自ではなかなかやられません。そこで、管理規約を改正して、早
めに修繕積立金の値上をするのも一法です。

[230: 匿名さん]

　＊自主点検のポイント（アンケートと並行して行えば効果的です）
屋上
　　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　　調査、水はたまっていないか等
外壁
　　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の
　　　出が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　　配電盤は、１５年～２０年で交換。
塗装
　　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です）
　　　水や空気が入って膨らんでいませんか。
　　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキング
　　　といって塗装の表面の劣化です。

[231: 匿名さん]

※大規模修繕工事の業者選定

　大規模修繕工事を実施していく過程においては、工事を大きく左右する３つの難関
が待ち受けています。以下の３点です。
　　①建物診断業者の選定
　　②設計コンサルタントの選定（設計・監理業者）
　　③元請会社の選定
　業者選定のポイントとしては、改修工事は新築工事と違って、人が生活しながら実施
していくものですから、上手に進めていくには経験やノウハウが必要になってきます。
　又、完成後の品質保証能力のみきわめをするためにも、経営状況や業績もチェックし
ておくことが必要です。

　＊大規模修繕工事の内容
　①外壁の塗装工事
　②躯体改修工事
　③防水工事（窓枠のシーリング含む）
　　　　　屋上防水
　　　　　　新築時は、タールを溶かした防水がしてあるが、改修工事では使いません。
　　　　　　露出工法・・・劣化した箇所を直し易いが、紫外線で劣化しやすいのが欠点。
　　　　　　保護工法・・・・屋上にあがれるが、不具合が生じた時に工事が大掛りになる。
重量も検討しなければなりません。
　　　　バルコニー
　　　　　　バルコニーには防水がしてありませんので、改修工事では防水をするかどう
　　　　　　かの判断をしなければなりません。
　　　　　　目地をするだけでは、瑕疵保険の審査の際、0.5mm以上のひび割れとは関係
　　　　　　なく、多くのひび割れがあると保険が通らないとのことです。
　　　　　　2週間近くバルコニーには出れません。洗濯物の問題が出てきます。
　　　　共用廊下
　　　　　　できればシート防水にすると靴音防止や高級感がでてくる。
　　　　シーリング
　　　　　　シーリングは劣化した部分を全て取り外して新しく塗ります。手抜きの場合は、
　　　　　塗り重ねをするので、廃棄物が少ないのが特徴です。

[232: 匿名さん]

④給排水管の更新工事
　　　　　専有部分の支管部分をどうするかが問題になってきます。
　　　　　早めに修繕積立金の値上を行い、本管の工事と一緒に支管部分も一緒にやる
　　　　ように検討してもいいのでは。長期修繕計画には入っていませんので。
　　　　　経費を修繕積立金で賄うと、リフォームした者との不公平感が生じてきます。ただ、
　　　　現実問題としては、漏水が多発してきた場合は、同時に更新するのが一般的です。
　　　　　築20年以上前のマンションはＵＬＰ（ビニールライニング管）を使用している。
　　　　　　　ライニングによる延命を図る工事。但し次回は取替が必要となります。
　　　　　最近は、ＨＩＶＰ（耐衝撃性硬質塩化ビニール管）を使用する。
　　　　　　　腐食の心配や地震による被害も少なくなる。
⑤鉄部塗装工事

[233: 匿名さん]

すいません、まちがいましたので、やり直します。

[234: 匿名さん]

　「大規模修繕工事の流れ」

１） 管理組合の発意
＊理事会で大規模修繕工事実施の検討をする。長期修繕計画に則って。
＊大規模修繕工事の実施時期と工事内容、修繕箇所、グレード等については、修繕積
　　立金次第です。
＊大規模修繕委員の公募
＊大規模修繕委員会の設置
　　　修繕委員会細則を作成する。・・・役職、人数、任期、役割、目的、報酬等
　　　概要案の検討をする。
＊住民へのアンケートの実施
　　　室内の漏水、バルコニー天井の漏水、水道の圧力・赤水、排水管の流れ、結露
　　　サッシ・玄関扉など建具の不具合、各設備の不具合等

２） 調査・診断の流れ
　Ａ．予備調査は、調査の目的を確認し、最も適した診断方法を決定するために実施する
　　ものです。
　　　具体的には、マンションの設計図書や修繕の記録等を調べ、現地調査を行った上で、
　　診断計画書を作成します。
　＊建物の調査診断を行う。・・・設計事務所や管理会社に依頼する。
　＊耐震診断については、昭和５６年以前に建てられた建物で、壁式構造の中低層建物
　　以外のものが対象となっています。但し、経費の問題もあり、補修工事はあまり実施
　　されていません。（行政からの支援はあります）
　＊業者選定のポイント
　　　　マンションの診断実績の有無や管理規約・区分所有法を理解しているか。
　　　　　　経験と実績が必要です。
　　　　　　候補業者に見積書と一緒に提案書で調査内容の提案をしてもらう。
　　　最初から過剰調査にならないようにする。
Ｂ．本調査
　　　　１次調査
　　　　　　目視点検
　　　　　　機械測定調査
　　　　　　　　コンクリート中性化深度試験
　　　　　　　　既存塗装材付着強度試験
　　　　　　　　コンクリート圧縮強度試験
　　　　２次調査
　　　　　必要に応じて実施。コンクリート破壊試験等・・・追加料金が必要になります。
Ｃ．診断結果報告
　　　この診断報告書をもとにマンションの修繕が必要かどうか判断したり、マンションの
　　保全計画や改修・改良計画等を作成する。
　　　＊現在の建物の劣化状況の説明を受ける。（理事・修繕委員へ）
　　　＊調査診断を行うのは、診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書からになるが、
　　　　これについては調査診断をした業者が行う。
　　　＊総合所見も含め診断業者が説明をします。
　　　＊実施計画案を検討して工事概要を決定します。
　　※調査・診断のみの契約であっても、工事費概算や工事・監理費用の参考見積もり
　　　を出してもらう。

[235: 匿名さん]

３） 総会の開催
＊専門委員会の設置と大規模修繕委員会の細則は総会で承認を得ておく。
　概算案の承認をもらう。
Ｄ．改修基本計画
　　１）～３）を行った結果、修繕や改修等が必要であると判断した場合には、改修基本計
　　画を作成します。
　　修繕や改修の内容と仕様書をどのように決めるのか、そして、その為の費用はどれぐ
　　らい必要かを検討する。

４） 基本計画及び長期修繕計画
　建物の診断を実施後、必要な修繕時期や修繕方法を決定し、最新の長期修繕計画を
作成する。（工事終了後でも可・・・内訳書までが必要です。）

５） 設計・監理業者の選定と決定
＊設計コンサルタントは、設計事務所や管理会社に依頼します。
　　　公募がベストです。建設新聞等を活用、無料です。宮管連の賛助会員も推薦します。
　　　施工業者や材料メーカー、管理会社とも関係のない者が理想。
　　　プロポーザル方式もあります。
　　　　　プロポーザル方式とは、主に業務の委託先や建築物の設計者を選定する際に、
　　　　複数の者に目的物に対する企画を提案してもらい、その中から、優れた提案を行っ
　　　　た者を選定するやり方です。
＊応募業者に見積もり要項書と見積明細書を送付して見積もりを依頼する。
　　　見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式が一般的。
　　　見積書は開封しないで、後日複数の委員立ち会いのもと開封する。
　　　工事要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　　　　　　　　　文書のこと。
＊仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
　　　工事の目的と範囲を明確にし、建物の部位ごとの修繕・改修方法や要求性能を
　　　規定するものです。
＊設計図書の作成
＊図面
＊仕上げ・数量表

※設計・監理者の役割
　　１）着工前の業務
　　　　　工事管理契約
　　　　　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法
　　　　　工事請負契約の記名押印
　　　　　施行実施計画の承認
　　　　　居住者への工事説明会の実施（管理組合が主催）
　　２）施工中の業務
　　　　着工・・・現場監督に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

　　　　中間検査
　　　　　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。
　　　　竣工検査
　　３）竣工後の業務
　　　　　監理報告
　　　　　　　施工会社は、工事監理者に竣工図書を提出し、これをチェックします。
　　　　　　　工事完了届を作成し、工事監理報告書をまとめて管理組合に提出します。
　　　　　点検
　　　　　　　工事が終了した後も、工事請負契約に基づいて定期的に点検が行われま
　　　　　　す。これには、設計・監理業者が立ち会います。

[236: 匿名さん]

＊コンサルタント決定後依頼するもの。
　　　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計図　　仕様書
　　　　工事範囲　　数量表
　　　　概算工事費調査
　　　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精
　　　　　　算方式で精算します。
＊実施計画の決定と承認・・・理事会で
＊施工業者選定の検討・・・・専門委員会で

６） 施工業者（元請業者）の選定
＊組合の方針や予算が決定したら、元請業者の選定を行う。設計コンサルタントと一緒
　　に進めていく。
＊公募がベストです。建設新聞等で。宮管連も賛助会員から紹介。
　　具体的には過去３年間、工事金額５，０００万円以上のマンションの元請実績がある
　　かとかの制限を加える。
　　公募方法
　　　　　見積もり要項書、仕様書、金ヌキ明細書、図面等をできるなら、談合防止も含め、
　　　　　ＣＤに保存して、各業者に郵送するのがベターです。
　　見積もり合わせ方式がベターです。入札方式、特命随意契約もあります。
　　　　見積もり合わせ方式
　　　　　　施工会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積も
　　　　　　りが最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定する。
　　　　入札方式
　　　　　　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　随意契約
　　　　　　最初から１社に絞って、工事金額を交渉し、契約する方式です。

　　設計・監理会社・元請業者選定に関しては、健全な経営状態であることが必須条件
　　であり、帝国データバンクの点数で確認する必要もあります。（倒産対策として）
＊業者選定については、組合員が納得する合理的な業者の選び方をします。
　　一定の選考基準を設ける。修繕工事の実績、総合的な技術力、見積の内容が正確
　　か、工事費が妥当か、管理体制がしっかりしているか等
　　見積もりをとる場合は、金額だけでなく、施行中の管理体制、施工後のアフターサー
　　ビス体制が完備しているかの確認も必要です。
　　　　※総合評価方式の採用を検討してもいいと思います。
　　　　　　ヒアリングを行い、専門委員会が採点をし、その採点と見積額との入札評価の
　　　　　計算方法で評価値を算出するやり方です。
＊元請会社には、ゼネコン系、管理会社系、専門業者系があります。
　　あくまで、最終判断は理事会で行う。（修繕委員会は、理事会の諮問機関です。）
＊業者説明会の実施・・・修繕委員に対して行います。
　　　　　現場監督も同席します。
　　　　　コンサルタントのチェックを受ける。
　　　　　　　見積書の内容確認・・・数量、見積落ち等、異常に安い単価等をチェックする。
＊施工会社が決まれば、工事請負契約を結びます。
　　　　　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表、
　　　　　保証承諾書

[237: 匿名さん]

７） 資金計画
　　　　修繕積立金は、長期修繕計画に基づいて、１戸当り月の金額を設定します。
　　　　不足する場合は、借入をおこないます。総会決議が必要です。
　　　　借入金については、修繕積立金から返済をしていくことになります。

８） 臨時総会の開催・・・普通決議
　　　工事金額、元請会社の承認を得る。
　　　工事範囲、工事予算、設計・監理業務の委託及び費用。
　　　管理規約の改正を行い、議決権総数の過半数と変更しておくことの検討も必要。

９） 元請業者の決定

１０） 工事請負契約

１１） 工事開始
　　＊工事開始前の住民説明会の実施
　　　　　工事内容、協力事項、工事工程の説明
　　＊定例会議の開催・・・週一回程度
　　　　　理事、修繕委員、設計・監理業者と工事業者の打ち合わせ会議です。
　　　　　　　工事の進捗状況の報告、居住者からのクレーム処理状況の確認
　　＊工事期間中の問題点
　　　　　住民の苦情は全て設計・監理業者を通して行う。（トラブル防止のため）
　　　　　ベランダの工事の時は全て片付ける。
　　　　　　　　この際、不要なものを１ヶ所に集めて捨てる方法もあります。
　　　　工事の進捗状況は、エントランスに掲示板を設置する。
　　　　　　　　工事の作業内容、工程表、注意事項、連絡先等
　　　　足場が組まれると洗濯物が干せなくなるので、乾燥機をエントランスとかに設置
　　　　しておくと便利です。
　　＊中間検査・・・管理組合の立ち会いの中で実施する。

１２） 完成、引き渡し、書類整備

１３） 工事終了後の点検

１４） １年点検、２年点検等・・・工事請負契約に基づいて定期的な点検が行われます。
　この点検は、工事監理者の立ち会いのもとで施工会社が無償で行い、その内容に
ついては、管理組合が確認をします。
　点検を実施する場合は、必ず各戸に対してアンケートを記入してもらい、不備な箇所
は、補修や手直しをやってもらいます。無償です。


☺ 大規模修繕工事以外の大型設備工事
　　エレベーターの更新・取替
　　インターホーンの交換
　　高置水槽の交換・・・現在は増圧直結方式が主流になっています。
　　外構の改修工事・・・駐車場・駐輪場・ゴミ置き場・植栽・舗装等
　　消防設備の交換

[238: 匿名さん]

先に書き込みましたのと、一緒にみられると良く
分かると思います。

[239: 匿名さん]

電気の専門的な講釈はもう結構ですよ、専門すぎで長すぎで読みませんから。
ほかないの　ネタ。

[240: 匿名さん]

業者も必死なんだね。

[241: 匿名さん]

電気の議題はもう終了したよ。
これからは、大規模修繕工事についてだよ。
何か質問はありませんか。

[242: 匿名さん]

それから、大規模修繕工事の進め方の情報については、
うちの組合だけでは、もったいないので、是非参考にしてください。

[243: 匿名さん]

大規模修繕工事を予定している管理組合は、是非読んで欲しいですね。
業者寄りの進め方ではなく、管理組合側にたっての情報ですから。

[244: 前期高齢管理士]

＞２４３

連投ご苦労様です。
何処かのセミナーの受け売りの様ですが、出典を明らかにするのがマナーです。
具体的体験に基づく自分の言葉で投稿すれば、皆さんがスルーする事も無いと思います。

[245: 匿名さん]

>244
何処かのセミナーの受け売りではありませんよ。
自分で、いろいな本を読み、ネットで調べ、建築士の意見を
取り入れてまとめたものです。
全て、自分で作成したものですよ。
当然、ネットや書籍での大規模修繕工事の進め方も参考にはしましたけど。
ただ、大規模修繕工事の進め方の書籍でも、ここまで詳しくは記載されてませんので。
理事会として、大規模修繕工事に取り組むには、業者側にたったものでなく、
理事会側の情報や知識が必要と思って作成したものです。
それから、情報の提供については、まだまだかなりあるのですが、みんなの反応が
ないのと、元々このスレは私が立ち上げたものでもないので、そろそろ退散
しようかとも思っていたところだったのです。
ただ、管理待同様、このスレもさびしくなると思いますけどね。

[246: 匿名さん]

>前期高齢管理士さん
これからは、ここのスレはあなたにお任せします。

[247: 前期高齢管理士]

多分、管理侍さんは此処には投稿しないでしょう。
彼が触手を伸ばすようなレスはありませんから…
私も彼に質問はありません（どうしているか気にはなりますが）

＞２４５　＞２４６
此処は自由投稿の場です。だから、任せられる謂れもありません。
それにしても、長口舌を聞かされる貴管理組合の理事の方々が気の毒です。
折角の知識を活用する術を学んで下さい。それが知恵です。

[248: 匿名さん]

>>245
聞かれたら答えればいいと思うよ。
聞かれもしないのに知識の押し売りは
業者？
と思いますわな。