シティタワーズ豊洲 ザ・シンボル Part24

[匿名さん]

新築のシティタワーズ豊洲ザ・シンボルのスレです。

よろしくお願いします。

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/338279/


住民スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/216426/

[152: 匿名さん]

別に急いで36戸売るつもりもないんじゃない。
他のデベに比べ相当高い粗利を乗せて700戸以上売ったんだから。
36戸が無価値になっても、全体での利益率は他社のタワマンよりずっと高いからね。

[153: 匿名さん]

あくまでもデベ目線ですな〜

[155: 匿名さん]

良いんじゃないですか？

お金持ちだけが買えればいいと思います。
その方が、住民層も維持できるしねぇ。

[156: 匿名さん]

修繕積立金は、35年で計画されてるので大丈夫ですよ〜〜。

[157: 匿名さん]

で、震災復旧に幾ら使いこんだの？

[158: 匿名さん]

リーマン前の土地仕入れだからそんなに粗利高くないのでは。
しかも未入居の管理費や修繕費やモデルルームの維持費や人件費。
売りたいはずだよ。

だけど表だって値下げしたらスミフは二度と高値では売れない。

スミフよ、何度も書く。

スミフのマンションは売れ残るというのが定着してしまった。

高いけどスミフのマンションは安心と思わせるにはどうすればいいか。
住民が笑顔になることをすることだ。
スミフのマンションは5年後修繕時に共用部の傷を無料で直しますとかね。

[159: 匿名さん]

売れ残ったっていいんだって。
700戸以上売ったんだから。
他のデベの物件に比べて、1戸平均で500万上乗して売ったとして、
700戸☓500万＝35億の余剰利益。
残り36戸の平均が7500万としても在庫（売値）は27億、コストは20億もいかない。
36戸をただでくれてやっても15億の余剰利益が残る。

チラシとＤＭと建て看持ってる兄ちゃんのコストなんか安いものよ。
1戸売れただけで全部回収できる。
1戸売れれば7500万全部利益だからね。

これが住〇の商売のやり方。
最初に高く売りつけて、7割程度売れればコスト回収。
残りは丸々儲けだから、焦らず、高値に食いついてくる奴を待ってるだけでいい。

好みはあるだろうけど、これも一つの商売のやり方なんじゃない。
もともと大阪商人なんだしさ。
しょうがないよ。高値を掴みたくないなら買わなきゃいいだけ。

[160: 匿名さん]

850戸中、残り35戸ということは、残り4 ％しかないぞ、早いものがちだな。
豊洲2，3丁目は価値あるしな。

[163: 匿名さん]

このネット社会の中でいつまでも高値掴みする人か続くとも思えないのだが。
7割→6割→5割と竣工までに売れるペースがマンション販売する度に落ちていくのではなかろうか。

それに高値掴みをする人待ち商売。
これがスミフの商売ですって、そんな企業必要？

スミフのマンションは高いけど買って良かったとならないといつまでも高値で買う人続かないと思う。

[167: 匿名さん]

夜中の長文、失礼します。

前の試算によれば、
年5億のコストがかかっても7年で売れれば、他社のタワマンと同じ利益が得られる。
だから3年・5年の売れ残りも平気の平左。

どんな時代も割高な物を買う人は存在する。
ある一定期間で物を売り切ろうとすれば、需要曲線と供給曲線が交わる価格に設定する必要がある。
（一般的なデベの価格設定）
しかし、販売時間に余裕を持たせれば、販売価格を供給側に有利な価格にシフトすることが可能。
（住◯の価格設定）

その物件にマッチした購入者は、少々割高と思っても買ってしまう。
嗜好品はリーズナブル感より欲求が先に立つのと同じ。

特に不動産はそれに近似するものはあっても同じ物はない。
あくまで近似であるから、近似物件の相違をどこまで許容できるかで、
近似の他物件を買うのか、（割高と思っても）その物件を買うかが決まる。

住◯は後者をターゲットにしたビジネスモデルと思われる。
だから、リーズナブルを求める購買層をそれほど重視していない。
割高でもこの物件がほしいと思う人を待ち続ける販売方法。

表面上値下げをしないことで、待ち続ける商法が可能になる。

割高な価格設定をすることで販売スピードは鈍くなるが、
他社物件を大幅に上回る粗利率で、長い販売期間のコストを賄って十分な利益が残る。

[169: 匿名さん]

先に買って住んでくれている人のことを全く考えていない腐った企業ですね。

[172: 匿名さん]

まぁ、良いんじゃないですかね。
これで、資産価値が維持できるんだから。

[174: 匿名さん]

172
中古で売ってみな

[175: 匿名さん]

売れ残りっていっても、残り30戸くらいでしょ？

あとは、お金持ちに売ればいいだけじゃないですかね。

[176: 匿名さん]

>>167
スミフはこのマンションに限らずどこの地域でも割高な価格設定で売れ残る。
もちろん、それは供給サイドの自由だから良い。
でも完成在庫販売を前提であるなら、購入した住民に配慮は必要だろ。
完成在庫は高値掴みをする人を待ちます。完売は何年先になるかわかりませんなんて企業信頼される訳ない。

スミフよ、郊外でまた大量の完成在庫が出そうな物件作ってるね。
購入検討者もアホではない。

何度も書く。高値掴みする人を待つなんてアホなこと言ってないで、きちんと物件に向き合えよ。
商売の基本すら忘れちまったのか？

[177: 匿名さん]

>>169
同感
未入居分の諸経費は当然売主負担だろうから実害はない、って言い分も理解できるけどさ
何年も何年もデカデカと現地になびくノボリをみて何も感じないのだろうか？

ゴクレも似たような売り方だと思うけど、
ちょっといいな、と思った物件でも怖くて見に行けないもんｗ
粘着されたらヤだし・・・

[178: 匿名さん]

でもね。
購入者はそれをわかった上でスミフの物件を買ったんじゃないの。
スミフの在庫商法は今に始まったわけじゃないでしょ。
知らなかったと言うなら、勉強不足と言われても仕方ないよね。
普通の人間にとって生涯で最高の買い物でしょ。
家電や車だって買うのだって結構調べるんじゃない。
数千万の買い物だよ。デベの特性くらいはネットで簡単に調べられるよね。

[179: 匿名さん]

住友不動産、売り急がない経営に吹く追い風
住友不動産の業績が好調だ。by日経

[181: 匿名さん]

1990年代の金融不安の時、
金融業界で本当にヤバイんじゃないかと真剣に検討された。
株価も本当にヤバイ水準まで下落した。

それがどうだ。
今じゃ三井・三菱とうい不動産の両横綱に利益では負けていない。
もう、三横綱と言っていい状況だ。

1990年代後半に資金繰りに苦労のしたのは今の昔。
今じゃ、金借りて下さいと銀行が押しかけてくる。

それもこれも、在庫商法の賜物。
商業ビルはテナント入らなくても高値賃料は維持する。
そのうちテナントは埋まる。
マンションも竣工前に絶対に完売しないような割高価格で売る。
そのうち割高な価格でも買う客がでてくる。

これで儲けてきたんだ。
横綱になったんだよ。

慈善事業をやってるわけじゃない。
儲けるためにやってるんだよ。

[183: 匿名さん]

幾らで売ろうがベデの勝手だけど、
仮に知人に相談受けても住不のMSなんか絶対勧めない（笑）
どうしてもその物件じゃなきゃ・・・っていう確固たる理由でもあれば別だけどさ

[184: 匿名さん]

日経記事にネガ涙。住友不動産、2013年4-6月期連結決算、営業利益428億、35%増。大手5社でトップ。売り急がない、値引きしない、住友独自の売り方が成功しているそうです。

[186: 匿名さん]

竣工売り、値引きなし、安心して買えます。その結果でしょうね。

[187: 匿名]

この問題は、バンバン値下げして周りの住民はみんな2割引と、ずっと空き室販売中のままのどっちが幸せか？という問題
竣工前完売になりそうな物件買うのが基本だが、万一売れ残った場合、既に買った人にとってはどっちが幸せなんだろう

[188: 匿名さん]

住友は実際の物件見て買えるので、失敗が少ない。

[189: 匿名さん]

>>184
株主の幸せイコール消費者の幸せ、とならないところが残念

デベといっても投資に近いやり方だし、
不況時に仕込んで好況時に放出すればそりゃ桁違いの利益が上がる
逆に景気が冷え込み始めると在庫で圧迫されて途端に財務が悪化するだけ


>>187
確かにその通りというか安易な値引きはデベへの不信感に繋がるけど、
度を越えた長期の販売も同様に不信感を産むんじゃない？

延々のぼりや看板は出っ放しだし高級感の欠片もないどころかみっともない
新築期間（竣工後1～2年）を過ぎたら見切ってもらったほうが住民も幸せかも・・・

[190: 匿名さん]

ネガの言い訳が始まった。

[194: 匿名さん]

日経の記事によると、アベノミクスで、在庫が減って、利益が出たらしい。

[196: 匿名さん]

売れてるみたいよ。公告もペントハウス中心に切り替えてるみたいだから終盤戦でしょうね。

[198: 匿名さん]

ここ3カ月くらいで、あきらかに夜の明かりが増えたよ。隣と比べても変わらなくなった。アベノミクス効果ですかね。

[199: 匿名さん]

まぁ、アベノミクスでこれだけ売れるのも、湾岸だけでしょ。

[200: 匿名]

最上階のメゾネット以外、高層階は完売したらしいね。

[201: 匿名さん]

あら、メゾネット完売ですか。
早かったね。

[202: 匿名さん]

値段を下げて売ったら、安く買った住民と高値で買った住民の間で軋轢が生じる。
全員が高値で買えば問題は生じない。

高値販売継続のメリットもある。
中古価格が市場実勢ほど下がらない。
新築（新古？）物件が高値で堂々と販売されているので、
中古マンションのディスカウント率は、同地域の他中古物件よりモデレートになる。
これは既購入者、住民にとってはメリット。
在庫を安値で売られたら、中古物件の価格は暴落するからね。
デベに感謝だね。

[203: 匿名さん]

http://www.srdm.jp/t/toyosu/
タイにも売り出ししてるの？

[204: 匿名さん]

悲しい。
もう日本人は買わないのか。
中国・東南アジアウェイトが高いマンションになってしまう。

[205: 匿名さん]

車は高級車が多いよ。フェラーリとかポルシェとか。一番多いのはBMだけど。取り敢えず国産車は、ちょっぴり恥ずかしいかも。

[209: 匿名さん]

住民に中国人が増えているのとも関係あるのかな。

[210: 匿名さん]

国籍、関係ないよね。お金がなければ、誰かみたいに買えないだけ。

[214: 匿名さん]

ドバイとか?

[218: 匿名さん]

世田谷物件だと、田舎過ぎて、海外の方、買ってくれないよね。

[219: 匿名さん]

売り渋りで、価格上げてない?

[221: 匿名さん]

住友不動産、売り急がない経営に吹く追い風

　住友不動産の業績が好調だ。2013年４～６月期連結決算は、営業利益が428億円と前年同期比35％増え、金額、増益率とも大手不動産５社ではトップだった
http://www.nikkei.com/markets/kigyo/editors.aspx?g=DGXNMSGD0902K_09082...

在庫がアベノミクスで売れて、業績好調だそうです。

[222: 匿名さん]

サルでもできる売り方で、大手不動産5社で、営業利益トップでした。

[224: 匿名さん]

サルと言ったかと思えば、今度はボルか
とにかくネガしたいだけですね。

[225: 匿名さん]

いくらネガしても、値引きしないよ。

[226: 匿名さん]

営業利益トップでも営業の年収は大手最低レベル。

[227: 匿名さん]

客に還元してるってことね。さっきは「ボッテ」とか言ってたけど。

[230: 匿名さん]

竣工売は、実際、物件が見れるので失敗がすくない。客の立場にたった販売方法が指示されて、利益も出たんだろうね。

[232: 匿名さん]

良いマンションなんだけどねー。
泣いても笑っても、あと少しで完売。

さてさて、誰が買えるのやら。

[234: 匿名さん]

利益出てるからね。適切な在庫管理ができてるってことでしょう。

[236: 匿名さん]

オプションつけまくりのモデルルームで青田売はやめてほしい。

[237: 匿名さん]

なんで？そういうもんでしょ？

[238: 匿名さん]

235
HERMESみたいな感じ?

[244: 匿名さん]

ネガさん、日経くらい読みましょう。

[246: 匿名さん]

新聞チラシのことじゃないか。

[248: 匿名さん]

アベノミクスのおかげで、逃げ切りですか。住不やるね。

[250: 匿名さん]

在庫、かなり捌いたみたいよ。2013年4－6月の営業利益、主要5社でトップらしい。