シティタワーズ豊洲 ザ・シンボル Part24

[匿名さん]

新築のシティタワーズ豊洲ザ・シンボルのスレです。

よろしくお願いします。

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/338279/


住民スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/216426/

[No.152 by 匿名さん 2013-08-13 17:16:12]

別に急いで36戸売るつもりもないんじゃない。
他のデベに比べ相当高い粗利を乗せて700戸以上売ったんだから。
36戸が無価値になっても、全体での利益率は他社のタワマンよりずっと高いからね。

[No.153 by 匿名さん 2013-08-13 17:36:34]

あくまでもデベ目線ですな〜

[No.155 by 匿名さん 2013-08-13 18:36:04]

良いんじゃないですか？

お金持ちだけが買えればいいと思います。
その方が、住民層も維持できるしねぇ。

[No.156 by 匿名さん 2013-08-13 18:40:58]

修繕積立金は、35年で計画されてるので大丈夫ですよ〜〜。

[No.157 by 匿名さん 2013-08-13 20:13:25]

で、震災復旧に幾ら使いこんだの？

[No.158 by 匿名さん 2013-08-13 21:03:34]

リーマン前の土地仕入れだからそんなに粗利高くないのでは。
しかも未入居の管理費や修繕費やモデルルームの維持費や人件費。
売りたいはずだよ。

だけど表だって値下げしたらスミフは二度と高値では売れない。

スミフよ、何度も書く。

スミフのマンションは売れ残るというのが定着してしまった。

高いけどスミフのマンションは安心と思わせるにはどうすればいいか。
住民が笑顔になることをすることだ。
スミフのマンションは5年後修繕時に共用部の傷を無料で直しますとかね。

[No.159 by 匿名さん 2013-08-13 21:33:10]

売れ残ったっていいんだって。
700戸以上売ったんだから。
他のデベの物件に比べて、1戸平均で500万上乗して売ったとして、
700戸☓500万＝35億の余剰利益。
残り36戸の平均が7500万としても在庫（売値）は27億、コストは20億もいかない。
36戸をただでくれてやっても15億の余剰利益が残る。

チラシとＤＭと建て看持ってる兄ちゃんのコストなんか安いものよ。
1戸売れただけで全部回収できる。
1戸売れれば7500万全部利益だからね。

これが住〇の商売のやり方。
最初に高く売りつけて、7割程度売れればコスト回収。
残りは丸々儲けだから、焦らず、高値に食いついてくる奴を待ってるだけでいい。

好みはあるだろうけど、これも一つの商売のやり方なんじゃない。
もともと大阪商人なんだしさ。
しょうがないよ。高値を掴みたくないなら買わなきゃいいだけ。

[No.160 by 匿名さん 2013-08-13 23:30:14]

850戸中、残り35戸ということは、残り4 ％しかないぞ、早いものがちだな。
豊洲2，3丁目は価値あるしな。

[No.163 by 匿名さん 2013-08-14 00:59:12]

このネット社会の中でいつまでも高値掴みする人か続くとも思えないのだが。
7割→6割→5割と竣工までに売れるペースがマンション販売する度に落ちていくのではなかろうか。

それに高値掴みをする人待ち商売。
これがスミフの商売ですって、そんな企業必要？

スミフのマンションは高いけど買って良かったとならないといつまでも高値で買う人続かないと思う。

[No.167 by 匿名さん 2013-08-14 01:58:30]

夜中の長文、失礼します。

前の試算によれば、
年5億のコストがかかっても7年で売れれば、他社のタワマンと同じ利益が得られる。
だから3年・5年の売れ残りも平気の平左。

どんな時代も割高な物を買う人は存在する。
ある一定期間で物を売り切ろうとすれば、需要曲線と供給曲線が交わる価格に設定する必要がある。
（一般的なデベの価格設定）
しかし、販売時間に余裕を持たせれば、販売価格を供給側に有利な価格にシフトすることが可能。
（住◯の価格設定）

その物件にマッチした購入者は、少々割高と思っても買ってしまう。
嗜好品はリーズナブル感より欲求が先に立つのと同じ。

特に不動産はそれに近似するものはあっても同じ物はない。
あくまで近似であるから、近似物件の相違をどこまで許容できるかで、
近似の他物件を買うのか、（割高と思っても）その物件を買うかが決まる。

住◯は後者をターゲットにしたビジネスモデルと思われる。
だから、リーズナブルを求める購買層をそれほど重視していない。
割高でもこの物件がほしいと思う人を待ち続ける販売方法。

表面上値下げをしないことで、待ち続ける商法が可能になる。

割高な価格設定をすることで販売スピードは鈍くなるが、
他社物件を大幅に上回る粗利率で、長い販売期間のコストを賄って十分な利益が残る。

[No.169 by 匿名さん 2013-08-14 02:08:48]

先に買って住んでくれている人のことを全く考えていない腐った企業ですね。

[No.172 by 匿名さん 2013-08-14 05:30:52]

まぁ、良いんじゃないですかね。
これで、資産価値が維持できるんだから。

[No.174 by 匿名さん 2013-08-14 06:00:09]

172
中古で売ってみな

[No.175 by 匿名さん 2013-08-14 07:53:04]

売れ残りっていっても、残り30戸くらいでしょ？

あとは、お金持ちに売ればいいだけじゃないですかね。

[No.176 by 匿名さん 2013-08-14 07:53:48]

>>167
スミフはこのマンションに限らずどこの地域でも割高な価格設定で売れ残る。
もちろん、それは供給サイドの自由だから良い。
でも完成在庫販売を前提であるなら、購入した住民に配慮は必要だろ。
完成在庫は高値掴みをする人を待ちます。完売は何年先になるかわかりませんなんて企業信頼される訳ない。

スミフよ、郊外でまた大量の完成在庫が出そうな物件作ってるね。
購入検討者もアホではない。

何度も書く。高値掴みする人を待つなんてアホなこと言ってないで、きちんと物件に向き合えよ。
商売の基本すら忘れちまったのか？

[No.177 by 匿名さん 2013-08-14 09:06:55]

>>169
同感
未入居分の諸経費は当然売主負担だろうから実害はない、って言い分も理解できるけどさ
何年も何年もデカデカと現地になびくノボリをみて何も感じないのだろうか？

ゴクレも似たような売り方だと思うけど、
ちょっといいな、と思った物件でも怖くて見に行けないもんｗ
粘着されたらヤだし・・・

[No.178 by 匿名さん 2013-08-14 14:37:04]

でもね。
購入者はそれをわかった上でスミフの物件を買ったんじゃないの。
スミフの在庫商法は今に始まったわけじゃないでしょ。
知らなかったと言うなら、勉強不足と言われても仕方ないよね。
普通の人間にとって生涯で最高の買い物でしょ。
家電や車だって買うのだって結構調べるんじゃない。
数千万の買い物だよ。デベの特性くらいはネットで簡単に調べられるよね。

[No.179 by 匿名さん 2013-08-14 14:43:50]

住友不動産、売り急がない経営に吹く追い風
住友不動産の業績が好調だ。by日経

[No.181 by 匿名さん 2013-08-14 15:07:15]

1990年代の金融不安の時、
金融業界で本当にヤバイんじゃないかと真剣に検討された。
株価も本当にヤバイ水準まで下落した。

それがどうだ。
今じゃ三井・三菱とうい不動産の両横綱に利益では負けていない。
もう、三横綱と言っていい状況だ。

1990年代後半に資金繰りに苦労のしたのは今の昔。
今じゃ、金借りて下さいと銀行が押しかけてくる。

それもこれも、在庫商法の賜物。
商業ビルはテナント入らなくても高値賃料は維持する。
そのうちテナントは埋まる。
マンションも竣工前に絶対に完売しないような割高価格で売る。
そのうち割高な価格でも買う客がでてくる。

これで儲けてきたんだ。
横綱になったんだよ。

慈善事業をやってるわけじゃない。
儲けるためにやってるんだよ。

[No.183 by 匿名さん 2013-08-14 15:29:27]

幾らで売ろうがベデの勝手だけど、
仮に知人に相談受けても住不のMSなんか絶対勧めない（笑）
どうしてもその物件じゃなきゃ・・・っていう確固たる理由でもあれば別だけどさ

[No.184 by 匿名さん 2013-08-14 15:50:24]

日経記事にネガ涙。住友不動産、2013年4-6月期連結決算、営業利益428億、35%増。大手5社でトップ。売り急がない、値引きしない、住友独自の売り方が成功しているそうです。

[No.186 by 匿名さん 2013-08-14 15:59:50]

竣工売り、値引きなし、安心して買えます。その結果でしょうね。

[No.187 by 匿名 2013-08-14 16:02:57]

この問題は、バンバン値下げして周りの住民はみんな2割引と、ずっと空き室販売中のままのどっちが幸せか？という問題
竣工前完売になりそうな物件買うのが基本だが、万一売れ残った場合、既に買った人にとってはどっちが幸せなんだろう

[No.188 by 匿名さん 2013-08-14 16:10:13]

住友は実際の物件見て買えるので、失敗が少ない。

[No.189 by 匿名さん 2013-08-14 16:27:46]

>>184
株主の幸せイコール消費者の幸せ、とならないところが残念

デベといっても投資に近いやり方だし、
不況時に仕込んで好況時に放出すればそりゃ桁違いの利益が上がる
逆に景気が冷え込み始めると在庫で圧迫されて途端に財務が悪化するだけ


>>187
確かにその通りというか安易な値引きはデベへの不信感に繋がるけど、
度を越えた長期の販売も同様に不信感を産むんじゃない？

延々のぼりや看板は出っ放しだし高級感の欠片もないどころかみっともない
新築期間（竣工後1～2年）を過ぎたら見切ってもらったほうが住民も幸せかも・・・

[No.190 by 匿名さん 2013-08-14 16:37:56]

ネガの言い訳が始まった。

[No.194 by 匿名さん 2013-08-14 19:02:25]

日経の記事によると、アベノミクスで、在庫が減って、利益が出たらしい。

[No.196 by 匿名さん 2013-08-14 19:14:21]

売れてるみたいよ。公告もペントハウス中心に切り替えてるみたいだから終盤戦でしょうね。

[No.198 by 匿名さん 2013-08-14 20:22:22]

ここ3カ月くらいで、あきらかに夜の明かりが増えたよ。隣と比べても変わらなくなった。アベノミクス効果ですかね。

[No.199 by 匿名さん 2013-08-14 21:25:33]

まぁ、アベノミクスでこれだけ売れるのも、湾岸だけでしょ。

[No.200 by 匿名 2013-08-14 21:26:34]

最上階のメゾネット以外、高層階は完売したらしいね。