レーベン横浜汐見台ソラノテ （横浜ソラノテPROJECT）（旧称：YOKOHAMA SOLANOTE / (仮称)レーベン横浜汐見台）

[匿名さん]

公式URL：http://www.leben-style.jp/search/lbn-shiomi/
売主：株式会社タカラレーベン
管理会社：株式会社レーベンコミュニティ
施工会社：飛島建設株式会社

住居専有面積 101.47平米～126.55平米
所在地 神奈川県横浜市磯子区汐見台二丁目2-2
交通：JR京浜東北線・根岸線「磯子」駅より徒歩15分、京急本線「屏風浦」駅より徒歩13分、
京急本線・市営地下鉄ブルーライン「上大岡」駅より 神奈川中央バス磯子駅行き利用11分、
「汐見台一丁目」バス停下車徒歩1分
敷地面積 15303.08平米
総戸数 193戸（管理事務室１戸含む）
駐車場 197台（月額使用料：未定）
建物竣工予定 平成26年11月中旬
入居予定 平成26年12月中旬

【物件情報の一部を追加しました 2014.11.20　管理担当】

[511: 引き渡し直前]

購入された方へ
内覧会にて、部屋を確認後に重要事項説明書の変更を説明され、サインするよう言われたと思いますが、どうなんでしょう　このタカラレーベンのやり方。

重要事項変更内容　→　土砂災害警戒区域外から土砂災害警戒区域内への変更

タカラレーベンは、いつ知ったんでしょうか？確認された方、いらしゃいますか？
東京電力から土地を購入した時には、知っていたと思うのですが？

[512: 匿名さん]

えー！　これマジですか？？？

[513: 匿名さん]

「重要」 のレベルが違う！

簡単に直してサインして！って、話ではないと思いますが、契約された方は納得されたわけですね。

[514: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

完全にスキをとられた感じになりました･･ え！とは思いましたが、私も簡単にサインしてしまいました。
やはりおかしいですよね！

[515: 引き渡し直前]

新居へ引っ越しするのにあたり購入した家具、引っ越し業者とは、既に日程調整済み、今、住んでいるマンションの解約日の通知済み。
で内覧会に望み、我が家を確認した後での重要事項の変更の説明。　　　変更にサインしてしまいますよね。　後から冷静になって考えて見ると、怒りがこみ上げてきます。

[516: 買い換え検討中]

レーベンらしい、とか言ってる場合じゃないよ。

現地に営業さんと行って、ブリリアの坂を上がって建設中の状況を見ました。
だから東側の状況は把握しましたが、そんな説明は無かった。
考え直します。

[517: 匿名さん]

そうなんですか…ひどいやり方ですね。
広さに魅力を感じて検討しておりましたが、やはりレーベン。なにかしらありますね。
見送ろうと思います。

[518: 契約済みさん]

511さん

自分が書き込みされていることが、自分のマンションの
資産価値を下げる内容だということに気づいていないの
でしょうか？
反応されてる契約者の方も同様です。

レーベンのやり方がおかしいと感じられたのであれば、
こんなところに書き込むのではなく、納得いくまで
レーベンと協議するべきですし、
他人の見解を聞きたいのであれば、弁護士等有識者に
意見を聞くべきです。

早急に各自にて削除申請をお願いします。

[519: 入居予定さん]

>>518

全く同感です。事実関係そのものよりも匿名掲示板で騒ぐ人がいるという点で、物件の価値に影響しますね。
匿名ですから、その後の投稿は、先日の内覧会に来た人か分かりませんし、ただの煽りも混じっているようで、とても残念です。

[520: 匿名さん]

●神奈川県ホームページ
　土砂災害警戒区域等告示図書
　http://www.pref.kanagawa.jp/osirase/sabo/bousai/keikai/107.html

[522: 匿名さん]

全く同感です。 それが事実なら問題ない。

[523: 匿名さん]

他人の不幸でしか喜びを感じられないんですね。
かわいそうな人です。同情します。
そんな人生楽しいですか？
頑張っていろんな物件の書き込みチェックして、不幸なネタ探して荒らして楽しんで下さい。
残念ながら、そんな人の書き込みなんて誰も参考にしませんよ。

[524: 入居予定さん]

同感です。荒らしを相手にするのは時間の無駄なんでスルーしましょう。

[525: 入居予定さん]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[526: 匿名さん]

>>523さん

それが事実であってもですか？
レーベン側は、そんな重要な事項を黙って騙し通して残りの部屋を売り切れと？

情報収集の場でしょ？嘘を書いていないのなら責められる理由は全くなく、むしろ現在購入検討している方には重要な情報と思いますが。

[527: 匿名さん]

>>525

その説明が、内覧会時までなかったというのが問題なのでは？

[528: 入居予定さん]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[529: 匿名さん]

>>525
横浜市が人気なんじゃなくて、横浜駅が人気なんだよ。
この辺りは蚊帳の外。

[530: 匿名さん]

>>528
あなたほんとに事前に調べられましたか？
契約時に重要事項のすべての説明をされたかと思いますが、そこに記載がされているのは、指定区域外です。知っていたのであれば、レーベン側に間違いを指摘されましたか？それとも記載間違いがあるのを知っていて指摘せずに契約されたんですか？

[531: 匿名さん]

>529
いつもお疲れ。
あんた本当暇なんだね。

[532: 契約済みさん]

内覧会では、レーベン側が「『指定区域内』であった事を把握していなかった」と説明を受けました。
しかし、520さんも載せている通り、磯子区のホームページ上にある、土砂災害警戒区域の資料を見れば、平成22年10月8日の時点で、汐見台二丁目が区域内に指定されている事が確認出来ます。
そもそも、ハザードマップで確認するまでもなく、現地を見れば、いざという時に多少なりとも、土砂災害の影響を受けるであろう事は推測が出来ます。そこが仮に「指定区域外」だったとしても。
私がこの件で問題だと思うのは、
ではレーベンさんは、一体何を根拠に、何れの資料を基に「指定区域外」と記載するに至ったのか？
また、指定区域内である事実を把握した時期は何時なのか？内覧会の直前なのか、それよりも前から把握していたのか？という事です。
その理由・時期に拠っては、契約者側の対応も大きく変わってくるのではないでしょうか？

[533: 購入検討中さん]

住めば都。
資産価値大差ないですよ。

[534: 匿名さん]

レーベンさんはうっかりさんなんでしょうか？

[535: 契約済みさん]

問題なのは有事の際なんでしょうか。
万が一の時、入居者の方々や、大きな災害などの時に地域の方々との連携を上手にとっていくのが大事なんですよね？
なんだか住居というよりも不動産としての資産価値の話っぽいですね・・・
何かあった時、何もかもデベロッパーに責任を取ってもらうのか、色々判断するのは難しいですけど入居者の皆さんで良い方向に考えたりお互いに無関心でないようなマンションだといいですね。

[536: 匿名さん]

>>530さん

全く同感です。

[537: 匿名さん]

>>528


言ってることおかしいですよ？
自分で調べれば簡単にわかる。つまり、一般人が簡単に知ることのできる情報をレーベンが把握していなかったのはおかしいってことになりませんか？

最初に区域外だと示してしまったのですから、間違いに気付いた時点で訂正を伝えるべきなのです。少なくとも内覧後まで引っ張るなんておかしな話です。そこが問題なんですよ。

あなたは間違いを契約時に指摘したのですか？それとも、契約者ではなくあなたレーベンの方なのでしょうか？

[538: 契約済みさん]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[539: 匿名さん]

>>538

ここ、契約者専用ではなく検討スレですよ。
契約もしていなければサインもしていない方もみています。感情的になりすぎですよ。

[540: 匿名さん]

私はあの場でサインなどしていません。経緯の説明も何もなく、こんな物にサイン出来ないですよ、と伝えました。レーベンの担当者の方は「サインは結構です。こちらはお持ち帰り下さい」と同意書のようなものは、そのまま渡されました。

[541: 匿名さん]

結局金目ですか？

[542: 匿名さん]

お金もさる事ながら、信頼関係の問題でしょうね。
契約とは、相互の信頼関係があって成立するものだと思います。

[543: 匿名さん]

ツリに見事煽られてるなー

[544: 匿名さん]

釣りでも何でも、我々契約者にとっては、大切な問題なんです。

[545: 契約済みさん]

今回の誤りがあなたにとって重要なんだったら、
こんなところで騒いでないで、タカラレーベンさんに申し出た方が良いですよ。
真摯に対応してくれましたよ。

[546: 匿名さん]

当方は、こちらで言いたい事を書き込んでいるだけですので、レーベンさんに伝えるべき事は、レーベンさんに直接お伝えしております。お気遣い頂き、
どうも有難うございます。

[547: 物件比較中さん]

やっぱりレーベン。入居間近になると色々やってくれますね。

[548: 匿名さん]

約１名が暴れてるな。
管理担当の方は即捕獲して下さい。

[549: 契約済みさん]

ほんと、荒らさないでほしいですね。

N不動産の営業さんですかね？

[550: 匿名さん]

Nさんは完売間近、ここで絡むことは無いでしょう。

まだ売れ残っている業者さんでは…。

[551: 入居予定さん]

あ！駅近のT不動産の方か。。

[552: 不動産業者さん]

不動産業に従事するものとして一言
①「土砂災害危険警戒区域」の説明が内覧会で初めて出たとの事ですが、デベロッパーとしてあり得ない事だと思います。（重要事項説明義務違反と言われても仕方ありません。）
②土地購入を検討する際には、「建ぺい率」「容積率」と同じように調査する内容ですし、設計をする上でも必ず調査をし、そのことを元に設計を行い、建築確認の申請します。
③分譲開始前には、販売の営業マンは企画、設計、管理の面から物件説明を受け、営業する上でも現地の調査を行います。調査の内容は多岐にわたりますし、「売るため」に学区、地域の特性、ハザードマップの取得等行います。
※①〜③は基本中の基本ですので、デベロッパーの大小にかかわらず行いますので、つまり「把握してなかった」「知らなかった」は通用しません。

さて、そこでどのような問題が考えられるかというと・・・
・「区域内」であれば「契約しなかった」「検討すらしない」と言うお客様が契約に至る事が起きうると言うこと。
・「区域内」であればこの分譲価格では契約しないと言う人が契約してしまう。
・危険性を認識せずに契約している。

もちろん「気にしない」と言う方もいるでしょう。　←　いるんでしょうか？

今後の対応として考えられること
①契約の解除（白紙解除）を申し出る。　→　売主が応じれば手付金の返還など（貼付印紙代の返還も請求可能でしょう）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　→　売主が応じない場合は、東京都庁、国交省の相談窓口へ相談（場合によっては行政指導があるかも知れないような重要な事です。）

②売買代金の減額を申し出る。　←　土砂災害危険警戒区域であることにより資産価値が下がる為。
　中古で売り出す場合、仲介業者は必ず調査しますし、販売図面にも記載します。つまりその記載があることにより、販売価格が下がることは避けられません。説明しなかった場合、「調査不足」「説明義務違反」を問われてしまい損害賠償の対象になりえます。

③「買い替えなどで自宅を売却していたり、何らかの損害が出る可能性がある場合」は、契約の解除（白紙解除）を申し出た場合、実際に損害が出たものの損害賠償の請求が認められる可能性があります。（弁護士さんと相談して下さい。）
・自宅を売却して引き渡している場合、買い戻すための費用負担（現実には難しいかなと思います。）
・自宅売却の契約をしていて引渡していない場合、売買契約を解除するために必要な費用（解除による損失額のすべてが認められる可能性あり。）が損害賠償の対象になりえます。

今回のケースは「瑕疵」の一部として考えるとわかりやすいかと思います。
2014年1月に発覚した三菱地所の青山のマンションの出来事と同じレベルのお話かもしれません。

ご検討、ご契約されている皆様には慎重にお考えになり、のちに後悔されないようなご決断をされることをお祈りします。

※同業者の私が書込をさせていただいた理由としては、同業者としてみると「わざと」内覧会で説明したと思うからです。
「区域内」だと売りにくいから「区域外」と記載したと思われても仕方ありません。
　誤植であれば「宅建主任者」が何組ものお客様に何度も説明するのですからどこかで気付くでしょう。

　神奈川県のHPを検索するとすぐにわかるのかもしれませんが、エンドユーザーの方がそこまですることはなかなかありません。
　だからこそ不動産会社の倫理観として許されるものではないと思いました。

　気分を害される方もいらっしゃると思いますがご容赦いただければ幸いです。

[553: 匿名さん]

>「区域内」だと売りにくいから「区域外」と記載したと
>思われても仕方ありません。
中小のハウスメーカーならまだしも、タカラレーベンのような大企業がリスクを背負ってまで、
何十棟も分譲しているマンションの内たった一つのマンションで、しかもこんなレベルの記載を
一箇所だけごまかして、それで若干の高値を設定して利益を出そうとしたり、それで売れ行きが
良くなると考えてると本気で思ってるんですか？
他にも売れ行きが良くないマンションがあると思いますが

もう少しレベルの高い内容じゃないと、あなたが期待する成果は得られませんよ。他社の営業さん。

[554: 匿名さん]

いち不動産業者の方が良く偶然この掲示板に辿りつきましたね。
正義感と使命感で毎日全掲示板を巡回されてるんですかね？
ご苦労様です。笑

[555: 匿名さん]

かわいそうなので相手してあげましたが、以降はスルーさせて頂きますね。
お疲れ様でした。

[556: 不動産業者さん]

どのようにお考えになるのも自由なので事実だけを記載します。

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◎『土砂災害警戒区域』と『土砂災害特別警戒区域』との違いは。

　『土砂災害警戒区域（イエローゾーン）』は、土砂災害が発生した場合、住民の生命・身体に危害が生ずるおそれがあると認められる土地の区域であり、市町村による警戒避難体制の整備が義務づけられます。
　『土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）』は『土砂災害警戒区域（イエローゾーン）』のうち、建築物に損壊が生じ、住民の生命または身体に著しい危害が生ずるおそれがあると認められる土地の区域であり、一定の開発行為の制限や居室を有する建築物の構造が規制されます。


◎土砂災害警戒区域（イエローゾーン）に指定されたらどうなるのですか。

　土砂災害警戒区域（イエローゾーン）に指定されると、市町村は地域防災計画において土砂災害に関する情報の収集及び伝達、予報または警報の発令及び伝達、救助その他必要な警戒避難体制に関する事項を定めることとなっています。
　市町村長は、警戒避難に必要な情報をハザードマップなどの印刷物として配布し、住民に周知しなければなりません。
　また、不動産取引において、宅地建物取引業者は指定された警戒区域である旨を記載した重要事項説明書を交付し、説明を行わなければなりません。
　なお、土砂災害警戒区域（イエローゾーン）では、土地の所有者等に対する私権の制限はありません。


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現在においてイエローゾーンについては10％程度の固定資産税の減価、レッドゾーンについては各自治体で30％程度の固定資産税評価の減価をしている自治体もあります。
実際の市場価格として（つまりエンドユーザーが購入する場合）レッドゾーン内だとすれば周辺相場よりも30％の減価があっても不思議ではないと言う事ですので、イエローゾーンも心理的な減価がありうるものだと考えられます。

と言うことは、平成22年に告示されたものを説明せずに売る理由は何なのでしょうか？

単純計算で土地持ち分価格を平均2,000万円と仮定し、減価を10％とすると192戸で3億8,400万円減価となってもおかしくないのかなと。（これがタカラにとってはどのような金額かはわかりません。大したことがないのかあるのか・・・。）
これは荒っぽい計算なので参考程度にお考え下さい。

No.553〜555の方が、万一、タカラの関係者の方であればとても残念です。（そうでなければどのようなお立場の方なんでしょうか・・・。）
本件に関してはすべての契約者から白紙解除を求められたら「応じるしかない」ぐらい大変重大な事なのです。
『住民の生命・身体に危害が生ずるおそれがあると認められる土地の区域』をこんなレベルとお考えになるかどうかはあなた次第ですが、一企業の利益追求のために（そうではないと信じたいですが）されたことであれば大変な事です。

自分の愛する家族をそこに安心して住まわせることが出来るんでしょうか・・・。

ご判断は人それぞれですので出来るだけ正確な情報を元に記載しました。

[557: 契約済みさん]

552と556、なんか近隣の営業マンっぽい書き方だなあ。
せっかく理屈っぽく書いているのに、仮定の多用や妙な概念など、論理性が微妙ですね。
レーベンの会社の姿勢はともかく、この件での現実の危険や減価は僅少だと思いますよ。

[558: 匿名さん]

説明せずに売る理由は、失念していたからでしょう
200人程度の小企業なので、致し方ないかと

[559: 匿名さん]

私はどう対応するべきか、非常に悩んでいるので
556さんのお話は、ぜひ参考にさせて頂きたいと思います。

[560: 匿名さん]

今回はじめて住宅を取得された方は、資産価値低下という表現に引っかかっているのだと思いますが、今回が4回目の住み替えで、過去3回マンションを売却した経験からすると、売却価格なんて売却するタイミングによって簡単に1割ぐらい変わってきます。

売却時点の政治経済の状況、金利の状況、新築マンションの着工・竣工戸数など、同じマンション内や周辺の類似マンションの売却中物件(=競争相手)の有無など。

一番効くのは同じマンション内の直近の売却事例、次に周辺の類似マンションの直近の売却事例です。

例えば、自分の売却の直前に同じマンション内の同じ向き、フロア、広さの人が離婚や相続などで安値で売り急いでしまうと、それが相場になってしまい、短期成約を目指すと同レベルの金額でしか売れなくなってしまいます。
もしくは長期戦を覚悟するしかありません。

不動産業界の方であれば、そのような情報を一緒にご提供しないで、一方的にマイナスの情報ばかりを垂れ流してるとなると、契約者のために書き込んでいるとは言えませんよね。

今回レーベンは自分のミスを真摯に受け止め、白紙解除にも応じる姿勢ですので、対応としては全く問題ありません。
レーベンととことん話して、納得すれば引き渡しを受ければいいし、納得できないなら白紙解除、それでも納得できないならさらに損害賠償請求すればいいだけです。

そして契約解除された方は、ぜひ通りすがりの親切な不動産業者さんのマンションを購入してあげて下さい。笑