レーベン横浜汐見台ソラノテ （横浜ソラノテPROJECT）（旧称：YOKOHAMA SOLANOTE / (仮称)レーベン横浜汐見台）

[匿名さん]

公式URL：http://www.leben-style.jp/search/lbn-shiomi/
売主：株式会社タカラレーベン
管理会社：株式会社レーベンコミュニティ
施工会社：飛島建設株式会社

住居専有面積 101.47平米～126.55平米
所在地 神奈川県横浜市磯子区汐見台二丁目2-2
交通：JR京浜東北線・根岸線「磯子」駅より徒歩15分、京急本線「屏風浦」駅より徒歩13分、
京急本線・市営地下鉄ブルーライン「上大岡」駅より 神奈川中央バス磯子駅行き利用11分、
「汐見台一丁目」バス停下車徒歩1分
敷地面積 15303.08平米
総戸数 193戸（管理事務室１戸含む）
駐車場 197台（月額使用料：未定）
建物竣工予定 平成26年11月中旬
入居予定 平成26年12月中旬

【物件情報の一部を追加しました 2014.11.20　管理担当】

[552: 不動産業者さん]

不動産業に従事するものとして一言
①「土砂災害危険警戒区域」の説明が内覧会で初めて出たとの事ですが、デベロッパーとしてあり得ない事だと思います。（重要事項説明義務違反と言われても仕方ありません。）
②土地購入を検討する際には、「建ぺい率」「容積率」と同じように調査する内容ですし、設計をする上でも必ず調査をし、そのことを元に設計を行い、建築確認の申請します。
③分譲開始前には、販売の営業マンは企画、設計、管理の面から物件説明を受け、営業する上でも現地の調査を行います。調査の内容は多岐にわたりますし、「売るため」に学区、地域の特性、ハザードマップの取得等行います。
※①〜③は基本中の基本ですので、デベロッパーの大小にかかわらず行いますので、つまり「把握してなかった」「知らなかった」は通用しません。

さて、そこでどのような問題が考えられるかというと・・・
・「区域内」であれば「契約しなかった」「検討すらしない」と言うお客様が契約に至る事が起きうると言うこと。
・「区域内」であればこの分譲価格では契約しないと言う人が契約してしまう。
・危険性を認識せずに契約している。

もちろん「気にしない」と言う方もいるでしょう。　←　いるんでしょうか？

今後の対応として考えられること
①契約の解除（白紙解除）を申し出る。　→　売主が応じれば手付金の返還など（貼付印紙代の返還も請求可能でしょう）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　→　売主が応じない場合は、東京都庁、国交省の相談窓口へ相談（場合によっては行政指導があるかも知れないような重要な事です。）

②売買代金の減額を申し出る。　←　土砂災害危険警戒区域であることにより資産価値が下がる為。
　中古で売り出す場合、仲介業者は必ず調査しますし、販売図面にも記載します。つまりその記載があることにより、販売価格が下がることは避けられません。説明しなかった場合、「調査不足」「説明義務違反」を問われてしまい損害賠償の対象になりえます。

③「買い替えなどで自宅を売却していたり、何らかの損害が出る可能性がある場合」は、契約の解除（白紙解除）を申し出た場合、実際に損害が出たものの損害賠償の請求が認められる可能性があります。（弁護士さんと相談して下さい。）
・自宅を売却して引き渡している場合、買い戻すための費用負担（現実には難しいかなと思います。）
・自宅売却の契約をしていて引渡していない場合、売買契約を解除するために必要な費用（解除による損失額のすべてが認められる可能性あり。）が損害賠償の対象になりえます。

今回のケースは「瑕疵」の一部として考えるとわかりやすいかと思います。
2014年1月に発覚した三菱地所の青山のマンションの出来事と同じレベルのお話かもしれません。

ご検討、ご契約されている皆様には慎重にお考えになり、のちに後悔されないようなご決断をされることをお祈りします。

※同業者の私が書込をさせていただいた理由としては、同業者としてみると「わざと」内覧会で説明したと思うからです。
「区域内」だと売りにくいから「区域外」と記載したと思われても仕方ありません。
　誤植であれば「宅建主任者」が何組ものお客様に何度も説明するのですからどこかで気付くでしょう。

　神奈川県のHPを検索するとすぐにわかるのかもしれませんが、エンドユーザーの方がそこまですることはなかなかありません。
　だからこそ不動産会社の倫理観として許されるものではないと思いました。

　気分を害される方もいらっしゃると思いますがご容赦いただければ幸いです。

[553: 匿名さん]

>「区域内」だと売りにくいから「区域外」と記載したと
>思われても仕方ありません。
中小のハウスメーカーならまだしも、タカラレーベンのような大企業がリスクを背負ってまで、
何十棟も分譲しているマンションの内たった一つのマンションで、しかもこんなレベルの記載を
一箇所だけごまかして、それで若干の高値を設定して利益を出そうとしたり、それで売れ行きが
良くなると考えてると本気で思ってるんですか？
他にも売れ行きが良くないマンションがあると思いますが

もう少しレベルの高い内容じゃないと、あなたが期待する成果は得られませんよ。他社の営業さん。

[554: 匿名さん]

いち不動産業者の方が良く偶然この掲示板に辿りつきましたね。
正義感と使命感で毎日全掲示板を巡回されてるんですかね？
ご苦労様です。笑

[555: 匿名さん]

かわいそうなので相手してあげましたが、以降はスルーさせて頂きますね。
お疲れ様でした。

[556: 不動産業者さん]

どのようにお考えになるのも自由なので事実だけを記載します。

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◎『土砂災害警戒区域』と『土砂災害特別警戒区域』との違いは。

　『土砂災害警戒区域（イエローゾーン）』は、土砂災害が発生した場合、住民の生命・身体に危害が生ずるおそれがあると認められる土地の区域であり、市町村による警戒避難体制の整備が義務づけられます。
　『土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）』は『土砂災害警戒区域（イエローゾーン）』のうち、建築物に損壊が生じ、住民の生命または身体に著しい危害が生ずるおそれがあると認められる土地の区域であり、一定の開発行為の制限や居室を有する建築物の構造が規制されます。


◎土砂災害警戒区域（イエローゾーン）に指定されたらどうなるのですか。

　土砂災害警戒区域（イエローゾーン）に指定されると、市町村は地域防災計画において土砂災害に関する情報の収集及び伝達、予報または警報の発令及び伝達、救助その他必要な警戒避難体制に関する事項を定めることとなっています。
　市町村長は、警戒避難に必要な情報をハザードマップなどの印刷物として配布し、住民に周知しなければなりません。
　また、不動産取引において、宅地建物取引業者は指定された警戒区域である旨を記載した重要事項説明書を交付し、説明を行わなければなりません。
　なお、土砂災害警戒区域（イエローゾーン）では、土地の所有者等に対する私権の制限はありません。


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現在においてイエローゾーンについては10％程度の固定資産税の減価、レッドゾーンについては各自治体で30％程度の固定資産税評価の減価をしている自治体もあります。
実際の市場価格として（つまりエンドユーザーが購入する場合）レッドゾーン内だとすれば周辺相場よりも30％の減価があっても不思議ではないと言う事ですので、イエローゾーンも心理的な減価がありうるものだと考えられます。

と言うことは、平成22年に告示されたものを説明せずに売る理由は何なのでしょうか？

単純計算で土地持ち分価格を平均2,000万円と仮定し、減価を10％とすると192戸で3億8,400万円減価となってもおかしくないのかなと。（これがタカラにとってはどのような金額かはわかりません。大したことがないのかあるのか・・・。）
これは荒っぽい計算なので参考程度にお考え下さい。

No.553〜555の方が、万一、タカラの関係者の方であればとても残念です。（そうでなければどのようなお立場の方なんでしょうか・・・。）
本件に関してはすべての契約者から白紙解除を求められたら「応じるしかない」ぐらい大変重大な事なのです。
『住民の生命・身体に危害が生ずるおそれがあると認められる土地の区域』をこんなレベルとお考えになるかどうかはあなた次第ですが、一企業の利益追求のために（そうではないと信じたいですが）されたことであれば大変な事です。

自分の愛する家族をそこに安心して住まわせることが出来るんでしょうか・・・。

ご判断は人それぞれですので出来るだけ正確な情報を元に記載しました。

[557: 契約済みさん]

552と556、なんか近隣の営業マンっぽい書き方だなあ。
せっかく理屈っぽく書いているのに、仮定の多用や妙な概念など、論理性が微妙ですね。
レーベンの会社の姿勢はともかく、この件での現実の危険や減価は僅少だと思いますよ。

[558: 匿名さん]

説明せずに売る理由は、失念していたからでしょう
200人程度の小企業なので、致し方ないかと

[559: 匿名さん]

私はどう対応するべきか、非常に悩んでいるので
556さんのお話は、ぜひ参考にさせて頂きたいと思います。

[560: 匿名さん]

今回はじめて住宅を取得された方は、資産価値低下という表現に引っかかっているのだと思いますが、今回が4回目の住み替えで、過去3回マンションを売却した経験からすると、売却価格なんて売却するタイミングによって簡単に1割ぐらい変わってきます。

売却時点の政治経済の状況、金利の状況、新築マンションの着工・竣工戸数など、同じマンション内や周辺の類似マンションの売却中物件(=競争相手)の有無など。

一番効くのは同じマンション内の直近の売却事例、次に周辺の類似マンションの直近の売却事例です。

例えば、自分の売却の直前に同じマンション内の同じ向き、フロア、広さの人が離婚や相続などで安値で売り急いでしまうと、それが相場になってしまい、短期成約を目指すと同レベルの金額でしか売れなくなってしまいます。
もしくは長期戦を覚悟するしかありません。

不動産業界の方であれば、そのような情報を一緒にご提供しないで、一方的にマイナスの情報ばかりを垂れ流してるとなると、契約者のために書き込んでいるとは言えませんよね。

今回レーベンは自分のミスを真摯に受け止め、白紙解除にも応じる姿勢ですので、対応としては全く問題ありません。
レーベンととことん話して、納得すれば引き渡しを受ければいいし、納得できないなら白紙解除、それでも納得できないならさらに損害賠償請求すればいいだけです。

そして契約解除された方は、ぜひ通りすがりの親切な不動産業者さんのマンションを購入してあげて下さい。笑

[561: 入居予定さん]

同感です。
まさに不動産会社的な見立てですね。私の経験上もそう思います。

552ほかの「不動産業者」と称する方の目的は分かりませんが、購入者の足を引っ張るのは止めて頂きたい。
今回のことに納得出来ない人は解除すればいいし、その際にはこんな掲示板の、法的観点の不足した中途半端な情報ではなく、弁護士と相談して、法律問題として整理することになるでしょう。
他方、レーベンの説明やその後の対応に満足している人には、嫌がらせにしか聞こえない。

崖の現実の危険性について、私は殆ど心配していません。
もっとも、レーベン社には若干の心配がありますが、それにしても、わざわざこんな嫌がらせを書くような営業マンはいないような印象でした。嫌がらせする所から買わなくて良かった。

[562: 匿名さん]

決して嫌がらせではないと思いますよ。
こういったやり取りを含めて、もとは今回のレーベンさんの対応のまずさが引き起こした問題だと思います。
私もレーベンさんのマンションは大変気に入って契約しましたし、解約する気もありません。引越しを間近に控えた今、そりゃせっかくの楽しみにな気持ちに水を差されるのはイヤですし、ネガティヴなやり取りは望んでいません。誰も望んでいないと思います。
ですが、こちらに書き込みしている方が、イヤな思いをさせているのでしょうか。レーベンさんの対応が良いからレーベンはわるくない、ネガティヴな事を書いている方が悪い、では話があべこべだと思います。
本件について、契約者の対応が個別に変わるのは当たり前の事ですし、その個別の情報を知りたくて、みなさんこちらを閲覧されているのでしょうし、そこで私たちがお互いにいがみ合う必要も無いと思います。

[563: 不動産業者さん]

私のカキコミを不快に思われた方皆様に大変申し訳なく思います。
情報のひとつとしてどなたかの一助になればと思いカキコミしたのですが、その一方で不快に思われる方もおられるのだと反省しております。

それと近隣の不動産業者さんの名誉のために申し上げますが、私自身、私の会社も含め競合している不動産会社ではございません。
私の場合、競合する他社の物件については調査をし、私達の扱う物件との比較表を作り、部下の営業にはすべて配布し、頭に入れるようにしていますので、競合されているお客様にはその資料をお見せしながらご説明することもありますし、すべての情報を開示しご判断頂くことにしています。
もちろんこれはお客様の為でもあり、不要なトラブルを回避する目的もありますし、売行きが悪い場合、何が原因かを自分たちで把握する為でもあるのです。
持っている情報を正直に開示し、お客様の信頼を得るためでもあります。（なかにはよく勉強してるねと言って下さる方もいます。）
そして完売するために価格を変更する時の材料にもなります。
私達が分譲開始するときには当然把握していることですので、今更カキコミする必要もなく、来場されたお客様にはお伝えする情報のひとつと言えます。

今回、こちらの状況を知りましたのは、私の友人の会社の同僚が本物件を契約され、内覧会でこのような説明があったんだけどとの相談があっての事でした。
私の顧問弁護士、弊社の不動産鑑定士、デベに勤めてる友人、東京都庁の宅建指導課の話を聞き、その友人の同僚の方にお伝えしました。
その後どうするかのお話はまだありませんが、近日中に答えを出されるんだろうと思います。

同じように悶々とされ困っておられる方がいるのかもと思いカキコミしたのですが、不要、迷惑と思われる方もいる事まで考えが至りませんでした。
不快に思われた皆様に謝罪いたします。

大変申し訳ございませんでした。

勝手ではございますが、今後カキコミは致しません。

[564: 入居予定さん]

こんな掲示板の本当の契約者かどうかもわからない情報に影響を受けて、正しい判断が出来くなることの方が問題だと思います。

もちろん参考にするのは構わないと思いますが、結局人それぞれ事情が異なるわけですから、自分で判断出来ないんだったら、中立的で専門的な第三者にそれぞれ固有の事情をきちんと説明して、的確なアドバイスをもらうのが一番ですよ。

今回のレーベンの対応に関しては、本当に内覧会の直前に記載誤りに気付いたのであれば、企業としてけっしてマズイ対応ではないと思います。
(隠してた場合はもちろん別の話です。)

レーベンが、同意したくない人にも無理やりハンコ押させたわけではなく、自分の意思で押したんですよね。
もしその場で深く考えずに変更に同意してしまったとか、疲れてたところで騙し討ちされたとか言って、後になってあれこれ言い出すことの方が、契約事を甘くみてると思います。

同意出来ない人には白紙解除の選択肢も選べるようにしてくれてますし、一度は同意したけど、やっぱり白紙解除したいという人にもおそらく熱意を持って交渉すれば応じてくれるでしょう。

白紙解除の上、損害賠償まで請求したい人や、引き渡しは受けたいけど、(お詫び金等)何か貰いたい人にとっては物足りない対応かもしれませんが。

[565: 匿名さん]

〉同意出来ない人には白紙解除の選択肢も選べるようにしてくれてますし、
当たり前です。解除出来なかったらそれこそ裁判沙汰でしょうね。

[566: 契約済みさん]

もう一点誤解されているようですが、ネガティブな事を書き込まれるのが嫌で否定的なコメントを返すというような子供じみた対応をしているわけではありません

仮にも不動産業者を名乗ることで、不十分な情報をさもこれが全てとばかりにもっともらしく書き込みされていることが不快なだけです。

資産価値を形成する要素は多岐に渡りますので、実際に災害の影響を心配されて契約解除を検討されているのであれば仕方ありませんが、資産価値の低下を誇大説明して解除方向に誘導することについて、契約者の立場からすると嫌がらせ以外の何者でもありませんし、その書き込みが残ることで、今後の新築での購入検討者の方だけでなく、将来手放す時の中古で購入を検討してくださる方にも不十分な情報を提供されることになるためわざわざコメントを返して、自分の資産を守ろうとしているだけです。

この方は、災害の懸念に関しても、「愛する家族をそこに安心して住まわせることが出来るのでしょうか」とまで書き込まれています。
あたかも指定区域がレアで、そこに住むことが即リスクで、そこにこれから家族と一緒に暮らすことを楽しみにしている我々に対して、自分の主観だけを元に不快極まりない表現で書き込みされてます。

実際のところ指定区域は全国そこら中にあり、たくさんの方が住まわれています。
我々に対してだけでなくそういう方々に対しても非常に失礼で不快な表現です。

この方は不動産業者なのに指定区域内の物件をまったく取り扱っていないのでしょうか？
で有れば、すごいことですので堂々と名乗って営業されてはいかがでしょうか？
中小企業で、かつ自身がオーナー社長なのであれば可能かもしれませんが、サラリーマンで有れば絶対にそんなことはありえません。
となると、正義感を振りかざしてここまで書いている割に、自分はそのような物件を取り扱って、安心して住めない場所を売ったりしてることになりますよね。

自分が取り扱っている物件は安いんだから、自分は住まないような危険な物件でも仕方いいんだって論理ですか？

以上のことから強い不快感をもとに書き込みさせて頂いております。

[567: 匿名さん]

563の方は、嫌がらせどころか大変貴重な情報を与えてくれたと思います。
個人的に、御礼を申し上げます。
今回の件は「大した事ではない」と認識するのが契約者であれば問題ありませんが、プロのディベロッパーがあまりにも軽々しく扱っている事に憤りを感じます。
ケーブルテレビの会社名が変更になった事は、我々にとって損も得もありません。はい、分かりました、
で終わりです。
同じ重要事項説明書の記載といっても「土砂災害区域外」が「区域内」に変わりました、は全く次元が異なる話です。
それを、同じ席で同等の話のように扱うというのは、いかがなものでしょうか。
真実、誠意があるのであれば、内覧会の説明会とは切り離した形で、事の経緯の詳細まで説明した上で、同意書なり覚書を出して来るのが筋だと思います。
この様な形で説明しよう、と、どんな会議で決まったのか分かり兼ねますが、馬鹿にされた感じすらします。
レーベンの担当者の方々は、もしご自分が契約者の立場だったら、それで納得出来ると考えられたのでしょうか。
この場でボヤくだけでなく、直接お伝えするつもりですので、ご心配なく。

[568: 匿名さん]

レーベンのレベルなんてそんなもんだよ。売って判子押させればハイ終わり。
契約者が一生懸命自分の選択を間違っていたと認めたくないばかりにレーベンを擁護してるのが痛すぎる。

[572: 匿名さん]

まあ一つ言えるのは、不動産会社にせよ何にせよ、本当に自分の権利を保全して最大化できる人は、こんな所に情緒的、扇情的なことを書いたりしないものです。騒いでも得るものないから。

[573: 匿名さん]

同感です。

[574: 匿名さん]

土砂災害警戒区域内を選ぶ選ばないは、我々の自由です。
先ほどの不動産の方も当然売っているでしょう。それは何の問題もありません。
問題なのは、業者が土砂災害警戒区域内の事実を把握せず、誤った情報で契約を結び、契約者の入居直前に訂正された事です。