阪急が分譲する宝塚市山手台【Part10】

[物件比較中さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台のpart10です。
引き続き有意義な情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/325409/

[961: 匿名]

渋滞を今以上悪化させず、マイカー依存度を高めず、公共交通の促進を促すような
仕組みづくりを開発業者である阪急が手がける事は重要ですね。
これからの超高齢社会で、年をとったり何らかの理由で車の運転ができなくなったら
たちまち不便で住めなくなるような山の上の街は、理想の永住地とはかけはなれていますから。

[962: 匿名]

隣の中山台では車庫１台分しかないの車２台買って、家の前に迷惑駐車してるのよく見かけます。
山手台は最初から２台分確保して良心的だと思います。

[963: 周辺住民さん]

>>957
山手台の東西1～2丁目ならともかく、西4～東5丁目から駅前まで
ちょっとした用事で気軽に何度も自転車で行き来するのは、
いくら電動アシストでも厳しいですね。
1日1回（1往復）の通勤通学なら、電動アシスト自転車利用はじゅうぶん有りですけど。

むしろ西4～東5丁目あたりは、中山台にある程度そろってる最低限の生活インフラを
電動アシスト自転車やバスを使って利用するライフスタイルを、開発事業者は
積極的に紹介、提案するべきではないかと思います。
郵便局や銀行、ATM、生協、調剤薬局、医院、スポーツクラブ、テニスコート
図書館分室、飲食店などがありますからね。

これは安易なマイカー利用をできるだけ控えて、幹線道路の渋滞負荷や道路ダメージを
抑制するという効果だけでなく、既存のオールドニュータウンの利活用や衰退抑制にも
つながり（街の非使い捨て化）、公共の利益にも資するでしょう。
土地や空家があまりまくる時代に、わざわざ環境を破壊して山を削っているわけですから
新たな税負担（バイパス建設など）を抑えて、近隣の施設や街を利活用する事は
とても重要な考え方であり、求められる配慮ですからね。

また、山手台自体の非一世代限り使い捨てタウン化、サスティナブル化のために、バス路線の
拡充も今後検討の必要があるでしょうね。JR中山寺～阪急山本～山手台～中山台～JR中山寺と
循環するようなバス路線はあってもよいでしょう。
こういった路線があると、マイカーに依存せずとも公共交通機関で利用できる施設やお店の
選択肢はぐっと増えますからね。

[964: 匿名]

>>962
それは単なるその世帯のマナーの問題で、開発の良識とはまるで関係ありませんね。
山手台の現在のビューノやクレアスなどは2台分の駐車スペースをあらかじめ強制的に位置決めしてまで、従来のニュータウンの問題点であるマイカー依存を更に助長している側面がありますから、とてもじゃありませんが、良心的とは言えないですね。
しかもただでさえ山の上にしては非常識な小さい50坪ちょっとの区割りの土地（間口も狭い）に、ガレージスペースを2台分並列でとっているので、道路に対してグリーンベルトの緑化面が大幅に短くなり、庭も狭くなり、家を横幅いっぱいに建てる原因となっていますので（殆どの家は敷地境界からセットバックは法定の1mぎりぎり）、ゆとりある住環境の実現や緑の回復に支障をきたし大きな悪影響を与えています。
一方で山手台北部の傾斜地に相当する中山台の北部（中山桜台）は概ねどこも土地の区割りが大きく、擁壁もコストダウンで圧迫感の大きいコンクリむき出し垂直擁壁ではなく圧迫感の少ない勾配ありの練積みタイプで、落ち着いた景観の緑豊かな街並みを実現しています。
住宅不足の時代に開発された（開発当時は大義があった）中山台のほうが、家が足りている時代にわざわざ山を破壊して開発している山手台北部よりも、区割りが広く景観にも配慮され緑の回復も良好なのですから、どちらがまともな開発であるかは言うまでもありませんね。
西4丁目より前までの山手台は、近年の宝塚の中では珍しいまともな部類の開発で頑張っていましたけどね。

どうしても駐車場2～3台（以上）欲しい方向けには、山手台南部（南向きは縦列ビルトインガレージなので駐車場間口は1台分）以上に土地の間口を広くして、グリーベルトの長さもじゅうぶんに確保できるように土地を大きめにするべきでしょう。
これにより区画数が減りますので、公共交通を使わない車依存度の高い方向けの（渋滞の悪化に荷担する）区画を供給する事に対する、渋滞への配慮の責任を果たす事にもなります。

[965: 匿名]

阪急山本は早朝以外はまず座れませんので、引っ越してきた当初は阪急バス＋阪
急電車を利用しておられた方も長時間の満員電車立ちっぱなし通勤に耐えられな
くなり、JR中山寺（マイカー送迎）利用に切り替えられる方がおられます。
こういった住民の方々も、山手台幹線の混雑・渋滞や麓の幹線道路やJR中山寺駅
前ロータリー（マイカー送迎ではなく公共交通機関の為に整備されたものです）
や周辺の混雑、公共交通機関の円滑な運行の妨げ原因になっているのも事実です
ので、山手台開発事業者である阪急さんはバス路線の拡充や改良などで対策され
るべきでしょう。
JR中山寺周辺では、マイカー送迎（中山台住民だけでなく山手台住民も多い）の
車に通学路の児童が大変危険に晒されており、交通事故も発生しています。沿線
デベロッパーとしてあんしん安全のまちづくりの為にも、ニーズのあるバス路線
の拡充などで社会的な責務は果たすべきでしょうね。

[966: マンコミュファンさん]

家建てる良好な宅地が深刻に不足していた高度成長期ですら山手（せいぜいふもと）を

造成した場所は70坪～が平均だったのに、家余ってる時代に山の頂上みたいな所を

大規模山森林破壊して、50坪台とかとんでもないですね。しかも既に渋滞が頻繁に発生してるのに。

[967: 匿名さん]

>>965

>阪急山本は早朝以外はまず座れませんので、引っ越してきた当初は阪急バス＋阪急電車を利用しておられた方も長時間の満員電車立ちっぱなし通勤に耐えられなくなり、JR中山寺（マイカー送迎）利用に切り替えられる方がおられます。

JR中山寺からも、通勤時間帯は普通座れません。阪急沿線以外への通勤通学はJRの方が便利なので利用するのでは？

いずれにせよマイカー送迎で地域に負担を掛けてるのは間違いないです。バス路線の拡充を待つだけでなく(いつ実現するかもわからない。実現しない可能性も大きい。)、自転車の活用とか、サスティナブル化に向けて住民の方は意識改革してほしいですね。

[968: 匿名さん]

そこまで考えの及ぶ人はこんなとこに越してこないんじゃ？

[969: 匿名]

２区画以上買うお客さんが増えればいい。

資産家の皆さま、山手の夜景はいかがですか？　

住民は、これ以上ダサい町にならないように努力しないといけない。

只でさえ北部は、阪急からコストを削られてしまっているのだから。

[970: 匿名さん]

確かにコストダウンは醜いですね。
先日、散歩がてらに東2丁目から3丁目、北公園周辺へと歩いたのですが、ビューノ、クレアスは2丁目あたりと比べて、宅地1戸あたりの緑量が1/10ぐらいに激減していました。緑の量は建売業者のミニ開発にほんの毛がはえた程度です。おまけに隣とぎりぎりに接近して、ゆとりのない街並みです。

山の上を削った場所なのに。。。

悲しいですね。“日本中がお手本とする美しいまちづくり”が泣いています。

[971: 匿名]

高齢になったら2階建ての階段ですらきつくなるのに・・・
駅から3kmも登った山奥のしかも往復300段の階段使わないとバス乗れないてっぺんまで
35年長期ローン前提サラリーマン向け50坪の区割りとかわらかしますね。
モラルハザードどころの騒ぎじゃない。

[972: 匿名さん]

買わなきゃいいだけ

[973: 匿名さん]

>>972
そんな論理が通るわけないでしょ。
どんな酷い開発も正当化される。

[974: 匿名さん]

阪急さんは、山手台開発において「100年を超えるノウハウを結集」「永住地のスタンダード」「すべての街のお手本」と誇らしげに謳っておられますので、公共交通機関（阪急バス）の利用には往復で階段300段エクササイズ必須の山の上50坪密集地がこれからの超高齢社会に向けたスタンダード永住地という事でしょう。実に先進的な提案です。

[975: 匿名さん]

これからのスタンダードな日本人向けというメッセージ性があるということでしょうか

[976: 匿名さん]

派手な宣伝広告や軽薄なセールストークに惑わされない、モノの価値を正確に判断する力量がこれまで以上に求められますね。

[977: 匿名さん]

>>969さん

＞２区画以上買うお客さんが増えればいい。

数十世帯に1世帯ぐらい2区画買うお客さんがいても、街並みへの好影響なんて殆ど皆無に等しいですよ。

そもそも周辺が山の上なのに建て込んでる（左右の隣地境界線に対してセットバックが規定の1m以上ぎりぎり）
家ばかりの微妙な街並みでは、率先して2区画買おうというお金持ちは少ないです。

正攻法なら、最初から区画を大きめにしないと駄目ですね。

裏技的な方法としては、60坪と60坪の間に100坪台（奥行きは隣の60坪と同等で間口の広い土地）を挟むような
区割りなら、100坪の土地を買う人はじゅうぶんいるでしょう。
60坪の区画は、駐車スペース2台とればそれほど庭や建築スペースに余裕ありませんので、それなりに
土地の間口いっぱい使って建てることになりますが、間に間口の広い100坪の区画をとれば左右の敷地境界から
じゅうぶん離して建てられますので、建物間に空間的なゆとりがうまれ建て込み感がなくなり街並みが劇的に
良好になります。
60坪、60坪、100坪なら平均は70坪強になりますが、リーズナブルが60坪が2区画あるぶん、70坪強の区画を
3区画並べるよりは、販売しやすい可能性が高いです。

また、本当に2区画一括購入による緑豊かでゆとりある街並みの実現を開発業者が促す気があるなら、最初の数ヶ月は
2区画セット売りのみで、その後解除して1区画のみの販売にする等は最低でもしないと、所詮は乱開発批判をかわすための
口だけの方便、良い訳ですね。
言うまでもありませんが、2区画ごとに地盤の高さを揃えて造成するなどの工夫も必要です。

今のように大半の土地は隣り合う土地でも擁壁を設けて高さが違い、駐車スペースも2台分強制的に決めているような
造成では、2区画買った所で擁壁を破壊して土を掘り起こし造成工事をやりなおさなければいけませんから、資源の無駄で
あるだけでなくコスト的にも余分な負担になります。

お金持ちの多くは金銭にシビアで見る目が厳しいからこそお金持ちなわけで、細切れ区割りにする為に行われた
造成工事分のコストを負担した上で、造成工事をやりなおして不合理なコストを払う事は嫌います。
西4丁目、ビューノ、クレアスを全部足しても2区画買っている方がだった2～3世帯なのは理由があるのですよ。

現在のような方法では、広めの土地が欲しい方には2区画で対応しているといった詭弁は論外ですね。
そもそも坪単価をできる限り高めて、儲けを最大化する為だけに土地を小さくしているのは明らかなわけですから。

[978: 匿名さん]

＞資産家の皆さま、山手の夜景はいかがですか？　

例の往復300段の山手台頂上部の眺望や夜景じたいは、じゅうぶんに資産家を呼び込める要素では
あったでしょうね。
勿論売り出し後すぐに完売といった事は無理ですが、あそこがもし平均200～300坪クラスの区割りでも
適性な時間をかければ売れたでしょう。

隣の中山台も大阪平野を一望する眺望がとれる桜台2丁目の一角で、平均300坪程度の区割りで
十数区画の街区が2000年以降になってから販売されましたが、ちゃんと売れています。
上場企業のオーナー社長も移り住んでいます。
そのすぐ後ろのタウン開発当初に販売された場所も100坪以上の区割りで豪邸が並んでいますね。
中山台最北部の路線バスの利用が困難なエリア（桜台7丁目）は、平均200坪クラスの区割りで
豪邸が70～80軒ほど立ち並ぶ眺望の街ですが、不便な場所であるにも関わらず空家率、空地率ともに
中山台全体（戸建て）より低く衰退していません。
今でも眺望と街並みに惹かれて新たに豪邸を建てて移り住むお金持ちがいますから
評価されているという事です。

まぁ今となってはもう遅いですが、山手台ビューテラスは本来はそういう街区にしなければ
開発を正当化できなかった場所でしょう。
あのような公共交通の利用が著しく困難で自動車依存確実なバリアフル地帯を、戸数最大化して
渋滞悪化を促進させるなど、公共交通機関（電鉄）が本業の企業グループにあるまじき開発です。

[979: 匿名]

何で批判の嵐かと言うと、「理念を守らなかった」から。

確かに普通の開発。

だけど阪急は、普通の開発なんかしてはいけなかった。

実際南側に、こだわったものがあるのに、今更手を抜くから、批判をされている。

[980: 匿名さん]

メキシコじゃ山の上に行けば行くほど道が狭く家が小さく貧しくなっていく
カリフォルニアじゃ上に行けば大きい家に富豪が住んでる

[981: 匿名さん]

あの階段登ったところは、普通（≒ローコスト）の開発ですらないやろｗ

路線バスで延々山登ってたどり着いたバス停で下りてから、さらに
マンション10階分の階段登らないと我が家に帰れない50坪分譲地なんて
聞いたことないよｗ　まさに前代未聞ｗ

しかも1円でも多く回収する為にちゃっかり前面の完全崖地まで
無理やり宅地化する凄まじさ（制限高さ3mにして後ろの50坪並びからも眺望料とる為のすぐばれる小細工つき）

[982: 匿名]

>>977

>今のように大半の土地は隣り合う土地でも擁壁を設けて高さが違い、駐車スペー
>スも2台分強制的に決めているような 造成では、2区画買った所で擁壁を破壊して
>土を掘り起こし造成工事をやりなおさなければいけませんから、資源の無駄で あ
>るだけでなくコスト的にも余分な負担になります。
>
>お金持ちの多くは金銭にシビアで見る目が厳しいからこそお金持ちなわけで、細
>切れ区割りにする為に行われた 造成工事分のコストを負担した上で、造成工事を
>やりなおして不合理なコストを払う事は嫌います。 西4丁目、ビューノ、クレア
>スを全部足しても2区画買っている方がだった2～3世帯なのは理由があるのですよ。
>
>現在のような方法では、広めの土地が欲しい方には2区画で対応しているといった
>詭弁は論外ですね。

ほぼその通りだけど、更に言うと2区画買っても2区画分実施済みのガスの引き込み工事や
汚水升、雨水升の工事や、盛り土の排水パイプの工事など、全てが無駄になる。
しかも山手台は地盤の高さ変更を禁止しているから、高さの異なる隣り合う2区画を買って
擁壁潰して造成し直すのも禁止。ようは2区画買うなんて現実的には殆どありえない。

本当に2区画セットで売るつもりがあるなら、高さをあわせて造成するのは当然として
ガスや給排水施設の工事は1世帯分のみ実施して、一定期間（1年等）売れなかった場合のみ
追加で工事して分割するといった方法をとらない限りお話にならない。

[983: 匿名]

さらに追い討ちで補足。
平均70坪でも平均100坪でも、1区画あたりの造成工事（擁壁）の費用は
さほど変わらない。ちょっと高い程度で、とても4割増しにはならない。
また、区割りが大きいほど道路割合が減るので、宅地効率も高くなる。
ガスなどのインフラ工事は30坪だろうが300坪だろうが完全に同額。
つまり大きめの区割りほど、坪単価の原価は安くなる。
これは誰でも知っている話で、逆に言えば大きい土地は小さい土地より
坪単価が割安なのが当たり前で、そうでなければ誰も買わない。
小ぶりな区画を2区画買うという事は、小ぶりな区画ゆえの割高な坪単価を
わざわざ負担して大きい土地を買うという事であり、こんな馬鹿げた行動は
ずありえない。

そもそも、多くのクズ業者はできるだけ割高な坪単価で売って儲ける為に
小さい区割りにするわけで、わざわざそれを2区画買う馬鹿がいるかよって話。

[984: 匿名さん]

なるほど、やはり最初から土地の区割りを広めにするにこしたことがないわけですね。
渋滞などの諸問題もありますし、単なる宅地はもう余ってる時代に貴重な山を削っているわけですから、最低でも高度成長期に山削った場所（平均70坪）より、ゆとりある緑豊かな街並みを実現しないと駄目ですね。

[985: 匿名さん]

上物が美味しいんじゃないの

[986: マンコミュファンさん]

広告やタグや検索キーワードでニュータウン連呼はデベ自ら使い捨て売り逃げ焼き直しとしか考えてない証拠やわな
まぁ実際かつての理念は消えうせてありえないほど醜い事になっているが

[987: 匿名さん]

なんで2区画批判の話が盛り上がっているのかと疑問に思っていたら

＞ 2区画以上お申し込みの場合…６倍優遇

って阪急自身がやり始めたんですね。そりゃ批判されますね。
割高坪単価で売るため『だけ』に小さい区割りにしといて、2区画以上購入を
誘導しているアピールで街並みに配慮している『ふり』ですか。
大きい土地が欲しけりゃ、小さい土地と同じ割高坪単価払えって（笑）

[988: 匿名さん]

>>979
異常な販売ペースみたら、阪急が山手台をどう考えているか分かるな。
2年で300区画近くの売り出し。
あと数年で撤退したいんだよ。家が余りまくる前に。
だから掲げていた理念なんて平気で破るし、区割りも細切れにする。
到底自社でさばける量じゃないから、多数のハウスメーカーに卸売して
営業をアウトソーシングする。
広告宣伝費を強化して、品の無い広告や企画を強化する。
ようは他社の営業力を借りてまで、ハイペースで売り抜けて撤退したいわけ。
世代を越えていつまでも愛される街づくりどころか、なりふり構わず
理念も約束も守ってコストダウンしまくって典型的な使い捨て（新品である事
以外はなにひとつ取り柄の無い昭和ニュータウン焼き直し）開発をしてでも
早期売り逃げ撤退を前提としているんだろう。
家あまり時代になっても通用する理念重視のまちづくりではなく、その正反対。

[989: e戸建てファン]

本気で住環境の為に２区画セットで売りたい意思が強くあるなら、２区画分使ったモデルハウスをいっぱい（10戸以上
）たてろよｗ　それがなによりの小手先のポーズではない証拠になるよね

ばればれの見え透いた魂胆、お粗末なありばい作りや工作（印象操作）あからさますぎ

[990: 匿名さん]

単なる宅地はもうじゅうぶん足りてるどころか
これから土地あまりが深刻な時代に
わざわざ貴重な山のてっぺんを森林破壊して
バス停から150段登らないといけない場所を
50坪密集地にする開発が
「日本中がお手本とする美しいまちづくり」ｗ

[991: 匿名さん]

>>988

彼らも一応販売のプロではあるから、郊外ニュータウンという商品がもはやニッチな需要に過ぎないことを認識して、なりふり構わず売り急いでいるんだろう。

周辺の中古物件+αという価格設定は、「先住民がいない場所」、「同世代が周りに多いと安心」という一定の需要に加え、「この価格で住めるのなら」というニーズを引き寄せるのに効果的と言える。

より便利な場所の物件が手に入れやすくなっている中で、よくわかってない人たちを上手く騙して不便な場所を売り切るモデルケースかな。

どうやら、「日本中がお手本とする美しいまちづくり」ではなく、「日本中の不動産関係者がお手本とする売りやすいまちづくり」の方が正しいようだな。

[992: 匿名さん]

人口減少時代にわざわざ山の上を破壊して昭和ニュータウンの劣化コピー版（コストダウン＆狭区割り）をつくって・・・

中古になったらなにひとつ取り柄も無い一世代限り使い捨ての街を無駄に増やし、将来の空き家戸数を増やし社会負担を増大させるだけの最悪のパターンですね

[993: 匿名さん]

まあ、考え方次第なんでしょうけれどね。
やっぱりこの辺りだと
一戸建ての方が子育て世代には受けはいいしという
風潮はあるかと思われます。

お値段的にもう少し勉強していると
ニーズがもっと高まるのではないかなと
思いました。

[994: 匿名はん]

上で近鉄のあやめ池跡地のすばらしい開発の事例が出ているけど、近鉄は学園前・登美ヶ丘地区を売り逃げせず50年かけてゆっくりゆったり熟成させながら190haを開発してるんだよな。
売り急がずゆったり開発しているからこそ、街づくりの理想を追求できているとも言える。
だから相対的価値も下がらないし、過剰供給で値崩れすることもない。

阪急はそれとは全く逆のことをしている。
宅地を分譲しながら街を育てるという概念は皆無で、自社所有の宅地開発用地をバブルの不良債権としか思っていないから、ハイペースで販売して本格的人口減少社会到来前に売り抜ける気満々。だから山手台北部をコストダウンと山の上にあるまじき土地の狭小化（年間販売ペースを最大化する為に購入可能者を広げる作戦）で、乱開発丸出しの一世代限り使い捨て分譲地にしたりする。ようするに、目先の事しか考えておらず、そこらの建売業者やパワービルダーなみに理念が欠如している。

[995: 匿名]

ここまで途中で豹変した開発も珍しいかもね。

山を破壊するからには、使い捨てではない何世代も愛され続ける

こだわりの開発をと理念を謳っていたのに

今やありきたりな昔のニュータウンを焼き直し（コストダウン）、使い捨てそのもの。

[997: マンコミュファンさん]

>>996
茶化し（便乗愉快犯）を除くと、理念を破棄したコストダウンや無秩序な売り逃げ路線に対する擁護は、住民や検討者に成りすましたバレバレの業者や関係者の自演でしたから、リストラではなく自演がばれてアクセス規制された可能性もありますけどね。

[998: 匿名さん]

公式サイトや広告などで宣伝されている『街並みの美しさ』『緑豊かな街づくり』が、現在のようななりふり構わぬ売り逃げコストダウン路線ではなく、ちゃんと理念（ゆとりある区割り、景観重視）が守られてまともな開発していた頃の街区（東西2丁目、東3丁目など）なのは笑えますね。

[999: 匿名さん]

八王子がスカイツリーのお膝元なんて言ってるようなもんだね

[1000: 匿名さん]

芦屋と南芦屋浜の関係みたいなもん？

[1001: 匿名さん]

東5丁目だけで、ハウスメーカーなどの業者の現地販売センターが
6～7箇所も設置されてるのは異常だな。

阪急自身も、新品でなくなったら何の価値もなくなるような
コストダウンしまくりの街だと認識しているから、他業者に転売して
営業力を借りてまで、異常なペースで売り急いでるんだろうな。

[1002: 匿名]

開発当初から謳われてきた“世代を超えて愛されるいつまでも色褪せないまちづくり”どころか

今は新品分譲地じゃなくなった瞬間に色褪せる手を抜きまくりの理念も糞もない安易な開発だと

阪急不動産関係者も良く理解しているからこそ、猛烈なペースで売り出しているのでしょう

[1003: 管理担当]

管理担当です。

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